Ипотека и недвижимость - Кредит в конце тоннеля

Дороговизна жилья и кредитных ресурсов, невысокие доходы большинства молодых семей привели к тому, что большинство дорог на рынок недвижимости оказались для них закрыты. Желая исправить ситуацию, московское правительство приняло программу «Молодой семье — доступное жилье». Она рассчитана исключительно на молодых москвичей. Стало ли от этого «будущее столицы» жить лучше?

Допустим, что вы — та самая «молодая семья», которая захотела стать участником программы. Давайте проясним ваши перспективы, поскольку за туманом обещаний скрывается немало подводных камней.

Чтобы участвовать в программе, весьма желательно, во-первых, стоять в очереди на получение социального жилья от города. Причем чем дольше вы стоите в очереди, тем больше у вас шансов на успешное участие в программе. Во-вторых, вам и вашему мужу (жене) должно быть менее 30 лет. Если вам 29 с половиной, вы все равно можете стать ее участником. И в-третьих, у вас должен быть ребенок, а лучше двое или трое. Если у вас нет детей, вы можете участвовать в программе только первые три года после заключения брака. Увеличение рождаемости – это тоже цель программы. Лучше, если помимо этого у вас есть какие-нибудь льготы (типа заслуги перед Родиной, болезненное здоровье или гордое одинокое материнство-отцовство), но если их нет, наличие вышеперечисленных условий все равно дает вам право на участие в программе «Молодой семье – доступное жилье».

Очередное решение
Если вы стоите в очереди, для вас предусмотрены три направления программы. Как объяснил нам начальник управления жилищной политики Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев, это купля-продажа с рассрочкой на пять лет, коммерческий наем без права выкупа квартиры с одновременным участием в накопительной системе и аренда.
Допустим, вы выбрали куплю-продажу с рассрочкой платежа. Это актуально для молодых семей, которые недавно встали в очередь и не могут рассчитывать на значительную субсидию, но имеют устойчивый доход и сейчас, и в перспективе. Значит, предстоит первоначально внести минимум 30% стоимости квартиры (порядка $6,5–7 тыс.) и сразу после этого в квартиру вселиться. Остальные 70% делятся на 5 лет ежеквартальных выплат. Ваше право выплачивать оставшееся с опережением графика. Как только вы выплатили последний рубль, квартира переходит вам в собственность.
Эти пять лет, отделяющие вас от счастливого дня, квартира принадлежит городу. «Учитывая то, что квартира покупается фактически по цене инвестора – в среднем по $400 за 1 кв. м, то есть как минимум вдвое ниже рыночной, — находятся желающие выплатить сразу 90% стоимости, а потом внести оставшиеся 10%», — заметил Н. Федосеев.
За пользование рассрочкой с вас возьмут от 3 до 8% годовых в зависимости от того, сколько вы стояли в общей очереди. Естественно, жилье в этом случае вы будете выбирать не сами. Под это направление программы жилье строится целенаправленно. В 2003 году такие дома строились в Юго-Восточном, Юго-Западном и Западном округах, а в этом году будут строиться во всех округах города, кроме Центрального, Западного и Северо-Западного.

Постоялая квартира
Коммерческий наем – операция, требующая сложных расчетов, но принцип ее прост. Вам предоставляется субсидия, размер которой напрямую зависит от того, сколько лет стоите в очереди, и от существующих льгот. Остальную сумму, необходимую для покупки жилья (а в данном случае речь идет уже о рыночной цене), вы копите сами, арендуя на это время квартиру у государства.
По словам Н. Федосеева, субсидия в размере 90% среднерыночной стоимости квартиры достанется вам в том случае, если стоите в очереди больше 15 лет, или, если у вас есть льготы, больше 7 лет. Если стоите в льготной очереди два-три года, то субсидия составит 25–30% среднерыночной стоимости квартир в Москве. В целом коммерческий наем становится более выгодным для семьи по сравнению с куплей-продажей, если молодые люди стоят в очереди более 6 лет или оба супруга моложе 25 лет или имеют жилищные льготы.
Эта субсидия на руки вам не выдается, а перечисляется продавцу-застройщику в счет оплаты будущей квартиры. Оставшиеся средства вы копите в течение тех же пяти или, если вы очень молоды, десяти лет. Все это время вы живете в квартире, которую «снимаете» у государства. При этом ежемесячно платите государству «за постой» (до $40), плюс 100% коммунальных услуг (тоже примерно $40), плюс отчисляете некую сумму в свой накопительный фонд (от $250 до $400 в зависимости от размера квартиры, которую вы хотите приобрести).
Накопительных систем на данный момент две: накопления в ЖСК и облигации МИА (Московского ипотечного агентства), гарантированные бюджетом Москвы. Когда накопительный фонд вкупе с субсидией составит сумму, необходимую для покупки жилья, вы подыскиваете себе квартиру и покупаете ее, а арендованную освобождаете для следующих участников программы. Арендованную квартиру вы выкупить не сможете, даже если она вам очень нравится: жилье из фонда коммерческого найма остается у государства.

