Ипотека и недвижимость - Коттеджи дорожают к весне

По оценкам риэлтерских компаний, в пределах 30-километровой зоны от МКАД еще несколько лет подряд будет продаваться довольно много новых коттеджей. В этому году из 100 поселков, которые планируется ввести в Московской области, 50 находятся именно в ближайшем Подмосковье. Корреспондент "Ъ-Дома" ИЛЬЯ РОМАНОВ рассказывает о самых интересных и дорогих проектах.

Бенилюкс
В этом году продолжается строительство и продажа домов в этом элитном поселке (начало строительства – зима 2003 года) на Новорижском шоссе в 17 км от МКАД. Строительство ведется на территории площадью более 250 га. Поселок поделен на три территории: "Люксембург" – 43 участка площадью от 32,5 до 200,8 сотки, "Голландия" – 188 участков площадью от 19,8 до 33,7 сотки, "Бельгия" – 41 участок площадью от 20 до 50,77 сотки.
Главная гордость поселка – лесные угодья, которые занимают почти половину земель (более 100 га). Эти леса федерального значения входят в лесной массив Николиной Горы. Часть лесных угодий будет отведена под парковую зону с фитнес-трассами, островками отдыха, площадками для конных прогулок. В инфраструктуру входят торгово-развлекательный, административный центр, спортивно-оздоровительный центр, детский досуговый центр, магазин, паркинг, теннисные корты и бассейны, ледовая арена, боулинг, развлекательный комплекс, косметические салоны и SPA, пять видов саун, ресторан, аквапарк, развлекательный детский комплекс.
Сейчас в стадии строительства на территории "Голландии" находится 34 дома, а на территории "Бельгии" начато строительство 16 домов. Цена сотки – $27 тыс., стоимость дома – от $1630 за 1 кв. м.

Жаворонки

Новый поселок среднего класса на Рублево-Успенском шоссе в 25 км от МКАД. Строительство началось в марте 2003 года, продажи начнутся к маю текущего года. На площади 11 га строится 40 домов по индивидуальным проектам. На территории предусмотрено проведение стандартного набора коммуникаций: вода (скважина), центральная канализация, магистральный газ, электричество, телефон, интернет.
Кроме того, здесь планируется обустроить детскую площадку, построить магазин, кафе, административное здание. Застройщики обещают, что в поселке будут оказываться все бытовые услуги. Здесь можно будет купить дом площадью 320-615 кв. м с участком 20-25 соток. Дома в основном кирпичные, под чистовую отделку, с разведенными коммуникациями. Стоимость земли – $20 тыс. за сотку, дома – $600-850 тыс.

Корабельные Сосны
Располагается в 25 км от МКАД (направление – Николина Гора) на 40 га и считается элитным камерным поселком. Первые 25 коттеджей были возведены в 1993 году, сейчас продается еще десять домов, находящихся на стадии строительства. На уже обустроенной территории поселка проведены все необходимые коммуникации и телефон. Предусмотрено сооружение детской и спортивной площадок, теннисного корта. В связи с расширением поселка застройщики приступили к строительству спорткомплекса. Жителям оказываются услуги по вывозу мусора, чистке дорог, охране, техобслуживанию. К продаже предлагаются кирпичные дома под чистовую отделку площадью от 870 до 950 кв. м. Участки с лесным ландшафтом, площадью от 50 до 200 соток. Цена в среднем $25 тыс. за сотку; стоимость дома – от $5 млн.

Павлово
Поселок расположен в Истринском районе в 14 км от МКАД по Новорижскому шоссе, в 3 км от автомагистрали по направлению к Нахабину. Он состоит из 204 домов, построенных в стиле современной классики. На территории предусмотрено строительство всех необходимых объектов инфраструктуры – магазина, фитнес-центра, детского сада. Дорога от поселка до Москвы занимает не больше получаса, с открытием Краснопресненского проспекта можно будет добраться до центра еще быстрее. Проект поселка предусматривает строительство коттеджей площадью от 400 до 700 кв. м на участках от 20 до 70 соток. Продажи начались только в сентябре, но уже продано больше 25% домов. Рост цен с сентября составил около 20%.
Строительство ведет компания Southbrook. Средняя стоимость коттеджа – $670 тыс. Кроме обычной схемы приобретения дома здесь возможно использование программы ипотечного кредитования, разработанной совместно с банком DeltaCredit. Оплачивая первый взнос в размере до 40% стоимости дома и дополнительных опций, можно получить ипотечный кредит сроком на десять лет в размере до $450 тыс.

Европейская Деревня-2
Строительство этого поселка, расположенного в 15 км от кольцевой автодороги по Киевскому шоссе, ведет группа компаний СКМ. На территории 16,8 га предполагается разместить 62 коттеджа, построенных в едином архитектурном стиле, с централизованными коммуникациями.
Сблокированные кирпичные дома с черепичными крышами, стеклопакетами, системами отопления будут занимать 170-500 кв. м; площадь земельных участков – 12-30 соток. Все дома будут строиться одновременно. Поселок планируется сдать в четвертом квартале текущего года. Предполагаемая стоимость коттеджа под чистовую отделку с участком земли – от $190 тыс.

