Ипотека и недвижимость - Новоселье по-европейски

Строительные фирмы все чаще предлагают клиентам жилье в ультрасовременном стиле хай-тек. По прогнозам архитекторов, мода на него пройдет не скоро.

Единого "столичного стиля" не существует, считают специалисты. Как любой мегаполис, Москва - это эклектика: колонны сталинских домов благополучно соседствуют с особняками XIX века, обшарпанными фасадами хрущевок, типовыми строениями окраин и ультрасовременными башнями из стекла и металла, которые одни архитекторы называют "уродливыми зданиями, коверкающими психику людей", а другие - "домами будущего". Именно они пользуются все большей популярностью у преуспевающих интеллектуалов и современных буржуа.

"Космический" дом класса "А". Специалисты строительных фирм и архитектурных бюро считают, что интерес потребителей к стандартному жилью со временем упадет. Пока клиентов еще привлекают невысокие цены. Однако все чаще заказчики предпочитают приобретать квартиры в зданиях с индивидуальным и неповторимым обликом. Кроме фантастического фасада такое жилье имеет ряд других отличительных особенностей: подземный гараж, охрану, качественную отделку холлов, центральное кондиционирование и оптоволоконную связь. Обязательно присутствие развитой инфраструктуры - тренажерного зала, бассейна, салона красоты, магазинов.

"Космическая" недвижимость класса "А" должна находиться в пределах Садового кольца, желательно - в историческом центре Москвы. К наиболее известным домам хай-тека этого уровня можно отнести, например, дом "Стольник" в Малом Левшинском переулке. Тем не менее по-настоящему элитное жилье в ультрасовременном стиле найти сложно. "Дома высшего класса строятся в центре Москвы, где любые эксперименты с архитектурными формами жестко пресекаются властями, - рассказал журналу "Финанс." директор департамента маркетинга и рекламы компании "Инком-Недвижимость" Сергей Елисеев. - Поэтому большинство элитных домов стоимостью в $6-8 тыс. за квадратный метр относятся к классическому стилю".

Для менеджеров среднего звена. По мнению Сергея Елисеева, при выборе жилья клиенты в первую очередь обращают внимание на район, планировку квартиры, количество комнат и другие качества. Архитектурный стиль строения играет одну из последних ролей - особенно для "среднего" клиента. Тем не менее и люди с чуть более низким уровнем доходов все чаще интересуются зданиями в стиле хай-тек. Для них существуют дома "B"-класса. Эти жилые комплексы, построенные известными компаниями, по качеству часто не уступают элитным домам. Разве что находятся они не в историческом центре Москвы, а чуть подальше. Таков, например, жилой комплекс "Трианон" компании "Декра": он состоит из трех башен, соединенных секциями, и расположен рядом с центром "Москва-сити".

В своих последних проектах к хай-теку обращается и компания "Дон-Строй". Там утверждают, что выбор стиля продиктован в первую очередь спросом на подобное жилье. Наиболее гармонично дома в стиле хай-тек смотрятся в деловом центре. Но свободных мест для застройки здесь осталось совсем немного. Так что, по мнению строителей, неплохие перспективы у "космических" жилых комплексов в других районах столицы.

Воздушный замок из стекла. Строительные компании стремятся следовать современным тенденциям, несмотря на то, что себестоимость строительства хай-тековских зданий нередко превышает затраты на жилье в классическом стиле. "Это зависит от цены используемых материалов, - прокомментировали в пресс-службе компании "Дон-Строй". - Использование специального стекла для создания больших площадей остекления, алюминиевых конструкций и отделочных керамических материалов обходится дороже, чем привычный монолит с заполнением стен кирпичом". По мнению пресс-секретаря агентства недвижимости МИАН Игоря Ладычука, себестоимость строительства зависит от конкретного проекта: при использовании мраморной отделки и других природных материалов затраты на возведение "классического" дома могут быть выше.

В "Капитал Груп" более высокую себестоимость строительства домов в стиле хай-тек также объясняют необходимостью применять новейшие технологии и привлекать известных архитекторов. Из наиболее ярких последних разработок холдинга - амбициозный проект "Город Столиц" голландца Эрика ван Эгераата, известного своими оригинальными постройками в Европе. Две башни, часть комплекса "Москва-сити", будут символизировать Москву и Санкт-Петербург. "Все здания, возведенные "Капитал Груп", можно отнести к стилю хай-тек. Исключение составляют разве что наши первые постройки, - сообщили журналу "Финанс." в пресс-службе компании. - Мы стремимся использовать в своих проектах простые и лаконичные формы, отвечающие современным тенденциям. На наш взгляд, это гораздо интереснее для города и наших клиентов, чем стандартные здания".

