Ипотека и недвижимость - По разным корзинам

Столичные власти пока лишь подумывают о такой непопулярной мере, как введение платы за въезд транспорта в центр города. Между тем, Лондон, на чей пример ссылаются чиновники, похоже, готов отказаться от этой идеи. Транспортное управление британской столицы признало, что введение в феврале 2003 г муниципального налога в 8 фунтов /16 долл/ на въезд автотранспорта в центр Лондона не решило проблемы пробок в городе. Сразу после нововведения местные чиновники отчитывались о том, что схема буквально за два месяца практически ликвидировала пробки в британской столице и не вызвала, несмотря на предсказания скептиков, транспортного хаоса. Власти Эдинбурга и Бристоля задумались о том, чтобы перенять передовой опыт, а высказывания скептиков о том, что сбор ущемляет права человека на свободу перемещения, и увеличивает загруженность подземки и наземного общественного транспорта, игнорировались. А не так давно СМИ сообщили, что введение платного въезда стало для британской столицы еще и экономически выгодным. Для реализации программы потребовалось 280 млн долл, но теперь программа приносит 440 млн долл в год, половина которых составляет чистую прибыль и идет городу.

Однако на днях Транспортное управление обнародовало совсем другие итоги. Хотя, как отмечается в докладе управления, число автомашин, въезжающих в центральную часть мегаполиса, снизилось, однако ситуация на дорогах особых изменений не претерпела. На километр пути водители в часы пик затрачивают на 2,3 минуты больше, чем в другое, более спокойное время дня. Острая проблема пробок заставила столичные власти отказаться от давно вынашиваемого проекта сделать пешеходной знаменитую Парламентскую площадь в Вестминстере с ее историческими памятниками. Этот проект обошелся бы Лондону в 18 млн фунтов /36 млн долл/.

В докладе, обнародованном Транспортным управлением, указывается также на то, что введенный в 2007 г налог на въезд в западную центральную часть Лондона - Кенсингтон и Ноттинг-Хилл - также не изменил ситуацию на дорогах этого района. Напомним, по словам тогдашнего мэра Лондона Кена Ливингстона, нововведение должно было снизить транспортную нагрузку на Западе Лондона на 15 процентов. В этом районе одном из наиболее зажиточных граждане традиционно предпочитают повсюду ездить на личном транспорте. Презентуя свою идею, К.Ливингстон отметил, что количество машин, ежедневно посещающих ту часть города, въезд в которую сделали платным еще в 2003 году, сократилось на 70 тысяч. При этом, по данным соцопросов, 63 проц лондонцев вообще выступают против любой платы за въезд в центр. Да и не только лондонцев. К.Ливингстон ярый сторонник нововведения даже поссорился с американскими дипломатами, которые не желали платить за въезд в центр города. Сотрудники посольства США заявляли, что так называемая плата за пробки, которая взимается с автомобилей, проезжающих по центральным улицам Лондона, представляет собой не что иное как налог, а согласно Венской конвенции 1963 года, дипломаты освобождены от уплаты налогов в стране пребывания. Однако лондонская мэрия утверждала, что это не налог, а плата за сервис, то есть пользование дорогами. И платить американцы обязаны, так же, как британцы платят за пользование дорогами в США.

Год назад сообщалось, что налог за въезд в центр Лондона власти города планируют увеличить до 25 фунтов стерлингов в день. Новая пошлина будет распространяться только на автомобили с мощными моторами. Владельцев компактных машин и гибридов освободят от уплаты этого сбора. Впрочем, и ранее они либо вовсе не платили за въезд в центр Лондона, либо получали значительную скидку. По словам продавцов таких машин, владелец гибридного Toyota Prius, который вынужден ежедневно посещать центр города, в год экономит до двух тысяч фунтов стерлингов. Скидку получали и владельцы мощных машин, проживающих в платных районах они могли платить лишь 10 проц от суммы налога. С введением в действие новой пошлины им пришлось бы оплачивать всю сумму полностью, а это в среднем 6500 фунтов /13 тыс долл/ в год. Разумеется, все они были против роста поборов, и это стало одной из причин того, что К.Ливингстон не был переизбран на новый срок. Новый мэр Лондона Борис Джонсон, придя к власти в начале мая сего года, выполнил предвыборное обещание, и решил не повышать сбор для неэкологичных автомобилей. Он согласился с мнением аналитиков автомобильного рынка, предсказывавших, что на улицах в центре Лондона вновь появятся пробки, пусть и из экологичных авто. Именно этими прогнозами и объяснил Б.Джонсон отказ от данной меры, однако, по мнению скептически настроенных экспертов, гораздо большую роль в принятии этого решения сыграл иск компании Porsche, который поддержали консервативная оппозиция и муниципалитет богатых района Кенсингтон и Челси. Этот иск грозил мэрии крупными судебными издержками. Владельцы мощных машин, которые проживают в платных районах, в настоящее время при уплате налога получают скидку в размере 90 процентов. Но с введением в действие новой пошлины, им придется оплачивать всю сумму полностью, которая составит около 6500 тысяч фунтов стерлингов в год (около 13 тысяч долларов).

