Ипотека и недвижимость - Зачем поправили закон

После относительно краткого информационного затишья вокруг нацпроекта доступного жилья в конце июля сразу три события привлекли внимание общественности. Это совещание в правительстве РФ по поводу долгосрочной стратегии массового строительства жилья, рабочая встреча президента страны с заместителем председателя правительства Александром Жуковым и публикация Росстатом данных об итогах жилищного строительства за первое полугодие. Общая тональность такова, что проект продвигается не так хорошо, как хотелось бы.

Движение вспять
Федеральные власти ищут пути кардинального улучшения дел в жилищной сфере. Поиски осуществляются в форме подготовки долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан. Ее разработка в очередной раз стала темой совещания в правительстве РФ под председательством Владимира Путина.

Работа со всей очевидностью продвигается трудно. Хотя бы потому, что первый вариант стратегии обсуждался на Межведомственной рабочей группе по нацпроекту доступного жилья еще более года назад. Осенью одновременно с кадровыми перестановками он был полностью забракован правительством, потом о нем вспоминали зимой, потом весной, теперь летом, а готового документа нет. По заявлению министра регионального развития Дмитрия Козака стратегия строительства жилья до 2020 года будет полностью готова к середине сентября.

Конечно же, сложность работы над стратегией объективно связана с масштабностью выдвигаемых задач. Владимир Путин напомнил основные целевые ориентиры: к 2012 году планируется вводить 115 млн. кв. м, а к 2020-му 154 млн. кв. м жилья ежегодно. Необходимо довести до двух третей долю граждан, способных при известных налаженных государством инструментах, но самостоятельно, решить жилищную проблему.

Положение усугубляется отчетливо проявившимися и весьма настораживающими тенденциями последнего времени. В течение нескольких лет, как обратил внимание Владимир Путин, темпы ввода нового жилья существенно возрастали: с 2003 по 2007 год почти в два раза с 38 млн. кв. м до 61 млн. кв. м. Но тут же уточнил, что речь идет лишь о так называемом компенсационном росте. Жилищное строительство пока только восстанавливается после глубокого спада 90-х годов и еще не достигло пикового уровня двадцатилетней давности.

Поэтому неудивительно, что Дмитрий Медведев на встрече с Александром Жуковым настаивал на том, чтобы мы не потеряли темп, который набрали. Однако есть основания опасаться, что благополучные цифры роста переходят в разряд былых побед. По информации Росстата прирост ввода жилья за первое полугодие составил всего 2,9% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В то же время плановый показатель, установленный нацпроектом на текущий год, предусматривает прирост примерно в 20%. Результат уступает плану в 7 раз! Но дело не столько в отдельно взятой цифре, сколько в тенденции. А она такова, что начиная с февраля прошлого года, то есть уже на протяжении 17 месяцев, темпы прироста равномерно и устойчиво снижались со 171,3% в начале периода до отрицательных 94,8% в минувшем июне.

Александр Жуков не мог обойти вниманием такой неутешительный результат: Скажу, что пока цифры, может быть, не совсем те, которые мы ожидали, но думаю, что итоговые показатели могут быть выполнены. В абсолютных цифрах отставание и впрямь не столь велико. Теоретически положение вполне поправимо. Как справедливо отметил Дмитрий Медведев: У нас традиционно сдача в эксплуатацию наиболее быстро идет в третьем-четвертом кварталах так уж устроен строительный цикл. Однако эта традиция в прошлом году была нарушена, последний декабрь по части прироста оказался самым слабым в году. Остается только ждать и надеяться, что нынешний завершающий месяц года будет соответствовать традиции.

