Ипотека и недвижимость - Перепланировка в сети

В то время, как их родина все глубже погружается в политическую смуту, богатые россияне выезжают в Британию и становятся здесь реальной силой на рынке недвижимости

Агенты по торговле недвижимостью называют их "идеальными покупателями", потому что они выбирают дорогие дома в престижных районах, не торгуются о цене и иногда даже покупают недвижимость вместе с мебелью.
Как вы думаете, о ком здесь идет речь? О британцах? Богатых нефтью арабах? Напыщенных техасцах? Нет. Эти покупатели – россияне, и они представляют собой главную силу на рынке недвижимости Британии.
По данным риэлтерского агентства Knight Frank, каждый 15-й дом, проданный в Лондоне в прошлом году, был куплен россиянами, а в самых экологически чистых районах, таких, как Сент-Джонс-Вуд к северу от Лондона, они составляют треть от общего числа покупателей, и на их долю приходится свыше £5 млн ($9,3 млн).
В 1992 году лишь каждому пятому россиянину давали британское гражданство, однако в 2002 году число получивших гражданство составило уже 806 человек. В настоящее время, по данным российского посольства, более 40 тыс. граждан России проводят по крайней мере половину времени в Лондоне, и многие из них идут по стопам двух самых известных своих соотечественников, владеющих здесь недвижимостью.
Владелец футбольного клуба Chelsea Роман Абрамович, состояние которого оценивается в £4,8 млрд ($8,96 млрд), имеет квартиру стоимостью £5 млн ($9,3 млн) на Лоундес-сквер в Найтсбридже, а также поместье площадью 180 га в графстве Сассекс. Недавно, говорят, он пытался купить в Кенсингтоне за £70 млн ($130,7 млн) дом, принадлежавший главе "Формулы-1" Берни Экклстоуну.
Состояние медиа- и промышленного магната Бориса Березовского, живущего в изгнании, достигает £2 млрд ($3,7 млрд). Он владеет домом в Челси стоимостью £10 млн ($18,7 млн), квартирой в фешенебельном районе Лондона Белгравия и поместьем Вентуорт в графстве Сюррей. Кроме того, ему принадлежат два дома на юге Франции, правда, несмотря на это, в прошлом месяце он купил поместье Хаскомб площадью 69 га в Годалминге у диджея Криса Эванса за £10 млн ($18,7 млн).
Однако местные агенты по продаже недвижимости считают, что эти покупки, явно рассчитанные на публику, в случае с Россией являются скорее исключением из правила. "Обычно люди, которые тратят несколько миллионов, хотят получить за них нечто внушительное, чтобы было чем похвастаться перед друзьями. Однако большинство россиян ищут не слишком привлекающие внимание функциональные и современные жилища. Им не нравятся старинные камины, выложенные из камня, или карнизы, они хотят твердый деревянный пол и удобную кухню. Их не интересует спальня для двоих, а скорее наличие общей комнаты и пространства для игр",– говорит Джеймс Симпсон, агент Knight Frank в Сент-Джонс-Вуд.
"Мы относимся к россиянам с особенным уважением, потому что они всегда ведут себя серьезно. Если им нравится объект, они покупают его без малейшего намека на то, что мы называем 'покупательскими сожалениями': они не смотрят другие дома, чтобы сравнить с тем, который им нравится, и не ломают себе голову над тем, правильно ли они поступили. А что лучше всего, они не пытаются выторговать более низкую цену,– говорит он.– И они не приходят с чемоданами, набитыми долларами, как любят некоторые говорить. Они искушенные в жизненных делах люди".
Энтузиазм россиян по поводу британской архитектуры дополняется и любовью к нашему интерьеру. Несколько девелоперских и риэлтерских компаний продали отдельно меблировку выставленных на продажу домов тем россиянам, которые хотят обзавестись целым культурным пространством вкупе с недвижимостью.