Данные транспортного управления, по мнению экспертов, подольют масла в огонь критики со стороны противников недавнего расширения зоны взимания налогов на западную часть Лондона. Б.Джонсон не исключил возможности отмены налога в западной части столицы Великобритании. Он инициировал широкие консультации с общественностью. Я всегда считал, что налог - недостаточно эффективный инструмент для борьбы с транспортными заторами, - заявил Б.Джонсон. - Он привел к снижению числа транспортных средств, однако не решил самой проблемы пробок. В этой связи мэр решил заставить все компании сферы обслуживания, строительные и ремонтные фирмы получать разрешения на работы в центре Лондона.

Что касается полной отмены сбора, то Б.Джонсон говорил, что не намерен делать этого. Он лишь планирует ограничиться внесением изменений в правила оплаты этих сборов. Что касается пробок, то мнению мэра, лучше всего простимулировать лондонцев пользоваться общественным транспортом. Б.Джонсон предложил заменить традиционные длинные автобусы компактными и расширить проезжую часть. Кроме того мэр увеличил бюджет на строительство велосипедных дорожек с 36 до 55 млн фунтов. Сам он заядлый велосипедист, и надеется, что лондонцы, желающие побыстрее добраться до места, разделят его увлечение. Что ж, в теплый погожий день велосипед хорошая альтернатива автомобилю. А что делать, если дождь или ветер, а то и все вместе? Все же Альбион не зря называют туманным лондонская погода далека от средиземноморской. А на работу надо ездить не только когда на улице светит солнце.

Похоже, что признание лондонских властей о неэффективности подобных мер ставит под сомнение идею сделать платный въезд в центр Москвы. Не так давно столичный мэр Юрий Лужков лично пообещал не делать этого - данную меру москвичи воспринимают резко отрицательно, да зарплаты у жителей города пока не лондонские. 16 долларов в день для большинства все-таки существенные деньги. Теперь оснований для этого стало больше. Во-первых, как показывает практика, платный въезд в Англии себя не оправдал, а во-вторых, для его реализации требуется организация соответствующей инфраструктуры, которой сейчас в Москве нет. С другой стороны, за введение платы за въезд в центр Санкт-Петербурга выступает губернатор города Валентина Матвиенко. Я сторонница платного въезда в центр, и это в Петербурге будет, заявила она. Но сначала необходимо создать для этого все условия построить новые развязки, развить пассажирский транспорт, устроить перехватывающие стоянки для автотранспорта. По словам В.Матвиенко, если этого не делать, то в Петербурге будет транспортный коллапс, как в Москве. Хорошо если эту инфраструктуру удастся создать еще до наступления коллапса

Объекты недвижимости, объединяющие несколько независимых функций (жилье, коммерческие и развлекательные центры), все больше привлекают инвесторов относительно высокой доходностью и возможностью минимизировать риски. Однако массового возведения таких объектов ожидать пока не стоит: они по карману только крупным девелоперам, требуют тщательной проработки концепции и профессионального подхода к управлению.

Компания Атомстройкомплекс приступит осенью этого года к строительству в Екатеринбурге двух крупных бизнесцентров. Комплекс Азия (название условное, общая площадь 120 тыс. кв. метров, максимальная высота 150 метров) будет представлять собой конструкцию из двух башен в 39 и 29 этажей, объединенных стилобатной частью. В первой расположатся офисы класса А, во второй отель на 250 номеров. Пять этажей комплекса будут отведены под торговые, развлекательные и фитнесцентры, рестораны, бассейн. Европа (30 этажей, общая площадь 100 тыс. кв. метров) включит гостиничные номера, торговые зоны, апартаменты, рестораны, развлекательные и спортивные центры. Сдача комплексов запланирована на 2011 год. Примерный объем инвестиций 15 млрд рублей. Срок окупаемости 8 10 лет. Принципиальное отличие бизнесцентров от большинства существующих многофункциональность.