Горки-21
Многие риэлтеры признают этот проект одним из самых удачных проектов 2003 года. Это практически завершенный поселок, расположенный в 14 км от Москвы рядом с деревней Малое Сареево (Рублево-Успенское шоссе). На территории 8,26 га в сосновом лесу находятся 29 домов площадью от 364 до 617 кв. м на участках от 17 до 42 соток. Коттеджи расположены в глубине участков в 12-15 м от проезжей части. Участки отделены друг от друга глухим забором высотой не менее 2 м; перед фасадом – ограждение высотой 0,7 м. Все необходимые коммуникации проведены.
Сейчас продается несколько новых домов и предлагается несколько вторичных вариантов. Дом стоит в среднем $1,9 млн.

Горки-22
Поселок расположен в 16 км от Москвы по Рублево-Успенскому шоссе, состоит из 18 особняков площадью от 538 до 639 кв. м, средняя площадь участка – около 20 соток. Все здания выполнены в едином архитектурном стиле. Проекты домов предусматривают максимальное количество открытых веранд, балконов, беседок, открытых и закрытых эркеров.
При проектировании поселка особое внимание уделялось сохранности березовой рощи и других лесных деревьев. Дома расположены в два ряда. Каждый участок отделен от соседнего невысокой оградой и живой изгородью. Предусмотрено несколько вариантов наружной облицовки, которые придадут зданию индивидуальность и в то же время не нарушат стилистического единства поселка. Цена коттеджа – в среднем $1,1 млн.

Романово-2
Поселок находится в 14 км от Москвы по Рублево-Успенскому шоссе. Здесь построено 26 особняков, выполненных в классическом стиле. Предлагаются дома разной площади: от 450 кв. м до резиденций площадью 1067 кв. м. Предусмотрен единый стиль благоустройства территории – полупрозрачные невысокие фасадные заборы, фонари наружного освещения, мощенные декоративной плиткой мостовые и проч. Дома кирпичные, с разнообразной наружной отделкой. Территория охраняется – круглосуточное патрулирование, система видеонаблюдения, индивидуальная охранная сигнализация домов. Водоснабжение поселка осуществляется с собственного водозаборного узла, к домам подведены центральный газ, электричество, канализация с очисткой вод на собственных биологических очистных сооружениях. Дом стоит около $1,6 млн.

Зеленый Мыс
Этот проект запустила в 2003 году компания строительных инвестиций "КомСтрин". Поселок, расположенный на северо-востоке Подмосковья (28 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) на берегу Пестовского водохранилища, имеет береговую линию протяженностью более 1200 м. Ее размеры позволяют построить набережную, несколько пляжей, развлекательный центр на воде, включающий яхт-клуб со всеми техническими службами и причалом на 50 судов. На территории поселка предусмотрено создание детской учебной горнолыжной трассы и многофункционального спортивного комплекса. Общая площадь поселка составляет около 80 га, под жилую застройку отведена только половина земельного участка. Вторую его половину занимают зоны отдыха, спортивные сооружения, объекты инфраструктуры, зеленые насаждения. Планируется построить больше 200 домов; дом стоит в среднем $400-500 тыс.

Трудовая
Поселок расположен в 24 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Площадь поселка – около 15,5 га. Застройкой занимается компания "Мосдачтрест". Поселок насчитывает 87 домов. Участки небольшие – 7-10 соток. Проведены центральные коммуникации. В инфраструктуру входит административное здание, магазин, бар, ресторан. Дома поступят в аренду предположительно в мае этого года. Стоимость аренды составит $3-4 тыс.

Сезон 2004 года на рынке коттеджных поселков обещает быть не менее насыщенным событиями, чем прошлый. К началу весны после зимнего затишья начал активизироваться спрос, обнаружив некоторые новые тенденции. По прогнозам специалистов риэлтерских компаний, на новых перспективных направлениях – Калужском, Минском и Киевском шоссе – спрос и цены будут расти быстрее, чем на традиционных элитных направлениях.

