Ипотека и недвижимость - Кирпич против панели

Волевые сносы и непроизвольные пожары стремительно преображают Москву. Если перестройка центра города будет продолжаться нынешними темпами, фотографии Москвы сегодняшней через десять лет будут оставлять то же ощущение, что сейчас,– монотипии начала века с видами Замоскворечья. Свое видение Москвы образца 2014 года "Ъ-Дому" изложил обозреватель ГРИГОРИЙ РЕВЗИН.

Итак, представим себе, что в 2014 году Юрий Лужков все еще мэр. Начинать можно с произвольной точки – начнем с самого центра. Московский университет будет полностью переведен на Воробьевы горы. Процесс начался уже сегодня, здание Горьковской библиотеки разменяли на новый престижный комплекс, который будет оформлен Зурабом Церетели, на Воробьевых горах, и, наверное, на этом процесс не остановится. Вместо сомнительных типов с факультетов журналистики и стран Азии и Африки в здании университета будут находиться воспитанные клерки.

Разумеется, им понадобятся автомобили, поэтому, видимо, здание будет снесено и взамен выстроено то же самое, только с подземной парковкой. Соседний дом, знаменитый дом на Моховой Ивана Жолтовского, уже фактически уничтожен, от него осталась только передняя стенка, надо полагать, что его реконструируют до нужной высоты и также выгодно используют. То же самое, видимо, произойдет и со зданием Госплана, где теперь заседают парламентарии. Существует план переселения нижней и верхней палат парламента в Воспитательный дом на набережной, а освободившиеся площади выгодно использовать.

Из этих домов будет открываться поразительной красоты вид на подземный комплекс "Охотный ряд", который украсится наконец обещанной хрустальной часовней. Пока, правда, неясно, кто будет ее делать, последний проект готовил Нодар Канчели, у которого отобрана лицензия (он проектировал и крышу аквапарка "Трансвааль"), но то, что часовня будет, сомнений нет. Сгоревший Манеж обещали построить уже в этом году, его фронтон, скорее всего, украсится поразительной красоты скульптурной композицией, изваянной Зурабом Церетели. Гостиницу "Москва" тоже снесут и достроят, и после окончания всех этих работ весь ансамбль приобретет гомогенную лужковскую стилистику. Согласитесь, до недавних событий Манеж и гостиница как-то выбивались из церетелиевской композиции "Охотного ряда".

До сих пор мы имеем дело с точечными сносами и восстановлениями – "Военторг", "Москва", на очереди "Детский мир", далее ЦУМ и ГУМ. Опыт этих работ показывает, что они приносят большие доходы, позволяют заново реализовать уже вроде бы реализованную недвижимость и не вызывают серьезных протестов у населения. Легко предположить, что в таком случае мы получим в дальнейшем тотальный снос и восстановление зданий по наиболее значимым магистралям. В планах московской мэрии – создание подземных комплексов на протяжении всей Тверской, а было бы бесхозяйственно сооружать их, не реконструировав сталинские дома на Тверской улице. То есть Тверская будет полностью снесена и выстроена заново, так же как и Моховая. Красота создавшейся композиции, живо напоминающей то, что есть и сегодня, поразит воображение.

Подземный комплекс планируется и вдоль всего Нового Арбата, однако вряд ли его башни сохранятся. "Интурист" разобран, принято решение о сносе гостиницы "Россия", Юрий Михайлович последовательно проводит политику уничтожения в городе архитектуры, которую он называет "чуждой и плоскомордой", так что судьба Нового Арбата более или менее ясна. Скорее всего, мы будем иметь здесь группу небоскребов в древнерусском стиле, "морда" которых будет отличаться богатой пластикой.

Если же двигаться в другую сторону, к Китай-городу, то следует сказать, что, скорее всего, будет полностью восстановлена вся трасса Китайгородской стены. Внутри стены будет не кирпич, а офисные, торговые и ресторанные помещения. Для восстановления исторической подлинности против свежей Китайгородской стены, несомненно, не мытьем, так катаньем восстановят Дзержинского.