Тенденция к строительству многофункциональных комплексов (МФК) появилась совсем недавно: крупные проекты, отвечающие ключевым характеристикам формата, начали проектироваться и возводиться на Урале только в конце прошлого года. Многие девелоперы объявляли о строительстве МФК и ранее, однако к моменту сдачи большинство комплексов становились типичными монофункциональными центрами. Офисный центр, в котором на первом этаже размещена торговая часть, а в цокольном фудкорт, МФК не считается, выражает свое мнение заместитель генерального директора по развитию компании Олипс (Екатеринбург) Георгий Корелин. В таком объекте совмещены три функции. Однако они не самодостаточны: фудкорт и торговля лишь поддерживают основную офисную, собственный трафик не создают. Полноценные МФК, сочетающие несколько самостоятельных функций, можно пересчитать по пальцам одной руки. Большинство объектов были и остаются монофункциональными.

Руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН (Москва) Алексей Кудрявцев разъясняет: По классическому определению МФК включает в себя не менее двух независимых форматов, ориентированных на (возможно) пересекающиеся, но не совпадающие аудитории конечных потребителей, а следовательно, и арендаторов. МФК может представлять собой как отдельно стоящее здание, так и комплекс самостоятельных либо соединенных переходами конструкций. В нем могут совмещаться различные направления: торговоофисные, гостиничноофисные, торговоразвлекательные центры. Формальных ограничений по числу направлений нет, но, как правило, совмещать более трех в одних стенах не рекомендуется.

Девелоперы продолжают заявлять о планах возведения именно МФК. Чем привлекателен для них этот формат и стоит ли ожидать массового возведения комплексов на Урале?

Продукт созревания
В глобальном смысле появление МФК можно объяснить новым количественным и качественным уровнем развития рынка коммерческой недвижимости. По мнению директора департамента по связям с общественностью AFI Development (Москва) Наталии Ивановой, многофункциональные комплексы появляются тогда, когда рынок начинает созревать, становится более требовательным и конкурентным, а у девелоперов накапливается серьезный опыт строительства сложных объектов, подобных МФК.

МФК привлекателен для инвесторов, поскольку имеет неоспоримые преимущества перед монофункциональными центрами. Так, за счет нескольких самостоятельных функций девелопер может существенно диверсифицировать риски при эксплуатации объекта. Это особенно актуально в условиях насыщения рынка коммерческой недвижимости. Время, когда городамиллионники переживали острую нехватку качественных офисных и торговых площадей, уходит. Соответственно возрастают риски реализации проектов монофункциональных комплексов, считает директор АН Метрополия Сергей Бузунов. Строительство МФК в таких условиях отвечает разумному желанию не класть яйца в одну корзину.

Именно таким принципом руководствовался инвестор комплекса ЕкатеринбургСити УГМКхолдинг. Преимущество этого объекта заключается прежде всего в возможности предложить клиентам универсальный пакет услуг за счет наличия одновременно офисного, торгового и гостиничного блоков. Например, в разгар делового сезона, когда доминирует бизнестуризм, загрузку получат все три компонента. А в праздничные дни и в сезон отпусков растущий трафик торгового блока сможет компенсировать возникающие потери от снижения деловой активности, рассказывает директор по непромышленному и гражданскому строительству УГМК Игорь Задорожный.

Похожего мнения придерживается Георгий Корелин: Наличие только одной функции облегчает разработку концепции проекта, упрощает его реализацию. Но такой объект более уязвим с точки зрения конкуренции. На быстроразвивающемся рынке недвижимости подобные объекты быстрее теряют актуальность. Директор по коммерческой недвижимости РеноваСтройГруп (Екатеринбург) Геннадий Черных добавляет: Подобный концепт, mixeduse, позволяет более чутко реагировать на изменения рынка, нежели монофункциональный, например, офисный центр.

Почему не растем
Если готовность рынка к появлению таких объектов и их преимущества очевидны, что мешает массовому появлению МФК?

