Ипотека и недвижимость - Рынок недвижимости переходит на рубли, но рост цен это не остановит

Юрий Лужков решил не ограничиваться сносом гостиниц "Москва" и "Интурист" и задумался о более масштабном объекте. Правительство столицы намерено разобрать гостиницу "Россия" - одну из крупнейших в мире. Эксперты называют проект экономически оправданным, а работники "России" надеются, что гостиницу удастся сохранить.
"Россия", расположенная в самом центре Москвы, была введена в эксплуатацию в январе 1967 г. Гостиница состоит из четырех 12-этажных корпусов, ориентированных по сторонам света. В "России" свыше 3000 номеров, из них 2717 предназначены для проживания гостей, остальные сдаются под офисы. Категория гостиницы - три звезды. 100% акций ОАО "Россия" принадлежат Москве.

"Власти Москвы сейчас рассматривают вопрос о том, чтобы после гостиницы "Москва" разобрать гостиницу "Россия", - передало в минувшую пятницу слова столичного мэра агентство "Прайм-ТАСС". Мэр сделал это заявление в четверг вечером в нью-йоркском генконсульстве России. По словам мэра, на месте отеля предполагается создать парковку на несколько тысяч автомобилей, которая обслуживала бы Гостиный двор и другие объекты, которые предполагается создать на этом месте.

"Юрий Михайлович никогда не произносит слов необдуманно, - пояснил пресс-секретарь градоначальника Сергей Цой. - Площадь в центре города используется неэффективно. Чтобы не было пробок, нужна большая парковка. И внутреннее состояние гостиницы "Россия" сейчас не очень хорошее".

"Раз мэр говорит, значит, так оно и будет, - вторит Цою другой чиновник. - Никто не верил, что можно снести "Интурист" и "Москву", но это сделано".

Сотрудники самой гостиницы шокированы заявлением Лужкова. "Россия" - нормально работающее, прибыльное предприятие", - говорит на условиях анонимности высокопоставленный сотрудник отеля. По его словам, гостиница уже ведет реконструкцию за свой счет - отремонтировали 1500 номеров, реконструировали вестибюли. "Меня и всех сотрудников эта новость резанула по сердцу. Ведь никто не озаботился трудоустройством тех, кто работал в "Москве" и "Интуристе", - сетует сотрудник "России".

Тем не менее эксперты оценивают идею снести "Россию" в целом положительно. Собеседник "Ведомостей" в мэрии отметил, что в пользу сноса "России" есть несколько аргументов: нерационально используется дорогая земля в центре города (например, у отеля огромный внутренний двор) ; кроме того, Москве очень нужна большая парковка в центре города.

"Это было бы разумным решением с экономической точки зрения, - говорит замдиректора по маркетингу компании Hotel Consulting and Development Group Марина Смирнова. - Земля в центре очень дорогая, и она может приносить существенно больший доход при более рациональном использовании".

Проект по сносу "России" может стать самым масштабным мероприятием такого рода, поскольку площадь помещений "России" составляет 240 000 кв. м, а площадь территории - 13 га. Для сравнения: площадь разобранного "Интуриста" была всего около 30 000 кв. м, а "Москвы" - 97 000 кв. м.

По данным мэрии, снос "Интуриста" обошелся городскому бюджету более чем в $5 млн. Проект сноса и последующего воссоздания гостиницы "Москва" оценивается в $300 - 400 млн.

Девелоперы считают, что "Россия" действительно не вписывается в современный городской облик, однако предупреждают, что если власти не дадут увеличить этажность, то инвестора под проект подобрать будет непросто. Руководитель службы маркетинга "Системы-Галс" Андрей Закревский напомнил, что ранее рассматривался проект, предусматривавший строительство на месте "России" высотной (около 100 этажей) гостиницы и современного бизнес-центра.
Общий процесс падения доллара и резкие колебания курса, которые наблюдались с весны 2003 года, привели к тому, что с 1 февраля Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) решил перейти на рублевые цены при расчете стоимости жилья. Теперь старые цены будут пересмотрены по курсу 30 рублей за доллар. Из такого же расчета будет формироваться и график ежемесячного повышения цен. По словам начальника Управления реализации жилищной программы департамента Григория Пирумова: «У покупателя отныне будет актуальная информация о ценах на недвижимость, не подверженная негативному влиянию неустойчивости валютного рынка».