Приятные сюрпризы
Два варианта льгот предполагается по случаю рождения детей. Первый: при рождении первого ребенка вам списывается долг за 10 кв. м общей жилой площади, второго – еще 14 кв. м, третьего и последующих — еще по 18 кв. м. Второй: каждый рожденный ребенок увеличивает вашу субсидию на определенный процент.
Есть еще вариант, который был продуман специально для молодых специалистов, работающих в городской бюджетной сфере: учителей, воспитателей детских садов, врачей. Государство заключает договор аренды квартиры с бюджетной организацией, а она в свою очередь сдает квартиру своим молодым сотрудникам. «Стоимость аренды в этом случае составит порядка 600–700 руб. в месяц. Организация сама решит, кому именно предоставить эту квартиру, но прав на ее выкуп все равно не будет ни у арендатора, ни у субарендатора», — пояснил Н. Федосеев.
И еще. Если вдруг вы получите наследство от бабушки, или решите уехать из этой благословенной страны, или, не дай Бог, обеднели и решили выйти из программы, вам возвращают все деньги, за исключением тех, что вы платили за наем и коммунальные услуги. Что бы ни случилось, за вами сохраняется место в общей очереди на получение жилья.
Если же вы не стоите в очереди, то денег или квадратных метров от государства получить не удастся. Но в рамках программы вы можете копить деньги на квартиру, приобретая облигации того же МИА под 10% годовых в валюте. Они гарантированы бюджетом и залогом недвижимости в Москве.

Факты, и только факты
Программа «Молодой семье — доступное жилье» еще сама очень молода. Ей всего год. И конечно, сейчас в ее рамках работают те же механизмы, что и везде, где средствами государства разрешаются жилищные проблемы. То есть первыми участниками программы становятся молодые семьи, у которых есть льготы. Для того чтобы войти в программу, не надо бегать по инстанциям, достаточно отнести заявление в управу (см. информацию на сайте департамента housing.mos.ru). Но не ждите, что на следующий день вам позвонят и любезно предложат вступить в программу. Речь же идет о льготном жилье. Поэтому отбор молодых семей для участия в программе очень жесткий. Но в любом случае ожидание не продлится 20 лет. Реальный срок сегодня — 1–2 года.
По данным, полученным М2 в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы, с момента запуска программы молодым семьям было предоставлено более 3,5 тыс. квартир.
Чтобы не искать черную кошку в темной комнате, М2 обратилась не к потенциальным потребителям программы, а к фактическим участникам. Борис и Елена Казаковы и их маленький сын Артем живут в доме № 38, к. 1 по ул. Верхние поля по договору коммерческого найма. В очереди на получение социального жилья они стояли с 2000 года, о своем желании участвовать в программе заявили в конце 2002 года. В программу вступили практически сразу, потому что у них имелась первоочередная льгота. Сейчас они ежемесячно отчисляют 12 тыс. руб. в накопительный фонд и платят за наем и коммунальные услуги $80. Договор подписан на пять лет. Субсидия от государства поступит через 4 года, в 2008 году, когда ее размер увеличится за счет времени, автоматически проведенного в общей очереди. Кстати, и квартирой, и районом, в котором они сейчас живут, Казаковы очень довольны.
Так что программа «Молодой семье — доступное жилье» — уже не виртуальный проект. Для реализации ее первого этапа (2003–2005) из бюджета выделяется 9 млрд 437 млн руб. Конечно, программа не может решить проблемы всех молодых москвичей, но и не приходится говорить о том, что она «не работает».
Активная социальная реклама ипотеки своего добилась: каждый сознательный россиянин знает, что можно прийти в банк и получить кредит на покупку квартиры. Но не идет. По той простой причине, что не верит в радушие банкиров. Вот этого до боли родного явления: «комиссия», когда на одного подопытного смотрит десять пар глаз и по своим соображениям принимает решение, — сознательный россиянин пытается избежать. Со времен вызова родителей на школьный педсовет.

