Ипотека и недвижимость - Взлет цен на бензин провоцирует перестройку пригородов в сша

ИПОТЕКА - слово греческого происхождения и означает залог. Принцип ипотечного кредита один - кредит выдается под залог недвижимости, если заемщик не может выплатить кредит, кредитор имеет право продать залог и из вырученных денег погасить кредит. Особенность ипотеки заключается в том, что недвижимость оформляется именно на того, кто ее покупает, то есть заемщика, хотя продать или обменять эту квартиру без согласия банка он не сможет. Однако и банк не может отнять купленную на его деньги квартиру просто так, а только по решению суда.

БОЛЕЕ всего ипотечное кредитование развито в США. Там еще в 1934 г. создали Федеральную жилищную администрацию, которая разрабатывает правительственные программы для небогатых групп населения. Сейчас здесь осуществляется более 5 млн. ипотечных сделок в год на общую сумму 3-4 млрд. долл. В Европе объемы не так велики. В Германии рынок ипотечного кредитования составляет более 50% от ВВП.

И хочется, и колется

В ЭТОМ году в Москве с помощью ипотечного кредита приобретено не более 1% квартир. По оценкам банкиров, на сегодняшний день порядка 45 тыс. чел. получили кредиты, однако, считают в Комитете Госдумы РФ по собственности, в улучшении жилищных условий нуждаются в 2 тыс. раз больше россиян. Пока объем привлеченных в ипотеку средств составляет около 135-155 млн. долл., при этом 70% этих средств приходится на Московский регион.

Поэтому пока ипотечный кредит обходится "нашим" в несколько раз дороже, чем забугорным заемщикам. По сравнению с американскими 5% годовых, да к тому же растянутых на 15-20 лет, да еще при первоначальном взносе 15%, наши условия выглядят очень несимпатично: 11-15% годовых в привычных "зеленых", выдаваемых максимально на 15 лет, при первоначальном взносе не менее 30%… Операторы рынка предлагают обвинять не их, а… правительство! Мол, снизьте ставку рефинансирования, установленную Центробанком (аж 16%, а на Западе она редко превышает 10%), почаще субсидируйте жилищные программы, чтобы больше людей заинтересовалось, да растите зарплату - вот и будет счастье. Потребителю. Банку и так хорошо с такими процентами живется. Возврат по кредитам - практически 100%, ставка приемлемая.

Сколько дают?

РАЗМЕР кредита зависит в первую очередь от суммы накоплений и размера зарплаты. Обычно банки готовы выдать кредит в размере 70% (иногда - 95%) от стоимости недвижимости, которую хочется купить. Что касается дохода, то, по мнению банков, семья заемщика может потратить на ежемесячное обслуживание кредита от трети до половины своего суммарного дохода. Что немаловажно в стране "серых" зарплат, некоторым банкам не требуется официальная справка о доходах, достаточно косвенных подтверждений платежеспособности.

Пошаговая инструкция

ШАГ ПЕРВЫЙ: выбор агентов сделки - риэлтора и банка. Причем если первый согласится работать с вами "с полоборота", то банку потребуется от нескольких дней до полутора месяцев - в зависимости от него самого и ваших доходов. Рекомендуем проверить опыт и первого, и второго в этой области. Нечего работать "подопытным кроликом"! ШАГ ВТОРОЙ: поиск квартиры. Желательно заранее осведомиться у банка, даст ли он кредит на нее. Некоторые, например, не кредитуют покупку новостроек. ШАГ ТРЕТИЙ: для подтверждения реальной стоимости квартиры банку потребуется сертификат об оценке, выданный независимым оценщиком. На основании этой суммы, а не той, о который вы договоритесь с продавцом, будет рассчитан кредит. Если квартира одобрена, ее документы проверены службой безопасности и юридическим отделом, банк подписывает с вами кредитный договор (ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ). Кстати, опытные риэлторы говорят, что продавец квартиры часто требует подтвердить желание купить материально, например, в виде залога (от 500 долл. до 10% стоимости). Получить его обратно в случае отказа банка может стать еще одной проблемой.

ШАГ ПЯТЫЙ - заверение договора у нотариуса (1,5% от суммы сделки), право выбирать которого принадлежит банку. ШЕСТЫМ ШАГОМ является непосредственная передача денег. Банк передает их продавцу либо переводом на счет, либо с помощью депозитарной ячейки. Важно, чтобы желания продавца и банка сошлись в этом вопросе!