Одна ипотека в поле не воин
От объемов строительства переключимся на доступность жилья. Если опираться на голую цифру, то и тут она тоже из разряда не совсем тех, которые ожидали. Во вступительном слове на совещании в правительстве Владимир Путин сообщил: Цены на квартиры по-прежнему высоки. Только 18% наших граждан могут самостоятельно решать жилищные проблемы. Только 18%! Однако еще 16 января в Тюмени Дмитрий Медведев с удовлетворением констатировал: Но все же доступность жилья на сегодня растет... Доля семей, имеющих возможность приобрести стандартное жилье с помощью собственных и заемных средств, составила в первой половине 2007 года уже около 20%. Это, конечно, не может не радовать.... А вслед за ним Дмитрий Козак заверил, что в 2009 году эта доля должна составлять не менее 23%. И вот теперь вместо обещанного наступления отход на 2% на заранее подготовленные позиции. Впрочем, справедливости ради заметим, что формула, по которой рассчитывается доступность, внутренне весьма противоречива, и не всегда объективно отражает характер происходящих изменений. С другой стороны, снижение доступности могло произойти в результате ужесточения условий ипотечного кредитования в связи с трудностями на мировом финансовом рынке.

Тем не менее, и Дмитрий Медведев, и Александр Жуков возлагают серьезные надежды на то, что ипотека продолжит свое развитие. Так, по предварительному прогнозу федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в целом по стране объем выдаваемых займов за январь-июнь может составить 350 млрд. рублей. Это 172% к соответствующему периоду прошлого года, или почти 60% к плановому показателю. То есть замедления мы не видим, говорит Александр Жуков. И тут же добавляет, что сдача жилья в эксплуатацию отстает. Однако многие специалисты обращают внимание, что однобокое развитие ипотеки при недостатке предложения ни к чему хорошему, кроме роста цен, не приводит. Подробно мы говорили об этом в прошлом номере КР.

К тому же рост цен на жилье сопровождается неблагоприятной динамикой средневзвешенной процентной ставки, сейчас она составляет 12,4% в рублях и 10,8% в валюте. И есть все основания ожидать ее роста. Дело в том, что Центральный банк в четвертый раз за этот год повысил ставку рефинансирования. С одной стороны, весьма формальный показатель, тем не менее, он служит сигналом коммерческим банкам повысить ставки по вкладам населения. Делается это для борьбы с инфляцией. Мол, люди перестанут тратить деньги и понесут их в банк. Но удорожание денег для банков автоматически вызывает повышение ставок по кредитам. В том числе ипотечным.

За ту ли нитку тянут
Владимир Путин видит причину нынешних трудностей в том, что имеющиеся резервы для роста объемов нового строительства, в основном, исчерпаны. Сказываются инфраструктурные ограничения. Устранить их предполагается через вовлечение в строительство неиспользуемых земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Для этого создается земельный Фонд содействия жилищному строительству. Обсуждается предложение о выделении регионам единой федеральной субсидии на развитие инженерной и социальной инфраструктуры. Ставится задача серьезно удешевить массовое строительство.

Короче, основные болевые точки нащупаны. Однако принесет ли лечение результат еще вопрос. Взять, к примеру, удешевление строительства. Что оно даст в условиях, когда себестоимость жилья и без того в три раза ниже рыночной цены? Увеличит норму прибыли застройщика и взятки чиновникам? Точно так же нехватка участков или отсутствие средств на инфраструктуру могут на поверку оказаться лишь внешним проявлениям недуга, а истоки болезни скрываются совсем в ином месте и остаются в стороне от скальпеля хирурга. Под настоящей болезнью автор имеет в виду коррупцию. А коррупция она, как вода, везде дырочку найдет.

Но где гарантия, что когда справятся с одними хворями, не появятся новые? Рынок, по определению, будет делать все возможное, чтобы удержать норму прибыли на привычно неприличном высоком уровне. А доступность жилья использовать в качестве линии горизонта.

В прошлом выпуске КР опубликовал полный текст закона города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения с внесенными в него законодателем поправками. Сегодня предлагаем вниманию читателей комментарии к поправкам в этот закон заместителя начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Екатерины Радченко.

Введена новая категория
Совсем недавно вступил в действие принятый перед летними каникулами Мосгордумой закон № 24 О внесении изменений в закон города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения. Приняты поправки, которые очередникам, как мы надеемся, помогут быстрее решить жилищный вопрос. Прописано несколько способов, способствующих сокращению жилищной очереди.