Россиянам также нравятся братья Кэнди (лондонская дизайнерская фирма Candy and Candy, среди клиентов которой сверхбогатые и известные люди.– Ъ), эти верховные жрецы "дизайна и застройки", которые специализируются на покупке лондонских домов в престижных районах и преобразовании их в этакую выставку современного дизайна стоимостью в несколько миллионов фунтов. Братья разработали, по крайней мере, шесть объектов недвижимости в Лондоне для российских покупателей. Может быть, это не так много по количеству, зато каждый из этих домов редко продается по цене ниже £5 млн ($9,3 млн).
Агенты по торговле недвижимостью всегда очень оперативно реагируют на появление такого выгодного рынка, поэтому три известных британских риэлтерских агентства недавно открыли в Москве свои отделения, чтобы облегчить для богатых россиян вступление в британское демократическое общество собственников через покупку недвижимости.
Компания Knight Frank купила 10% консалтинговой фирмы PMC, имеющей девять отделений в разных городах России. Она уже имеет опыт работы здесь, так как оказывала помощь московской администрации в приватизации в конце 90-х годов ряда гостиниц, построенных в советское время.
Компания DTZ, до сих пор больше известная торговлей и сдачей в аренду коммерческих площадей, теперь из своего офиса в Москве дает консультации по продаже жилых зданий. И фирма Jones Lang LaSalle, которая выставляет на продажу большое количество новых домов в центральных районах и на севере Англии, также имеет отделение в Москве.
"Россиянам больше нравится индивидуальный подход, поэтому им удобнее пользоваться услугами частного консультанта в Москве",– говорит Наташа Ретеюм, директор по вопросам застройки российского отделения Knight Frank. По ее мнению, существуют три типа покупателей: "Первый – средний класс и его верхушка, которые хотят, чтобы их дети получили образование в Британии. Затем идут представители высшего руководства компаний, которые предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, чем класть их на банковский счет. И кроме того, есть очень богатые покупатели, которых интересует обладание недвижимостью в самых эксклюзивных местах". К ним, по ее словам, относятся загородные дома в Англии и шотландские замки, а также фешенебельные районы Лондона.
К освоению выгодного рынка спешат примкнуть и строительные организации. Раньше те застройщики, которые стремились обеспечить высокий спрос за рубежом на новые квартиры в Лондоне, обычно снимали номер в отелях Гонконга или Дубая, теперь они отправляются в Москву.
Перед Рождеством девелоперская фирма Galliard Homes, известная продажей квартир средней стоимости, под которые она перестраивала старые склады, тянущиеся вдоль берегов Темзы, продала 12 квартир – по цене от £150 тыс. до £400 тыс. ($280-747 тыс.) – на выставке в Москве. "Мы проводили на протяжении нескольких лет аналогичные выставки в отелях в странах Дальнего и Ближнего Востока, однако россиянам нужен более индивидуальный подход, более тесное общение. Они оформляли все конфиденциально, но это был большой успех. Мы намерены повторить этот опыт",– говорит глава Galliard Дэвид Гэлмен.
Принадлежащая Мохаммеду аль-Файеду компания Harrods Estates получила 200 запросов, когда в октябре прошлого года выставила в Москве список объектов недвижимости, и в этом году она планирует провести еще одну подобную выставку. В борьбу за долю этого рынка теперь вступили даже агенты по закупкам, эти дотошные эксперты, которые составляют списки объектов недвижимости в Британии для богатых клиентов.
"Российский рынок – заманчивая перспектива. Наряду с отдельными покупателями там есть, как мы полагаем, фонд инвестиций в размере £200 млн ($373 млн), которые россияне готовы потратить на покупку квартир и домов в Лондоне",– говорит Майкл Четуод из Home Search Bureau, который готовит путеводитель по престижным объектам недвижимости для перспективных покупателей из Москвы.
"Одно время это были покупатели из стран Ближнего Востока, потом американцы, а теперь вот россияне. Лондон настолько выгоден для инвестиций, что привлекает покупателей со всего мира,– говорит он.– Россияне очень целеустремленные и очень деловые. А кроме того, они очень богаты".

