Ипотека и недвижимость - В новых поселениях подмосковья сделают ставку на малоэтажную застройку

Даже в условиях глобального кризиса ликвидности в России прогнозируется рост ставок доходности в среднесрочной перспективе

Средневзвешенная минимальная доходность для качественных офисных активов в Европе увеличилась на 20 базисных пунктов во втором квартале 2008 года и находится на уровне 5,05%. Такие данные приводятся в отчете компании Jones Lang LaSalle.

Это на 75 пунктов выше, чем год назад, когда доходность достигла самого низкого уровня в нынешнем рыночным цикле. Из 30 рассматриваемых рынков доходность выросла на 24-х и осталась стабильной на шести остальных.

Последний год наблюдалась явная конвергенция доходности по всей Европе. Не считая Москвы, год назад разница в доходности по рынкам составляла 350 пунктов. На сегодняшний день этот показатель достиг 200 базисных пунктов и доходность варьируется от 4,5% до 6,5%. Самое значительное изменение было отмечено на рынках с более низкими ставками капитализации (от 3,5 %). Это явный показатель того, что инвесторы уже не готовы к таким высоким ценам на сегодняшнем рынке, - приводятся комментарий Найджела Алмонда, директор отдела исследований по странам Европы, Ближнего Востока и Африки компании Jones Lang LaSalle в пресс-релизе.

Как сообщается в исследовании, во втором квартале самый значительный рост, на 75 базисных пунктов, был зафиксирован в Осло, где доходность достигла 5,75%. В Барселоне (5,25%), Мадриде (5,25%) и Лиссабоне (6,5%) ставки капитализации выросли на 50 пунктов во втором квартале. В ряде городов центральной и восточной Европы, включая Будапешт, Москву, Прагу и Варшаву, ставки капитализации остались стабильными. Доходность также осталась стабильной в Берлине и Уест Энде Лондона (западный фешенебельный район города).

Со второго квартала 2007 года, ставки капитализации выросли на 27-ми из 30 рассматриваемых рынках. Осло показал самый стремительный рост, доходность в этом городе увеличилась на 175 пунктов. В Великобритании доходность увеличилась на 150 пунктов в лондонском Сити и Эдинбурге и на 100 пунктов в Уест-Энде Лондона за тот же период. На испанских рынках Барселоны (+125 пунктов) и Мадрида (+135 пунктов), а также в Париже (+125 пунктов) и Дублине (+105 пунктов) тоже были замечены значительные изменения за последний год. Но некоторые рынки оказались относительно стабильными, там рост доходности был незначительным. Эти рынки, как правило, характеризуются более высокими ставками капитализации, как например, Брюссель (+10 пунктов до 5,75%) Люксембург (15 пунктов до 5,5%), в то время как в Москве и Будапеште доходность не менялась за последние 12 месяцев и оставалась на уровне 8% и 5,75% соответственно.

Более низкая транзакционная активность на протяжении второго квартала показывает, что доходность должна еще вырасти для того, чтобы вновь привлечь инвесторов на рынок. В течение лета процесс заключения сделок будет более растянутым. Долговые рынки продолжат работать в ограниченном режиме, в то время как инвесторы, не зависящие от заемного капитала, будут иметь преимущества. Мы также видим появление новых доказательств ослабления потенциала рынка, - приводтся слова Тони Хоррелла, главы европейского отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle.

Тони Хоррелл резюмировал: Таким образом мы ожидаем дополнительной коррекции цен на протяжении третьего квартала, с более сфокусированным вниманием на относительной стоимости активов на разных рынках. Учитывая, что срок значительного количество займов завершается, намечается отчетливая тенденция вынужденных продаж, особенно к концу года, что обеспечит рынку больше четкости и укажет инвесторам на реальную стоимость активов.

Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ, отдел экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle комментирует: Российский рынок отличает от Европы, прежде всего, высокая инвестиционная активность. Инвесторы из 11 стран, преимущественно с европейским и глобальным капиталом, инвестировали более $4,4 млрд. в первом полугодии 2008 года. В офисные активы высокого качества было инвестировано более $2,7 млрд. Стабильность ставок капитализации для качественных офисных активов подтверждается высоким уровнем конкурентности и увеличивающейся прозрачностью рынка. Даже в условиях глобального кризиса ликвидности мы не прогнозируем рост ставок доходности в среднесрочной перспективе.

Jones Lang LaSalle имеет свыше 180 представительств, работающих на рынках более чем 700 городов в 60 странах. Оборот компании в 2007 году составил около $2,7 млрд. Jones Lang LaSalle предоставляет комплексные услуги в области недвижимости и управления капиталом на местном, региональном и глобальном уровнях собственникам, арендаторам и инвесторам. Портфель компании составляет более 1,2 миллиардов кв. метров по всему миру. В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы.
В редакции РГ побывал на деловом завтраке Александр Горностаев, первый зам. председателя правительства Московской области. Разговор начался с новости, недавно прозвучавшей в прессе.

Российская газета: Александр Васильевич, правда, что скоро вокруг Москвы вырастут новые города-миллионники?

Александр Горностаев: Города появятся, но не миллионники. Небольшие, но очень уютные, красивые, комфортабельные, где на миллионе квадратных метров будут жить 20-30 тысяч жителей. Программа по возведению так называемых малых городов и сельских поселений разрабатывается.

РГ: А дома в них будут, как в Москве, высотные?

Горностаев: Ни в коем случае! На территории Московской области уже запрещено возводить жилье выше 17 этажей. Я считаю, что нам надо строить в основном трех-, четырехэтажные дома, максимум - пятиэтажки. А 17-этажные могут стоять лишь как доминанты, подчеркивающие своеобразие застройки города.

РГ: Где появится первый новый городок?

Горностаев: Готовимся к закладке Светлого города, который развернется неподалеку от Ногинска. Подчеркну: это будет именно город, а не новый микрорайон. По такому же принципу будем возводить и сельские поселения, каждое из которых будет самостоятельным, со своим главой, милицией, больницей... Все должно быть разумно и красиво.

РГ: То есть вы хотите сказать, что застройка, когда любой житель строит дом, какой ему вздумается, как сейчас, останется в прошлом?

Горностаев: Да. Получил кусок земли - и застраивай его по общим правилам. Не выше или не ниже определенного этажа, не шире, не глубже...

РГ: Подмосковье в прошлом году выполнило задачу, поставленную президентом РФ: построить по квадратному метру жилья на душу населения. А в этом году сколько возведете? Еще больше?

Горностаев: Нет. Метры гнать больше не будем. На повестке дня у нас новая задача - качество строительства. Я вкладываю в это понятие очень широкий смысл. Например, из-за близости к Москве цена квадратного метра в области неимоверно выросла, надо снижать хотя бы темпы роста. Я считаю, что для этого нужно подключать и муниципалов, и область, и государство. А сейчас пока строят только инвесторы. Они получают землю с обременениями, строят инженерные сети, социалку, а потом все это вкладывают в стоимость квадратного метра жилья. Вот и получается. Еще несколько лет назад квадрат стоил где-то долларов 400, а сегодня - и 3 тысячи долларов, а где-то и за 5 тысяч переваливает - в зависимости от качества жилья. И это при себестоимости 700-900 долларов за квадратный метр... От этого надо уходить.

РГ: С появлением новых городов и жителей в области будет больше. Дороги не встанут окончательно?

Горностаев: Во-первых, такие городки и поселения не будут только спальными районами. В планах их строительства предусмотрено и создание рабочих мест. Кроме того, совместно с Москвой сейчас завершается работа над программой развития транспортного узла региона, цель которой - реконструировать существующие и построить новые магистрали. Так что пробок со временем должно становиться меньше.