Ипотека и недвижимость - Перспективы обязательного страхования жилья

Всего четыре года назад основной спрос россиян на зарубежную недвижимость обеспечивала узкая прослойка, которая покупала шикарные виллы и замки в престижных районах Европы. Сегодня активной покупкой жилья за рубежом занялся и средний класс. В настоящее время человек, накопивший $30 тыс., может задуматься о приобретении жилья за рубежом. Тем более что иногда квартиры «там» дешевле аналогичных в Москве.

Все страны Европы готовы продать недвижимость нашим соотечественникам. Не прочь поделиться квадратными метрами и США, и Австралия, и даже азиатские государства. Проблемы с приобретением недвижимости могут возникнуть лишь в островных государствах: в Карибском бассейне, на Мальдивских островах и в районах Индийского океана. Нередко правительства островных государств боятся, что с открытием рынка земли местные жители будут вытеснены иностранцами. Но и в этих странах никто не мешает иностранцам брать землю в долгосрочную аренду.
По понятным причинам, основной объем сделок по продаже жилья в Европе происходит между жителями Евросоюза, которые покупают недвижимость друг у друга. Один из лидеров по покупке недвижимости в Европе — Англия. Сами англичане объясняют такую активность желанием островитян обзавестись жильем на материке. Не отстают от англичан и немцы, в последнее время испытывающие необъяснимую тягу к перемене мест. По словам руководителя проекта away.ru Олега Ступенькова, россияне пока «занимают не особо сильную позицию на этом рынке, но, по-видимому, в скором времени эта ситуация изменится».

Кто продает
Согласно российскому законодательству, «любой гражданин РФ может приобретать жилую недвижимость, находящуюся за пределами РФ и являющуюся таковой в соответствии с законодательством ее места нахождения, а также иными правами на указанное имущество». Другими словами, если человек обладает средствами и желанием приобрести жилье в Европе, ему требуется только найти продавца.
По словам О. Ступенькова, «год назад нельзя было и говорить о каком-либо четко сформированном рынке. В третьем и четвертом квартале прошлого года появился реальный интерес российского покупателя к жилой недвижимости за рубежом. В конце прошлого года ведущие зарубежные риэлторские компании стали открывать в Москве свои представительства. Например, американские компании Century XXI и Florida Investment Marketing Inc., испанская Equity Marbella, Damac Properties из Арабских Эмиратов, греческая Pommel и латвийская «Амадея». Также появились офисы компаний, которые занимаются продажами на Кипре, в Англии, Италии, Испании и Франции. Скромнее представлены фирмы, торгующие жильем в бывших странах соцлагеря.
В настоящее время в Москве продажами недвижимости за рубежом занимаются около 30 компаний. Они делятся на две категории. Первая — сочетающие туристический бизнес с риэлторским. Вторая — это крупные риэлторские компании, в которых созданы отделы для работы с зарубежной недвижимостью. Из этих компаний следует выделить «Новое качество», «Кирсанова Риэлти», «Нотру» и «Аверс-Трейдинг».
Как отмечает руководитель департамента международной недвижимости компании «Новое качество» Алена Шварц, покупательский спрос сильно изменился за последние годы: «Если раньше покупалось в основном то, что, как говорится, плохо и близко лежало, чтобы похвастаться перед друзьями, коллегами или просто вложить случайные деньги, то сейчас все по-другому».
По мнению А. Шварц, у людей появились вкус и стремление получить то, что действительно нравится. Они стали более избирательны. Теперь все больше покупателей руководствуются критерием «цена-качество» и, прежде чем принять решение, рассматривают множество предложений. По оценкам специалистов away.ru, общий объем сделок в 2003 году составил около $700 млн. Для сравнения — общий оборот от продажи коттеджей в Подмосковье за этот же период составил около $1,5–1,7 млрд.