Кривая стоимости
Сейчас в ближайшем Подмосковье насчитывается около 130 коттеджных поселков, а на расстоянии 30-50 км от МКАД – еще около 100. В общей сложности в них находится порядка 10 тыс. домов. Исходя из этих цифр, аналитики портала недвижимости ирн.Ru определили, что с учетом средней площади дома в 300 кв. м и средней цены $1500 за 1 кв. м суммарный объем рынка в 50-километровой зоне составляет порядка $10 млрд. Ожидается, что в 2004 году он вырастет еще, тем более что рост цен на коттеджи продолжится. По оценкам компании "Терра", в 2004 году он составит в среднем 40-45%. По сравнению с 2003 годом темпы роста несколько снизятся, но незначительно.
Как считают в риэлтерских компаниях, основа загородного рынка – это не сами коттеджи, а земля, на которой они расположены. Ее выкупают и ждут, когда она вырастет в цене, и на пике стоимости продают застройщикам. Крупные компании–держатели земли по-прежнему придерживают "товар", что приводит к дефициту. Например, на Рублевке сегодня покупается-продается только земля сельхозназначения, тогда как лесные массивы и пустоши уже второй год на рынок практически не поступают.
Стоимость земли, пригодной для строительства качественной недвижимости, увеличится в этом сезоне примерно на 20-50% в зависимости от места. Основной рост цен придется на элитную недвижимость, расположенную в западном направлении. Цена сотки в других районах Подмосковья очень сильно разнится. Если на самой окраине области можно найти землю ценой $100 за сотку, то в районе Жуковки цены доходят до $60-70 тыс. Очень многое зависит от статуса земли, наличия коммуникаций, инфраструктуры, близости к Москве, экологической ситуации, красоты места, его престижности.
В 2004 году темпы роста цен частично будут связаны с решением вопросов собственности на лесные участки. После принятия поправок к Лесному кодексу процедура перевода земель из лесного фонда под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) несколько упростилась, но еще мало где была применена на практике. Как считают специалисты компании "Новый город", хотя изменения в Лесном кодексе не вызвали особого шума, последствия будут ощутимыми. Если раньше документы о выделении земли подписывал лично премьер-министр России, то теперь вопрос решается на уровне местных администраций. В компании Intermark подчеркивают, что это оживит рынок, могут начаться спекуляции и массовые распродажи земли. Цены могут снизиться, но ненамного, так как чиновники будут стремиться к максимальной выгоде.
Как считает Сергей Тихонов, управляющий партнер, руководитель департамента загородной недвижимости ЗАО "Новое качество", ценовой разрыв между престижными и непрестижными (дешевыми и дорогими) направлениями увеличивается. На всегда популярной Рублевке нижний ценовой порог составляет $450-500 тыс. за дом, а верхний доходит до $4-7 млн. Дома на Новорижском шоссе стоят от $300-800 тыс. Растут и цены на Калужском направлении – дома в новых поселках (Лукоморье, Бельгийская Деревня) стоят от $700 тыс. до $1,6 млн в зависимости от метража дома и размеров участка. А вот на восточном направлении земля в несколько раз дешевле.
На уровень цен влияет и фактор сезонности. Весной, после зимнего затишья цены идут вверх. По мнению аналитиков компании "Новое качество", в это время еще больше поднимаются в цене популярные направления, стоимость участков год от года становится выше. Это уже никого не удивляет. Более динамично растет спрос и поднимаются цены на новые перспективные направления – например, по Минскому шоссе.

Тенденции
Глобальных изменений на рынке загородной недвижимости за прошедшие осень и зиму не произошло. Если же говорить о тенденциях, то из основных следует выделить две. Первая – укрупнение коттеджных поселков. Сейчас появляется гораздо больше крупномасштабных проектов, чем это было несколько лет назад. Среди новых поселков такого типа можно назвать вышедшие на рынок Бенилюкс и Третью Охоту. В каждом из них около 200 домов, развитая инфраструктура. Есть и менее крупные поселки – от 60 до 100 домов. Раньше строили небольшие поселки – домов по 20-30.
Эта тенденция обусловлена, во-первых, увеличением возможностей инвесторов (сейчас вкладывается в три-пять раз больше, чем два-три года назад). Соинвесторами коттеджных поселков часто стали выступать крупные компании, не имеющие прямого отношения к рынку недвижимости. Во-вторых, в больших поселках проще насытить инфраструктуру, и каждому жителю поселка она будет обходиться дешевле. В большом поселке, например на 200 домов, выгоднее строить детский сад и школу, большие спорткомплексы, включающие бассейн, теннисные корты, кафе и рестораны.
Вторая тенденция – увеличения радиуса, в котором строятся коттеджные поселки. Престижные и качественные поселения начали выходить за пределы 30-километровой зоны вокруг Москвы. Этому способствует множество факторов, один из которых – транспортная ситуация. Некоторые подмосковные трассы стали более проходимы. Другой немаловажный фактор – отсутствие хороших и подходящих для строительства участков земли вблизи Москвы.
Кроме того, появился спрос именно на удаленные от Москвы поселки – так называемое третье жилье. Люди имеют хорошую квартиру в Москве, большой загородный дом в ближнем Подмосковье и теперь стремятся приобрести дачу подальше от города в экологически чистом месте, где можно провести выходные или краткий отпуск. Это не очень крупные поселки в 60-80, а то и в 100-150 км от Москвы, часто даже в соседних областях. Такие поселки есть на Истре, например, суперэлитная Ривьера на Истре – комплекс из девяти домов очень высокого класса. Новый объект на рынке загородной недвижимости – Раздолье в 120 км от МКАД. Это место в Тверской области на берегу Истринского водохранилища рядом с Завидовом. Здесь предпочитают покупать дома те, кому интересен отдых на воде – хождение на собственной яхте, езда на водном мотоцикле.