Сколько стоит квартира будущего? "Нельзя экономить на архитектуре" - это девиз крупных строительных компаний, отдающих предпочтение хай-теку. Безусловно, большинство их проектов рассчитано на людей с определенным достатком, способных оценить не только качество и комфорт предлагаемого жилья, но и индивидуальность дома. Наиболее успешно продается жилье, в котором удачно сочетаются продуманность стиля, инфраструктура и местоположение дома. В этом случае компания может твердо рассчитывать на высокий спрос. По словам генерального директора "Капитал Груп Маркетинг" Алексея Белоусова, в практике строителей встречались примеры, когда все квартиры в здании были полностью раскуплены еще на стадии котлована. Так быстро, например, покупатели разобрали жилье в комплексе "Созвездие Капитал 2".

В зависимости от качества дома и его местоположения стоимость квартиры в стиле хай-тек может составлять от $1500 за квадратный метр - для тех, кто приобретает жилье на первых этапах строительства где-нибудь в районе Крылатского. По словам специалистов, сейчас дешевле на первичном рынке недвижимости трудно найти даже квартиру в панельном доме. Ближе к центру цена "космического" жилья повышается и составляет уже от $5 тыс. за квадратный метр. Между тем, по мнению пресс-секретаря агентства недвижимости МИАН Игоря Ладычука, в отличие от всегда популярной классики есть опасность, что мода на хай-тек через несколько лет пройдет: "На мой взгляд, потребители редко приобретают жилье в "космических" домах с целью вложения денег. Хай-тек привлекает покупателей своей необычностью, и клиентам интересны в первую очередь индивидуальность здания и планировки квартиры. В основном такие квартиры приобретаются по соображениям моды и престижа".

А стоит ли вкладывать? О долговечности хай-тека свидетельствует то, что он успешно существует уже более 30 лет. И это признают даже его "враги". Руководитель архитектурного бюро СГА Глеб Соболев считает, что интерес к стилю скорее всего не упадет: "Конечно, хай-тек - слишком холодный стиль для жизни, и его популярность в большей степени надуманна. Но он пришел давно и надолго. Хотя сложно прогнозировать, сколько жилье в этом стиле будет стоить в будущем. Скорее можно говорить о вложениях в конкретного архитектора". По мнению Глеба Соболева, приобретая квартиру с целью инвестиций, необходимо вкладывать средства не в стиль, а в архитектора: желательно, чтобы его имя было хорошо известно на рынке. Кроме того, автор проекта должен знать мировые тенденции и реализовать свою идею с соблюдением всех норм качества.

Руководитель группы архитекторов "Архитектурного бюро Тимура Башкаева" Галина Шарова считает, что приобретение жилья в стиле хай-тек - хорошее вложение денег: "Неизвестно, быстро ли стиль выйдет из моды, но пока цены растут". Впрочем, как отмечает директор департамента маркетинга и рекламы компании "Инком-Недвижимость" Сергей Елисеев, это в большей степени связано с общим повышением стоимости жилья. По статистике "Капитал Груп", расценки за квадратный метр в период строительства увеличиваются на 40% в год. Так что любителям хай-тека можно без опасений приобретать квартиру в доме, который напоминает летающую тарелку или памятную стелу.

Приметы стиля

Хай-тек сформировался в 70-е годы XX века. Хотя в Москве существует немало примеров современной архитектуры европейского уровня, многие критики утверждают, что по-настоящему хай-тековских зданий в столице нет. Признаки стиля включают ряд параметров. Например, при строительстве применяются такие материалы, как металл и стекло. Это основное условие, но не единственное. Отличительными чертами хай-тека можно назвать использование сложных узлов, особых сплавов. Строения в этом стиле выглядят как механизм. А многие конструктивные детали взяты из промышленной архитектуры: перекрытия, как в цехах, или опоры, напоминающие пролеты мостов.
Цены на недвижимость в России сейчас такие, что голова идет кругом. Неудивительно, что многие наши сограждане, у которых есть деньги, подумывают о том, а не приобрести ли им более дешевую квартиру или дом за рубежом.