Что продают
Цены на жилье в Европе неуклонно растут. Однако не такими темпами, как в Москве. В целом по странам ЕС отмечается прирост на 10–15%. А вот французы говорят о еще более высоких процентах роста — не меньше 20%.
Тем не менее любому покупателю недвижимости в столице нашей Родины по карману приобрести квартиру и за рубежом. К примеру, в наиболее свободных странах с точки зрения законодательства по недвижимости — Испании и Кипре — россиянин имеет возможность приобрести однокомнатную квартиру за $80–100 тыс. Чуть больше придется заплатить за квартиру в Чехии, Венгрии, Болгарии и Германии. Дороже $250 тыс. — недвижимость в Скандинавских странах, Бельгии и Франции. В Испании одна из самых дешевых квартир — студио. Она представляет собой большую комнату 30–40 кв. м с перегородкой, за которой находится кухня. Цена — $45–50 тыс.
Разумеется, если покупателя интересуют виллы на побережье или особняки в элитных столичных пригородах, то число нулей после цифры будет зависеть и от моря, и от архитектуры здания, и даже от количества солнечных дней в году. Если недвижимость рассматривается как способ вложения денег, то идеальный вариант — квартира или вилла в курортной зоне рядом с морем. Такая недвижимость пользуется повышенным спросом у арендаторов. Для себя россияне обычно покупают дома в окрестностях Ниццы, предпочитая дорогие, спокойные, а не туристические районы Лазурного побережья.
На Кипре многие соотечественники покупают квартиры, а в Испании — дома и виллы. В связи со скорым вступлением Кипра в ЕС недвижимость на острове резко подорожала. По словам директора компании Krosshill Игоря Котова, «увеличение цен русских не пугает, и снижения спроса на недвижимость здесь не ожидается, скорее будет ослаблен туризм».
Еще одна тенденция — россияне сейчас активно покупают недвижимость в Черногории, Хорватии и Болгарии. Если составить список наиболее популярных стран, то на первом месте стоит Кипр, далее идут Испания, Франция, Италия, Хорватия, Болгария. Также следует отметить США, где недвижимость становится доступной, если на вашем счету хотя бы $50 тыс. Далее вполне реально взять кредит. Вот только... далековато летать на выходные.
В ОАЭ иностранцам разрешено покупать недвижимость только на пальмовом острове. Шейх под это дело выделил не землю, а воду, где специально насыпаются острова и сажают пальмы. Один плацдарм для строительства уже насыпан, вскоре появится и второй. Домами на этом острове уже обзавелись знаменитости: Мадонна и Брюс Уиллис. Стоимость... от $1 млн. Есть интерес к острову и у русских. Специально для стран Восточной Европы дубайские риэлторские компании открыли элитные клубы. Член клуба имеет возможность выплатить десятую часть стоимости дома и въезжать. Остальное — потом.

Закон
В каждой стране существует своя правовая форма приобретения недвижимости. Например, покупателю недвижимости в Италии не гарантируют свободный доступ в страну через мультивизу. Для того чтобы проживать в этой стране, нужно как минимум открыть свою фирму и инвестировать в экономику не один миллион лир. И в Чехии недвижимость нельзя приобретать иностранцу, как физическому лицу. Чтобы получить дом или квартиру в собственность, необходимо вести какую-либо деятельность на территории страны. В Испании, напротив, все гораздо проще. С приобретением жилой недвижимости сразу выдают мультивизу и не препятствуют ни в чем.
По мнению И. Котова, при оформлении сделки в европейских странах самая большая проблема — ответ на вопрос: откуда у покупателя деньги и насколько они легальны. «Что касается фирм, которые продают в Москве недвижимость за рубежом, то здесь для устранения этих проблем в первую очередь идет работа с продавцами, с их представителями, приезжающими в столицу. Постепенно русским начинают доверять, и сейчас примерно 5% компаний, кто не работает с нашими соотечественниками. Остальные готовы сотрудничать. Проблемы с покупкой недвижимости в основном возникают при желании купить элитный дом, стоимость которого свыше $500 тыс.», — считает он.
Приобрести дорогую недвижимость (виллу, коттедж, замок) гораздо сложнее, чем приобрести квартиру. В странах ЕС возникают некоторые проблемы, например, с предоставлением кредита на покупку. Кредиты дают очень неохотно, и для этого нужна хорошая кредитная история в зарубежном банке.
Однако если даже улажен вопрос с покупкой недвижимости, то возникает проблема вывоза денег из России. В российском законодательстве записано: «Граждане Российской Федерации могут единовременно вывозить из Российской Федерации при соблюдении таможенных правил наличную иностранную валюту в размере, не превышающем сумму, эквивалентную десяти тысячам долларов США». По мнению руководителя проекта away.ru, проблемы с вывозом капитала каждый риэлтор решает по своему, но в 90% случаев — успешно. По словам О. Ступенькова, все «работают не по каким-то черным схемам, а по отработанным направлениям, которые являются индивидуальными для каждой компании».
При вывозе очень больших сумм риэлторы, как правило, не принимают участия в этом процессе. Как говорится, это «не их проблемы». «На самом деле деньги можно перечислить как угодно, например, в дорожных чеках. Также через российские банки, но для этого требуется разрешение ЦБ. Чтобы его получить, обычно проходит от 3 месяцев до полугода. Но ЦБ направляет эти документы в фискальные органы, где могут спросить — откуда?» — предупреждает директор Кrosshill.
Сейчас многие люди не боятся раскрывать свои доходы. У тех, кто опасается налоговой службы, обычно есть счета за границей, и они переводят деньги, минуя Россию. Идет работа через юридических лиц, так как компании легче списать определенный расход на нужды компании.

