Ипотека и недвижимость - Парк по расчету

Август традиционно кризисный месяц. Именно на август прошлого года пришелся пик ипотечного кризиса в США, а ровно 10 лет назад в нашей стране случился так называемый дефолт. Несмотря на традицию, московский рынок недвижимости ведет себя на удивление ровно: слегка растет и понемногу выходит из летнего затишья.

Страсти по высоткам
В середине минувшей недели произошло событие, которое должно кардинально изменить московский рынок жилой недвижимости. Правительство Москвы приняло постановление, в соответствии с которым на территории столицы разрешается строить высотные объекты только в рамках городской программы Новое кольцо Москвы. Все планирование территорий под строительство высотных зданий и функции заказчика отдаются принадлежащему городу ОАО Новое кольцо Москвы (НКМ).

Надо сказать, что эта программа, существующая уже почти 10 лет, практически не функционировала. За это время была построена только одна высотка (Эдельвейс на Кутузовском проспекте) и еще одна сейчас строится (Континенталь на проспекте Маршала Жукова). Многочисленные московские высотки от таких застройщиков, как Mirax Group, Капитал Групп, Дон-Строй, к этой программе не имеют никакого отношения. По некоторым адресам ОАО НКМ проводило конкурсы по три раза, но желающих принять участие в них так и не нашлось. Эксперты видят причину в низком уровне подготовки документации и слишком больших обременениях для инвестора. Теперь эта проблема успешно решена: девелоперы, желающие строить высотные здания, должны принимать все условия города.

Легко догадаться, к чему это приведет: увеличатся обременения и количество квартир, распределяемых по городским социальным программам, а львиная часть жилья бизнес-класса отойдет под контроль городского бюджета, как уже сейчас отошел практически весь экономкласс.

Конечно, последствия подобных решений скажутся не сразу. Понятно, что никто не отберет у застройщиков уже имеющиеся инвестконтракты, и они смогут по ним работать как минимум два-три года. Но тенденция прослеживается вполне отчетливо: правительство Москвы в лице принадлежащих ему предприятий становится фактическим монополистом на жилищном рынке. Это в конце концов приведет к новым скачкам цен на жилую недвижимость.

Тихий рост
В прошедшем месяце продолжался рост цен практически во всех секторах жилья, который правильно было бы назвать плавным, если бы не одно но: 2-3% прибавки стоимости в отпускном июле это все-таки заметная и симптоматичная цифра. За последний месяц цены на жилье экономкласса в Москве выросли на 4% в долларовом эквиваленте и на 3,8% в рублевом, достигнув соответственно $6221 и 146 тыс. рублей за квадратный метр, говорит Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. Причем июльский рост цен на столичные квартиры произошел в основном за счет последней недели месяца, когда стоимость квадратного метра за столь короткий период увеличилась на целых 2,3%. Этот показатель, по всей вероятности, стал отражением начинающегося оживления.

По данным аналитического консалтингового центра Миэль, в июле 2008 года на вторичном рынке средняя цена столичных квартир увеличилась на 2,6% и составила 171 тыс. руб. за квадратный метр. При этом средний уровень цен в новостройках Москвы вырос на 4,2%: квартиры в среднем предлагались по 186,5 тыс. руб. за квадратный метр.

Нина Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости МИАН, оценивает такой рост как нехарактерный для середины лета. В зависимости от сегмента интерес потенциальных покупателей к жилью в московском регионе увеличился от 5-10% до 25% к предыдущему месяцу. Исключение составил только сегмент вторичной недвижимости Подмосковья, констатирует она.

Еще более оптимистичные цифры приводит Гарегин Аветисян, руководитель центра продаж группы компаний ПИК: По Москве объем продаж вырос на 10% относительно июня. Повышенный спрос наблюдался на московские новостройки бизнес-сегмента, в секторе экономкласса стабильный спрос. А по Московской области объем продаж увеличился на 50%. Лидерами продаж являются Люберцы, Долгопрудный и Дмитров: объем продаж увеличился в два раза, наибольшим спросом пользуются квартиры с отделкой. На 20% по сравнению с июнем выросли продажи в Новокуркино.

Необходимо также отметить факторы, тормозящие продажи жилья бизнес- и экономкласса. Это прежде всего ужесточение условий ипотечного кредитования и повышение цен на продукты питания. С одной стороны, банки стали тщательнее проверять платежеспособность заемщиков, с другой сами потенциальные покупатели жилья сейчас осторожнее относятся к кредитованию.