Если рассматривать покупку зарубежной резиденции не как возможность поселиться в ней навечно, а как удачное вложение денег, то такое жилье должно приносить владельцу не только радость, но и доход, например от сдачи в аренду или хотя бы от роста в цене. А в идеале и от того и от другого. Лучше всего с этой задачей сегодня справляется европейская курортная недвижимость.

ВЫГОДНАЯ ПОКУПКА

В ближайшем будущем наиболее выгодными в плане инвестирования направлениями по-прежнему останутся средиземноморские страны, в частности Босния и Герцеговина и Хорватия. Также инвестиционный интерес представляют объекты в Словении, Чехии и Румынии. Испанская недвижимость тоже вполне перспективна. Особенно выгодно иметь дом или квартиру в непосредственной близости от моря, так как это позволяет получать постоянный доход от сдачи жилплощади в аренду. При этом на родине конкистадоров купить жилье проще, чем во многих других странах мира. В Испании нет никаких ограничений для иностранцев, отмечает коммерческий директор портала Гдеэтотдом. ру Ирина Рассказова. Зарегистрировав сделку у нотариуса, что занимает несколько минут, вы станете полноправным собственником. Однако есть здесь и минусы: испанские дома и квартиры дороже аналогичных объектов в Болгарии и Турции примерно на 30-50% (все зависит от расположения, вида и качества приобретаемого объекта). По словам руководителя проекта DPM холдинга Миэль Натальи Завалишиной, в Испании еще можно купить апартаменты за €30 000-40 000, правда, не на первой линии от моря и не очень большие по метражу (20-50 кв. м).

Еще относительно доступна, хотя уже сильно подорожала по сравнению с предыдущими годами, Черногория. Далее следуют Хорватия и Кипр. Что касается горнолыжных или термальных курортов, то предложений о продаже недвижимости там становится все больше, а цены начинаются от €25 000.

В любом случае если вы ориентируетесь на курортную недвижимость, то лучшие страны для инвестирования это Испания, Кипр и Болгария. В этих государствах жилплощадь устойчиво прибавляет в цене и в будущем темпы роста цен должны сохраниться, прогнозирует Наталья Завалишина.

РОССИЙСКИЙ РИЕЛТОР БЛИЖЕ

Допустим, принципиальное решение стать владельцем зарубежной резиденции принято. С чего начать? Можно, конечно, самому поехать в облюбованную страну и заняться поисками подходящей недвижимости на месте. Однако такой способ отнимает много времени и сил. Те, кто не готов бросить все и неделями колесить по чужой стране, предпочитают довериться профессионалам.

Наталья Завалишина (Миэль) советует иметь дело не со случайными продавцами, коих сейчас на рынке множество, а с солидными многофункциональными компаниями, которые предлагают структурированный сервис, начиная от выбора объекта и полного сопровождения сделки и заканчивая управлением недвижимостью в отсутствие хозяина, сдачей ее в аренду. Все эти услуги предоставляют как крупные отечественные риелторы (Миэль, Бест-Недвижимость), так и иностранные, которые работают в России (Knight Frank, Penny Lane Realty, Blackwood). Правда, за оформление купли-продажи придется заплатить фирме 5-10% от стоимости объекта.

Желая снизить расходы, многие стремятся найти агентство непосредственно в стране, где они собираются приобретать недвижимость. Однако на деле такая экономия может привести к еще большим затратам, предостерегает Ирина Рассказова (Гдеэтотдом. ру). Ведь в этом случае, скорее всего, понадобятся услуги переводчика и юриста-международника, специализирующегося на оформлении сделок с иностранной недвижимостью, а это тоже стоит денег, и порой немалых. Не стоит экономить и на проверке объекта это может обернуться не только юридическими, но и чисто бытовыми проблемами. Например, уже после того как дом куплен, вы вдруг обнаружите, что необходимо ремонтировать коммуникации или восстанавливать внутренние конструкции.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ

Приготовьтесь и к тому, что помимо оплаты услуг специалистов нужно будет дополнительно выложить весомую сумму в бюджет страны, где вы приобретаете жилье. Регистрация прав на жилье, уплата налогов, нотариальные, гербовые и прочие расходы составляют порядка 10% от стоимости недвижимости, говорит Ирина Рассказова.