Покупка
Квартиру можно приобрести за полную сумму или на банковский кредит. В первом случае требуется российский паспорт и документы, подтверждающие наличие счета в той стране, где будет приобретаться недвижимость. Далее вносится залог. В Испании и на Кипре он составит $3–5 тыс., а во Франции и в Германии — до 10% стоимости недвижимости. Составленный контракт регистрируется в местных органах, там указываются все сроки дальнейших платежей и их величина. Контракт может быть расторгнут продавцом, если вовремя не поступит хотя бы один взнос. При этом первоначальный взнос не возвращается и делится поровну между нотариусом, риэлтором и собственником недвижимости.
Чтобы вселиться в квартиру, потребуется некоторая сумма в банке: показать миграционным службам условия независимого проживания в стране. Как правило, $20 тыс. достаточно. Из банка справка о состоянии счета предоставляется в миграционные службы, и на ее основании выдают либо мультивизу, либо вид на жительство. Эти документы надо продлевать каждый год.
Вопрос с получением банковского кредита для покупки недвижимости за рубежом — всегда частный случай, зависящий от очень многих условий. Вместе с тем иностранные банки с каждым годом все охотнее выдают россиянам кредиты.
Больше всех отличилась в этом Франция. У них разработана и действует кредитная схема — leaseback и предназначена для тех, кто рассматривает недвижимость как выгодное и надежное вложение средств. Leaseback — это что-то вроде апарт-отелей на Лазурном берегу, только очень высокого уровня. Если они находятся в черте города, то ничем не отличаются от многоквартирного дома. Если за городом — похожи на private domain: корты, детские площадки, парк и т. д.
Покупая квартиру по такой программе, человек подписывает 9-летний контракт, по которому сразу после приобретения он обязан сдать эту виллу или квартиру в аренду компании-застройщику. В свою очередь компания-застройщик обязуется выплачивать покупателю каждый год сумму, равную 5–6% стоимости квартиры, вне зависимости от экономической ситуации в стране, заполненности отеля, сезонности и любых других показателей. Кроме того, приобретая leaseback, его владелец освобождается от НДС (19,6%) и может взять кредит в банке под минимальные (всего от 3,7 до 5% годовых) проценты.
И последнее. Отечественные и зарубежные риэлторские компании берут в качестве вознаграждения за свои услуги от 3 до 6% суммы сделки.
Уже мало кто сомневается, что обязательное страхование жилья (ОСЖ) будет введено в России в 2004-м, в крайнем случае — в начале 2005 года. Откуда такая уверенность? Ответ прост: идея принадлежит Госстрою РФ, который если уж придумает амбициозный проект, то отступать от него не станет. О чем глава этого ведомства Николай Кошман со свойственной ему решимостью заявляет при всяком удобном случае.

Госстрою явно не дают покоя первые финансовые результаты обязательного страхования автогражданской ответственности. По мнению председателя Госстроя, если ОСАГО приносит высокие сборы, значит, у населения «деньги есть». Вот так, открытым текстом. В Госстрое уже сейчас планируют на первом этапе в обязательном порядке застраховать все новое жилье (индивидуальное, муниципальное, региональное и федеральное), а затем — и весь остальной жилой фонд.

