Ипотека и недвижимость - Осторожно: свободная перепланировка!

С 2010 года в Кирове начнут действовать новые Правила землепользования и застройки. О том, как повлияют нововведения на деятельность собственников недвижимости, о конфликтах между застройщиками и жильцами и о проектах кировских архитекторов рассказывает начальник управления архитектуры Ирина Рубцова.

Ирина Васильевна, что представляют собой новые Правила землепользования и застройки, которые будут действовать с 2010 года?

Разработанные Правила землепользования и застройки очень сложный, комплексный документ, который был всесторонне обсужден: публичные слушания прошли с 20 мая по 20 июня. В начале работы была создана комиссия по подготовке Правил, в нее вошли сотрудники администрации, депутаты городской Думы и представители соответствующих государственных органов. Эта комиссия продолжит работу и после принятия данных Правил и будет рассматривать самые сложные случаи, которые не вошли в документ, так как все возможные ситуации предугадать невозможно.

Документ будет регулировать деятельность, связанную с землепользованием и застройкой. Он определяет на сегодняшний момент все виды разрешенного землепользования всех территориальных зон и земельных участков на территории муниципального образования Город Киров. После принятия Правил согласований будет меньше: собственник самостоятельно сможет выбирать один из видов разрешенного землепользования. Теперь уже гражданин точно будет знать, что и в какой территориальной зоне можно будет строить. Напомню, что в конце 2007 года был принят Генеральный план города, сейчас завершается работа по разработке Генеральных планов девяти сельских округов. В соответствии в градостроительным кодексом разработка как Правил застройки, так и Генплана установлена до 1 января 2010 года. После этого срока будет значительно ограничена градостроительная деятельность на территории.

- Будут ли Правила регулировать спорные ситуации, которые возникают между жильцами и застройщиками по причине строительства на придомовых территориях?

Новые правила устанавливают границы между многоквартирными жилыми домами. Собственники теперь будут знать о пределах использования земельных участков, на которых расположены их дома. Главой администрации подписано распоряжение о графике проведения работ по определению границ. Для решения этого вопроса также будут выделены средства из Фонда содействия реформированию ЖКХ. До 2010 года работы должны быть окончены.

- В СМИ часто говорится о проблеме точечной застройки. Как она решается?

Последний земельный участок под строительство жилья был предоставлен застройщику по предварительному согласованию в конце декабря 2007 года. Сейчас государство приняло решение, что земля будет выдаваться только через аукционы. Это бесспорно поспособствует решению проблемы.

- Как решается конфликт между застройщиком и жильцами домов, расположенных на углу улиц Комсомольской и Октябрьского проспекта? По слухам, там ведется строительство без разрешения

Насколько я знаю, против этого строительства выступает в основном владелец пивного киоска, расположенного рядом. Решение о законности или незаконности строительства здания будет принято в прокуратуре. Если разрешение на застройку не выдано, то и строительство вестись не должно.

- Спекуляция земельными участками даже в центре города стала постоянным явлением. Два предыдущих мэра говорили, что остановят это явление. Но

В предыдущих годах существовали слабые места в законодательстве. Недавно в градостроительный кодекс были внесены изменения, которые повлияют на ситуацию. Нововведения подразумевают проведение аукционов не по продаже земли или аренды, а по продаже только права развивать территорию. Победитель аукциона заключает соглашение с администрацией города о том, что в определенный срок он выкупит объекты. Но такое будет возможно после появления новых Правил.

- В центре города между торговыми центрами Росинка и Европейский есть несколько ветхих зданий, которые никак не вписываются в окружение. Какова их дальнейшая судьба?

Есть такое понятие собственность. Объекты, которые находятся в собственности, подлежат выкупу. Это напрямую касается территории между торговыми центрами. На данный момент собственник этого земельного участка и застройщик не могут договориться о цене. В любом случае на этом месте будет построен объект общественно-делового назначения, а не жилой дом.

- Не раз слышал, что на территории оврага, расположенного недалеко от пересечения улиц Ленина и Герцена, будет построен торгово-развлекательный центр? Когда начнется строительство?

Регламент не позволяет на данной территории строить торгово-развлекательные объекты. Пока идет речь от том, что на этом месте будет возведен физкультурно-оздоровительный комплекс. Земли оврага относятся к оползневой зоне, поэтому сейчас здесь ведутся работы по изучению геологии. Для того чтобы начать строительство, надо провести оценку территории. Проект потребует довольно крупных вложений. При этом только половина средств может уйти на подготовку земельного участка. Администрация города продолжает работу с тем предпринимателем, который изначально имел заинтересованность в реализации проекта.