Главная новация введена новая категория граждан, которые могут рассчитывать на помощь города в решении жилищных вопросов. Называется она нуждающиеся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ.

Основные критерии постановки на очередь не изменились. На учет нуждающихся в содействии города поставят граждан Российской Федерации, которые проживают в Москве на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет. Если размер площади жилого помещения, приходящийся на каждого члена семьи, менее учетной нормы (в отдельной квартире меньше 10 кв. метров площади, а в коммунальной квартире меньше 15 кв. метров площади жилого помещения). При условии, если граждане в течение последних пяти лет не ухудшали жилищные условия и не совершали сделок с жилыми помещениями.

А вот критерий имущественной обеспеченности не будет учитываться.

Заявление нужно подавать по месту жительства, в управу своего района. Регламент работы уже подготовлен и утвержден постановлением московского правительства. Заявление подписывают и указывают свои паспортные данные все граждане, проживающие в квартире. Также необходимо представить документы, которые не могут быть собраны в режиме одного окна. Например, документы о наличии жилья вне города Москвы. Скажем, если в Московской области у семьи есть жилой дом, эти данные граждане и должны представить. Естественно, все документы проверяются. В том числе и о наличии других жилых помещений и в области, и в других субъектах Федерации. Такие возможности у города есть. И если граждане скрыли какие-то данные, они поставлены на учет не будут.

На что могут рассчитывать очередники новой категории? Они имеют право на все виды обеспечения жильем, кроме социального найма и безвозмездного пользования. Могут получить квартиры по договорам коммерческого найма, купли-продажи с рассрочкой платежа, в том числе и в рамках программы Молодой семье доступное жилье, купли-продажи с использованием заемных кредитных средств, то есть социальной ипотеки. Могут взять субсидию, чтобы купить жилье на рынке недвижимости.

Но никаких прав на дополнительную площадь, льгот сегодня у этой категории нет, и вводить их не планируется. Все граждане, которые встают на учет как нуждающиеся в содействии, имеют равные права.

У малоимущих есть выбор
В новую категорию могут войти и очередники, вставшие на учет после 1 марта 2005 года, вступления в действие Жилищного кодекса РФ, как малоимущие, но у которых за эти годы изменилось имущественное положение. Возможно, они получили наследство, увеличилась зарплата, выросли дети и стали зарабатывать сами. Статус малоимущего им не подтвердят. Такие граждане могут написать заявление о переводе их на учет в новую категорию, указав, что желают сохранить прежнюю дату постановки на учет, то есть ту, которая была у них в качестве малоимущих.

Проверять их будут так же, как тех, кто встает в очередь нуждающихся впервые. Если они соответствуют всем критериям, их поставят на учет как нуждающихся в содействии, но дата постановки у них будет прежняя. Они будут стоять впереди граждан, которые встали в очередь вновь.

Разумеется, стоять можно только в одной очереди: либо как малоимущие, либо как нуждающиеся в содействии. А если окажутся граждане, которые стоят одновременно в двух очередях, то с одной из них их снимут.

Преимущество у старых очередников
Самый острый вопрос, когда нуждающиеся в содействии смогут получить жилье? По очереди. Кто раньше встал на учет, тот раньше и получит квартиру. Принято решение, что до 2011-2012 года этот вопрос рассматриваться не будет. Сегодня жилые помещения предоставляем старым очередникам. Иначе это будет нарушением их прав.

Естественно, пока нуждающиеся в содействии будут стоять в очереди, произойдут какие-то изменения в составе семьи: кто-то выйдет замуж или женится, родятся дети и т.д. Они могут включать в состав своей семьи граждан в том же порядке, в котором это делают и другие очередники.

Порядок ведения учетного дела одинаков для всех категорий. Также будет проводиться перерегистрация. Снять с учета могут, если улучшится жилищная обеспеченность семьи, а также при выезде на постоянное жительство за пределы города. Но если семья переедет в другой административный округ города без улучшения жилищных условий, ее просто переведут на учет в другой район.