Ипотека и недвижимость - Обсуждение темы инвестиционных квартир

"В ближайшее время концепцию перестройки гостиницы "Россия" обсудит общественный градостроительный совет, а затем скорее всего будет объявлен международный конкурс архитекторов на право разработки этого уникального проекта", - сообщил корреспонденту "РГ" зам. мэра по внешним связям Иосиф Орджоникидзе.

Новость, недавно облетевшая СМИ, выглядела чудовищно: московские власти приняли решение снести гостиницу "Россия", а на ее месте построить огромный паркинг. Судьба безликого стеклобетонного здания мало кого взволновала, но неужели правительство Москвы и впрямь не пожалеет дорогой земли в историческом центре города и возведет на ней нового монстра? - вздрогнула архитектурная общественность.

- Ну какой же умный человек пойдет на это? - сказал корреспонденту "РГ" главный архитектор Москвы Александр Кузьмин в ответ на просьбу прокомментировать сообщение. - Юрий Лужков, на которого ссылается пресса, действительно сказал, что после того, как закончится разборка гостиницы "Москва", столица планирует приступить к разборке гостиницы "Россия". Но сделано это будет для того, чтобы на ее месте построить несколько новых гостиниц, а под ними - подземный паркинг. И в самом деле, разве нормально, что в самом крупном отеле Европы нет ни одной автостоянки?

Иосиф Орджоникидзе напомнил, что идея разборки "России" возникла еще в 1990 году. "Слишком расточительно для города (а "Россия" находится в его собственности) иметь рядом с Кремлем, на берегу Москвы-реки третьеразрядную гостиницу с убогими номерами и низкими потолками", - пояснил он. Попытки же привести ее в божеский вид ничего толком не изменили, несмотря на кучу потраченных денег. Даже площадь апартаментов, как выяснилось, нельзя увеличить, так как невозможно снести перегородки - все стены между номерами несущие. И тогда несколько российских и зарубежных архитекторов предложили столичным властям разобрать все четыре двадцатичетырехэтажных корпуса - "юг", "север", "запад" и "восток". А стилобатную часть, на которой они стоят, оставить нетронутой и возвести на ней 15-20 небольших отелей разного класса, которые по своему облику будут напоминать историческую застройку Китай-города.

Сначала правительство Москвы эту идею отвергло. Сейчас же она вдруг показалась ему чрезвычайно плодотворной. Вполне возможно, что перемене взгляда способствовал дефицит территории, все острее дающий о себе знать в последние годы. Чтобы построить за ближайшие семь лет отели на 200 тысяч мест, как предусмотрено городской целевой программой до 2010 года, отметил Орджоникидзе, городу необходимо 500 гектаров земли. Но их нет. Вот и смотрят власти с надеждой на реконструкцию всех многокорпусных гостиниц (особенно много их на ВВЦ), в ходе которой рассчитывают поднять их комфортность. "Стилобатную часть "России" можно продлить до Москвы-реки, - поделился зам. мэра подробностями разрабатываемой новой концепции застройки территории, которая освободится после сноса "России". Внизу под ней пустить движение транспорта, а сверху сделать съезд к Москве-реке и причал, у которого будут останавливаться водные трамвайчики. Учитывая, что стилобатная часть от Васильевского спуска до китайгородской стены очень широкая, получается громадное пространство. Если на нем посадить еще один этаж, то места хватит и для парковок, и для прогулочной зоны, и для пары общественных центров - вместимостью на 100 тысяч человек каждый, где будут проходить разные городские тусовки, и для кинотеатров, которые компенсируют потерю нынешнего "Зарядья". Несколько дорогих отелей, высотой не более чем по 5-6 этажей, разместятся на третьей, самой верхней платформе. Такая планировка позволит городу в итоге получить те же самые 5 тысяч гостиничных номеров, которые имеет сейчас "Россия". Прямой спуск к воде можно будет построить прямо из их холлов.

К сожалению, архитектурные памятники Зарядья, погубленные лишь для того, чтобы пять тысяч делегатов партийных съездов могли из гостиничных номеров ходить пешком в Кремлевский дворец съездов, не вернешь. Но пару храмов предполагается все же воссоздать, как и две китайгородские башни. "Мне всегда было особенно жаль китайгородскую стену, которую взорвали в 1940 году последней. Это как гибель человека, прошедшего всю войну и сраженного пулей 9 мая", - сказал Кузьмин.

