Ипотека и недвижимость - Интрига второго полугодия

Московская область отказывается от многоэтажных домов и переходит к малоэтажному строительству. К 2020 году его объем должен достигнуть 70% от общей площади возводимого в России жилья. Пока же Подмосковье достигло уровня 40%. Ускорить процесс должны изменения в федеральное законодательство, которое позволит передавать под застройки земельные участки без аукциона. Принятия соответствующего закона ждут осенью.Малоэтажное строительство объявлено правительством одним из основных составляющих в решении жилищных проблем россиян. В пятницу на пресс-конференции представители правительства и строительного бизнеса Московской области рассказали о том, как они собираются выполнять государственную задачу и какие проблемы стоят в отрасли в настоящее время.

Возможность строить должна быть у всех, а не только у тех, кто имеет связи и может лоббировать свои проекты К 2020 году намечено довести объем вводимого жилья до 154 млн кв. м в год это примерно в 2 раза больше, чем сейчас. Если в 2002 году объем малоэтажного строительства составлял 6%, то в 2007-м 40% от общего объема. К 2020-му он должен достичь 70%.

Лидирует в этом вопросе Московская область. В прошлом году здесь было сдано 7,6 млн кв. м жилья, из них 3,6 млн кв. м малоэтажного.

Смещение акцента в сторону развития этого сектора позволит использовать лесные ресурсы для деревянного строительства, делать его экономичным, быстровозводимым и экологически безопасным.

Московская область отказывается от многоэтажных застроек. Они, безусловно, решают проблемы переселения из ветхого и аварийного жилья, а также обеспечения очередников, напомнил на пресс-конференции заместитель председателя правительства Московской области Александр Горностаев. Но сегодня они ей больше не нужны.

Правительство Московской области считает, что не стоит больше возводить многоэтажные дома. Они должны быть не выше трех-четырех этажей, сказал он.

Теперь Подмосковье переходит к строительству малых городов и сельских поселений. По словам Горностаева, уже готовы планы на 13 из них. Первый малый город Светлый в Ногинском районе, а за ним последуют Большое Домодедово, Коммунарка и ряд других.

При этом чиновник отметил, что к вопросу освоения территории область и российская столица, несмотря на вечный дух соперничества, подходят комплексно.

Сейчас в Московской области проектируется около 360 малоэтажных поселков. Этим занимается около 7 тыс. строительных организаций и 1700 предприятий строительной индустрии. Большинство из них относятся к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пока малоэтажное строительство очень дорогое удовольствие, но теперь, по признанию Горностаева, власти знают, как сделать строительство дешевле.

Все, что могло быть дорого продано, уже построено и раскуплено. Теперь дело за бюджетными вариантами, пообещал он.

Сотка земли стоит 30 40 тыс. долларов, а подключение одного киловатт-часа 65 70 тыс. рублей. Кроме того, застройщик должен прокладывать коммуникации и внутриквартальные дороги, пояснил Горностаев.

Не стоит забывать и о прибыли застройщиков. На Западе нормой считается 15 20%, в Москве и Подмосковье не ниже 100 200%.

Глава российского представительства группы компаний Савацкий Марк Гройсман пояснил, что понизить аппетиты застройщиков можно при создании открытого рынка, чтобы возможность строить была даже у тех, чьи проекты включают возведение 10 15 домов.

Возможность строить должна быть у всех, а не только у тех, кто имеет связи и может лоббировать свои проекты, сказал он.

Это приведет к конкуренции и понизит цены на жилье.

Однако сейчас у застройщиков доминирует страсть к сверхприбылям. Это, по мнению Гройсмана, связано с нестабильностью, ожиданием постоянного обвала и желанием урвать побольше, пока есть возможность.

Еще один момент заключается в величине домов. Средняя площадь индивидуального дома в Подмосковье 300 кв. м, что сразу делает его элитным. Стоимость у него, соответственно, выше среднего. В то же время если в Московской области в 2007 году было построено 3,5 млн кв. м малоэтажного жилья, то в ценовой категории до 300 тыс. долларов на рынок было предложено всего 175 тыс. кв. м, а спрос на этот тип жилья составил более 2,7 млн кв. м.

Однако, как поясняют эксперты, если приобретать дом в 100 130 кв. м, то это будет действительно более приемлемый вариант.

Частично решить проблему дороговизны помогут изменения в российском законодательстве.

Осенью Государственная дума рассмотрит во втором и третьем чтениях законопроект О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий.

Он направлен на обеспечение массового малоэтажного жилищного строительства в рамках реализации национального проекта Доступное жилье.

Законопроект предполагает внесение изменений в Жилищный, Гражданский, Земельный, Градостроительный кодексы, а также законы О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан. Они касаются закрепления организационно-правовых форм некоммерческих объединений кооперативов малоэтажной жилищной застройки, установления упрощенного порядка получения земельных участков такими кооперативами и получения разрешения на строительство.

Как пояснил исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Руслан Вишневский, этот закон позволит государству участвовать в строительных проектах и существенно влиять на конечную стоимость дома.

Законопроект предусматривает создание закрытых кооперативов с участием государства, которое сможет на правах участника передавать под строительство земельные участки без аукциона, и тогда цена домов упадет, став доступной людям со сравнительно небольшими доходами, пояснил он.

Сейчас, рассказал Вишневский, стоимость земли достигает трети всей стоимости жилья, а вместе с энергетикой и до 60%. А поскольку себестоимость строительства объективно зависит от цен на строительные материалы, то снижение стоимости квадратного метра может происходить только за счет регулирования первых двух факторов.

