Ипотека и недвижимость - Заповедные квартиры

В ближайшие годы ведущие риэлтерские компании прогнозируют значительное увеличение вывоза капитала из страны. Но это связано не с ухудшением экономической ситуации в России, а, наоборот, с появлением платежеспособного спроса. Капитал будет вкладываться в покупку зарубежной недвижимости. Если раньше купить дом за рубежом могли только состоятельные граждане РФ, то сейчас начал формироваться спрос на зарубежные квартиры и среди представителей среднего класса.

Квартирная экспансия

Прошедшая осень позволила составить представление о формировании нового рынка недвижимости. Как отмечает директор проекта Away.ru Олег Ступеньков, именно в этот период стало очевидно, что в ближайшие несколько лет ожидается значительный всплеск спроса на жилье за рубежом. "Москвичи постепенно приходят к идее вложения денег в недвижимость за границей. Попробовав купить, они понимают, что это несложно, и советуют другим",– говорит господин Ступеньков.

Оценить объем этого рынка сейчас достаточно сложно, но по грубым оценкам специалистов портала Away.ru, до конца года общий объем сделок купли-продажи составит около $700 млн. Для сравнения – общий оборот от продажи коттеджей в Подмосковье за этот же период составит, по прогнозам экспертов, около $1,5-1,7 млрд.

Сейчас наши соотечественники охотнее всего покупают жилье на Кипре и в Испании. Кипр стал довольно дорогой страной в связи с процессом вступления в ЕС. Если раньше здесь приобретал жилье в основном средний класс, то сейчас покупателей больше интересуют дорогие дома и виллы. По словам Игоря Котова, директора компании Crosshill, рост цен русских не пугает и снижения спроса на недвижимость не ожидается. Еще одна тенденция: покупка недвижимости в славянских странах – Черногории, Хорватии, Болгарии.

И все же выбор страны в первую очередь зависит от того, какими средствами человек располагает. Наиболее дешевое жилье – в Чехии, Венгрии, Болгарии, отчасти в Испании – от $50 тыс. до $150 тыс. Вторую ценовую группу – $150-$250 тыс.– составляют Кипр, Испания, Мальта и Греция. Квартиры от $250 тыс.– это уже Швейцария, Бельгия, а также столицы скандинавских государств.

Несмотря на невысокую инфляцию, в Европе цены на жилье неуклонно растут, хотя и не так, как в Москве. Точную цифру назвать довольно сложно, но в целом по странам ЕС отмечается ежегодный прирост на 10-15%.

Правила покупателя

В каждой стране существует своя правовая форма приобретения недвижимости. Например, человеку, купившему недвижимость в Италии, тем не менее не гарантированы свободный доступ в страну и проживание там. Для того чтобы находиться на территории Италии, нужно открыть свое дело. В Чехии недвижимость нельзя приобретать иностранцу–физическому лицу. Чтобы получить дом или квартиру в собственность, необходимо организовать там свою компанию. В Испании все гораздо проще – с приобретением жилья человек получает и многократную визу.

Перечень документов, необходимых для приобретения жилья, зависит от страны, где оно покупается, и от способа приобретения. Можно приобрести квартиру, заплатив за нее сразу и полностью, а можно взять кредит в банке. В первом случае требуется российский паспорт, документы, подтверждающие наличие счета в той стране, где будет приобретаться недвижимость, разрешение Центрального банка.

Далее при составлении предварительного контракта человек вносит залог – в зависимости от страны он составляет $3-5 тыс. (Испания, Кипр) или 10% от стоимости покупки (Франция, Германия). Размер залога в разных странах и даже в отдельных регионах может очень заметно различаться. Часто он зависит и от продавца. Составленный контракт регистрируется в местных органах, там указываются сроки дальнейших платежей и их размеры.

Если сделка прошла нормально и фирма, с которой заключался контракт, выполнила свои обязательства, она вправе рассчитывать на проценты. В зависимости от суммы сделки фирмы в Москве берут в качестве вознаграждения от 3 до 6% от сделки. При этом многие риэлтерские компании при продаже жилья указывают конечную его стоимость, но свою маржу в эту сумму не включают.

Выгодный кредит

Что касается покупки жилья в кредит, то проще всего его взять в Испании, на Мальте, на Кипре, а труднее всего – в Италии, Венгрии, Франции, Швейцарии.

На Кипре ипотечный кредит, как правило, выдается на десять лет, в Испании – до двадцати. При взятии кредита многое зависит от того, какие отношения сложились у риэлтерской компании с тем или иным банком. Человеку "с улицы" они дадут кредит под 6%, а для своих клиентов – под 4%. Если вы покупаете в рассрочку, то продавец может предоставить небольшую рассрочку платежа, но обычно не больше чем на два-три года. При большем сроке придется брать банковский ипотечный кредит.

Если человек в основном живет в Москве и собирается жить в своей заграничной квартире только летом, на отдыхе, то фирмы предлагают сдавать ее в аренду. За обслуживание квартиры и сдачу ее в наем риэлтер, как правило, берет 10% арендной платы. В высокий сезон любая недвижимость, скажем, в Испании в случае ее сдачи в аренду дает 8-10% прибыли в год, что покрывает проценты по ипотечному кредиту.