Первое возведение МФК возможно только на большой территории. Найти крупные свободные участки девелоперам становится все сложнее не только в центральных, но и в отдаленных частях крупных уральских городов. У каждой функциональной части подобного комплекса должен быть самостоятельный вход для того, чтобы они были разделены и не происходило смешения потоков (например, сотрудников компаний, которые арендуют помещения в офисной части, и посетителей торговоразвлекательного центра). Безусловно, обеспечить такое разделение можно только при наличии участка большой площади, отмечает генеральный директор девелоперской компании Энергоинвест (Челябинск) Виктор Лебедев.

Второй существенной проблемой может стать и создание дополнительной инфраструктуры. В связи с тем, что МФК занимают солидную территорию, они отличаются высоким потреблением мощностей. Поэтому при выборе места необходимо учитывать наличие подземной и наземной инженерии с таким расчетом, чтобы мощностей на момент строительства в целом и в микрорайоне хватало с резервом 20 25%. Также необходимы дублирующие и аварийные системы, позволяющие оперативно реагировать на кризисную обстановку, подчеркивает генеральный директор пермской компании ПИККама Владимир Криницын. В уральских городах территорий, отвечающих таким требованиям, практически нет. Поэтому застройщики вынуждены сами создавать дополнительную инфраструктуру. Так, по словам генерального директора компании Атомстройкомплекс Валерия Ананьева, застройщик планирует оснастить комплексы Европа и Азия автономными системами энергообеспечения и теплоснабжения, что обезопасит их от сбоев в коммунальной инфраструктуре города.

Третий фактор, позволяющий предполагать, что массового строительства МФК (особенно с гостиничной функцией) в ближайшей перспективе ожидать не стоит, высокая стоимость возведения подобных объектов. Объем инвестиций в МФК составит порядка 2 3 тыс. долларов за кв. метр, тогда как аналогичный показатель для монообъекта (например, офисного центра) до 2 тыс. долларов, приводит пример директор по развитию ИДК АЛУР Михаил Хайкин. Изза того, что при строительстве объектов МФК речь идет о значительных бюджетах, девелоперы вынуждены привлекать сторонних инвесторов, чаще всего западных, располагающих более дешевыми и длинными деньгами и имеющих значительный опыт структурирования подобных сделок. Среди отечественных инвесторов вкладывать деньги в масштабные региональные девелоперские проекты могут немногие. Как правило, это крупнейшие банки и финансовые группы, которые помимо проектного финансирования готовы рассматривать вариант вхождения в акционерный капитал проектной компании.

Четвертый комплекс проблем, связанных с реализацией объектов МФК, разработка концепции и управление. Важно увязать разные функциональные зоны, грамотно распределить потоки посетителей, организовать подъездные пути, парковки. Объясняет Андрей Кудрявцев:

Чтобы использовать преимущества и сократить риски при эксплуатации МФК, необходимо проводить четкое зонирование комплексов. В частности, нужно организовать отдельные входы для различных направлений. В случае неверной организации пространства и коммуникаций внутри при всех плюсах МФК могут проявиться значительные минусы. Особенно тщательно необходимо продумывать формат совмещения жилых помещений с нежилыми. К постоянному месту жительства люди предъявляют гораздо более высокие требования, чем к месту работы или проведения досуга. При неправильном разделении потоков излишняя людность или уровень шума изза присутствия торгового или офисного центра может отпугивать потенциальных покупателей квартир даже при условии высокого качества жилья. Однако при правильном зонировании близость торговоразвлекательного центра способна стать дополнительным преимуществом и сделать более привлекательным практически любой объект.

Некоторые особенности проектирования отмечает руководитель экспертноаналитического отдела Пермского аналитического центра Ирина Трубинова:

При благоприятном расположении земельного участка, к примеру, вблизи нахождения крупной транспортной и пешеходной магистрали, возможным наилучшим использованием площадей
может быть строительство торговых или офисных площадей на первой линии, жилых помещений на второй. Такое сочетание повышает эффективность использования земельного участка, а при грамотном проектировании жилая часть защищается офисноторговой от излишнего шума.

Строители уверены: любой просчет в концепции (совмещение несочетаемых функций, неэффективные пропорции, неграмотное зонирование или распределение потоков) сведет на нет всю диверсификацию рисков и синергетический эффект.