И еще одна любопытная деталь. В отличие от снесенного "Интуриста" и сносимой сейчас "Москвы" "Россия" в утиль не пойдет. Ее именно разберут. А из вполне крепких еще панелей и алюминиевых окон построят кемпинги и молодежные и туристские отели, где можно снять номер за 10-15 долларов, самый дефицитный сейчас в Москве. Даже мебель из "России" вполне еще послужит, считают чиновники.

А что будет с гостиницей "Минск"?

Сроки сноса этой гостиницы, назначенные столичным правительством на апрель, и строительства на этом месте современного отеля, могут отодвинуться. Дело в том, что площадь застройки нового гостиничного комплекса по проекту должна быть увеличена. Сделать это предстоит за счет "расчистки" окружающего пространства, в которое попадает здание ГУП "ДЕЗ Тверского района" в Дегтярном переулке, 3, расположенное позади гостиницы. Жители переулка "ополчились" против сноса бывшего доходного дома, построенного в начале прошлого века архитектором Ольгердом Пиотровичем. Здание в стиле ар нуво не является памятником, но, по мнению активистов-общественников, оно представляет собой часть архитектурного ансамбля Дегтярного переулка и снос одного повлечет за собой снос всего переулка.

Инициативная группа жителей соседних с гостиницей "Минск" домов в Дегтярном переулке приняла решение о создании территориальной общины, наделенной правом самостоятельно определять градостроительную политику в районе, и намерена отстоять здание ДЕЗ.
Статья RBC Daily, посвященная обсуждению исследования аналитического центра ирн.RU "Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости"

Аналитический центр «Индексы рынка недвижимости» (ирн.ru) подсчитал количество «инвестиционных» квартир на столичном рынке недвижимости. В настоящее время квартиры, купленные с целью их последующей перепродажи, составляют 30% от общего объема рынка. Эта цифра, по мнению руководителя центра Олега Репченко, будет расти в течение ближайших двух лет, после чего возможен сброс «инвестиционных» квартир, который приведет к падению цен, поскольку даже 30% – это критичная доля для рынка. Однако в случае серьезного падения доходности на рынке недвижимости сброс квартир может начаться и раньше. Участники рынка недвижимости, впрочем, утверждают, что количество «инвестиционных» квартир не превышает 10%.

Как пишет Олег Репченко в своем отчете, рост количества квартир, приобретенных с целью извлечения прибыли («инвестиционных»), наметился именно в 2003 г. и сопровождался ростом цен на рынке в среднем на 40%. По данным аналитического центра «Индексы рынка недвижимости», доля «инвестиционных» квартир на столичном рынке в 2000 г. не превышала 2% от общего объема рынка, в 2001 г. – 4%, в 2002 г. – 11%, а в 2003 г. эта величина приблизилась к 30%. Рост количества «инвестиционных» квартир в 2003 г. Олег Репченко связывает с колебаниями валютных курсов. Впрочем, с такой оценкой количества «инвестиционных» квартир на рынке согласны не все. «Я не очень понимаю, откуда взялись эти данные, поскольку оценка процента «инвестиционных» квартир является довольно сложной задачей, – сказал RBC daily старший аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. – Это происходит в силу того, что покупатели не декларируют цели покупки квартир. Тем не менее некоторые оценки можно сделать. Например, по данным компании «МИЭЛЬ», количество инвестиционных квартир не превышает 9%, по данным некоторых других крупных игроков, оно составляет 10%». С такой оценкой согласны в компании Penny Lane Realty. «На мой взгляд, 30% – несколько завышенная цифра, – сказал RBC daily руководитель департамента продажквартир компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. – Во всяком случае, на рынке элитного жилья с инвестиционными целями приобретается не более 15% всех квартир».