Как сообщил «НГ» руководитель группы маркетинга ДИПС Андрей Куприянов, решение о переходе на рублевый эквивалент было принято для того, чтобы минимизировать потери департамента, вызванные снижением курса американской валюты: «Это всего лишь техническая мера, здесь не стоит усматривать PR-ход или что-либо подобное».

Впрочем, по прогнозам независмых экспертов, меры, принятые ДИПСом, не спасут рынок недвижимости от дальнейшего роста цен. Более того, на рубли перейдут далеко не все. Как говорят сами участники рынка, похожая ситуация была в прошлом году, когда появились разговоры о переходе на евро. Однако цены эти разговоры – и даже действия отдельных участников рынка – не остановили. Впрочем, официальные дилеры ДИПСа действительно будут вынуждены рассчитывать стоимость жилья по этим проектам в рублях, однако свои объемы будут номинироваться по-прежнему в долларах. И проблема с ценами при помощи перехода на рубли решена не будет, 1,5–2% роста в месяц сохранятся обязательно, уверены риэлторы.

Только в январе цена квадратного метра в столице выросла на 3,3% – хотя, конечно, после серьезного ноябрьско-декабрьского периода, за который цена квадратного метра выросла больше чем на 9%, эта цифра не кажется столь уж и значительной. Но, по мнению аналитиков сайта ирн.ru, даже такой темп роста стоимости жилья является для рынка недвижимости достаточно высоким. Самое же главное, что никаких предпосылок к тому, что жилье дорожать перестанет, нет.

«Знаковым» событием минувшего января аналитики ирн.ru называют «взятие» средней ценой квадратного метра психологически значимой и для покупателя и для продавца планки в 1,5 тысячи долларов. Еще никогда цена квадратного метра в столице не была такой высокой. Более того, есть основания считать, что и это далеко не предел. По оценкам специалистов, в самое ближайшее время цены на жилье в Москве могут возрасти на 20–25%. По их прогнозам, это случится, если население окончательно разочаруется в долларе и начнет искать более надежные способы сбережения своих средств.

Некоторые эксперты высказывают мнение, что подорожание квартир продолжится минимум до лета 2004 года. Впрочем, и этот прогноз чересчур оптимистичен. Как говорит Андрей Куприянов, раньше в отпускной сезон действительно наблюдалась традиционная стабилизация цен, теперь же из-за мощного спроса их рост продолжается круглый год. Так что об остановке подорожания летом говорить пока рано.

Для удовлетворения растущего спроса Москва вынуждена постоянно наращивать темпы жилищного строительства. По-видимому, в наступившем году сохранится прошлогодняя тенденция продаж квартир на стадии котлована – на раннем этапе строительства раскупаются от 60 до 100% квартир. Масштабы спроса таковы, что некоторые эксперты предрекают в ближайшие годы истощение в Москве свободных строительных площадок. «Конечно, в нашем распоряжении остаются площади, которые можно использовать после предварительной подготовки – например, территории, застроенные пятиэтажками, подлежащими сносу, и т.п. Однако надо понимать, что дополнительная работа по их очистке потребует от инвесторов новых затрат, что скажется на окончательной цене», – говорит Андрей Куприянов.

На повышение цен играет и то, что, по оценкам, более 40% строящегося жилого фонда выпадает из рыночного оборота, поступая в распоряжение муниципальных властей, которые используют его в своих различных социальных программах. Так, в 2003 году из 4,5 млн. квадратных метров жилья, построенного в Москве, 1,08 млн. метров были использованы для переселения жителей из сносимых ветхих домов. Еще около 0,4 млн. метров были предоставлены очередникам, а 0,26 млн. метров были реализованы в рамках программы «Молодой семье – доступное жилье». «Вымывание» с рынка именно дешевого жилья приведет в ближайшие месяцы к очередному всплеску цен на все типы квартир, как на первичном, так и на вторичном рынках. Наиболее заметно вырастут цены на жилье, стоимость которого колеблется в рамках 1000–1300 долларов за метр.

Как бы то ни было, покупатели недвижимости в столице не боятся высоких цен. Даже наоборот: чем выше становится цена, тем привлекательнее становится жилплощадь. Основная причина такого на первый взгляд абсурдного положения вещей заключается в желании приумножить сбережения за счет их вложения в недвижимость. По некоторым оценкам, для этого предназначено до 90% купленного в прошлом году жилья. Между тем несколько сотен тысяч семей стоят в очереди на получение квартиры в столице и давно потеряли надежду эту очередь «отстоять».