Специально для тех, кто хочет сдавать купленное за границей жилье, разработана схема, называемая leaseback. В полную силу она работает пока только во Франции. Это связано с тем, что на Лазурном берегу и в Париже очень не хватает гостиниц. Выглядит программа leaseback следующим образом. При покупке человек подписывает девятилетний контракт, по которому сразу после приобретения он обязан сдать эту виллу или квартиру в аренду компании-застройщику. А та обязуется каждый год выплачивать покупателю 5-6% от стоимости квартиры, вне зависимости от экономической ситуации в стране, заполненности отелей, сезонности и любых других показателей. Кроме того, соглашаясь на leaseback, владелец недвижимости освобождается от уплаты НДС (19,6% во Франции) и может взять кредит в банке под минимальные (3,7-5% годовых) проценты.

Артем Тарасов продает кусочек рая

Бизнесмен Артем Тарасов (на фото) вот уже два года пытается продать остров Терезы, входящий в группу Сейшельских островов. Господин Тарасов, уже несколько лет живущий на съемных квартирах, хочет выручить за эту "скалу в море" сумму, равную стоимости четырехкомнатной квартиры на Арбате.

В истории приобретения Артемом Тарасовым острова Терезы слишком много белых пятен, в его версии она больше напоминает авантюрный роман, чем историю смены собственника. Господин Тарасов рассказывает, что в 1995 году при посещении Сейшельских островов он познакомился с министром развития архипелага господином Кумаром. Министр рассказал бизнесмену из России о безымянных русских инвесторах, которые в начале 90-х годов собирались купить остров Терезы, входящий в состав Сейшельских островов. Гости, похожие на гангстеров, внесли задаток в несколько миллионов долларов и начали оформлять документы на владение. Но довести оформление до конца русские не успели и больше на Сейшелах не появлялись. Вероятнее всего, считал министр, они погибли в криминальных разборках у себя на родине.

Артем Тарасов слетал на вертолете на остров. По его словам, это скала в море, около 1200 м в длину и 700 м в ширину, с пальмами и пляжем. До ближайшего острова – несколько часов на катере. Тарасов забыл о существовании этого "куска" тропической суши, но в 2000 году американские инвесторы обратились к нему как к владельцу острова с просьбой построить там дельфинарий. После этого с ним пожелал встретиться и некий знакомый, по словам Тарасова, связанный с ФСБ. Он тоже начал уточнять подробности приобретения острова.

Запросив сейшельский аналог Регистрационной палаты, господин Тарасов выяснил, что остров Терезы оформлен на его имя. Чтобы полностью вступить в права владельца, ему надо доплатить примерно $1,7 млн. Как заявил бизнесмен, министр Кумар, уходя в отставку, почему-то переписал остров на него. Тарасов доплатил нужную сумму и перевел земельный участок на принадлежащую ему офшорную компанию Estate Investment Seychelles Limited (EIS), а затем выставил его на продажу. Бизнесмен, живущий в Москве на съемной квартире, утверждает, что готов уступить остров за сумму, равную стоимости четырехкомнатной квартиры на Арбате (сейчас это $1,5-1,7 млн).

Сейчас остров Терезы площадью 75 га продает местное агентство недвижимости Agence immobilier des Seychelles. По словам сотрудника агентства Доминика Исара, заявок на приобретение не поступало. Это единственный остров в ассортименте агентства, все остальное – участки земли на более крупных островах. Заявленная агентом стоимость острова – $4,2 млн – вызвала у Артема Тарасова замешательство. Сначала он заявил, что мы неправильно перевели слова агента и что это стоимость острова в местной валюте. После того как информация была перепроверена, предприниматель прервал общение с журналистами Ъ.
В Москве осталось все меньше участков под застройку коттеджными поселками. Однако доходы от их продаж столь высоки, что застройщики буквально по кусочку отщипывают участки от заповедных мест. "Ъ-Дом" обнаружил несколько строящихся поселков как в парках, так и на территории объекта, принадлежащего органам государственной власти.

"Волынское-3"

В октябре прошлого года прямо за Поклонной горой, на Староволынской улице, началось строительство элитарного клубного поселка из семи малоквартирных домов. Всего в комплексе, который займет 4 гектара, будет не более 200 квартир, а также свой детский городок и развлекательная инфраструктура. Этот поселок, как предполагают его разработчики, станет уникальным продуктом на столичном рынке элитной недвижимости, так как объединит в себе черты дорогого городского жилья и загородного.

Высота домов будет не совсем обычная и традиционная для таунхаусов – от шести до восьми этажей. Кроме того, на крышах домов расположатся 15 пентхаусов. Конечно, из них не будет открываться панорама на исторический центр Москвы и Кремль. Но вид на "зеленое море" Волынского леса будет обеспечен, так как многоэтажных зданий в этом месте нет и, скорее всего, не будет никогда.

"Волынский лес выбран для этого элитарного квартала не случайно. Вблизи совсем нет жилых домов. Но там расположена рабочая резиденция российского президента 'Волынское-2'. В свое время там располагалась ближняя дача Иосифа Сталина",– говорит Андрей Патрушев, менеджер департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.