Кризис ликвидности повлек за собой некоторое ужесточение выдачи ипотечных кредитов, а также рост ставок. Соответственно, снизилось и количество ипотечных покупателей, которые, составляя весьма значительную долю в структуре спроса, потянули вниз и сам спрос, комментирует Денис Колокольников. При этом Юрий Самченко, гендиректор Century 21 Crystal Realty, отмечает появление новых игроков на ипотечном рынке: Интересным фактом стало появление на рынке предложений по ипотеке в 8-9%. Дело в том, что на рынок пришли не очень известные зарубежные банки, которые предлагают достаточно низкие процентные ставки по ипотеке, до 8%, и гибкие условия для проведения сделок, например полное отсутствие платы за арендованные ячейки.

Несмотря на то что период деловой активности в этом году наступил раньше обычного, в августе-сентябре покупательский спрос продолжит нарастать. Таким образом, можно ожидать прироста новых потенциальных клиентов в августе и в сентябре еще не менее чем на 10-15%. Ожидаемое подорожание в ближайшие месяц-два может составить до 3-4% ежемесячно, подводит итог Нина Кузнецова.

Центр по цене окраины
В июле в сегменте элитного жилья не произошло существенных изменений: предложение на рынке не приросло ни одним крупным проектом, констатирует Марина Маркарова, управляющий партнер консалтинговой риэлтерской компании Mayfair Properties.

На рынке элитной жилой недвижимости на сегодняшний день спрос на жилье в новостройках значительно превышает предложение. Такая ситуация объясняется нехваткой качественных площадок для возведения объектов элитной недвижимости, комментирует Тимур Сайфутдинов, исполнительный директор Moscow Exclusive Sotheby's International Realty. Отсюда можно сделать вывод о том, что на рынке элитного жилья наблюдается дефицит предложения качественной недвижимости и неудовлетворенный спрос на подобные объекты.

Екатерина Батынкова, управляющий директор компании Усадьба, отмечает активизацию спроса только в среднем для элиты ценовом сегменте (от $4 млн до $8 млн) на 10%. Цена метра на первичном рынке повысилась в среднем на 5%. А на вторичном рынке элитной жилой недвижимости увеличилось количество предложений в высоком ценовом сегменте (от $10 млн). Как правило, это квартиры в новостройках, реализуемые собственниками и частными инвесторами, отмечает госпожа Батынкова.

Таким образом, элитное жилье по-прежнему остается самым выгодным финансовым инструментом для частных инвестиций, естественно, с учетом высокой цены входного билета в этом секторе рынка.

Впрочем, входной билет если не в элиту, то, по крайней мере, в центр города не так дорог, как может показаться. Юрий Самченко (Century 21 Crystal Realty) отмечает интересную тенденцию: Сейчас можно со сравнительно небольшой доплатой переехать из отдаленного района в самый центр. Дело в том, что темпы прироста цен на недвижимость в центре не так высоки, как на окраинах. В центре много домов старой постройки, с деревянными перекрытиями, внешний вид тоже оставляет желать лучшего. В результате человек, желающий перебраться из панельки на окраине города, может доплатить вполне приемлемую сумму и поселиться в центре. К примеру, на окраине цена за метр достигает $6900, а в некоторых домах в центре $8000-9000.

Безусловно, устаревшее жилье в центре не относится к элитному. Но учитывая перенаселенность центра и неизбежный рост цены жилья любого уровня, подобные обмены вполне могут быть выгодными с инвестиционной точки зрения.

Загородное жилье: рынок продавца
Рынок загородной недвижимости по-прежнему на подъеме и пока еще далек от стабилизации. За июль 2008 года на рынок были выведены три новых поселка, средний рост цен составил 1,5-1,8%. Лидерами ценового прироста стали коттеджи бизнес-класса. Средняя цена на домовладения экономкласса составляет $350 тыс., бизнес-класса $800 тыс., элитных $2 млн, говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации Инком.

Несмотря на расширяющееся предложение, рынок дорогой загородной недвижимости остается рынком продавца, констатирует Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического консалтинга компании IntermarkSavills. Это объясняет динамичный рост цен, особенно в территориальном поясе умеренной удаленности от МКАД до 20-25 км. Резервы для пополнения предложения качественными проектами в данной зоне есть, но они незначительны, следовательно, в ближайшее время рост цен будет продолжаться.