Любого желающего получить ипотечный кредит ждет комиссия. Это самый загадочный и нервный период для заемщика. На этом этапе заемщик абсолютно не имеет способов убедить кредитный комитет в том, что он заслуживает доверия банка. Кто эти люди, которые хладнокровно рассматривают ваше заявление, а потом либо осчастливливают вас своей подписью, либо лишают последней надежды приобрести квартиру? Процесс получения ипотечного кредита начинается со звонка операторам ипотечного отдела банка и заканчивается подбором квартиры, после которого в вашу банковскую ячейку закладывается сумма кредита. Кредитный комитет находится ровно посередине полного «ипотечного цикла». Сюда попадают только те заявки, которые уже прошли предварительную проверку и снабжены полным пакетом документов. Но путь к кредитному комитету тернист и имеет несколько «фильтров». Итак, по порядку.

Телефонный фильтр
Вы позвонили в банк и пожелали получить ипотечный кредит. Здесь происходит первый и самый жесткий отсев претендентов на банковские деньги. На «горячий телефон» поступает до 400 звонков в день с подобными вопросами, и из них максимум 10 доходят до этапа «сбор документов». Для того чтобы девушка-менеджер пригласила вас на первую ознакомительную встречу, вы должны быть молоды (от 20 до 40 лет), получать относительно высокую «белую» зарплату (от $500) и работать на последнем месте работы не меньше года. Если вы проходите этот «фильтр», то получаете приглашение на первое собеседование.
ВНИМАНИЕ! Это еще не значит, что ипотечный кредит стал к вам хоть на 1 мм ближе.

Субъективный фильтр
На первой встрече у специально обученного банковского менеджера есть цель — оценить ваш внешний вид и составить психологический портрет. Он будет задавать вам те же самые вопросы, что и по телефону. С одним отличием: его улыбка будет тем больше, чем щепетильнее служебное любопытство. Встреча эта будет в лучшем случае длиться полчаса, и за это время, пока менеджер составляет ваш психологический портрет, вы должны успеть «отстрелить своих зайцев». Постарайтесь выяснить у представителя банка все мелкие детали, которые в дальнейшем могут стать для вас проблемой.
Вопросы ваши могут касаться, например, дополнительных расходов. Сколько вам за все придется заплатить? Ведь каждое действие, которое будут за вас выполнять сотрудники банка либо риэлтор, оплачивается из вашего кармана, а не в счет предоставляемого кредита. Стандартная сумма сопутствующих расходов составляет $2–3 тыс., но в ряде случаев и больше.
Вторая группа вопросов должна касаться количества и качества необходимых документов, которые вам надлежит собрать и предоставить банку. Обычно на ознакомительной встрече предлагается стандартный список документов, количество которых вас расстроить не должно, но может.
Третья группа вопросов: какие ограничения банк накладывает на будущую квартиру. Может случиться такое, что квартира, на которую банк согласится выдать кредит, вам вовсе и не нужна. Так, подавляющее количество банков на сегодняшний день не кредитует покупку новостроек на этапе инвестирования (строительства). До тех пор пока квартира не оформлена в чью-то собственность.
Хорошо бы поинтересоваться и порядком досрочной выплаты кредита. Это вам сейчас кажется, что вы зарабатываете только на хлеб с маслом и выплаты по кредиту. А если через год разбогатеете и захотите избавиться от кредитного бремени? Скорее всего банк, заинтересованный в равномерном и долгосрочном поступлении денежных ресурсов, наложит на вас штраф за желание лишить его «длинных» денег.
Ознакомительная встреча с менеджером банка закончилась, и вы получили сигнал собирать документы: копию паспорта своего и супруги, копию трудовой книжки, справку о доходах с места работы и т. д. Бывали случаи, когда клиенту удавалось собрать документы за один день, так что список действительно не так страшен.
ПОЗДРАВЛЯЕМ! Вы действительно приблизились к ипотечному кредиту на один шаг. Впереди их еще некоторое количество. Вас ждет кредитный комитет, который состоит из двух этапов: андеррайтинга и непосредственно кредитной комиссии.

