Ипотека и недвижимость - Жилье в москве все дорожает: это когда-нибудь кончится?

Если собственных средств на покупку квартиры не хватает, большинство частных инвесторов по-прежнему пользуются самой привычной и распространенной схемой ипотечным кредитом. Еще год назад условия кредитования в западных банках на фоне российских казались сказочными заем можно было взять под 4 5% годовых. Однако последствия кризиса ликвидности привели к тому, что банковские займы в иностранных банках существенно подорожали, а условия кредитования ужесточились.

Сегодняшний уровень ставок по ипотечным кредитам в Европе отличается не только в зависимости от страны, но и от вида ставки плавающая она или фиксированная. Если вы берете в Европе кредит под плавающий процент, то должны быть готовы к тому, что ставка со временем будет меняться при каждом пересмотре процентной ставки Европейской банковской федерацией. Процентная ставка по межбанковским кредитам в валюте евро называется EURIBOR, а стоимость самого кредита рассчитывается как EURIBOR плюс комиссия банка. На начало мая 2008 года ставка EURIBOR была на уровне 4,88%. Соответственно, с учетом комиссии банков, обычно составляющей не менее 1%, ставка по ипотечным кредитам с плавающим процентом в евро была примерно 5,9% годовых.

В последние три года наблюдалась явная тенденция роста EURIBOR: с января 2006−го по май 2008 года она выросла на 2,2%. То есть такие кредиты заемщику обходятся гораздо дороже, нежели он рассчитывал изначально. В этой ситуации стоит обратить внимание на программы с фиксированной ставкой в настоящее время банки предлагают их под 7 8% годовых. Это выше, чем плавающий процент, но зато ставка не зависит от колебаний на финансовых рынках.

Правда, отнюдь не везде в ЕС россиянину будет просто взять кредит на покупку жилья. Наиболее лояльны к российским покупателям недвижимости в докризисный период были банки Испании, Кипра, Португалии. Здесь наши граждане могли получить ипотеку, обладая минимальным набором документов. Однако после ипотечного кризиса ситуация ухудшилась. Процедура получения российскими гражданами кредита на приобретение недвижимости в Испании осталась прежней, однако финансовые структуры стали более требовательными к предоставлению документов, подтверждающих доход, говорит управляющий директор компании Century 21 Запад Евгений Скоморовский. Вырос и первоначальный взнос по ипотеке: если несколько лет назад можно было получить кредит на сумму до 90%, а то и на 100% стоимости недвижимости, то сейчас первый взнос составляет в среднем 40%, но на рынке новостроек он может снижаться до 30%.

На Кипре, по словам руководителя направления Distant Property Management (DPM) холдинга Миэль Натальи Завалишиной, условия получения займа для российских покупателей жилья, наоборот, упростились. Необходимые документы для этого загранпаспорт, справка, подтверждающая доход (2−НДФЛ), или выписка с банковского счета. Правда, ипотечные займы подорожали как для местных, так и для иностранных граждан в среднем на 0,5 1,5% и составляют 5 6,5% годовых. Кстати, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только если он затрачивает на выплаты по займу не более 30% своего месячного бюджета.

Главным следствием перемен, связанных с кризисом, стало не увеличившееся число отказов в кредите, а более долгие сроки рассмотрения заявок. Действительно, иностранные банки ужесточили требования к заемщикам и, стремясь изучить всю их подноготную, увеличили сроки рассмотрения заявок, рассказывает Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Бест-недвижимость. Но есть в Европе и оплоты консерватизма: банки Италии и Франции как не выдавали ипотечные кредиты россиянам, так практически и не выдают, даже если клиент формально соответствует необходимым требованиям. Здесь очень придирчиво относятся к подтверждению платежеспособности потенциального покупателя, происхождению его дохода и налоговой декларации. Французские кредиторы помимо этого требуют и дополнительные гарантии: нужно доказать, что вы являетесь клиентом крупного европейского банка и на вашем счету в нем лежит резервная сумма, которая, по крайней мере, на 50% покрывает запрашиваемый заем. Да и сами условия кредитования в этих странах менее интересны: как правило, иностранцу дают сумму не более 50 60% стоимости жилья на срок до десяти лет.

Цена квадратного метра давно уже обогнала платежеспособность среднестатистического москвича даже с учетом всех возможных кредитов. Однако недвижимость продолжает дорожать. Правда, медленно. Но тем не менее достаточно верно.