Впрочем, не все участники рынка единодушны в оценке тенденций в загородном секторе недвижимости. В июле 2008 года на загородном рынке недвижимости Московской области цены в среднем снизились на 5%, спрос на загородную недвижимость упал на 7%. Предложение по Новорижскому шоссе явно перенасыщено. Впервые за последние месяцы спрос пошел на спад, отмечает Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса Rodex Group.

Однако наблюдатели считают, что загородный рынок все же успешно замещает городской, в том числе и потому, что работающие на нем девелоперы в значительно меньшей степени почувствовали влияние западного кризиса ликвидности. В минувшем месяце еще заметнее проявилась проблема, связанная с недостаточностью финансирования строительных и девелоперских проектов, говорит Алексей Громаковский, заместитель генерального директора RDGroup. Это связано в первую очередь с кризисом ликвидности, прокатившимся по Америке, Европе и докатившимся в итоге до нас. Складывающаяся ситуация негативно отразилась на всех рынках недвижимости, но в большей степени на рынке городской недвижимости, что привело к смещению инвесторов в сторону загородной недвижимости. Причем не ближнего Подмосковья, которое подходит к пику своей стоимости, а к дальнему, которое имеет большой потенциал роста. По нашим оценкам, этот рост в ближайшие год-два составит не менее 70% годовых.

В 1841 г. в окрестностях Перми нашли древние окаменелости, а период, когда они образовались, назвали пермским. Он описан во всех учебниках, а мы до сих пор на нем не заработали, недоумевает краевой экс-министр культуры Олег Ощепков. В 2004 г. по его, тогда еще министра, предложению решено было создать Парк пермского периода с аттракционами и скульптурами живших в то время звероящеров. Ученым поручили как можно точнее воссоздать их внешний вид. Однако обнаружилась проблема посложнее. Идее уже четвертый год, а инвестора, готового вложить €200 млн в проект со сроком окупаемости больше 10 лет, все нет.

ЛЮБИ КАТАТЬСЯ

Несколько лет назад наиболее востребованными были развлечения в кинотеатрах, сейчас мы выходим на новый уровень спроса, рассуждает один из пионеров рынка развлечений, совладелец компании МТ Девелопмент Александр Тимофеев. И подтверждает рассуждения делом. В 2000 г. Тимофеев создал компанию Инвесткинопроект, которая открыла многозальные кинотеатры в трех городах страны. А четыре года назад, почуяв новый тренд в развлечениях, продал фирму международному инвестфонду Cube Private Equity, а сам занялся вещами куда более увлекательными. Этой зимой с партнером Алексеем Сидневым Тимофеев начнет строить на Киевском шоссе в 1,5 км от МКАД крытый комплекс Фристайл парк площадью 280 000 м2. На развлечения партнеры не скупятся: здесь будут горнолыжные склоны с перепадом высот до 80 м, аквапарк, кинотеатры, рестораны, магазины и даже центр занимательной науки. Все удовольствие обойдется в $600 млн. Причем, несмотря на дороговизну проекта, Тимофеев рассчитывает вернуть инвестиции уже через 6-7 лет. Кто выходит на рынок среди первых, тот и снимает сливки, уклончиво объясняет бизнесмен свое ноу-хау.

Если проследить, как менялась концепция проекта, дело становится куда понятнее. В окончательном варианте парк предполагает строительство 200 апартаментов. В первоначальном проекте их не было. Тимофеев рассказывает, что поменял планы после маркетингового исследования, которое показало высокий спрос на такое жилье. Апартаменты за МКАД специфический вид недвижимости, в основном такие объекты строятся в Москва-Сити, удивляется концепции партнер Knight Frank Екатерина Тейн. Это приемлемо, только если цена на них будет выше средних цен на жилье в Подмосковье. И действительно, апартаменты во Фристайл парке будут на 30-40% дороже рынка, говорит Тимофеев. В Москве цена на такое жилье, по данным Knight Frank, начинается с $11 000 за 1 м2. Во Фристайл парке с учетом надбавки за увеселения будет от $15 000. По самой скромной оценке, девелопер получит от их продажи около $300 млн. Вот так 19 600 м2 жилья способны окупить половину всех инвестиций в проект, причем вернуться они могут еще до окончания строительства, запланированного на 2011 г. 5% апартаментов уже продано. Нестандартный подход помогает продавать нетипичное для района жилье, да еще и с наценкой примерно $80 млн.

