Ипотека и недвижимость - Бум торговой недвижимости переселяется в регионы

В префектуре Юго-Западного округа Москвы состоялось расширенное совещание на тему «Содержание строительных площадок, соблюдение техники безопасности и порядок привлечения иностранной рабочей силы».

Поводом для обсуждения этих вопросов послужили участившиеся несчастные случаи на стройках округа. В прошлом году на стройплощадках ЮЗАО произошло 8 аварий, повлекших гибель 2 рабочих. Еще 2 аналогичных случая были отмечены за пределами округа, но на стройках компаний, зарегистрированных на Юго-Западе.
С начала нынешнего года на стройплощадках ЮЗАО произошло уже два ЧП со смертельным исходом.

Как сообщил первый заместитель префекта ЮЗАО Алексей Челышев, последнее происшествие случилось 4 февраля на строительстве жилого дома № 91 по улице Профсоюзной. Двое рабочих разбились насмерть, упав с высоты 17-го этажа в грузоподъемнике, у которого оборвался трос.

А. Челышев особо подчеркнул, что трагедии произошли на площадках ООО «Ивеникс Лайн», и ранее имевшего нарекания по вопросам безопасности работ. Погибшие строители работали на грузоподъемнике без машиниста, не имея разрешения на работу с такой техникой. Более того, работы производились в ночную смену, в то время как «Ивеникс Лайн» не имеет на это разрешения. По данным местного УВД, погибшие приехали в Москву из Нижегородской области, но зарегистрированы в столице не были.

После аварии префект Юго-Западного округа Валерий Виноградов дал поручение предупредить всех руководителей и первых лиц строительных компаний, действующих на территории округа, о личной ответственности за соблюдение норм техники безопасности.

Выступая на совещании, начальник Объединенной административно-технической инспекции ЮЗАО Иван Федосов сообщил, что за прошедший год количество различных нарушений на стройках округа увеличилось на 20–30%. В 2003 году на территории ЮЗАО было выявлено более 190 объектов самовольного строительства. Причем, по словам И. Федосова, нарушения допускают не только мелкие компании, но и такие известные фирмы, как «Крост», «М-Билдинг», «Группа «Терра» и др.
А. Челышев привел данные о том, что в 70–80% случаев компании начинают строительство, не имея всей разрешительной документации. Значительно ухудшилось и содержание строительных площадок.

В ходе совещания неоднократно подчеркивалось, что одна из причин аварий — использование неквалифицированной рабочей силы. Заместитель префекта Сергей Ходасевич отметил, что с введением в 2002 году нового федерального закона о положении иностранных граждан на территории РФ московские власти больше не имеют права принимать решения по этому вопросу, вся документация проходит через федеральные ведомства. Это привело к тому, что строительные компании чаще стали использовать труд нелегалов.

Заместитель начальника УВД Юго-Западного округа Вячеслав Сысонов привел следующие цифры. В течение прошлого года сотрудники милиции провели 2709 проверок на строительных предприятиях округа. В результате 12 тыс. человек, работавших на стройках, были задержаны за нарушение паспортно-визового режима. Одновременно 155 должностных лиц строительных компаний были привлечены к административной ответственности. В этом году было проведено уже 623 проверки, задержано 2200 граждан (117 из них — жители дальнего зарубежья), а 10 должностных лиц привлечены к ответственности.

В целом же среди главных причин аварий С. Ходасевич выделил «недостаточное внимание руководства строительных компаний к организации производственного процесса, сокрытие случаев травматизма, а также несовершенство нормативной базы, регулирующей производственные процессы в сфере строительства». С. Ходасевич предложил усилить контроль и ужесточить наказания за все выявленные нарушения.

В свою очередь А. Челышев обратился к заказчикам и строительным организациям с требованием полностью и своевременно оформлять всю разрешительную документацию и призвал привлекать рабочую силу только из числа москвичей. В качестве положительного примера первый заместитель префекта привел деятельность компаний ДИПС и Главмосстрой, которые работают практически без нарушений.

Также А. Челышев предупредил, что сейчас в стройкомплексе Москвы вводится ряд регламентных совещаний (в частности, по выдаче разрешений на строительство), и меры по отношению к нарушителям будут заметно ужесточены.

