Ипотека и недвижимость - Правовая база ипотеки</a>

Тихий семейный ужин на террасе, послеобеденный сон в гамаке под мерное жужжание комаров, горьковатый дым костра и ни с чем не сравнимый запах готовящегося на углях шашлыка - о чем еще может мечтать летом измученный городской духотой москвич. И хотя нынешний апрель пока гораздо больше напоминает декабрь, дорожающие с каждым днем подмосковные дачи напоминают: лето обязательно вернется. Только надо спешить - "дачный сезон" в Москве начался еще зимой.

"За этот год цены взлетели примерно на 400-500 долларов"

Если верить риэлторам и объявлениям в газетах и журналах, большинство жителей города могут без малейшего ущерба для семейного бюджета выложить за аренду летней дачи около 10 тыс. долларов в месяц. Предложений о сдаче внаем коттеджей с энным количеством спален, бассейнов, саун и гаражей - пруд пруди. Впрочем, как ответили корреспонденту "Известий" в одной крупной риэлторской компании, лучшие дома расхватали еще зимой:

- Сейчас остались дома похуже, всего по две тысячи долларов в месяц. Мы их "пролетарскими" называем. Да, безумие, согласна. Что творится - уму непостижимо. Но это хотя бы за комфортабельный коттедж. А то бабушки наши сделают косметический ремонт в домике на 6 сотках и просят по тысяче в месяц. Марь Иванна сдает, а я чем хуже?..

Самым дорогим жильем по-прежнему остаются коттеджи на Рублево-Успенском, Минском, Можайском и Новорижском шоссе. Абсолютный рекорд - 30 тыс. долларов в месяц за двухуровневый домик на гектаре земли с сауной, бильярдом, библиотекой, каминным залом, бассейном, тренажерным залом, конюшней, системой видеонаблюдения, охраной, собственным озером, ландшафтным дизайном. По сравнению с такой ценой две тысячи действительно иначе, как пролетарскими, не назовешь.

- Знаете, дешевых мест практически не осталось. За этот год цены взлетели примерно на 400-500 долларов. Более или менее доступными остаются Каширское и Горьковское направления, там цены ниже из-за промышленных объектов. Но даже там месяц дачной жизни обойдется в среднем в 500 долларов, причем в 60 километрах от города и отнюдь не в хоромах.

"До сих пор поросенок проклятый по ночам снится!"

На самом деле дешевым вариантом на сегодняшний день можно считать 100-150 долларов в месяц. Найти трудно - большую часть ближнего Подмосковья давно оккупировали приезжие из Средней Азии, Молдавии и Украины, но пока еще возможно. Конечно, придется заранее смириться с тем, что вожделенная дача окажется на расстоянии 60-70, а то и 100 километров от Москвы, воду придется таскать из колодца, а мыться в тазике. Кстати, среди дешевых объявлений есть свои рекордсмены: во Владимирской области можно, например, снять дом всего за 400 рублей в месяц. Далеко? Зато, как утверждает хозяин, охота и рыбалка просто фантастические! Есть хозяева, которые готовы пустить на постой бесплатно - только чтобы за домом присмотрели.

- Если бы я в свое время нашла приличного жильца, обязательно бы так сделала, - рассказывает бывшая владелица "поместья" в Рязанской области Катя Головина. - Купила я дом в деревне, большой, просторный, с печкой, озеро, лес, тишина, красота. И стоил долларов 200 всего. А когда через несколько месяцев с дочкой приехала, вижу: озеро, лес, красота, а дома... нет. Местные до основания разобрали...

Можно найти и дом "за помощь по хозяйству". Правда, и здесь могут подстерегать разные неожиданности.

- В прошлом году я попала в весьма неприятную историю. Чтобы расплатиться с долгами, пришлось сдать квартиру, другого выхода не было. Стала искать жилье в Подмосковье за помощь по хозяйству, думала, хоть передохну немного на свежем воздухе. Позвонила мне очень милая пожилая женщина. Обо всем вроде договорились. Год прошел, а я до сих пор с ужасом вспоминаю то лето. Потому что первое, что сделала моя хозяйка, - завела себе пять коз и... поросенка. И четыре месяца я работала пастухом и дояркой, а заодно домработницей и землекопом, огород копала-полола, пни корчевала. А деваться было некуда, в разгар лета найти что-то другое было нереально, да и денег вещи перевезти не было. Вставала в пять утра, ложилась в 12. До сих пор поросенок этот проклятый по ночам снится.