Без апартаментов могло ничего не получиться. В Подмосковье уже есть один неудачный пример чисто развлекательного объекта всесезонный горнолыжный комплекс в Красногорске, загруженный лишь на треть. По данным компании Снежный город, управляющей комплексом, одновременно на склоне катаются 160 человек, хотя рассчитан он на 500. Зато сейчас желающих больше, чем зимой, пытается радоваться представитель компании Максим Бирюков. У комплекса просто неправильная концепция, считает Тимофеев: Это спортивный объект, а люди хотят развлекаться. Между бассейном Динамо и аквапарком есть разница? Большой крытый склон за $100 млн построила в Красногорском районе и компания СУ-155. Загрузка тоже далека от максимальной, но СУ-155 это вряд ли огорчает. Просто в обмен на выделенный под массовое жилье участок в 150 га в Красногорске власти захотели получить большое спортивное сооружение и даже взяли на себя половину затрат. Такие проекты закладываются в стоимость квадратного метра возводимого жилья задолго до их реализации, замечает ведущий маркетолог департамента новостроек Инком-Недвижимость Ирина Егорова. Так что все 50 000 жителей микрорайона Красногорье, независимо от своего пристрастия к горным лыжам, за склон уже заплатили.

ЗВЕРСКАЯ НАЦЕНКА

Несмотря на готовность россиян тратить деньги на семейный досуг, развлекательные парки окупаются не быстрее чем за 10 лет. Затраты на Диснейленд возвращались даже 20 лет, вздыхает директор по консалтингу компании Colliers International Елена Риставаара. Российские девелоперы привыкли к гораздо более быстрым деньгам. Вложения в торговый центр обычно окупаются в нашей стране за 4-6 лет, в офисы не дольше 8 лет, подсчитала Praedium Oncor International. Но освоение больших территорий требует какой-то изюминки, невозможно просто застроить все жильем и офисами, убеждена Риставаара. В этом все дело.

Обычно фантазии застройщиков дальше гольф-поля не идут. Но даже оно в условиях жесткой конкуренции на рынке загородного жилья может стать спасением. По данным компании Усадьба, сейчас на продажу в Подмосковье выставлено 400 коттеджных поселков, год назад их было 300. Любая ошибка с выбором места, категории жилья и тому подобного сулит крах. Гольф-поле выступает своеобразным способом хеджировать риски. Вот, например, компания Процион позиционирует себя как профессиональный застройщик гольф-полей. Однако в ее официальном сообщении говорится, что все проекты сопровождаются экономическим развитием прилегающей местности. Проще говоря, рядом с полем всегда строятся отель и апартаменты или коттеджный поселок то, что приносит живые и быстрые деньги. Само по себе поле для гольфа абсолютно убыточный проект, признается замруководителя группы компаний Статус Сергей Гирин. Зато позволяет застройщику продать жилье на 20-30% дороже рынка. Статус построил поселок рядом с гольф-клубом Нахабино. Цены здесь на 20% выше рынка, но из 61 коттеджа не продано всего пять: желание покупателей приобщиться к спорту для избранных сделало свое дело.

Есть и более экзотические варианты. Корпорация Знак, например, сделала ставку на любителей бегов и скачек. 40 000 будущих жителей комплекса Гран-при в Красногорском районе она решила привлечь ипподромом международного класса. Он один обойдется в $400 млн. Но жилье у Знака будет бизнес-класса, так что ипподром не только поможет продажам, но и, чем черт не шутит, может даже окупиться в разумные сроки. А вот другой подмосковный девелопер, Сафари-парк Подосинки, рассчитывает, что покупатели домов в его коттеджных поселках помогут ему наконец-то воплотить в жизнь мечту о создании настоящего сафари-парка, где на свободе будут разгуливать зубры, волки, медведи, а то и тигры. Впрочем, как нередко бывает, в этом случае одной коммерцией дело не ограничивается. С подачи губернатора Бориса Громова проект затеяла агрофирма Борец, владевшая 250 га золотой подмосковной земли по Дмитровке. Сельхозпроизводство на них приносило одни убытки, и губернатор предложил компании построить сафари-парк по образцу тех, что видел в Европе, и даже отдал в аренду дополнительно 500 га. Строительство обойдется в €170 млн, на 450 гектарах разместится сам парк, еще немного отдадут под аттракционы, бассейны, рестораны, гостиницы.