Есть в интернете такие места, где время как будто остановилось: последние обновления на сайте сделаны в мае прошлого года, а макет главной страницы выполнен лет пять назад заезжим веб-мастером и с тех пор не менялся. То есть как построили, так и держится. Не может же сайт строительной компании хоть в чем-то уступать по долговечности гипсокартону, который уж двадцать-то лет простоять должен. До тех пор, пока не начнется перепланировка.

Закон
По словам начальника отдела согласования дизайн-студии "Стиллисимо" (styllisimo.ru) Ирины Поповой, у хорошей компании 100% жилых проектов рассчитаны на то, что будет сделана перепланировка жилья. С одной стороны, это говорит о серьезности намерений хороших строительных компаний, с другой – о том, что и не было бы никогда отдела согласования, если бы законы, регулирующие перепланировку жилья, работали просто. Поэтому перепланировка, например, в столице начинается с изучения трех законодательных актов: закона #37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории Москвы" и двух распоряжений мэра – "Об упорядочении проведения переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах Москвы" и "О положении о едином порядке проектной и предпроектной подготовки строительства в Москве". Полные тексты перечисленных документов находятся здесь: 1000m2.ru/pereplanirovka.htm.
Как следует из текста закона #37, "он принят в соответствии с законом Российской Федерации от 24 декабря 1992 года #4218-1 'Об основах федеральной жилищной политики'", что дает возможность предположить существование аналогичных актов во всех городах нашей страны. Однако нигде так широко, как в Москве, не представлена возможность этот закон нарушать. Глава 1, статья 1, пункт 3 закона #37: "Переустройство помещений – проведение в одном или нескольких (взаимосвязанных) помещениях жилого здания мероприятий (работ), связанных с изменением месторасположения или размеров помещений, их состава и/или функционального назначения, а также их инженерного оборудования. Понятие "переустройство" включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках". Иными словами, все, что выходит за рамки забивания гвоздя в стену, можно считать перепланировкой. Если же посмотреть, как толкуют закон #37 столичные строительные компании, то можно уверенно сказать, что "порядок переустройства жилья" не раз нарушали практически все москвичи. Например, авторы сайта компании "Центр ремонта", расположенного по адресу centr-remont.ru, считают, что в перепланировку входит не только остекление балкона, но и демонтаж встроенных шкафов, а также изменение положения газовой или электрической плиты на кухне. При этом каждое изменение должно быть согласовано в межведомственной комиссии.

Согласование и процесс

Перечень документов, которые необходимо представить в межведомственную комиссию (МВК), занимающуюся согласованием планов жильцов по реконструкции квартиры, состоит из 24 пунктов, и найти его можно здесь: centr-remont.ru/planning-about.php. Кстати, на этом же сайте находится полезный каталог распространенных типов жилых домов, в котором содержится описание около 40 блочных, панельных и кирпичных зданий.
Тип дома обязательно узнать еще до начала согласования, считают авторы информационного сервера строительной тематики yamax.ru. Связано это с тем, что незначительная реконструкция в некоторых домах согласования не требует. Это касается "сноса перегородок из гипса, кирпича (в четверть кирпича), ацеита или сухой штукатурки, которые не несут никакой нагрузки, и их удаление не повлияет на конструкцию здания".
Кстати, в разделе yamax.ru/pereplankvartiry.html можно не только узнать цены на большинство типичных работ, но и прочитать полезные советы, как правильно организовать процесс: "Перепланировка санузла делается прежде, чем перепланировка остальной части квартиры; перепланировку воздуховода на кухне рекомендуется поручить только специалистам, так как именно с воздуховодами связано большинство проблем, которые после ремонта начинаются у соседей; для выноса строительного мусора, который получается в процессе перепланировки, нужно заказать специальный контейнер, причем загрузить его необходимо как можно быстрее, так как бывали случаи, когда за один-два часа такой контейнер наполняли мусором жильцы дома и для своего строительного мусора уже не оставалось места".

Обсуждение и результат
Читать рекомендации на строительных сайтах весьма полезно, однако самое привлекательное свойство интернета – интерактивное обсуждение и онлайн-консультации – строительные компании используют очень слабо. Практически на всех крупных сайтах строительной тематики есть форумы, но на них почему-то никто ничего не обсуждает. Исключением является разве что самый популярный в рунете строительный сайт vashdom.ru, где довольно активно и детально обсуждаются строительные темы, среди которых ведущее место занимает перепланировка. С посетителями делятся опытом профессиональные архитекторы:
– У меня квартира в новом доме типа П-44т на втором этаже без балкона. Подо мной технический этаж. Можно ли получить разрешение на пристройку балкона?
- В связи с тем, что у вас будет "изменение фасада" на втором этаже, разрешения вы не получите. Обычно его дают только на первый этаж.
Посещение форума сэкономит много времени, а главное – позволит получить объективную информацию от незаинтересованных специалистов. Посмотреть готовые решения можно на страницах компаний, которые занимаются дизайном жилых помещений – это, например, разделы "портфолио" на сайтах gamma-inter.ru, styllisimo.ru. Чтобы привлечь клиентов для просмотра своих проектов, дизайнерские компании перепланировку собственных веб-страниц уже сделали.