Заказчиком строительства выступает управление делами администрации президента, поскольку именно на земле этого ведомства расположится новый поселок. Строительство ведет компания Straebock. Официальное начало продаж генеральным риэлтером проекта, компанией Penny Lane Realty, будет объявлено в конце зимы. Однако, по информации "Ъ-Дома", квартиры в "Волынском-3" уже продавались в октябре прошлого года, когда строители только начали рыть котлован.

Стоимость квартир в "Волынском-3" начинается от $3 тыс. за квадратный метр. При этом для коммерческой продажи будет выделено около 50% квартир и таунхаусов. Другая половина строящегося жилья останется в собственности управления делами администрации президента.

"Дубовая роща"

Гражданам, не стремящимся жить рядом с представителями политической элиты, стоит обратить внимание на другой объект – малоэтажный комплекс "Дубовая роща", возведение которого началось на северо-востоке Москвы в конце прошлого года. Поселок строится в экологически благополучном районе Лианозово, прямо на территории парковой зоны, от которой он "отъест" почти 3 гектара. Все дома спроектированы таким образом, что хотя бы одно окно любой квартиры обязательно выходит на лесопарковую зону.

Срок сдачи объекта – конец 2004 года. Проект предполагает возведение четырех малоквартирных кирпичных домов высотой четыре-пять этажей, медицинского центра и спортивного комплекса. В поселке будет не более 150 квартир. Инвестором проекта является компания "Бизнес-Олимп", она же застройщик и продавец.

"Сейчас на рынке самого дорогого жилья намечается тенденция к перемещению в менее престижные, но экологически чистые и менее загруженные районы города с развитой инфраструктурой. Люди хотят жить не в многоквартирном 'муравейнике', а в закрытом клубе для избранных, где обслуживающий персонал знает в лицо всех жильцов, а среди соседей нет случайных людей",– говорит Андрей Румянцев, начальник отдела маркетинга и рекламы компании "Бизнес-Олимп".

"Дубовая роща" претендует на класс A, хотя некоторые эксперты относят ее к хорошему элитному жилью В-класса. Тем не менее продажи апартаментов в "Дубовой роще" идут полным ходом. На сегодняшний день реализовано порядка 30% квартир по средней цене $1700-2200 за квадратный метр.

"Потапово"

Еще один интересный объект, расположенный в нетипичном для дорогого жилья районе,– жилой комплекс "Потапово" в Южном Бутове. За то, чтобы жить в собственном доме в черте города, да еще в одной из лучших экологических зон Москвы, придется выложить ?900-1100 за квадратный метр. Прямо на территории комплекса находится пруд и роща, лес вокруг поселка, рядом реки Десна и Чечера. Проект предусматривает строительство 30 таунхаусов с общей площадью от 168 кв. м до 420 кв. м, каждая поселившаяся в "Потапове" семья будет иметь в своем распоряжении участок земли от 3 соток, гараж на одну-две машины и сауну. С октября 2003 года продано около 10% жилья. Срок сдачи первой очереди – третий квартал 2004 года, а к 2005 году на территории комплекса планируется построить детский сад и школу.

"Вишневый сад"

Жилой комплекс, название которого позаимствовано у Чехова, находится на улицы Саломеи Нерис, рядом с парковой территорией усадьбы Братцево в Северном Тушине. "Вишневый сад" задумывался как камерный поселок из коттеджей и таунхаусов, однако в действительности получается довольно масштабным: на территории площадью в 36,6 гектара построят более 20 тыс. кв. м жилья: таунхаусы, коттеджи и малоквартирные дома (на три-четыре семьи). Площадь апартаментов – от 74,8 до 284,2 кв. м, у каждого дома будет свой кусочек земли (от 2 до 8 соток). Кроме того, в поселке со временем появятся свои детский сад, лицей, торгово-спортивный комплекс, ресторан и кафе. Строительство ведется в рамках реализации программы правительства Москвы по реконструкции Братцева. "Вишневый сад" появился на рынке в июле прошлого года, и к настоящему моменту проданы восемь квартир первой очереди (около 10% общей жилой площади) по цене $900 за квадратный метр. Как сообщили в инвестиционной компании "Собор-СМ", являющейся застройщиком и риэлтером проекта, сейчас идет строительство второй очереди, сдача которой запланирована на ноябрь этого года. Вторая очередь – это 8 коттеджей, около 30 таунхаусов и 7 квартир в отдельном доме.

"Остров свободы"

Комплекс "Остров свободы" строится, понятное дело, на улице Свободы, в Захаркове, на берегу Химкинского водохранилища. К настоящему времени там строительство второй очереди практически завершено, и сейчас ведется отделка жилых помещений. Этот комплекс действительно можно назвать камерным. На участке площадью всего в 0,54 гектара расположатся два таунхауса (по 12 секций) и два отдельных кирпичных коттеджа. Каждый из этих индивидуальных домов площадью 645 кв. м и с собственным земельным участком в 5 соток стоит порядка $960 тыс. Квартиры продаются по цене от $650 тыс., но пока их продано всего две.