Но даже союз с властями поначалу не особенно помогал. Предполагалось, что парк откроется уже этим летом, однако, по словам гендиректора Сафари-парк Подосинки Валерия Шахназарова, строительство начнется лишь года через полтора. У компании хронические проблемы с инвесторами. Договорились было с китайской компанией Qinxuangdao Qinlong International, которая обещала вложить в проект $60 млн, но разорвали контракт. Затем интерес проявил Газпромбанк, но вскоре тоже отказался от партнерства. На инвесторов Шахназаров уже не рассчитывает, он разработал свой бизнес-план. Кто бы сомневался: Сначала строим два коттеджных поселка, а потом на деньги от продажи домов парк. В первом поселке будет 280 домов их продают по цене от $410 000 за коттедж площадью 200 м2 на участке в 10 соток. Наценка за зверей уже сделана: строительство еще и не начиналось, а цена уже выше рыночной. Ведь дома экономкласса на Дмитровке, по оценке компании Инком, продающей недвижимость, стоят в среднем $316 000. Покупатели почти всегда интересуются, как продвигается проект парка, говорит руководитель аналитического центра Инком Дмитрий Таганов.

Если девелопер сможет продать даже половину домов в первом поселке, мечта станет реальностью. Продажи принесут примерно €36 млн. Начнем строить по мере поступления денег, обещает Шахназаров. По его бизнес-плану на €36 млн можно огородить сафари-парк, построить зимние и летние вольеры и даже купить животных. Воздушных замков он больше не строит: Экзотики пока не будет. Начнем с холодостойких пород.

НЕ РАЗЫГРАЕШЬСЯ

Парки в России могли бы развиваться куда быстрее, если бы не законодательный удар. Три года назад группа компаний Белая дача на 5000 га земли в Раменском районе Подмосковья задумала построить развлекательный центр Паркленд. Участники рынка окрестили его подмосковным Лас-Вегасом. Ведь кроме отеля, нескольких гольф-полей, парка аттракционов и автодрома в нем должно было разместиться казино. Вместе с Белой дачей инвестировать в Паркленд обещала южноафриканская компания Sun International Ltd, строящая по всему миру отели и казино. Партнеры договорились вложить по $1 млрд. Но закон о запрете игорного бизнеса сломал все планы. Сразу после его принятия в конце 2006 г. Sun International вышла из проекта: в объекты, не имеющие в своем составе казино, она не вкладывается. А в одиночку Белая дача строить парк не стала: сроки окупаемости проекта выросли до 10 лет против 3-5 планировавшихся.

У управляющего партнера компании Парк девелопмент Ирины Сергеевой свой необычный взгляд на вещи. Только едва ли ее опыт можно тиражировать. Сергеева уверена, что при дефиците развлечений парк может окупиться за 4-5 лет, и вроде бы подтверждает слово делом. Этим летом Парк девелопмент закончила свой первый проект в Калининграде на участке в 7 га уже работает парк Юность, обошедшийся в $10 млн. Прошлым летом для посетителей открыли половину парка, сейчас он работает в полную силу, и выручка за год выросла на 200%, радуется Сергеева. Весной этого года в Омске на 23 га Парк девелопмент начала новый проект: парк за $100 млн с аттракционами, колесом обозрения, зоной барбекю и общепитом.

Чтобы начать бизнес по развитию развлекательных парков, Сергеева в 2006 г. продала свою девелоперскую компанию с годовым оборотом 3 млрд руб. и портфелем проектов на 2 млн м2 жилья в шести регионах страны группе компаний ПИК. В результате сделки ПИК стала крупнейшим региональным застройщиком, а жилье в городах, откуда ушла Сергеева, с тех пор подорожало как минимум вдвое. В чем же секрет Сергеевой? Я поняла, что, если цены на жилье растут быстрее доходов, люди перестают экономить и начинают тратить деньги на другое. Например, на развлечения, объясняет она.

Но одно дело парк в пригороде и совсем другое в черте города. Сказалось или нет знакомство Сергеевой с уроженкой Калининграда Людмилой Путиной, но 7 га не где-то в окрестностях, а прямо в черте города Сергеева получила. В таких условиях создавать и окупать парк развлечений куда легче. На парк в Перми Ирина Сергеева, кстати, не отважилась. Пермский экс-министр Олег Ощепков признался, что вел переговоры в том числе и с Парк девелопмент. Но как бы ни любили в России развлечения, строить развлекательные заведения в незнакомой местности Сергеева не стала.