Беспокойные сердца
Инициаторы проекта ОСЖ пытаются убедить, что средний размер страховки составит незначительную сумму и не станет проблемой для любого жителя России. Кроме того, в защиту проекта приводится довод о том, что малоимущие слои населения получают субсидии на оплату коммунальных услуг, в которые якобы и будет включена стоимость страховки. Таким образом, если квартплата вместе со страховкой в сумме превысят 22% общего дохода семьи, то эти дотации будут выделять из федерального или регионального бюджета.
Николай Кошман, похоже, в это искренне верит, заявляя, что необходимо лишь убедить людей в необходимости того, чтобы каждый жилой объект был застрахован.
Любопытно, что идею ОСЖ лоббирует не только Госстрой, но и МЧС. Заместитель Сергея Шойгу Юрий Воробьев заявил: «Страхование в России играет крайне малую роль. И это показало наводнение в Якутии в 2001 году и на юге России в 2002 году. Тогда возмещение ущерба со стороны страховых компаний составило всего 2–3% суммарного ущерба, хотя в развитых странах такие выплаты достигают 80%». Напомним, что ущерб только от наводнения на юге России в 2002 году составил более 15 млрд руб., и из-за этого государству пришлось приостановить финансирование ряда государственных программ.
Понять чиновников Госстроя и МЧС можно, но не стоит забывать и о том, что в настоящий момент ОСЖ противоречит действующему Гражданскому кодексу, который запрещает заставлять граждан страховать свое имущество. Кроме того, жилье — это собственность человека, и, согласно Конституции, этой собственностью он волен распоряжаться: продать, подарить и даже просто уничтожить, желательно не причиняя при этом вреда окружающим. Поэтому юристы в один голос заявляют: обязать человека страховать имущество помимо его воли — значит ограничить его свободу распоряжаться своей собственностью.

Зачем нам ОСЖ?
Возникает вопрос, почему страхование жилья в России должно быть обязательным, а не добровольным, как во всех развитых странах мира?
Известно, что в Западной Европе каждый гражданин тратит на различные страховки примерно $3000–3500 в год. У нас в стране нет ни такого уровня доходов населения, ни традиций страхования собственного жилища. Сегодня в стране в целом застраховано едва ли 2% жилищного фонда.
С традиционной «заботой о благе народа» чиновники предлагают в целях повышения общей «страховой культуры населения» начать с обязательного страхования, а затем по мере повышения этой самой «культуры» постепенно перейти к страхованию добровольному.
Ведущие компании-страховщики по-разному относятся к идее ОСЖ. Одни считают эту идею еще «сырой», другие видят серьезную проблему в страховании ветхого жилья (а оно составляет более 22 млн кв. м), третьи требуют сначала детально проработать технологии и т. д. и т. п.
Кроме того, высказывается опасение, что введение ОСЖ приведет к тому, что весь дешевый сегмент рынка страхования недвижимости перейдет под «крышу» обязательного страхования. Как следствие, рынок добровольного страхования жилья существенно сократится, так как большую часть клиентов устроит размер покрытия, предлагаемого в рамках ОСЖ. При этом лишь полноценное страхование недвижимости с высокими страховыми суммами, рассчитанными на полную компенсацию ущерба, нанесенного дорогим строениям (доля такового, как мы понимаем, невелика), не претерпит существенных изменений.

Конкуренты или партнеры?
Уже есть опыт ОСАГО, когда автовладельцев, имеющих добровольную страховку, заставили приобретать еще и ненужную им обязательную. Нетрудно предположить, что и внедрение ОСЖ может привести к ущемлению прав владельцев квартир, желающих иметь страховой полис на реальную стоимость и от реальных рисков.