Сдается дача... со спящим таджиком

Горожане делятся на тех, кто каждую весну отправляется на поиски "домика в деревне", и тех, кто эти домики сдает. Домовладелец нынче пошел удивительно хитрый и изворотливый. Один такой изобретательный дедушка, чтобы сдать свою весьма непрезентабельную хибарку, поступал так.

- У него домик на Новорижском шоссе был, километрах в 30 от города. Цену не помню, но что-то разумное, - рассказывает Юля, решившая снять дачу на лето. - Мы с подругой поехали, как сейчас помню, дело было 8 марта. Кругом поля снега, машина увязла. Мы, дурочки, всех деревенских бабок на ноги подняли, Пролетарскую улицу искали. Полдня искали, не нашли. Вечером ему позвонили, а он - ой, я ошибся, не Пролетарская, а Коммунистическая! Ну, вам места-то понравились? А места там - сказка! Домик же у него - две комнаты, в одной из которых он сам живет. Вот он народу голову и морочил: может, кто на красоту клюнет.

Но ловля на местные красоты - невинная уловка по сравнению с историей, в которую угодил однажды другой мой собеседник. Он снял симпатичный домик на Дмитровском шоссе. Недорого, со всеми удобствами. Заплатил, получил ключи, привез семью, заходит в дом, а в кухне на диванчике... отдыхает целый табор таджиков и, надо сказать, никуда уходить не собирается, потому как живут они там, причем не первый год. Немая сцена.

- Обезопасить себя от таких сюрпризов, - считает сотрудник компании "ИНКОМ-недвижимость", - можно только в одном случае: если вы заключаете официальный договор. В противном случае можно налететь и не на такие неприятности.

"С детьми? Даже не уговаривайте! Лучше с собакой!"

И все же опытные люди не советуют искать дачу через агентства:

- Все это ерунда, нечего бояться. Через агентства дачу можно годами искать. Тем более что на все эти телефонные звонки куча времени даром уходит. Один с детьми не сдает, другой - кошек терпеть не может, третий собирается жить в соседней комнате и запрещает гостей звать. Нужно просто выбрать место, приехать и обо всем самому договориться. Я всегда так делаю и ни разу еще не ошибся.

Кстати, любопытно, но факт остается фактом: хотя дачи в основном снимают, чтобы вывезти из душного города детей, с каждым годом все чаще и чаще хозяева категорически отказываются сдавать дачи семьям с подрастающим поколением. Как рассказывают в агентствах недвижимости, "с собаками и то охотнее берут".

- Я всегда дачу на лето сдаю, на пенсию не протянешь. Что - с детьми? Ни за что! Они весь дом жвачкой обклеят, огород вытопчут. Один раз с детьми постояльцев пустила, так они мне палок в колодец набросали и крысу дохлую в придачу, - пенсионерку Нину Ивановну до сих пор трясти начинает при этих страшных воспоминаниях. - И не уговаривайте, только русской семейной паре, лучше пожилой. Без жильца не останусь, такого еще не было! Свои 1500 долларов обязательно заработаю. Сами знаете, все газеты пишут: "Спрос превышает предложение". Вот так.

В моду снова входят сруб и заросший сад

Скоро с подмосковных участков исчезнут бассейны и фонтаны, а на их место придут старые колеса, заросли полыни и яблони-дички. Огороды станут клумбами, а компостные кучи на радость огородникам превратятся в изысканные детали каждого стильного ландшафта. Такие прогнозы на наступающий дачный сезон дали столичные дизайнеры на открывшейся на ВВЦ выставке "Весна в саду".

Предсезонный ажиотаж ощущался еще при выходе из метро, где матерые дачники загружали в машины закупленную сотнями рассаду кустарников и цветов, бережно запакованную в целлофановые пакетики.

