Ипотека и недвижимость - Завершено исследование рынка таунхаусов москвы и подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года

Как предполагается обновить исторический центр столицы и вместе с тем сохранить памятники культуры? На этот вопрос нам отвечает депутат Мосгордумы, председатель комиссии по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов.

Творцы и ремесленники
Центр Москвы Сенат в Кремле, дом Пашкова, ныне старое здание библиотеки имени Ленина, Голицынская (1-я городская) больница и многие другие здания создан творцами, великими архитекторами Баженовым, Казаковым. Современные архитекторы, не нарушая стилевого единства, должны создать как бы обрамление для их шедевров. Оно должно соответствовать картине, быть неброским, но достойным. Поэтому архитектор, который занимается реконструкцией центра, исторически сложившейся территории, на мой взгляд, должен быть в первую очередь добросовестным ремесленником. Есть примеры удачные и неудачные.

Начнем с удачных.

Удачный пример нового строительства улица Большая Дмитровка. На ней три дома памятники истории и культуры. Около Страстного бульвара находится типография Московского университета, построенная в начале 19 столетия. Дальше, в районе Кузнецкого моста, в старинном доме библиотека искусств. Напротив метро Охотный ряд находится Дом дворянского собрания Дом Союзов. На той же улице есть и великолепные здания эпохи модерна: дома Медведева, где раньше располагался магазин Чертежник. Дома изумительной красоты, с лепниной. Где сейчас торгуют машинами Рено, там был охотничий клуб. Театр им. Станиславского и Немировича-Данченко. Эти дома не памятники, но они образуют знакомый всем силуэт улицы Большая Дмитровка.

Сейчас несколько домов нужно реконструировать.

Если построить здесь новые, современные, блестящие здания улицы Большая Дмитровка не будет. И не помогут эти памятники архитектуры улица умрет. А чтобы этого не произошло, при реконструкции надо создавать объекты, хорошо вписывающиеся в это окружение.

Вот Прокуратура РФ реконструировала и фактически построила три здания. Одно из них новое здание прокуратуры напротив Совета Федерации. Построено в спокойном стиле, связано с домами, которые также были восстановлены. Все сделано грамотно, аккуратно. И улица не пострадала. Единственная выпадающая деталь, к сожалению (но это связано с работой прокуратуры), надземный переход, соединяющий здания. Он выглядит лишним. Правда, это сооружение в случае необходимости легко разобрать.

А неудачный пример?

Здание, построенное в советское время там, где сейчас находится Совет Федерации. Оно убило пол-Дмитровки. Я помню дома, которые там стояли раньше: небольшие красивые особняки.

Вот два примера, как можно и как нельзя строить. То, что в прежние годы было разрешено, теперь запрещает наше законодательство. Снесли дом с элементами модерна, не памятник, менее ценный, постройте дом с элементами модерна, примерно тех же объемов, чтобы он занял свободное место, и не было ощущения выбитого зуба.

Сегодня на Большой Дмитровке строятся здания, не разрушающие улицу. Улица узнаваема. Среди них, вполне достаточно добротных сооружений, которые заполняют пустоты в городском пространстве центра и как бы создают рамы для подлинных шедевров, хорошо смотрятся памятники истории и культуры.

А как в других странах сохраняют памятники?

По-разному. Если рядом с памятником культуры, дворцом 18 или 19 века поставить два небоскреба, то памятник погибнет. Я в Нью-Йорке такого насмотрелся. Стоит маленький двухэтажный дом, задавленный небоскребами. Выглядит ужасно. Надо, чтобы дворец стоял в окружении домов, образующих с ним некое стилистическое единство.

Антиквар не старьевщик
Каким должен быть город? Как сочетать исторические памятники и новые тенденции в архитектуре?

Москву можно сравнить с антикварным магазином. Это относится к памятникам.

Антикварные вещи должны максимально сохраняться в подлинном виде подлинный камень, дерево, бронза, лепнина, интерьер. Мы все это должны стараться сохранить, бережно реставрировать. Но кроме памятников, существует масса ценных объектов. Здесь скорее подлинниками являются чертеж инженера и рисунок художника. Очень похожее явление происходит в театре с декорациями. Когда художник рисует декорации, а дальше подмастерья воспроизводят их в большом масштабе. Подлинником является вид, визуальный ряд, а не материал. Это не антикварная вещь. Когда вместе соединены памятники и визуальный ряд, получается картина в раме.

