Ипотека и недвижимость - Школа выживания для риэлтера

Период нестабильности на мировых финансовых рынках затягивается, и это все больше начинает беспокоить не только западных, но и российских экономистов и чиновников. Прежде всего Банк России начал оперативную перегруппировку своих внешних активов из ненадежных финансовых инструментов. Для рынков это весьма примечательный факт, поскольку до самого последнего времени Неглинная предпочитала не афишировать подобные операции. Показательно также, что спокойное прохождение российской банковской системой еще в апреле ожидаемого кризиса платежей не оказало практически никакого позитивного влияния ни на сами банки, ни на реальный сектор экономики. Темпы жилищного строительства падают, рынок недвижимости лихорадит, кредитные ставки, включая ипотечные, продолжают уверенно ползти вверх. В то же время условия кредитования потребителей и бизнеса безжалостно ужесточаются, атмосфера доверия между кредиторами и заемщиками практически отсутствует.

А что говорит МВФ?

Внешний новостной фон при этом остается крайне неблагоприятным. Мировые рынки все еще находятся под тяжестью последствий жилищного кризиса в США, а инфляция, растущая практически повсеместно, не позволяет поднимать процентные ставки, чтобы поддержать финансовую стабильность, сообщил по данным Рейтер Международный валютный фонд. Мировые финансовые рынки по-прежнему нестабильны, а указания на системные риски остаются высокими, - заявил МВФ в полугодовом докладе, посвященном мировой финансовой стабильности.

В настоящий момент ценового дна на жилищном рынке США пока не видно, однако снижение цен может сделать их более доступными и в итоге стабилизировать рынок, считает МВФ. Ведущие банки США при поддержке ФРС предпринимают усилия для укрепления рынка новыми обеспеченными облигациями. Однако, во-первых, ипотечный кризис уже затронул другие сектора американской экономики.

Во-вторых, недавние надежды на улучшение хозяйственной активности во втором полугодии были развеяны усилением инфляции и фактическим прекращением политики поддержки роста Федеральной резервной системой США. В-третьих, сами ведущие банки, не обращая внимания на все гласные и негласные правила конкуренции, с пристрастием подсчитывают друг у друга новые объемы многомиллиардных списаний и убытков.

Развивающиеся рынки хорошо, по мнению МВФ, выдерживают финансовый и кредитный рыночный кризис, однако инвесторы внимательно наблюдают за некоторыми странами, чтобы понять, как они справляются с растущей инфляцией. Если они не сделают этого сейчас, им придется делать это позже и, возможно, в этом случае более напряженно, и мы также думаем, что финансовые рынки будут относиться настороженно к этим странам, которые не предпринимают надлежащих мер, - сказал Хайме Каруана, глава департамента по денежным рынкам МВФ. Надо признать, что в наибольшей степени это относится прежде всего к России, где официальный прогноз инфляции на 2008 год был недавно повышен с 10,5 до 11,8 процента.

Метров строят меньше

Причем макроэкономические возможности для обуздания инфляции в России минимальны. Минэкономразвития все-таки признало стратегическое торможение промышленного производства в ближайшие годы при том, что расходные обязательства бюджета повышены на 40 процентов. С другой стороны, банки, удачно проскочив кризис ликвидности, не избавились от других проблем: плохого качества кредитных портфелей, невозвратов кредитов и пристрастия к спекулятивным играм на финансовом рынке.

Впрочем, настоящая опасность подкрадывается к кредитным организациям со стороны рынка недвижимости. Его стагнация также официально признана ведомством Эльвиры Набиуллиной. Уже остановлены несколько крупных проектов строительства коммерческой недвижимости. А с другой стороны, Росстат подвел итоги жилищного строительства в России за первое полугодие 2008 года. В целом по России за 6 месяцев введено в эксплуатацию 240,5 тысячи квартир общей площадью 21,7 миллиона квадратных метров, что всего на 2,9 процента больше к соответствующему периоду предыдущего года. Напомним, что в I полугодии 2007 года было введено 21,1 миллиона квадратных метров жилья, или на 34,3 больше, чем в I полугодии 2006 года.

Такая динамика в разгар осуществления программы строительства доступного жилья оказалась обескураживающей. Правда, Москва вошла в число субъектов Федерации, где объемы строительства жилья наиболее значительны. За полгода в Москве построено 1161,8 тысячи квадратных метров общей площади (рост по отношению к тому же периоду 2007 года - 49,3 процента). Таким образом, в столице введено 5,4 процента от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. Тем не менее при значительных объемах жилищного строительства в Москве в I полугодии, пишет Regnum, произошло снижение ввода жилья по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, которое оказало значительное влияние на темп роста ввода жилья в целом по России. Оно составило 50,7 процента. Среди лидеров также Северо-Запад во главе с Санкт-Петербургом, где ввод жилья сократился почти на 20 процентов, и Мурманском, где построили всего 30,3 процента от прошлогоднего.

Точек зрения на такой поворот событий несколько. Понятно, что в мегаполисах районов массовой застройки уже практически не осталось, а цены уперлись в потолок сверхспекулятивного спроса. С другой стороны, не исключено, что именно мировой кредитный кризис осложнил девелоперам доступ к заемным деньгам, вызвав дискуссию о возможности скорых банкротств ряда российских компаний, работающих в сфере недвижимости. С естественными последующими проблемами для банков.