- Сейчас самый разгар дачного сезона, - отвлекаясь от работы, делится с "Известиями" садовод с двадцатилетним стажем Александр Рябов. -Нужно успеть вырастить рассаду, приготовить почву для посадки, а времени нет. Так что массовые закупки на подобных выставках - единственный способ уложиться в срок. К тому же тут любому покупателю расскажут, как и что надо сажать...

Постигать садово-огородную грамоту, несмотря на мороз, тянулась длинная вереница дачников. Кто-то пришел сюда за лопатой, кто-то - за рассадой, другие жаждали узнать про мировой опыт выращивания садов и огородов, который, как оказалось, стремительно изменяется.

По мнению специалистов, этот год станет переломным в садово-декоративном искусстве столицы. Москвичи потянутся к естественности и простоте. В Европе английские газоны уже лет десять как вышли из моды - западные садовники предпочитают дикие, "естественные" ландшафты, украшенные чертополохом и одуванчиками. Лишнее тому подтверждение - последняя выставка в британском Челси. На престижнейшем международном вернисаже был сформулирован главный закон приусадебной индустрии планеты на текущий год - природная естественность и красота.

- В моду снова входят сруб и заросший сад, - считает исполнительный директор Международной академии ландшафтной архитектуры и дизайна Софья Романова. - Участок теряет значение кормильца и становится полигоном для искусства. Теперь модно иметь дачу в стиле ретро, со слегка покосившимся забором, дорогим старинным фонарем перед воротами и разваливающейся телегой в клумбе. Однако так будет только в этом году, через год помпезность и роскошь снова войдут в моду. Тут никуда не денешься, дизайнерская мода не меняется, а лишь повторяется. Но один год москвичам все же придется пожить в естественном окружении зарослей кустарников и сорняков.

Еще одной изюминкой наступающего сезона станет появление на дачном участке английских петухов орпингтон, французских кур и новозеландских кроликов.

- Звери теперь не просто кормильцы, они стали непосредственным оформлением дачных участков и вилл, - убежден птицевод Сергей Родионов. - Многие состоятельные люди заводят у себя маленькую живность. Ест мало, хлопот с ней никаких - удобно. У английской королевы, к примеру, в саду обитает куропатчатая брама, курица редкая, но для москвича доступная. Поравняться с королевой обойдется всего лишь в полторы тысячи рублей.

- Да?! - с удивлением присоединяется к разговору женщина восточного типа. - Я как раз хотела отослать родственникам в Самару пару-другую пернатых.

- Отсылайте, вот только браму не надо, птица королевская - ей там холодно будет. Берите виандота - хорошая экзотичная курица. От морозов ее спасут роскошные бакенбарды, а главное, недорого - тысяча рублей.

Примерно столько же начинающему садоводу, не имеющему своего обмундирования, будет стоить льняной костюм из Ярославля, который по мнению продавцов, сделает любителей городской жизни еще более естественными. Выставка продлится до 15 апреля.
Ипотека, как и любая финансовая операция, имеет обширную правовую базу и разобраться в ней без помощи специалиста совсем непросто. С наиболее важными юридическими аспектами мы знакомим сегодня наших читателей.

Законы и кодексы

Ипотека как разновидность залога была известна еще римскому праву. Первоначально главной особенностью ипотеки являлось то, что ее предмет всегда оставался во владении и пользовании залогодателя. В современном праве ипотека представляет собой кредит под залог недвижимости и регулируется законом об ипотеке. При несоответствиях между нормами Гражданского кодекса, определяющими общие положения о залоге вообще, и нормами закона об ипотеке, преимущество имеют последние. В остальных случаях действует общее правило: нормы гражданского законодательства, содержащиеся в различных законах, не должны противоречить нормам Гражданского кодекса. Законы, вступившие в силу до принятия закона об ипотеке, действуют в части, не противоречащей ему. Это относится и к закону о залоге.

Договор ипотеки

Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Одновременно в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись об ипотеке объекта недвижимости, что означает возникновение обременения на данную недвижимость.

Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные за счет кредита, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем в этом случае всегда будет являться банк или иное кредитно-финансовое учреждение, предоставившее кредит.

Существенными условиями договора о залоге являются: предмет залога, оценка предмета залога, существо обязательства, которое обеспечивается залогом, его размер и срок исполнения, указание на то, у какой из сторон находится предмет залога. В число существенных условий договора об ипотеке, помимо общих, добавлены: указание на право, в силу которого закладываемая недвижимость принадлежит залогодателю, и наименование государственного органа, зарегистрировавшего это право; указание сторон, места и даты заключения обеспечиваемого ипотекой договора.

Поскольку в абсолютном большинстве случаев ипотекой обеспечиваются долгосрочные кредиты, погашаемые периодическими платежами, к ипотеке неприменимо общее правило об обращении взыскания на предмет залога в случае любого неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства. Просрочки должны быть систематическими, более трех раз в течение 12 месяцев, но без учета размера просроченной к уплате суммы. Обращение взыскания на предмет залога осуществляется в судебном порядке, но по соглашению сторон может быть и внесудебный порядок. В частности, при внесудебном взыскании залогодержатель приобретает предмет ипотеки для себя или для третьих лиц. Соглашение о таком приобретении оформляется как одно из условий нотариально удостоверенного соглашения сторон договора ипотеки об осуществлении взыскания. Нужно подчеркнуть, что залогодержатель не обращает имущество в свою собственность, а именно покупает его. Выкупная цена засчитывается в счет требований залогодержателя к должнику, и часть этого долга таким образом погашается.

Риск ипотечного кредита

В условиях роста ипотечного кредитования для покупки жилья все больше потенциальных заемщиков встают перед вопросом оценки законности и надежности предлагаемых риэлторами схем, а также рисков, с ними связанных. Именно по причине сложности и неоднозначности оформления как основного договора, так и договора об ипотеке и закладной, покупатели предпочитают обращаться к адвокату за юридическим сопровождением сделки и правовой экспертизой всех предлагаемых к подписанию документов. Только опираясь на квалифицированное заключение адвоката (а не только на заверения риэлтора, чей гонорар напрямую зависит от заключения или не заключения сделки) можно минимизировать собственные риски и обезопасить себя от проблем в будущем.

Ипотечные ценные бумаги

Ипотечными ценными бумагами являются, прежде всего, закладные, оборот которых создает рынок ипотечного кредитования. Его механизм можно представить так: кредитно-финансовые учреждения выдают кредиты под залог недвижимости и оформляют залог выдачей закладных. Закладная представляет собой ни что иное, как воплощение стоимости недвижимости, и является надежным обеспечением. Имея пакет таких закладных, кредитно-финансовое учреждение (банк) может привлекать средства от других лиц под это обеспечение, а аккумулированные таким образом суммы инвестировать в реальный сектор экономики.

Использование закладной при заключении договора об ипотеке придает залоговым правоотношениям особый характер, прежде всего потому, что тут будут применяться нормы института ценных бумаг. Закон определяет закладную как именную ценную бумагу, которая должна обладать всеми признаками, ей присущими. Как уже говорилось, закладная воплощает права и из основного договора, и из договора об ипотеке (право на получение исполнения по обеспечиваемому обязательству - кредитному договору - и право залога на указанную в договоре об ипотеке недвижимость). Чтобы реализовать воплощенные в закладной права необходимо предъявить ее подлинник. Владелец закладной всегда является и кредитором по основному обязательству, и залогодержателем. Закладная при ее выдаче регистрируется вместе с ипотекой. Но информация о смене владельца закладной не подлежит обязательной регистрации - владелец вправе, но не обязан вносить в реестр информацию о себе. Лицом, обязанным по закладной, закон называет только должника по основному договору и залогодателя. При смене владельца закладной прежний владелец делает на ней отметку о новом владельце. Как уже говорилось, эта сделка (уступка права требования) не подлежит обязательной регистрации. Закон признает ничтожной надпись, запрещающую последующую передачу закладной третьим лицам. При предъявлении закладной, права кредитора основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на ней, сделанной предыдущим владельцем.