Чем город не должен быть, так это лавкой старьевщика. Если здания не образуют линию улицы, визуальный ряд, тем более не памятники они подлежат неукоснительному сносу и перестройке. А на этом месте должны возникнуть строения, которые не разрушают визуальный ряд. Так мы занимаемся историческим центром в зоне консервации.

Сколько в центре всего памятников культуры?

В пределах Садового кольца у нас две тысячи памятников, шесть тысяч домов с ценными фасадами и две тысячи так называемых бросовых строений. Если их снести и поставить башни, которые будут видны отовсюду центру конец.

К счастью, есть интересные творческие находки. Некоторые архитекторы сделали своеобразные дома. Но есть и много ошибок, когда пытаются поставить на улице дом, чтобы он как-то соответствовал, вписывался в окружающие здания, и вместе с тем хотят какой-то деталью подчеркнуть свою индивидуальность. А это и нарушает целостность образа.

Зачастую стремятся делать соответствующие фасады, но под крышей вдруг появляется какая-то стекляшка. Достраивают дополнительный этаж, который портит все впечатление. Вот пример. Построили на месте Интуриста превосходную гостиницу. Воспроизвели фасадное решение гостиницы Националь. Фасад считается безупречным, правда, на мой взгляд, тяжеловат, перегружен въезд. Но наверху здания большой стеклянный куб. И он обесценивает великолепную работу.

Не повторять ошибки
Можно законодательно защитить центр от новостроек, разрушающих его?

Сейчас готовим проект закона об охране памятников истории. Один из инициаторов этого документа Валерий Андреевич Шевчук, председатель комитета по культурному наследию. Городская Дума и комитет по культурному наследию работают совместно. Концепция законопроекта была опубликована в печати. Мы получили отзывы. Зарубежные коллеги выражают уверенность, что новое законодательство даст шанс Москве учесть ошибки и достижения других мировых столиц. Они отмечают, что на фоне растущего высокими темпами рынка недвижимости власти многих европейских городов демонстрируют слабость перед выгодой материального характера, которую сулит новая застройка исторических районов города. Дают рекомендации, которые рабочая группа тщательно проанализирует.

Закон будет состоять из нескольких блоков. Первый это приоритеты, блок идейно направляющий. Второй технократические регулирующие нормы, как и что нужно сохранять, реставрировать. И самое главное управленческие нормы, система технократических норм регулирования. Кто принимает решение, проводит согласование, контролирует. Последняя самая важная общественная. Как могут в охране памятников участвовать граждане.

В статье 44 Конституции РФ сказано, что каждый обязан заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры. Но как это делать? На этот вопрос мы постараемся ответить. До 1 декабря должны подготовить документ.

На мой взгляд, столице нужен закон об архитектурном зонировании. Разделить Москву не только на зоны функциональные, ландшафтные, как в Генеральном плане, но на зоны архитектурные. Зона консервации, где мы стараемся сохранить памятники. Зона воссоздания бывшие промышленные зоны. Зона модернизации это основная зона города, где нужно как-то украшать фасады монотонной жилой застройки, возводить строения необычной архитектуры. Там же нужно размещать рекламу, чтобы развеять монотонность застройки, а не на главной улице города у Кремля. Очень важная зона зона развития, где идет строительство, как в деловом центре Москва-Сити. И еще одна зона типового строительства новых районов, комплексной застройки.

Вот таких пять зон я наметил. Отправил письмо мэру, и к этому добавил проект закона о художественном оформлении города. Кстати, положения проекта о художественном оформлении столицы хотя бы частично мы вставим, думаю, либо в закон о комплексном благоустройстве, либо в проект закона об охране памятников истории.

Индикаторы рынка недвижимости завершили проведение очередного исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья. Проведение подобных исследований предполагает прямой сбор и перепроверку данных обо всех представленных на рынке объектах и последующую обработку и анализ собранных данных. В данной статье мы приведем только основные выводы этого исследования, результаты которого дают много чрезвычайно интересной информации о рынке таунхаусов.