За июль, по данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, средняя цена столичного квадратного метра выросла на 3,1 процента. Это чуть меньше, чем, скажем, в мае (плюс 4 процента), но и не так уж мало - особенно с учетом абсолютных цифр, в которые эти проценты выливаются. Даже при небольших с виду темпах роста в июле столичный квадратный метр поставил очередной ценовой рекорд, перевалив уже за $6000...

Аналитики, правда, утешают: на фоне подскочившей инфляции и непомерно высоких цен на энергоресурсы подорожание недвижимости хоть в рублях, хоть в долларах - не более чем формальность. Вот если пересчитать цену квадратного метра в золотом эквиваленте, то никакого подорожания вроде как и нет!

Но мы зарплату-то не золотом получаем, и кредиты не им дают. Поэтому - не утешает. Тем более что есть и другая сторона вопроса.

- Недорогого жилья эконом-класса в столице уже несколько лет почти не строится, а попадает в продажу и того меньше, - объясняет ситуацию Олег РЕПЧЕНКО, глава аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости. - При этом элитные дома и квартиры бизнес-класса бьют все новые и новые ценовые рекорды, к которым спешат подтянуться немногочисленные предложения вторичного рынка. В результате неблаговидные квартиры в хрущевских пятиэтажках предлагаются по цене в $5000 - 7000 за квадратный метр, что по меркам других стран тянет на цену элитного жилья.

Что же будет дальше?

Осень: где-то цены вырастут, а где-то упадут

Прогнозы экспертов нынче, как никогда ранее, осторожны.

- Скорее всего, осень не принесет значительных изменений, - считает Татьяна ПАЛЬЧИКОВА, заместитель генерального директора компании Трест-1991. - Наиболее востребованное жилье может дорожать в границах 1 - 2% в месяц, а заведомо переоцененные квартиры могут в итоге продаваться и с дисконтом.

- Нет смысла ожидать отката цен, но и резкого скачка мы не ожидаем - рост цен на жилье осенью, вероятно, составит не более 2% в месяц, - комментирует Надежда МИТРОХИНА, заместитель генерального директора Инвестиционной компании МГСН. - Как обычно, основной спрос будет на эконом-класс. Местами возможен и неоправданный рост цен, вызванный, скажем, малым количеством предложений в конкретном районе.

С выводами специалистов-риэлторов в известной степени совпадает и прогноз уже упоминавшегося аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости. С одним, однако, уточнением: столичной недвижимости какое-то время еще суждено медленно дорожать, но даже незначительное изменение ситуации может вызвать на рынке жилья кризис. То есть цены неожиданно могут метнуться как вниз, так и вверх под влиянием, казалось бы, не таких уж и значительных обстоятельств: изменений на фондовом рынке, проблем с финансированием новостроек и т. п.

Что делать покупателям и продавцам

- Людям со свободными деньгами в связи с неоднозначностью ситуации на рынке лучше бы приобрести жилье сейчас. Сложно прогнозировать дальнейшее поведение цен на рынке недвижимости, но осенью - зимой сложнее найти приемлемый вариант, - советует Татьяна Пальчикова.

Продавцам же ее коллега Надежда Митрохина рекомендует все же подождать до осени. Но с одной оговоркой: если квартира свободна и уже готова к продаже (то есть в ней никто не прописан и вам не надо искать альтернативное жилье), лучше опять-таки действовать сейчас, пока ситуация более-менее ясна.

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ

Кто сейчас покупает столичную недвижимость

Мы попытались найти ответ на этот вопрос у разных риэлторских компаний, поскольку кто, как не они, должны владеть этой информацией, что называется, из первых рук. Однако в основном ответы сводились к тому, что при непрозрачности российской экономики и доходов более-менее точно оценить состав покупателей столичных квартир средней стоимостью от 500 тысяч до миллиона малореально.

Что касается примерных цифр, которые у разных агентств в целом совпадают, то иногородних покупателей, как нетрудно догадаться, больше, чем москвичей. При этом порядка 30 - 40% от всех покупателей - это иногородние, которые приобретают недорогое жилье, и еще примерно 20% - иногородние, которые могут позволить себе жилье бизнес-класса.

Правда, это касается рынка новостроек. А вот сваливать на приезжих вину за непомерно высокую цену квадрата в обшарпанных пятиэтажках-девятиэтажках было бы не вполне справедливо - вторичный рынок, по утверждениям риэлторов, остается преимущественно московским. Секрет тут в том, что москвичи в основном решают свой квартирный вопрос через альтернативные сделки - то есть уже имеющееся жилье продают, а переезжают в другое, что удобнее и безопаснее осуществлять именно на вторичном рынке.