Сегодня создан конкурентный рынок энергетических мощностей, так что есть надежда на снижение себестоимости подключений, надеется он.

Что касается земельных участков, то по замыслу законодателей государство должно выделять землю под строительство жилья для малообеспеченных граждан.

Для этого создается земельный банк с базой данных об участках, которые можно использовать под застройку.
С января по июль квартиры подорожали в среднем на 27 процентов, что в очередной раз укрепило веру в неиссякаемый и бесконечный рост цен. Однако не все так однозначно.

На короткой волне
Последняя волна подорожания оказалась короткой максимум полгода с конца 2007 до начала лета 2008-го. Для сравнения: прошлые две волны подорожания квартир в Москве продолжались примерно по полтора года, то есть втрое дольше. Для ответа на вопрос почему? следует вспомнить наиболее часто упоминаемые экспертами причины последнего подорожания. Переток денег с фондового рынка, инвестиции в недвижимость на фоне подскочившей инфляции, снижение курса доллара и слухи о деноминации рубля, боязнь перемен после выборов, бонусы топ-менеджеров за 2007 год и т.п. Тем не менее, следует признать: все перечисленные причины носят сугубо инвестиционный характер, имея весьма опосредованное отношение к реальному спросу со стороны конечных потребителей квадратных метров для жизни.

Это обстоятельство и позволяет понять краткосрочный характер недавней волны подорожания. Фондовый рынок постепенно стабилизировался, выборы прошли, слухи рассеялись. Казалось бы, сейчас для московского рынка недвижимости самое время откатиться назад, по крайней мере, до уровня цен времен стагнации 2007-го.

Однако несмотря на сократившиеся темпы роста, цены все-таки продолжают ползти вверх, как будто дело только во временной летней передышке. И почти единственной серьезной причиной, подпирающей цены снизу, оказывается крайне ограниченное предложение квартир. А в этой ситуации московский рынок становится почти непрогнозируемым. Скажу больше: рынка как такового, где может свободно действовать значительное число продавцов и покупателей и где формируется равновесная цена на товар, фактически не осталось. Он вырождается, становясь доступным лишь для людей с доходами значительно выше среднего.

Проблематично становится оценить и перспективы реального объема нового жилья, так как все больше новых домов город изымает с рынка под свои нужды, сроки строительства почти по всем объектам затягиваются и сдвигаются, градостроительные нормы и ограничения становятся все жестче. В результате адекватно оценить, какая же из этих двух величин перевесит оставшиеся свободные квадратные метры или люди с большими деньгами на руках, оказывается практически нереально.

Не так воспитаны!
С каждым месяцем все сильнее начинает давить еще один фактор сложности с финансированием. До недавнего времени, а точнее до осени прошлого года, продавцы квартир довольно успешно наращивали реализацию через ипотеку, которую российские банки без проблем рефинансировали за рубеж, получая дешевые западные деньги. Однако ипотечный и финансовый кризис в США и Европе, который уже вызвал падение цен на недвижимость почти во всех западных странах, перекрыл этот канал. Стоимость кредитов стала расти, почти все банки ужесточили условия для ипотечных заемщиков, но что еще более существенно заметно ограничили кредитование строительной отрасли.

Первое полугодие 2008-го многие девелоперы и застройщики прожили по инерции, используя денежную подушку, сформировавшуюся за прошлые периоды, а также распродавая свои почти готовые объекты. Сейчас недостаток финансирования на строительство новых объектов с каждым месяцем становится все ощутимее. А значит, часть застройщиков будет готова пойти на уступки покупателям, предлагая скидки и иные преференции, чтобы простимулировать продажу квартир.

С другой стороны, большинство участников московского рынка недвижимости скорее пойдет по пути продажи части своего объекта партнерам или поиска оптового покупателя-инвестора, чем снизит цены для конечного покупателя. Такова, увы, психология нашего рынка, которая сложилась за последние семь лет беспрерывного роста цен.

По мнению специалистов нашего центра, основная интрига будет разыгрываться как раз во втором полугодии 2008-го. Какой из непросчитываемых факторов пересилит в этот период, пока окончательно не ясно. Одну крайность можно назвать кризисом и обвалом московского рынка недвижимости. В условиях сверхвысокого уровня цен, отрезанности от рынка основной массы реальных покупателей и проблем с финансированием может возникнуть эффект снежного кома. В результате стоимость московских квартир может обвалиться до справедливого или экономически обоснованного уровня $3 000-4 000 за кв. метр.

Хотелось бы без истерик
Впрочем, не исключено, что рынок устоит еще какое-то время, если девелоперам и застройщикам удастся привлечь финансы в нужном объеме. А пусть даже небольшой, но положительный ценовой тренд привлечет внимание новой волны частных инвесторов, готовых поставить на московскую недвижимость в условиях отрицательных трендов на других рынках. Но так или иначе, чем выше будет подниматься ценовая планка и чем больше сложится разрыв между стоимостью недвижимости и реальным спросом, тем больше вероятность дальнейшего обвала.

И все же я склонен надеяться на нейтральное, щадящее развитие событий. По нашим оценкам, рынку сейчас нужно от года до полутора лет, чтобы прийти в равновесное состояние, пока убежавшие вперед цены за счет инфляции и роста доходов населения хоть в какой-то мере сравняются с уровнем платежеспособности спроса реальных покупателей.

Пойдя по этому пути, московский рынок недвижимости сможет миновать резкую кризисную ситуацию и последующий коллапс.