Комплексный план застройки Замоскворечья пока реализуется точечным образом, однако через десять лет он, несомненно, будет реализован целиком. Еще один пример архитектурного плоскомордия – здание Третьяковской галереи на Крымской – очевидный нежилец; скорее всего, здесь будет создано что-нибудь "петровское", чтобы поддержать выдающийся памятник Церетели. Дом на Набережной многие хотели бы снести как не соответствующий образу, но вряд ли это получится. Скорее всего, он будет реконструирован под благовидным предлогом (скажем, проблемы с фундаментом) для выселения и нового заселения жильцов. Застройка дальше по набережной будет полностью изменена – вид через реку на Кремлевскую стену представляет собой великолепный инвестиционный капитал. Пока решения о том, как это будет выглядеть, не принято – дебатируются сразу несколько вариантов. Либо выстроить копию Дома на набережной, либо отразить Кремлевскую стену, либо вообще возвести тут баженовский Кремлевский дворец, который должен был быть на месте Кремля. Возможно, однако, что будет продолжена отчасти неряшливая композиция комплекса "Царев сад". Что же будет происходить внутри Замоскворечья, еще не вполне понятно. Пока здесь реализуется "остоженский" вариант развития – точечные вмешательства до такого состояния, когда точки постепенно покрывают весь район. Но если динамика цен на московском рынке сохранится такой же, то застройку вдоль Ордынки, Пятницкой, Новокузнецкой ждет та же судьба, что и застройку по Тверской, Дмитровке, Петровке – снос и последующее восстановление с расширением.

Таким образом, центр будет практически новым, хотя и напоминающим то, что было. Все изменится, практически не изменившись. В пределах Садового кольца будут снесены все здания с деревянными перекрытиями, квартиры живущих в них сегодня людей заново проданы, что позволит установить более гомогенный характер населения. Те, кто живет в центре по старинке, а также те, кто купил квартиры в 90-е годы, а впоследствии перестал зарабатывать миллионы, будут выселены в дальние районы за пределы кольцевой дороги, потому что центр Москвы – не для бедных. Останется преуспевающий город, который будет искренне радовать тех, кто в нем удержится. А для остальных будет введен режим пребывания в центре по прописке или временной регистрации.

Первые быстросборные дома из деревянных панелей появились около 300 лет назад в Канаде. Со временем технологию их строительства переняло полмира. В России такие дома начали возводить в середине прошлого века, но, несмотря на относительную дешевизну, они не приобрели большой популярности – россияне по-прежнему больше доверяют каменным и кирпичным сооружениям. Тем не менее некоторые девелоперские компании застраивают свои поселки домами по канадской технологии и вполне успешно их продают.

"Бутербродное" благополучие
Первые сборные дома были каркасно-панельными и предназначались для самых бедных покупателей. Со временем строители усовершенствовали технологию и улучшили качество материалов. Хотя за сотни лет дома изменились до неузнаваемости, их основа – многослойные конструкции – осталась прежней. А название технологии "канадский дом" (по-другому – "сэндвич") закрепилось скорее за конструкцией, чем за конкретными производителями. Новые проекты каркасных домов появляются нечасто и, прежде чем появиться на рынке, подвергаются жесткому экзамену: их раскачивают, таранят тяжелой техникой, поливают водой.

В итоге дома получаются не только прочными и безопасными, но имеют и много других достоинств – летом в них прохладно, а зимой тепло, причем на обогрев требуется втрое меньше энергии, чем на обогрев кирпичного дома. Стены и пол такого дома не боятся сырости, поскольку благодаря особой технологии покрытий влага конденсируется. Строители о достоинствах канадского дома могут рассказывать часами, но лучшей рекламой ему служит тот факт, что в Европе больше половины, а в Америке более 90% коттеджей построено по канадской технологии. Правда, в США и Канаде в каркасных домах живут постоянно, а в Европе их чаще всего используют как летнее загородное жилье. Интересно, что бум на быстросборные дома сейчас случился в консервативной в плане строительства и архитектуры Японии. Японцы, с недоверием относившиеся к "сэндвичам", резко изменили свое мнение после сильного землетрясения в Киото – канадские дома оказались в числе немногих уцелевших зданий.