Олег Репченко пояснил RBC daily, каким образом были получены эти данные. «Действительно, оценка количества «инвестиционных» квартир на рынке является сложной задачей, – сказал он RBC daily. – Нашу оценку следует рассматривать как экспертную, полученную на основе некоторых косвенных данных. Например, мы анализировали количество квартир, приобретаемых в новых объектах. Так, когда на продажу выставляется новый адрес, в течение недели скупается определенный процент квартир, причем один и тот же покупатель приобретает по 3-4 квартиры. Это можно считать инвестиционным вложением. Кроме того, определенный процент покупателей, приобретая квартиры в строящихся домах, предпочитает площади, которые будут сданы позже, но в итоге будут стоить дороже. Такое поведение не характерно для людей, приобретающих квартиры для себя. Эти сделки также можно считать инвестиционными. Ну и, наконец, мы посмотрели на ситуацию в одном из микрорайонов Куркина, который уже оформлен в собственность. Там тоже существует определенная доля квартир, которые куплены, но не заселены». Впрочем, Олег Репченко также подчеркивает, что на рынке в настоящее время существуют самые разные экспертные оценки количества инвестиционных квартир. «Некоторые полагают, что «инвестиционных» квартир не более 10%, другие считают, что их количество приближается к 50%, – говорит Олег Репченко. – Мы думаем, что наша оценка более близка к действительности».

Отличие «инвестиционных» квартир от квартир, приобретаемых для жизни, с точки зрения рынка, состоит в том, что они приобретаются с целью извлечения прибыли, как правило, для последующей перепродажи, а следовательно, могут оказаться одновременно выброшенными на рынок, что приведет к росту предложения и, соответственно, к снижению цен. «Инвесторы могут начать продавать квартиры в том случае, если доходность вложений на этом рынке упадет ниже банковской ставки, – сказал RBC daily руководитель отдела недвижимости ИК «Велес Капитал» Владлен Волошин. – Продажи будут давить на рынок и вызывать падение цен. Однако я полагаю, что даже если инвесторы и начнут фиксировать прибыль, они не будут снижать цены, а будут продавать по текущим. Кроме того, необходимо учитывать тот факт, что спрос на жилье растет. Пока я не вижу причин для массового сброса квартир». По мнению Олега Репченко, для того чтобы инвесторы начали избавляться от вложений в недвижимость с потерями для себя, необходимо действие какого-то внешнего фактора, существенно ухудшающего привлекательность московской недвижимости. «Это может быть либо такой же кризис, как случился в 1998 г., – говорит он, – либо передача части столичных функций Санкт-Петербургу, либо законодательные инициативы, например, серьезно повышающие налог на недвижимость». По мнению Александра Зиминского, остановить рост цен или вызвать некоторое их падение способна разве что макроэкономическая нестабильность – например, резкое снижение цен на нефть.

Тем не менее Геннадий Стерник полагает, что 30-процентная доля «инвестиционных» квартир является критичной для рынка: в случае одновременного сброса она может оказать серьезное влияние на рынок, то есть вызвать обвал цен. Впрочем, он также полагает, что в ближайшее время этого ждать не стоит. Согласно исследованию Олега Репченко, в 2004 - начале 2005 г. доля инвестиционных квартир будет возрастать, что увеличит вероятность падения рынка, а также глубину снижения цен. «Макроэкономический расчет показывает наличие потенциала роста цен на московском рынке жилья примерно до отметки в 2 тыс. долл. за квадратный метр. Сейчас значение индекса стоимости находится на уровне 1,6 тысяч. Следовательно, рост цен темпами порядка 20%-25% в год приведет к достижению отметки в 2 тыс. к середине 2005 года. Учитывая инертность рынка недвижимости, рост цен будет сохраняться еще до конца 2005 г., в результате чего как раз на рубеже 2005-2006 гг. произойдет превышение ценами критического уровня и заметное замедление темпов роста. Соответственно, именно на рубеже 2005-2006 гг. возможно более легкое преодоление перехода от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложения, вызванного «инвестиционными» квартирами», – пишет г-н Репченко в своем отчете. Эти выводы коррелируют с общим мнением участников рынка недвижимости, которые ожидают кризиса на рынке в 2006 г. При этом некоторые участники утверждают, что в 2006 г. возможно резкое падение цен в среднем до тысячи долларов за квадратный метр – то есть до уровня примерно 2000 года.