Обязательно выясните заранее, во сколько обойдется содержание вашей зарубежной собственности. Многие россияне, купившие жилье за границей, жалуются на непомерно высокий уровень коммунальных платежей и налогов. Эти расходы могут достигать нескольких тысяч евро в год.

Те же, кто приобретает заграничный дом для постоянного проживания, должны отдавать себе отчет, что даже оформление вида на жительство не уравнивает их с гражданами страны в плане социальных благ, в том числе льготного медицинского обслуживания и пенсионного обеспечения, предупреждают в агентстве Сарапис.

ИПОТЕКА НАМ ПОМОЖЕТ

Если желание стать собственником заграничной резиденции велико, а накопленных средств не хватает, можно попытаться взять ипотечный кредит. Но прежде всего важно уяснить: отечественные банки кредитов на зарубежную недвижимость не дают это связано с трудностями оформления залога. Следовательно, остается два варианта: получить нецелевой кредит под залог российской же недвижимости или взять ссуду непосредственно за рубежом. Второй вариант с материальной точки зрения более выгоден. Так, если наши банки кредитуют под 10-14% годовых, то их европейские коллеги под 5-6%. Однако, как считают специалисты компании Prime Realty, у российского заемщика могут возникнуть трудности. Большинство западных стран выдают ссуды иностранцам, если те в состоянии предоставить документы, подтверждающие их платежеспособность и добросовестность.

Что же это за документы? Здесь все зависит от банка и страны, но минимальный набор таков: справка о зарплате, которая должна быть не ниже €2 000-3 000 в месяц; выписка с банковского счета за последние полгода; документы о кредитной истории в европейских и российских банках; документы на собственность в России и за рубежом; справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Естественно, все эти документы должны быть переведены на язык страны.

В дальнейшем придется собрать множество других бумаг, включая документы от продавца на собственность и план недвижимости, также нужно будет оформить страховку и уплатить всевозможные сборы, что необходимо подтвердить документально.

В принципе, человек, хорошо владеющий языком, с этим может справиться и сам, но лучше все же нанять специалиста, например из той же многопрофильной риелторской компании.

ШАНСЫ НЕРЕЗИДЕНТА В РАЗНЫХ СТРАНАХ

• КИПР. Ипотека в этой стране вполне доступна иностранцам банки предлагают кредиты под 4,5-6% годовых, а от потенциального заемщика требуются только справка о доходах, выписка с банковского счета и рекомендательное письмо российского банка. На Кипре многие инвестируют деньги: вкладываются в жилье на этапе строительства, а через два года перепродают недвижимость вместе с обязательствами по кредиту эта система хорошо отлажена.

Стоимость недвижимости на Кипре вполне сопоставима с ценами на жилье в России, но там еще есть теплое море, а также возможность сразу же после приобретения жилья получить вид на жительство. При покупке недвижимости в банке Кипра можно получить ипотечный кредит до 70% от стоимости жилья на срок до 15 лет.

• ИСПАНИЯ. Одна из самых доступных в плане ипотечного кредитования стран. Нерезиденту могут предложить кредит от 50 до 80% от стоимости покупки под 4-6% годовых сроком до 30 лет. В Испании выдают кредиты с фиксированной и переменной ставкой, которая зависит от ставки рефинансирования Центрального европейского банка.

• ИТАЛИЯ. В этой стране кредит получить сложнее, чем в Испании, и более 50% от стоимости недвижимости вам вряд ли дадут. Срок ипотеки до 20 лет, ставка 4-7% годовых. Не следует сбрасывать со счетов и национальный темперамент итальянцев: сроки получения ответа по кредиту непредсказуемы.

• ФРАНЦИЯ. Кредиты нерезидентам выдаются под 5-7% на срок от 7 до 25 лет. Максимальный размер 80% от стоимости жилья. Выплаты по ипотеке не должны превышать 30-40% месячного дохода, причем кредитора интересует исключительно ваша зарплата доходы от аренды собственности не учитываются.

• ВЕЛИКОБРИТАНИЯ. Законодательство не ограничивает возможности приобретения недвижимости нерезидентами. Зарубежные покупатели даже освобождаются от уплаты налога на наследство и на прирост капитала, который для местных жителей составляет 40%. Размер ипотечного кредита для иностранцев может составлять до 85% от стоимости объекта, ставка 5-15%, срок 25 лет.