- По некоторым версиям, ветхие здания больничного корпуса, расположенные возле бывшего кинотеатра Алые паруса, будут снесены, а на их месте построят офисное здание, гостиничный комплекс и торговый центр общей площадью 150 тысяч квадратных метров

Эта земля находится в ведении Кировской области, а не муниципального образования Город Киров. Насколько я знаю, сейчас в правительстве области есть договор на застройку этой территории. Однако я не в курсе, в какой стадии находится решение этого вопроса.

- Проблема загруженности транспортных артерий города становится критической. Какие меры предпринимаются?

На сегодняшний день в администрации города Кирова находится 4 проекта по расширению дорог. Проекты предполагают расширение улиц Воровского, Карла Маркса, Луганской и Дзержинского. Сейчас на эти цели в городском бюджете средства не предусмотрены, поэтому реализовать проекты в 2008 году не получится. В текущем году мы ограничимся простым ремонтом. В дальнейшем планируем строительство новых дорог, которые будут соединены с улицей Ульяновской. Также большие перспективы нас ждут со строительством транзитной дороги вокруг города.
- Не раз в городе говорили о строительстве многоэтажных гаражей. Многие жители заинтересованы в этом. Однако, пока не видно, что ведется работа по этому вопросу

Действительно, это больная тема. Не каждый застройщик соглашается заниматься реализацией таких проектов. Администрация города будет приветствовать всех, кто пожелает строить многоуровневые стоянки.

- Малоэтажное строительство признано приоритетным правительством России. Сейчас быстрыми темпами строится коттеджный поселок Молодежный в Дороничах. Планируется ли в ближайшее время возведение подобных поселков на территории города?

Возле небольшой слободы Шулаи в Нововятском районе через некоторое время начнется строительство таунхаусов. В 2007 году проектная организация Институт-Гражданпроект обратилась в администрацию с предложением о застройке пустующего земельного участка. После того как утрясутся все правовые вопросы, начнется строительство. Поселок будет возводиться по аналогии с Молодежным, что в Дороничах.

Как решается вопрос благоустройства города Кирова?

В ближайшее время будут объявлены конкурсы на разработку проекта по благоустройству Театральной и Привокзальной площади. Театральная площадь очень сложный многофункциональный объект: здесь расположены здание правительства области, Драматический театр, университет, также на площади постоянно проходят различные торжества.

Скверы, которые сейчас там находятся, требуют немедленной реконструкции. Согласитесь, что эта территория достойна гораздо большего. Также будут проведены конкурсы на реконструкцию Привокзальной площади. На мой взгляд, ее нынешний вид недостоин города, поэтому мы должны обустроить Привокзальную площадь так, чтобы нашим гостям хотелось вернуться в Киров. Проект также подразумевает строительство подземного перехода. Этот вопрос уже обсуждался с представителями железной дороги. Они отнеслись с пониманием и предложили также интересные варианты по реконструкции кировского вокзала. Возможно, что вскоре он будет выполнен в несколько необычных архитектурных стилях: или в псевдоготике или в византийском стиле. Также есть интересные проекты по благоустройству территории Дворца Бракосочетания и некоторых парков. Так, например, к юбилею Победы в Великой Отечественной войне планируется реконструировать Парк Победы. Администрация рассмотрит любые проекты, которые связаны с благоустройством города. Главное, чтобы было функционально, исполнимо и красиво.
Сегодня, как известно, среди элитного жилья самыми популярными являются квартиры свободной планировки. Иными словами, покупатель приобретает свободное от стен пространство, ограниченное лишь несущими конструкциями. Это, безусловно, дает преимущество с точки зрения возможностей планировки: моделировать и обустраивать такую квартиру можно в самых разных направлениях, шаг за шагом воплощая в ее облике свои фантазии, вкусы, предпочтения. И, тем не менее, не стоит забывать, что ваши фантазии все-таки будут иметь определенные рамки.

Это, прежде всего, границы самой квартиры, заданность метража, определенное застройщиком местоположение инженерных систем, наличие несущих - “вечных” - стен, уже готовые дверные и оконные проемы и т.д. - вот те факторы, которые изначально задают определенные условия и пределы вашему смелому дизайнерскому замыслу. И с этой данностью, как правило, приходится считаться, чтобы избежать непредсказуемых бытовых ситуаций и дискомфорта в будущем. Во многом именно по этой причине застройщики элитного жилья специально для каждой квартиры разрабатывают несколько вариантов планировки, предлагают их на выбор своим покупателям и советуют придерживаться одного из них. Предлагаемые планировочные решения обычно имеют оптимальные характеристики: ведь кому как не застройщику, лучше знать расположение инженерных систем здания и учитывать их при проектировании вариантов квартир!

Однако бывает и так, что предлагаемые варианты планировки кажутся владельцу квартиры не слишком оптимальными, стандартными и даже скучными – и тогда он решается на “великий перепланировочный эксперимент”.