ШАГ СЕДЬМОЙ - государственная регистрация вашего договора. В Москве все ипотечные сделки регистрируются в одном филиале Москомрегистрации. Срок регистрации - 2 недели. ПОСЛЕДНИМ, но не менее важным ШАГОМ будет страхование вас и вашего нового имущества. Поскольку банк рискует, выдав вам кредит, он уменьшает свой риск требованиями наличия у вас многих страховых полисов. Обычно стоимость страхования основных рисков составляет 1,5% от сделки, и оплачивать эти расходы будете именно вы.
То, что начала делать Марикопа, необычно, особенно для отдаленного пригорода. Этот городок, расположенный в 56 км к югу от Феникса, столицы штата Аризона, обратился к строителям с пожеланием строить не просто отдельные здания, обнесенные стенами, а цельные микрорайоны, которые будут иметь в шаговой доступности магазины, школы и предприятия сферы услуг.

Жители Марикопы не хотят жить в спальном районе, говорит Смит. Они хотят самостоятельный населенный пункт.

Это особенно актуально сегодня, когда цена на бензин держится в районе 4-х долларов (~100 руб.) за галлон (~4 л.), и пригороды, широко раскинувшиеся по всей Америке, в которые раньше люди ехали в поисках больших домов по маленьким ценам, теряют свою привлекательность.

Взлет цен на электроэнергию и потеря права выкупа заложенного имущества подтолкнула многих американцев к осознанию того, что их жизненные ценности под угрозой. Жить во многих пригородах, расширяющихся с целью предоставления доступного жилья, становится невыгодно с финансовой точки зрения.

В Марикопе и в других пригородах начата работа по превращению окраин города из спальных районов, широко распространившихся во времена дешевого бензина, в оживленные многонациональные микрорайоны, включающие в себя кадровые агентства, магазины, рестораны, образовательные и развлекательные учреждения.

Окраины, расположенные на границах городов с пригородами, стараются избавляться от крупных торговых центров и создают новые микрорайоны с деловыми центрами, которые привлекают людей, предпочитающих пеший образ жизни. Они так же стараются привлечь больше работодателей, строить больницы, школы и даже маленькие аэропорты.

Урбанизация коснулась таких дальних пригородов, как Ранчо Кукамонга (67 км к югу от Лос-Анджелеса, штат Калифорния) и Хантерсвилл (25,5 км к северу от Шарлотты, штат Северная Каролина). Комплексы, совмещающие в себе жилые дома, магазины розничной торговли, административные здания и развлекательные учреждения, становятся гораздо популярнее городских центров.

Маленькие исторические города, граничащие с такими мегаполисами как Брайтон (к северо-востоку от Денвера, штат Колорадо) и Плэйнфилд (к югу от Чикаго, штат Иллинойс), делают акцент на свои главные улицы и исторический облик, чтобы передать атмосферу братства за стенами строящихся домов.

Города, которые никогда не появились бы, не будь изобретен автомобиль, начинают активнее использовать общественный транспорт. В 2008 году городские власти Марикопы организовали автобусное сообщение с Фениксом и его южным пригородом Тэмпе, тем самым предоставив первую транспортную альтернативу для своих жителей, многие из которых работают в Фениксе и вынуждены проезжать около 56 км, чтобы добраться до своих рабочих мест.

Такие изменения могут оказать сильное воздействие на развитие Америки, которая готовится к 2040 году, когда ее население должно перевалить за 100 миллионов человек.

Изменения витают в воздухе Марикопы, они слышны даже в словах городских чиновников. Словосочетание спальный район стало вульгаризмом. Все чаще в речи жителей пригорода слышны новые слова и словосочетания: зеленый, экологически чистый, ориентированный на пешеходов, общественный транспорт, заповедная зона, открытое пространство, энергосберегающий.

Безусловно, совсем пригороды не исчезнут, говорит Дэвид Голберг, представитель Смарт Гроус Америка, союза групп, продвигающего идеи сохранения заповедных и экологически чистых зон. Но тенденция видна отчетливо.

До недавнего времени люди были готовы преодолевать на своих автомобилях огромные расстояния ради дома, который они могли себе позволить. Идея езжай за тем, чего заслуживаешь потеряла актуальность, отмечает Голберг. Она свое отработала и больше не является отражением жилищной стратегии США.