ШВЕЙЦАРИЯ. Одна из самых сложных стран для получения ипотечного кредита иностранным физическим лицом. Существуют также проблемы с подбором объектов. Каждый кантон имеет квоту количество объектов, которые можно продать иностранцам в течение года. Самая большая квота во французской части страны, а самая маленькая в итальянской. Все сделки иностранцев с недвижимостью должны получить одобрение в Берне. Обычно нареканий не вызывает покупка дорогих объектов от 500 000 швейцарских франков. Из-за этих сложностей чаще всего в Швейцарии что-то покупают на юридическое лицо и без кредитования.

Что касается БЫВШИХ СТРАН СОЦЛАГЕРЯ, то, во-первых, играть в ипотечные игры там рискованно из-за неустойчивости молодой банковской системы, а во-вторых, кредиты россиянам эти страны давать не спешат: возможности местных банков ограниченны, и они отдают предпочтение своим гражданам либо же западноевропейцам и американцам.

ЦЕНА АПАРТАМЕНТОВ С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ

СИТУАЦИЯ НА ЕВРОПЕЙСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ВЕСЬМА НЕОДНОРОДНА. Если в Великобритании и Ирландии вслед за США наблюдается падение цен на жилье, то курортные квадратные метры как дорожали, так и продолжают дорожать. На Кипре, например, рост цен сейчас составляет 10-12% в год, а в Болгарии около 30%.

• ЧЕРНОГОРИЯ. Побережье Которского залива €80 000-180 000 в зависимости от площади, удаленности от моря, этажа; район Будванская Ривьера €100 000-200 000; Барская Ривьера (ближе к Албании) от €100 000.

• БОЛГАРИЯ. Север побережья (районы Золотые Пески, Св. Константин и Елена) считается самой дорогой апартаменты площадью 56 кв. м обойдутся в €140 000-160 000; средняя часть (Солнечный Берег с развитой инфраструктурой) в €60 000-150 000; юг (ближе к Турции; инфраструктура только начинает развиваться) в €40 000-100 000.

• КИПР. Квартира или домик на побережье стоит €150 000-300 000 в зависимости от района (Айя-Напа, Айя-Текла считаются самыми престижными). Аналогичная недвижимость в получасе езды от моря обойдется вдвое дешевле.

• ИТАЛИЯ. Разброс цен здесь огромен. В южных провинциях в Калабрии, Апулии, Абруццо можно купить домик за €60 000-100 000, а в более престижных, таких как Лигурия и Версилия, где живут звезды, крупные бизнесмены и политики, цены на порядок выше.

• ИСПАНИЯ. Цены на побережье вполне сопоставимы с ценами на однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы и составляют €150 000-350 000.

• ЧЕХИЯ. Однокомнатная квартира в центре Праги €250 000-300 000; в спальном районе от €100 000 (в старом панельном доме); в пригороде Праги от €70 000; в курортных городах Франтишкови-Лазне, Марианске-Лазне, Чески-Крумлов от €80 000 (исключение Карловы Вары, там цены почти такие же, как и в Праге, то есть от €100 000).

Источник: Бест-Недвижимость

9 ШАГОВ К ДОМУ: ПОДРОБНАЯ ИНСТРУКЦИЯ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ

ПОКУПКА ЛЮБОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРОЦЕСС ДОЛГИЙ И СЛОЖНЫЙ, А ЗАРУБЕЖНОЙ И ПОДАВНО. И никакое риелторское агентство не избавит вас от необходимости лично присутствовать на всех этапах сделки. Ведь его задача сопровождать сделку, а не заключать ее вместо вас.

1. Выбор страны. Подходящий климат и цены на недвижимость это еще не все. Необходимо изучить местные налоговые и правовые особенности. Всю эту информацию самостоятельно добыть и проанализировать непросто. Поэтому лучше записаться на прием к специалистам по международной недвижимости из риелторских агентств.

2. Поездка за границу. Понятно, что перед тем, как купить дом, стоит его увидеть собственными глазами. Для этого нужно подготовить все необходимые документы для въезда в страну, а также назначить встречи с потенциальными продавцами и распланировать график осмотра объектов.

3. Оформление предварительного договора. После того как жилплощадь выбрана, начинается оформление документов. Сначала покупатель и продавец подписывают предварительный договор, в котором закрепляют обязательства обеих сторон