Фильтр андеррайтинга
Понятие «андеррайтинг» в России получило несколько искаженный смысл: проверка платежеспособности. Искаженный, зато до боли понятный. Итак, после полного собрания документов вы приходите на вторую встречу с менеджером банка. Предстоит заполнить анкету и написать заявление. Только теперь вы становитесь вполне официальным претендентом на получение кредита.
Аналитик, которому менеджер отправляет собранный пакет документов с приложенным заявлением и анкетой, проверяет вашу платеже-кредитоспособность. Первое — это то, насколько высок ваш доход. Второе — насколько этот доход регулярный и стабильный и насколько вы востребованы на рынке труда, чтобы быть способным аккуратно выплачивать долг.
Как нам удалось выяснить, аналитик, который будет оценивать ваш профессиональный статус, обычно имеет стандартное финансовое образование по специальности «Финансы и кредит». Однако, очевидно, для того чтобы оценить профессиональный статус заемщика и его перспективы на рынке труда, необходимо разбираться в кадровых вопросах и перспективах.
Аналитик приложит максимум усилий, чтобы проверить все ваши доходы — «белые», «конвертные», доходы от аренды имущества, дивиденды по акциям, прибыль по банковским счетам, алименты и даже страховые выплаты. Если будет нужно, он направит по месту вашей службы специалиста, который будет претендовать на беседу с шефом. Андеррайтер оценивает собранную информацию и выносит приговор: «платежеспособен/неплатежеспособен».
ПОЗАДИ ЕЩЕ ОДИН ШАГ! На все это уходит примерно неделя-полторы. Казалось бы — достаточно. Но только теперь начинается самый «темный» и непредсказуемый «фильтр» — кредитный комитет.

Коллегиальный фильтр
Раз в неделю в банке собирается местное высшее общество — кредитный комитет. Это обычно — правление банка и ряд руководителей структурных департаментов. Так, в Фора-банке комитет состоит из шести человек — правление банка, руководители основных департаментов и главный бухгалтер. В DeltaCredit банке в состав комитета входят 10 человек — специалисты кредитного отдела, департамента по управлению рисками, финансового департамента и т. д. При этом президент банка не является членом кредитного комитета. Да и кредитный комитет собирается здесь 3 раза в неделю, поскольку банк ипотечный и другими операциями не занимается. Комитет в течение одного заседания рассматривает порядка 60 заявок. Отрицательное заключение сразу получают около 5% соискателей.
Чем же не угодили кредитному комитету эти 5%, если банковский аналитик уже поставил свою визу: «платежеспособен»? Это могут быть самые разнообразные детали. Например, если молодому человек грозит призыв в армию, и будь ему хоть 24 года, в кредите могут отказать. Или если заемщик заявил о том, что в свое время документы его были утеряны, таким образом, в прошлом человека присутствует некая «черная дыра». В этом случае у кредитного комитета может также возникнуть плохое чувство — недоверие к заемщику. Есть и такой нюанс — клиент когда-то давно имел дело с правосудием. И неважно, что хотели от человека люди в мантиях и без. Да, для андеррайтера — это не критично: кто прошлое помянет... А вот банкиры трений с властью не любят. Бывает, кредиторов смущает даже неполное образование клиента. С точки зрения заседателей, это... может повредить его дальнейшей профессиональной карьере.
В общем, как считает ведущий специалист Фора-банка Виктор Потапенко, «список рисков с каждым годом только расширяется». Единственное, от чего банкиры не могут себя застраховать, — это от беременности заемщицы. Так что замужние, уже имеющие детей клиентки для банка предпочтительнее.
ФИНИШНАЯ ПРЯМАЯ! Если же вы прошли все «фильтры» и кредитный комитет дал добро на получение кредита, вам необходимо быстрее подыскивать себе квартиру. Помните, решение кредитного комитета в большинстве банков длится всего 3 месяца. По истечении этого времени вам необходимо будет проходить все круги кредитного комитета заново. Впрочем, при получении кредита вам намекнут, что есть «знакомые риэлторы», которые уже ждут вас с готовой квартирой. Более того, ситуация начала меняться в противоположную сторону: крупные риэлторские компании приглашают начать «хождение по ипотеке» с себя, а они уж договорятся с банкирами. Но это тема другой статьи.