Юристы в один голос заявляют: обязать человека страховать имущество помимо его воли — значит ограничить его свободу распоряжаться своей собственностью.
По своему статусу ОСЖ может обеспечить лишь узкую страховую защиту, ориентированную на стандартную планировку и внутреннюю отделку жилья. Вместе с тем страховые компании, в большинстве своем ориентированные на преимущества комплексной страховой защиты (как и в случае с автомобилями), будут стремиться к заключению полноценных договоров добровольного страхования. Поэтому говорить о замещении или поглощении рынка добровольного страхования жилья рынком ОСЖ не совсем верно.
Вывод напрашивается сам собой. С одной стороны, введение программы ОСЖ могло бы вовлечь в страхование самые широкие слои населения и создать систему дополнительных социальных гарантий на случай повреждения или утраты жилья. С другой стороны, создание системы ОСЖ неумолимо столкнется с большим количеством социальных и жилищно-коммунальных проблем, а следовательно, и с активным противодействием населения.

Сложности оценки
Главный вопрос, без решения которого не сможет существовать ОСЖ: как проводить оценку квартиры? В Госстрое настаивают, что оценку нужно проводить по рыночной стоимости жилья и именно от этой цифры начислять процент по страховым выплатам. В проекте закона, уже подготовленном Госстроем для внесения в Думу, страховую сумму предлагают установить вполовину «от остаточной восстановительной стоимости на начало календарного года». На практике это будет выглядеть так: если квартира стоит $40 тыс., то страховая сумма составит $20 тыс. От нее и будет назначаться размер страхового взноса.
Величина тарифа пока не определена, ее установит правительство специальным постановлением. Однако уже имеются данные, что это будет порядка 0,3–0,6% в год. Верхняя планка будет применяться для старых домов (например, для домов с деревянными перекрытиями и «хрущевок»), а также для дач. Нижняя планка — для современных монолитных, кирпичных домов, а также загородных коттеджей.
Вроде бы все правильно: вероятность пожара или прорыва труб в новых домах меньше, чем в старых. Но на деле и за шикарную квартиру в центре Москвы, и за типовую в панельном доме на окраине города придется платить примерно одинаковый взнос.
Подсчеты показывают, что за среднюю «двушку» (при ее рыночной стоимости $50 тыс. минус половина ее цены, согласно законопроекту) придется ежегодно выкладывать не менее $100–120.
Понятно, что подобные цифры, а равно и вся идея ОСЖ у большинства населения пока не вызывают особого энтузиазма. Что интересно, не горят особым желанием (во всяком случае на словах) заниматься ОСЖ и большинство страховых компаний. Первые сомневаются в собственной выгоде от принудительного вложения средств в страхование недвижимости. Вторые еще не «оправились» после ОСАГО.

Конечная цель
Так для чего все же затевается вся эта свистопляска?
По мнению специалистов, законопроект, подготовленный Госстроем, будет эффективно работать только в том случае, если будет четко прописан механизм его реализации. Пока же неясно, как чиновники собираются следить за тем, заключают ли граждане договоры страхования жилья. Сейчас можно реально проконтролировать только новоселов. Им, например, просто не выдадут документы на квартиру, пока они не застрахуют свою жилплощадь. То есть опять репрессивные меры. С теми, кто владеет жильем давно, такой вариант не пройдет. Остается лишь действовать методом убеждения, но практика показывает, что таким образом заставить население тратиться на страхование своего жилья вряд ли удастся.
Тем не менее большинство опрошенных экспертов не сомневаются, что ОСЖ скоро станет нашей действительностью.

Олег Самойлов
Заместитель директора управления вторичного рынка по качеству и технологиям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Не думаю, что введение ОСЖ произойдет в этом году. В первой половине года ввести просто не успеют, а во второй половине, после выборов, у власти много времени уйдет на решение организационных вопросов. Да и пример ОСАГО известен: оно не очень-то добавило популярности власти.
С точки зрения риэлторской компании этот закон может быть скорее во благо, чем во вред. Если, конечно, он начнет реально и эффективно работать. С введением ОСЖ физические повреждения имущества будут хоть как-то защищены.
В принципе это правовой нонсенс, ведь страхование — дело добровольное. При этом жилье не является предметом повышенной опасности, как автомобиль. Но в ситуации, когда в стране практически нет цивилизованных законов, ОСЖ на какое-то время может стать одним из инструментов разрешения имущественных споров. В дальнейшем, по мере развития цивилизации, надобность в нем отпадет.