Георгий Корелин заостряет внимание еще на одной особенности работы со сложными объектами коммерческой недвижимости управлении: Если речь идет о здании, где совмещены четыре или пять функций, то одним управляющим не обойтись. Особенно если в состав МФК включена гостиница. Чтобы сократить риски неэффективного управления, некоторые девелоперы готовы обращаться к услугам профессиональных компаний. В России профессионально управлять подобными объектами мало кто умеет. Это касается не только крупных городов УралоСибирского региона, но и Москвы, и СанктПетербурга. Для нашей страны это совершенно новый вид бизнеса, подчеркивает Игорь Задорожный. Соответственно, едва ли не ключевая задача для девелопера грамотный выбор управляющей компании. Сейчас мы выбираем компанию, которая будет разрабатывать подробную маркетинговую концепцию проекта. Она же, возможно, займется и брокериджем непосредственным привлечением пула арендаторов.

Чтобы было
Возведение многофункциональных комплексов возможно только на большой территории (МФК Екатеринбург-Сити)

Появление грамотно реализованных проектов МФК способно не только положительно повлиять на рынок недвижимости, но и на городскую среду в целом. Один из плюсов МФК синергетический эффект, притягивающий потребителя. Например, бизнесмен из другого города, приехавший в компанию, арендующую офис в МФК, почти наверняка остановится в гостинице комплекса. Те же офисные работники будут формировать поток для ресторанов и кафе гостиницы. Все это положительно сказывается и на городской среде: человеку не нужно брать машину, чтобы съездить на обед, усугубляя и без того затрудненный дневной трафик, считает специалист службы стратегического развития компании ПартнерИнвест (Тюмень) Дмитрий Колтунов. С ним согласен Геннадий Черных: МФК способны создать в квартале необходимую инфраструктуру не только для собственных потребностей, но и для находящихся поблизости офисных и жилых зданий, а это один из дополнительных плюсов для будущих арендаторов и жильцов. Михаил Хайкин добавляет: Основное преимущество МФК в объединении функций в цельную инфраструктуру, отвечающую всем потребностям потенциальных потребителей. Например, МФК с центральной гостиничной функцией, расширенной конгрессфункцией (конференцзалами и переговорными комнатами), офисами и апартаментами, способен стать катализатором деловой активности региона. На сегодняшний день качественного предложения именно деловой инфраструктуры в региональных центрах нет. МФК вполне способны закрыть эту нишу.

Игроки рынка отмечают, что власти стараются стимулировать развитие этого формата коммерческой недвижимости. В некоторых городах Уральского региона сформировался государственный заказ на строительство качественных объектов недвижимости, появились проекты стимулирования возведения новых бизнесцентров федерального и регионального значения. Например, с 2006 года существует стратегический региональный проект Деловые центры Екатеринбурга, направленный на увеличение числа возводимых качественных офисных зданий, инициатором которого стала администрация города. В его рамках оказывается поддержка практически на всех этапах строительства и управления важнейшими многофункциональными комплексами от выделения участков под застройку до привлечения инвесторов и якорных арендаторов. В частности, в Екатеринбурге бурное развитие строительства МФК (ЕкатеринбургСити, Стражи Урала) объясняется не только экономическим развитием города, но и активной помощью администрации, подчеркивает Алексей Кудрявцев. Опыт Екатеринбурга и Москвы показывает, что когда власть лояльна бизнесу и выступает за развитие, то в городах реализуются такие масштабные проекты, как Сити, говорит Дмитрий Колтунов.

В перспективе рынок МФК, конечно, будет развиваться. Но пока сохраняется дефицит коммерческой недвижимости (только в Екатеринбурге более 1 млн кв. метров) и бизнес готов арендовать помещения даже с минимальным набором дополнительных услуг, девелоперы предпочтут строить понятные и простые в управлении монофункциональные центры: Они проще тиражируются и быстрее реализуются, требуют меньших затрат на возведение одного объекта и меньшего земельного участка, объясняет Дмитрий Колтунов. Между тем, по данным проведенного администрацией Екатеринбурга в начале этого года опроса арендаторов, качеством офисных помещений не удовлетворены уже порядка 40 45% опрошенных. Наиболее требовательные арендаторы (особенно представительства иностранных и крупных федеральных компаний) для размещения своих офисов ищут объекты с прозрачным управлением, продуманными системами обслуживания, широким спектром дополнительных услуг. Примерами такой качественной недвижимости должны стать заявленные сегодня многофункциональные проекты. Правда, счет на единицы будет идти еще долго: МФК по карману только крупным профессиональным девелоперам, нацеленным на долгосрочное инвестирование.