Глубокую перепланировку квартиры произвести, конечно, можно. Но такое решение требует от хозяина, прежде всего, детальной продуманности и здравого смысла, а, кроме того, влечет за собой необходимость множества согласований. А следование в данном случае известному щедринскому афоризму о том, что “суровость законов российских искупляется необязательностью их выполнения…”, давно ставшему любимой народной мудростью, грозит риском значительных материальных и моральных потерь и непредсказуемостью последствий для себя и окружающих. То состояние квартиры, которое вы получите в результате перепланировки, может обернуться против вас, не только не принеся пользу, комфорт и эстетическое наслаждение, но даже пойдя во вред.

Итак, что же такого опасного может произойти, если кому-то вдруг вздумается прорубить окно на улицу в темной комнате или обустроить спальню на площади, изначально не предназначенной и не подходящей для этого, или произвести переносные манипуляции со стенами и санузлами?

Мы приведем лишь два примера, поскольку, как показывает практика, именно они являются наиболее распространенными и почти уже универсальными ошибками при попытке “перепланировать” квартиру.

Пример первый: смена назначения комнат. Одна моя знакомая решила поменять местами спальню и кухню. Мотивировала свой поступок более предпочтительной для спальни стороной света и более выигрышным пространством, которое получается благодаря объединению новоиспеченной кухни с гостиной. Единственным нюансом на тот момент оказалась вентиляция, которую никуда сдвинуть или перенести было нельзя. И, несмотря на то, что отдушина была заложена, коварные запахи, тем не менее, просачивались. Но проблема даже не столько в запахах, сколько в самом том пространстве, которое изначально было спроектировано под кухню. Получилось так, что спальня подруги теперь стала граничить сразу с пятью кухнями: этажом выше, этажом ниже, двух по диагонали в граничащем стояке и соседской напротив. А кухня, как известно, место общего пользования, и для нее вполне естественным является определенный шумовой фон. Поэтому шум работающего холодильника, посудомоечной машины, микроволновой печи или духовки у вас на кухне будет естественным образом заглушать звуки, проникающие с улицы или из соседних квартир. Но если место кухни займет спальная комната, само назначение которой исключает присутствие шумового фона, с определенной долей вероятности можно предположить, что вы будете слышать звуки, доносящиеся из соседних помещений.

Не сложно догадаться, что подобная перепланировка не принесла моей подруге ничего, кроме ощущения дискомфорта и перманентной усталости от хоть и ненавязчивого, но, тем не менее, постоянно присутствующего шумового фона.

У рассмотренного примера, кстати, есть еще одна классическая разновидность: когда при смене назначения помещений пытаются проделать манипуляции с вентиляционными стояками, например, врезать кухонную вытяжку в санстояк. Можно представить, какой обонятельный эффект получает в данном случае хозяин квартиры. Соседи, конечно, окажутся в более выигрышном положении: в их санузлах будет постоянно присутствовать запах чего-то съедобного, - в то время как новообразовавшуюся кухню оккупируют ароматы совсем иного рода.

Пример второй: изменение расположения стен санузлов. Хозяин квартиры решил незначительно расширить свою спальню за счет санузла. В результате подобных манипуляций комната стала больше на 40 см. И теперь каждый вечер и утро в его новообразовавшейся спальне можно слышать ненавязчивое бульканье, когда сосед сверху принимает душ. И это несмотря на двойную шумоизоляцию у того и у другого!

Как можно заметить, в обоих случаях перепланировка затронула спальную комнату. Действительно, спальня является одной из самых “уязвимых” зон в квартире, поэтому вопрос о ее местоположении и обустройстве – дело достаточно тонкое, требующее особого подхода. Занимаясь выбором места под спальню, прежде всего, важно иметь в виду следующее обстоятельство: любой дом (а тем более, если это современная элитная новостройка) является высокотехнологичным сооружением. В нем есть мусоропровод, вентиляционные и лифтовые шахты, канализационные и водопроводные стояки и прочие коммуникации. И все эти инженерные системы сутки напролет производят массу шума. Один с 25-го этажа спустил по мусоропроводу ящик пустых бутылок, другой хлопнул входной дверью, третий решил отремонтировать сливной бачок в туалете, четвертый пошел в душ… - и со всеми этими звуками граничат стены вашей спальни! Согласитесь, это будет страшно раздражать, особенно в те часы, когда сон чуток. И никакая, даже самая изощренная система шумоизоляции тут не поможет, поскольку значительную часть этого шума составляют низкочастотные звуки, которые присутствуют в нашей повседневной жизни постоянно и против которых шумоизоляция малоэффективна. И это уже не законы РФ, а законы физики.

А мораль, в общем-то, проста: заниматься перепланировкой или нет, решать, конечно, вам. Но, в любом случае, подходить к этому вопросу следует продуманно и взвешенно, предварительно оценив все “за” и “против” и предусмотрев возможные последствия.

Редакция благодарит специалистов ИСК “Квартал” за предоставленную консультацию и материалы.