Сергей Иванов
Начальник отдела ипотечного страхования ООО «Группа Ренессанс Страхование»:
— Обязательное страхование в масштабах государства — неплохая, разумная и полезная идея. Ситуация с обязательным страхованием жилья необычна тем, что страхование недвижимого имущества гораздо шире и сложнее, чем обязательное страхование автогражданской ответственности. Пример с ОСАГО показателен. Закон об ОСАГО принят, действует, однако периодически возникающие споры в Думе о его правомочности, неоправданно высокие и негибкие тарифы, несовершенство системы урегулирования убытков говорят о том, что, к сожалению, в нашем государстве, как всегда — при неплохой идее — посредственная реализация. В связи с этим можно предположить, что с обязательным страхованием жилья картина будет намного сложнее.
«Группа Ренессанс Страхование» наряду с другими страховщиками участвует в рабочей группе по разработке закона об обязательном страховании жилья. Много вопросов требуют ответа. Самый главный — что будет являться объектом страхования? Будут ли страховаться только конструктивные элементы жилья или отделка тоже, будет ли страховаться гражданская ответственность при перепланировках и просто при эксплуатации жилья? Что будет подразумеваться под жильем в данном случае? С квартирой — ясно, но, например, дом, коттедж? Кто будет платить за страхование: собственник квартиры, наниматель, пользователь-арендатор? Как будет определяться страховая сумма, каковы будут тарифы? Как будет происходить урегулирование убытков, принимая во внимание хотя бы тот факт, что иногда просто невозможно добиться от организации, эксплуатирующей здание, вразумительного документа, подтверждающего факт убытка. За чей счет будут страховаться общие площади в кондоминиумах?
На эти и очень многие вопросы ответов сейчас не существует, поскольку страхование недвижимости включает очень много факторов, от которых зависит степень риска. Набор рисков также может быть разным: начиная с того, есть ли в доме газ, деревянные перекрытия и каково состояние дома в целом. Обязательность страхования подразумевает некую стандартизацию подхода и относительную простоту. В случае с недвижимостью этим критериям противостоит такая категория, как индивидуальность. Задача не из легких. Ее качественное решение будет зависеть прежде всего от профессионализма страховщиков и от адекватного отношения со стороны власти, участия общества в целом.

Игорь Александров
Начальник отдела маркетинга департамента комплексного страхования ОСАО «Ингосстрах»:
— Во-первых, возникают сомнения в реальности реализации самого проекта введения обязательного страхования жилья (ОСЖ), так как никто не может обязать граждан или организации страховать свое личное имущество. А изменения в Гражданском кодексе создадут прецедент. Так что в данной ситуации, как и в вопросе о функционировании закона об ОСАГО, речь может идти только о страховании ответственности перед третьими лицами.
Во-вторых, не очень понятно, как рассчитать адекватный страховой тариф на ОСЖ, поскольку существуют явно разные зоны риска и стоимость страхования, например, в Москве и в Дагестане или в Якутии будут существенно отличаться. Тарифы в ряде регионов должны быть явно более высокими по отношению к другим просто в силу географических особенностей того или иного региона.
Возникает вопрос и о том, как реально будет функционировать сам механизм закона, если, к примеру, человек не будет платить за страховку.
И в-третьих, введение обязательного страхования жилья потребует от компаний значительных инвестиций, а затраты на введение данного закона несопоставимы с затратами страховых компаний на реализацию закона об ОСАГО.

Иван Куприянов
Юрист М2:
— С одной стороны, если квартира застрахована, можно не опасаться потопов и пожаров. С другой стороны, Гражданский кодекс предусматривает свободу договора. Это значит, что любой гражданин или организация могут заключить договор. Могут, но не обязаны.
Госстрой хочет заставить граждан заключать договор страхования на каждую отдельную квартиру. Очевидно, ему удастся внести изменения и в действующее законодательство.
Кому выгодна инициатива Госстроя? В первую очередь — государственной казне, откуда черпаются немалые суммы на поддержание разрушающегося ЖКХ. Во вторую — страховым компаниям. Им, правда, придется включить новый вид страхования в свои лицензии, но затраты окупятся с лихвой.
Безусловно, для малоимущих слоев населения организуют льготное страхование. Вопрос лишь в том, просчитал ли кто-нибудь доходы и расходы ОСЖ?