Виктор Потапенко
Ведущий специалист АКБ «Фора-банк»:
— На получение ипотечного кредита влияет прежде всего платежеспособность заемщика. Самое главное, чтобы он имел такой доход, который мог бы обеспечить регулярное и достаточное погашение по кредиту. Мы начинаем рассматривать «белый» доход от $500. Важен и возраст заемщика — если вам 55 лет, банк просто не согласится рассматривать вас в качестве клиента. Кроме того, кредитный комитет обращает внимание на образование заемщика, хоть это и не столь важный момент. Потому что, даже если вы не получили полного образования в школе, но при этом стали весьма состоятельным человеком и уважаемым специалистом на рынке, ваше образование не сыграет никакой роли при рассмотрении заявки.

Виктория Кочеткова
Директор по маркетингу DeltaCredit банка:
— С одной стороны, выдадут ли кредит заемщику, действительно зависит от решения кредитного комитета — т. е. от собрания ведущих специалистов банка и андеррайтеров, которые проверяют платежеспособность клиента. Однако это не самый сложный этап при получении ипотечного кредита. Опыт нашего банка показывает, что самое сложное начинается после одобрения кредитным комитетом заявки на получение кредита. Начинается подбор квартиры.
Сегодня нелегко подобрать квартиру, которая устраивала бы вас и банк. Раньше срок действия решения кредитного комитета составлял 3 месяца, как и во многих других банках. Однако не так давно мы продлили этот срок до 4 месяцев, поскольку многим заемщикам не удавалось за 3 месяца подыскать нужную квартиру. В том же случае, если клиент не успевает подобрать квартиру, ему приходится проходить всю процедуру рассмотрения заявки заново. Это тяжело.
Сейчас клиент имеет 4 месяца на подбор квартиры и, кроме того, имеет возможность продлить срок подбора еще на 2 месяца. Если за 4 первоначальных месяца человек не поменял место работы, то продление еще на два месяца производится автоматически. Если место службы новое, придется принести справку о доходах, и, если она устраивает банк, то продление также производится легко.

Ольга Манукянц
Начальник управления розничного кредитования ОАО «Собинбанк»:
— Сама по себе процедура получения кредита на покупку жилья на начальном этапе требует от клиента владения максимумом информации об условиях предоставления займа в том или ином банке, компании. Поэтому перед визитом в банк необходимо по телефону и на сайте получить ответы на все возможные и невозможные вопросы.
Во-первых, необходимо еще раз выяснить перечень необходимых документов, уточнить, в какой форме их необходимо предоставить, если это копии, кто и каким образом их должен заверять. Во-вторых, следует обязательно уточнить сумму накладных расходов, которые будут сопровождать весь процесс — от получения кредита до оформления жилья в собственность. Даже если вы еще не знаете точной стоимости приобретаемого жилья, вам предоставят цифры в процентном соотношении.
В-третьих, лучше объединить процесс получения кредита с поиском желаемой квартиры — знакомьтесь с рынком жилья, собирайте информацию об условиях его покупки у того или иного продавца. Очень важно, чтобы компания (или лицо), у которой вы собираетесь приобрести квартиру, работала в рамках программ ипотечного кредитования. Это существенно сокращает время и всю процедуру покупки жилья в кредит.
Напомню, что в Собинбанке кредит могут получить граждане РФ. Он предоставляется в долларах США на срок до 10 лет под процентную ставку 14% годовых. Первичный взнос при этом составит до 70% стоимости приобретаемого жилья.