Обычно таунхаусы представлены на рынке в виде отдельных поселков, аналогичных коттеджным. При этом внутри административных границ города Москва таунхаусы могут занимать целые микрорайоны, к которым в исследовании для целостности понимания также применяется термин поселок. По итогам 2 квартала 2008 года количество активно застраиваемых и продаваемых поселков таунхаусов московского региона увеличилось по сравнению с 1 кварталом 2008 года на 10,1%, что весьма значительно, так как за весь предыдущий год прирост составил лишь 17,1%. По итогам 2 квартала 2008 года на рынке присутствует 98 поселков таунхаусов. При этом доля поселков, которые остались на рынке с 1 квартала 2008 года, составляет почти 90% из общего числа объектов (87 поселков). В то же время, число вновь вышедших на рынок поселков (11 объектов) в 5,5 раз превысило количество полностью распроданных (2 поселка). Если подобное соотношение сохранится в течение года, то можно будет со всем основанием говорить, что на рынке таунхаусов московского региона наблюдается виток активного роста.

Средняя стоимость квадратного метра домов в таунхаусах (включая стоимость земли) во 2 квартале 2008 года достигла 77,1 тыс. руб., что всего на 1,5% больше, чем кварталом ранее. Фактически, подобное изменение находится в пределах погрешности. По сути, можно сказать, что цены на таунхаусы за прошедший квартал не выросли. Если подобная динамика не изменится, можно будет говорить, что на рынке таунхаусов наступила стабилизация цен. И это вполне естественный итог. Ведь за 2007 год прирост цен не превысил 13%, тогда как до этого ежегодно составлял около 30% и более.

Стоит отметить, что средняя стоимость квадратного метра объектов (включая стоимость земли), присутствовавших на рынке с начала 2008 года, изменилась так же всего лишь на 1,5%, тогда как обычно разрыв между приростом цен по рынку в целом и у ранее предлагавшихся на продажу объектов был достаточно заметным. Прирост цен на объекты, которые ранее присутствовали на рынке, обычно превышал уровень подорожания квадратного метра таунхаусов по рынку в целом. На данный момент средняя стоимость квадратного метра объектов (включая стоимость земли), присутствовавших на рынке с начала 2008 года, составляет 77,5 тыс. руб., это всего на 0,5% дороже, чем средняя стоимость квадратного метра таунхаусов (включая стоимость земли) в целом по рынку.

Средняя площадь поселков так же почти не изменилась. Если в 1 квартале 2008 года она составляла 13,4 га, то по итогам 2 квартала 2008 года этот показатель увеличился до 13,9 га. Среднее количество квартир-секций в поселке за этот же период сократилось. По итогам 2 квартала 2008 года оно составляет 93 квартиры-секции вместо 95 квартир-секций по итогам 1 квартала 2008 года.

При этом средняя площадь участка продолжила плавный рост. В 1 квартале 2008 года она составляла 3,5 сотки, а по итогам 2 квартала 2008 года 3,6 сотки. При этом средняя площадь квартиры секции осталась на прежнем уровне 236,2 кв. м.

Однако благодаря увеличению числа поселков общий объем рынка, выраженный в квадратных метрах, увеличился за прошедший квартал на 7,5%, с 2 млн кв. м. до 2,2 млн кв. м. Естественно, увеличился и долларовый эквивалент объема рынка. В денежном выражении рынок вырос на 9,3%, со 151,8 млрд руб. до 165,9 млрд руб.

Вместе с увеличением объема рынка выросло и количество операторов (компании-застройщики и риэлторы). По итогам 2 квартала 2008 года их число увеличилось на 5,9% и составило 107 операторов, против 101 на конец 1 квартала 2008 года.

Стоит отметить, что одно из значительных изменений на рынке таунхаусов коснулось параметра, который обычно считался консервативным. Средняя стоимость месячной эксплуатации выросла за прошедший квартал почти на 8%. На фоне ценовой стагнации это вызывает определенные вопросы, ответы на которые могут быть получены при прочтении исследования в целом.

Всего исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года от аналитического центра ирн.ru составляет 146 страниц фактического материала. Оно содержит подробные паспорта всех объектов, а также цены и информацию о продавцах. Данное исследование, несомненно, окажется полезным как для операторов рынка загородной недвижимости, так и для граждан, желающих выбрать оптимальный для их бюджета загородный дом, а также выгодно вложить деньги в данный сегмент недвижимости.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра ирн.RU:

Исследование рынкатаунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 кваратал 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 кваратал 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года