Конструктор для взрослых
Каркасные дома обычно состоят из одного-трех этажей (как правило, третий этаж – это мансарды) и бывают двух типов – панельные и модульные. Панельные собираются из стеновых панелей, которые частично собраны на заводе, нет только окон и дверей. Модульные – почти готовые дома, состоящие из "коробок", которые на месте только свинчивают и ставят на фундамент. Толщина стен редко превышает 310 мм. Строители утверждают, что тем не менее уровень теплоизоляции у этих стен такой же, как у полуметровой брусовой стены или двухметровой кирпичной.

Как рассказал заместитель директора компании "Регион-Домстрой" Павел Фролов, сэндвич-панели состоят из одного или нескольких слоев утеплителя; внутри панелей – инженерная разводка систем электроснабжения, отопления и водоснабжения. С внешней стороны стены отделываются штукатуркой и обкладываются кирпичом. На стройплощадку укомплектованный дом привозят в нескольких трейлерах. На готовом фундаменте бригада монтажников из нескольких человек монтирует дом за одну-две недели, и еще несколько месяцев нужно, чтобы довести дом до состояния "под ключ".

Кстати, фундамент не требует заложения на глубину промерзания, поскольку дом весит немного (он в пять-шесть раз легче кирпичного) и не дает значительных нагрузок на грунт. Все это существенно снижает трудозатраты на возведение. "Правда, при этом надо учитывать, что некоторые застройщики пропагандируют псевдоканадскую технологию,– говорит Павел Фролов.– Они собирают весь дом на стройплощадке из мелких элементов, с применением дешевых утеплителей, сомнительных с экологической точки зрения материалов. С первого взгляда конструкции схожи, но материалы и качество различны".

Казарма по-канадски

В нашей стране каркасная технология возведения зданий стала применяться в послевоенные годы, таким способом в основном строились казармы. Широкое распространение она получила только в начале 90-х, когда дома стали собирать именно по канадской технологии. По мнению специалистов, выгоднее всего строить не отдельные дома, а целые поселки, поскольку "люди, вкладывающие деньги в загородное жилье, хотят иметь максимум комфорта, а качественное благоустройство населенного пункта проще организовать комплексно". Немаловажна и социальная однородность населения поселка. Сергей Шмаков, генеральный директор компании "Сапсан", лидера в коттеджном строительстве по канадской технологии, рассказывает: "С 1991 года нами построено 13 поселков, и в каждом мы осмысленно подбирали клиентов, не продавая дома кому попало. Ведь каждый хочет, чтобы его сосед обладал определенными характеристиками".

По данным сайта kottedj.ru, в пригороде Москвы сейчас строится около 250 коттеджных поселков. А в прошлом году на рынке загородной подмосковной недвижимости появилось примерно сотня новых. Из них примерно 15% состоит из коттеджей, построенных по канадским технологиям. "Несколько лет назад, когда начали строить каркасные дома, Россия еще не была готова к ним,– говорит генеральный директор МГСН Дмитрий Поликарпов.– Это сходно с тем, как состоятельные россияне долго не воспринимали деревянные дома. Но ровно до тех пор, пока не увидели, что вся Швейцария построена из дерева. Срок сборки каркасных домов занимает примерно полтора месяца, это уже полностью готовые для жилья дома. Это удобно, быстро, тепло".

Из сборных домов состоят поселки Голубое, Княжье Озеро, Зеленое Подворье компании "Сапсан"; поселки Новогорск, Княжичи корпорации "Подмосковье"; поселок Терехово фирмы "Регион-Домстрой". Компаний, специализирующихся на возведении канадских домов, насчитывается несколько десятков. Крупнейшие из них – Одинцовский завод малоэтажного домостроения, петербургский "Промстройлес" и подольский "Вольфагролес".