Благодаря весьма активной деятельности крупнейших девелоперов на рынке торговой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, эти две столицы становятся все менее привлекательными для инвестиций. Сказывается достаточно высокий уровень конкуренции, а также нехватка свободных площадей под застройку. В результате, доходность торговых центров постепенно снижается, в то время как сроки окупаемости уже реализованных проектов неуклонно растут. Именно поэтому многие московские и питерские девелоперы активно двинулись в регионы.

Так, согласно аналитике компании BusinessVision, в 2007 году объем рынка торговой недвижимости в России составил порядка 110 млрд. долл. или 24,4 млн. кв. м. На долю Москвы и Санкт-Петербурга пришлось порядка 67%. В этих мегаполисах объем рынка торговых центров составляет 62 млрд. долл. (13,7 млн. кв.м.) и 12 млрд. долл. (2,6 млн. кв.м.) соответственно. В других городах - даже в таких крупных, как Ростов-на-Дону, Тюмень, Саратов, Волгоград и Уфа - объем рынка, по экспертным оценкам, не превышает 1-1,5 млрд. долл. или 200-350 тыс. кв. м. При этом за прошедший год средний доход в России увеличился на 13-15% и сейчас составляет порядка 478 долларов. Большая часть дохода - от 56% в Тюмени до 91% в Краснодаре тратится на всевозможные покупки. Таким образом предстоящий бум развития торговой недвижимости стоит ожидать именно в регионах. Что интересно, в какой-то степени в городах-миллиониках и пятисоттысячниках он уже наблюдается очень явно, в то время как в городах третьей очереди только начинается.

Например, в настоящее время в Липецке наблюдается недостаток современных торговых и офисных помещений. В большей степени торговые объекты города представлены магазинами советских времен и переоборудованными нежилыми помещениями. Также активно развивается формат street-ритейла, объем которого продолжает расти за счет перевода жилых помещений на первых этажах в нежилой фонд и последующей их реконструкцией под коммерческую недвижимость.

Не меньший недостаток наблюдается и в таком некогда непривлекательном для девелоперов городе как Брянск. Как отмечает вице-президент компании ADG group Григорий Печерский, В городе наблюдается острый дефицит качественных торговых площадей. Когда девелоперы приступили к освоению городов-полумиллионников, Брянск оказался в стороне от основной активности. Вместе с тем, регион представляет интерес для инвесторов. На сегодняшний день в Брянске сложился благоприятный инвестиционный климат. Местные власти выражают готовность к поддержке девелоперов. Интенсивными темпами развивается инфраструктура города ведется строительство новых микрорайонов, спортивных объектов, благоустраиваются территории и места общественного отдыха, ремонтируются дороги и обновляются инженерные коммуникации.

В данном контексте не менее интересны последние региональные планы Группы компаний СУ-155, которая построит на территории Большой Ивановской мануфактуры торгово-деловой центр. Площадь первой очереди застройки составит 50 тыс. кв.м. Работы по реконструкции Большой Ивановской мануфактуры планируется осуществить в две очереди. Первая очередь подразумевает реконструкцию уже имеющихся зданий, вторая возведение новых. Общая территория застройки составит 8 Га. За основу концепции первой очереди строительства взято разделение территории комплекса на две независимые зоны: бизнес (офисно-гостиничный центр) и торговую (торговый центр). Торговый центр площадью 25 тыс. кв.м станет первым в Иваново местом проведения досуга, предлагающим посетителям полный спектр услуг. На его территории расположатся: каток, кинотеатр, кафе и рестораны; продуктовый супермаркет, магазины косметики, парфюмерии, одежды, обуви, аксессуаров и украшений. Кроме того, только здесь будет организована так называемая Лаборатория моды - единая площадка, которая позволит представить все многообразие fashion-индустрии России. Здесь разместятся бутики известных российских дизайнеров и ивановских фабрик.

В свою очередь, компания ADG group приступает к освоению участка площадью 53 га в г. Кемерово, на месте бывшего завода Химволокно, который прекратил свое существование в середине 2007 года в виду нерентабельности производства. Данную территорию планируется использовать для строительства торгово-развлекательного комплекса, офисов, гостиницы и жилья. Все эти вышеперечисленные примеры напрямую свидетельствуют о том, что основной тенденцией торговой недвижимости в ближайшие годы cтанет дальнейшее движение в регионы, причем в города с населением от 100 до 500 тысяч человек.