Банкротства грядут

В частности, сообщает Рейтер, Московский арбитраж готовится к рассмотрению дела о банкротстве одной из крупнейших риелторских и девелоперских компаний России. Дело, рассмотрение которого назначено на 30 октября, может стать первым подтверждением прогнозов отраслевых экспертов о проблемах, грозящих российским игрокам сферы недвижимости осенью этого года.

Признать компанию банкротом потребовала рядовая саратовская компания, утверждающая, что риелтор задолжал ей 1,4 миллиона рублей. На основании ее заявления суд вынес определение о введении процедуры внешнего наблюдения в отношении московского риелтора, говорится в документе, опубликованном на сайте суда (msk.arbitr.ru).

Ранее московская компания уже получила налоговые претензии, но весной погасила часть этой суммы. Эксперты обращают внимание на разницу между размерами возвращенного налоговикам долга и суммы, ставшей причиной иска о банкротстве. Крупный риелтор выплатил большую сумму налоговой задолженности и не расплатился с мелким кредитором. Возможно, он хочет использовать преимущества процесса банкротства, такие как мораторий на выплаты кредиторам.

Пока неясно также, будет ли это признаком начала кризиса на рынке недвижимости либо простым переделом рынка без падения цен. Во всяком случае некоторые предприниматели готовы воспользоваться кризисным состоянием игроков для выгодной покупки девелоперских активов.

Московское спокойствие

Между тем столичные власти сохраняют олимпийское спокойствие и оптимизм. Как отметил руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин, согласно планам столичных властей до 2025 года в Москве планируется построить около 70 миллионов метров жилья. В том числе для этого будут использованы все выводимые промзоны и другие неэффективно используемые территории там, где это возможно. Решены вопросы об их выводе и строительстве на их месте крупных объектов, в том числе и жилья. Только в районе Рижского вокзала можно построить 250 тысяч квадратных метров жилья, - заявил Ресин. Тем не менее, добавил он, и этих объемов земли недостаточно. Будущее за городами - спутниками Москвы типа Зеленограда, - пояснил он.Что ж, 2025 год не за горами.

За прошлый год цены на жилье в Новосибирске выросли на 37,6% на вторичном и на 47% на первичном рынке (данные аналитического центра САСН). Тогда же впервые упали все ключевые показатели работы агентств недвижимости. На треть снизилось количество сделок, на 10% число агентств, на 5% совокупная выручка, сообщил Новосибирскстат (см. таблицу).

За январь июнь 2008 г., по данным САСН, вторичный рынок прибавил в цене еще 3,8% (средняя цена 1 кв. м 62 240 руб.), первичный 2,4% (50 700 руб., см. график). Но облегчения риэлторам это не принесло.

По оценке аналитика Жилфонда Александра Астахова, в Новосибирске на конец июня насчитывалось 480 агентств (с учетом дополнительных офисов). Все агентства недвижимости, вместе взятые, в прошлом году совершали в среднем 1900 сделок в месяц, говорит Астахов. А сейчас, по оценке директора АН Акрополь Зафара Умарова, количество сделок меньше на 30-40% в основном из-за сокращения ипотечного кредитования. С весны число выданных кредитов на новосибирском рынке снизилось на 30-50%, говорит директор регионального филиала КИТ финанс Александр Сабаев. Ситуация усугубляется и традиционным сезонным спадом: летом спрос на жилье снижается в среднем на 15%, добавляет Астахов.

С начала 2008 г. с рынка начали исчезать мелкие агентства, говорит президент Новосибирской ассоциации риэлторов Игорь Зеленский. К концу года в Новосибирске останется не более 300 действующих агентств (с учетом дополнительных офисов), считает Астахов.

Если к осени рынок в Новосибирске не вернется к среднему показателю в 1900 сделок ежемесячно, каждое третье агентство будет вынуждено закрыться, прогнозирует Умаров. По оценке Астахова, сейчас объем рынка риэлторских услуг Новосибирска $40-50 млн.

Сокращение количества агентств Умаров объясняет неумением работать в период стагнации: Мы привыкли, что все квартиры быстро продаются, так как клиенты знают, что завтра будет дороже. Теперь риэлторы стали меньше зарабатывать. Жилфонд, например, отказался от планов по открытию трех новых офисов и переориентировался на коммерческую недвижимость, рассказал Умаров.

С кризисом риэлторы борются, понижая процент комиссионных за услуги, а также создавая общие базы данных по квартирам и подавая совместную рекламу. Так, агентства Жилфонд, Огни Новосибирска и Афина Паллада снизили комиссионные в Новосибирске с 6% до 4%, говорит Умаров. Мультилистинговая база объединяет предложения девяти агентств, рассказала генеральный директор Афины Паллады Татьяна Ниязова. В случае кросс-агентских сделок они делят комиссионные: 2% получает агентство, нашедшее покупателя, и 2% выставившее квартиру на продажу. За счет общей базы и совместных рекламных акций Огням Новосибирска удалось снизить расходы на 10-15%, говорит директор агентства Константин Корниевский.

В соседней Омской области с начала года спрос на услуги риэлторов уменьшился на 70-80%, говорит директор омского агентства Недвижимость-гарант Нина Карленко. Сейчас в городе 10 000 нереализованных квартир в новостройках, знает она. Директор департамента жилой и коммерческой недвижимости омского агентства Открытый мир Татьяна Курбанова говорит, что цены на жилье держатся на уровне декабря 2007 г. (1 кв. м на первичном рынке стоит 36 000 руб., на вторичном 44 000 руб., данные Regional Real Estate).