Разница в цене
Главное достоинство каркасных домов – доступные цены. Например, в Америке они дешевле домов индивидуальной постройки примерно на 30%, а в России могут быть дешевле в разы. Причина – серийность проектов. "Себестоимость строительства таких домов составляет примерно $250,– говорит Дмитрий Поликарпов.– Это жилье на порядок дешевле остального. Если цена 300-метрового дома на Рублевке может достигать $2 млн, то в поселке, построенном по канадской технологии, можно купить дом такой же площади за $300 тыс. К тому же жить в Подмосковье стало престижно, и поселиться в канадском доме проще всего". Например, сейчас на продажу за $350 тыс. выставлен двухэтажный каркасный коттедж площадью 310 кв. м по Дмитровскому шоссе на берегу Пестовского водохранилища. А за кирпичный дом индивидуальной постройки площадью 450 кв. м в Рублевско-Успенском направлении просят $1,5 млн.

Стоимость коттеджей зависит от цены земли, на которой они строятся, от качества применяемых материалов, способа производства, квалификации персонала. "Гамма потребителей очень широка, поэтому и разброс цен значителен,– говорит Павел Фролов.– Например, наше предприятие работает в среднем ценовом сегменте, и в строящемся поселке Терехово цена 1 кв. м коттеджа составляет около $1 тыс. У 'Сапсана' цены выше. Другие застройщики, снижая качество, добиваются более низких цен". Есть компании, которые продают коттеджи по смешным ценам. Так, на сайте корпорации "Рус-Фин" комплекты коттеджей предлагаются по $130 за 1 кв. м. Правда, к этому надо еще прибавить плату за возведение дома, стоимость земли, коммуникаций, кровли, внешней отделки, ограждений. В результате квадратный метр обойдется как минимум в $450.

Но, несмотря на доступные цены и, казалось бы, проверенные канадские технологии, эти дома не очень популярны у покупателей. Шутят даже, что каркасный дом можно легко прострелить из автомата. Вряд ли кто-то проводил такой эксперимент, но отношение наших соотечественников к канадским домам передано точно. "Нас приучили жить в кирпичных и бетонных домах, а потому неудивительно, что у большинства людей стойкое убеждение: стена тонкая – значит, дом холодный",– говорят специалисты.

Есть и еще одно обстоятельство, делающее канадские дома невыгодными для вложений,– их недолговечность. Средний срок службы такого дома составляет около 50 лет. В сознании же россиян слишком силен стереотип: дом ставится на века, и в нем внуки жить должны. Отсюда и уверенность в том, что канадские дома ненадежны и лучше иметь трехкомнатный дачный домик из кирпича, чем сборный трехсотметровый коттедж. "Материальное благополучие у нас – слишком переменная величина, и если люди покупают недвижимость, это в первую очередь выгодное вложение капиталов. У представителей среднего класса в России еще нет возможности часто менять жилье, как это делается, допустим, в США",– говорят участники рынка. В США каркасные дома со временем теряют финансовую привлекательность, и через десять лет эксплуатации такой дом можно продать всего за 10% первоначальной стоимости. Дмитрий Поликарпов уверен, что в России такие дома столь стремительно дешеветь не будут. С ним согласна и директор департамента загородной недвижимости "БЕСТ-недвижимость" Изабелла Постоловская, которая считает, что на фоне общего роста стоимости недвижимости снижения цен ожидать не стоит, поскольку земля, на которой строятся дома, постоянно дорожает.

"Для строителей это доходный бизнес, но у населения каркасные дома пользуются малым спросом, потому что есть устоявшиеся предпочтения – народ любит кирпич",– говорит Изабелла Постоловская. Правда, в компании "Сапсан" сообщили, что "в поселках не остается невостребованных домов: они продаются не быстро и не медленно, поскольку покупка дома – достаточно длительная процедура".