Ипотека и недвижимость - Нидерланды: недвижимость сквозь призму н2о

Европейский рынок недвижимости богат на разнообразные схемы покупки и инвестирования в недвижимость. В большинстве стран широко развита система ипотечного кредитования, условия которого более либеральны, чем в России. Кроме того, при покупке жилья на первичном рынке покупатель почти всегда имеет возможность рассрочки. Но помимо этих широко используемых схем приобретения недвижимости есть и более оригинальные.

Схема возвратного лизинга, или lease-back, является довольно распространенным инструментом инвестирования на рынках недвижимости многих европейских стран, США и Канады. По данной схеме покупатель приобретает жилье и сразу после покупки передает ее под управление продавца для последующей сдачи в аренду. Как правило, такого рода сделки производятся на рынке новостроек, когда продавцом выступает компания-девелопер. Вы покупаете недвижимость и передаете ее в управление той же фирме, у которой купили. Вы подписываете с ней договор аренды / управления, по нему вам гарантируется определенный доход в год, а также сохраняется право использовать эту недвижимость в своих целях определенное количество недель в году, рассказывает директор отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

Что это дает покупателю? Во-первых, в отдельных случаях lease-back позволяет приобрести недвижимость, на которую не хватает собственных средств. По договоренности с девелопером человек вносит только часть средств за квартиру, а остальная сумма погашается за счет арендных платежей от сдачи жилья. Через несколько лет, когда стоимость квартиры уже покрыта полностью, покупатель становится ее полноправным собственником. После этого он может либо пользоваться жильем сам, либо начать получать доход от сдачи в аренду. Если покупатель изначально оплатил квартиру полностью, то для него это способ инвестирования, гарантирующий невысокий, но стабильный доход.

По словам управляющего директора компании Century 21 Запад Евгения Скоморовского, рассматриваемые сроки для подобных договоров составляют, как правило, 9 11 лет, а гарантированная ежегодная доходность 4 8% в зависимости от страны и типа недвижимости. Так, в США средняя доходность 6%, а сроки не простираются далее 10 11 лет; во Франции весьма распространены и более длительные сроки, вплоть до 20 лет, говорит он. Подобные схемы используются во многих странах, однако наиболее применимы они в курортных зонах США, Франции, Великобритании, Испании, Италии и Швейцарии. Через такую систему зачастую решается проблема нехватки гостиничных мест. В этих странах также распространены более короткие схемы возвратного лизинга. Например, в штате Флорида, США, в ряде комплексов предлагают гарантированную доходность в размере 10% в течение первых двух лет с последующим доверительным управлением, при котором до 33% ежемесячных доходов от сдачи в аренду недвижимости выплачиваются управляющей компании. Но на таких условиях прибыль на вложенные средства может быть даже выше, чем в случае с гарантированной доходностью.

В принципе, как говорят эксперты, почти на любом европейском рынке можно купить недвижимость по схеме lease-back, но иногда для этого требуется очень хорошее знание рынка. К примеру, на таком развивающемся рынке, как Черногория, где ипотека только зарождается, девелоперы не имеют доступа к дешевому финансированию, и они предлагают такую схему. Компания гарантирует выдачу вам кредита (под 7,5% годовых на срок до 30 лет) на покупку квартиры или апартаментов, и она же будет погашать его в течение восьми лет из средств, которые девелопер получит от сдачи ваших апартаментов. В течение этого срока вы можете использовать свою недвижимость четыре недели в году, рассказывает Игорь Индриксонс.

Кстати, во Франции схема lease-back прижилась под покровительством властей и проходит отчасти в рамках государственной программы под названием Residence du Tourisme. Суть ее заключается в том, что инвестор вкладывает деньги в определенные квартиры, коттеджи, виллы и обязуется в течение нескольких последующих лет сдавать собственность уполномоченным государством фирмам, специализирующимся на гостиничном бизнесе или сдаче недвижимости в аренду туристам. За это инвестор освобождается от НДС. При этом фирма-партнер платит за него и все остальные налоги, а также покрывает текущие расходы на содержание квартиры, включая коммунальные платежи и замену мебели. Инвестор получает гарантированный чистый доход, растущий с учетом инфляции, и даже может две недели в году пользоваться своей квартирой (домом). Период, на который недвижимость предстоит отдать в работу, чаще всего составляет девять лет, но может быть продлен и до 20, рассказывает руководитель направления Distant Property Management (DPM) холдинга Миэль Наталья Завалишина. Это интересно как частным инвесторам, получающим гарантированный доход без каких-либо дополнительных хлопот со своей стороны, так и государству, обеспечивающему жильем поток туристов. Неудивительно, что в последние годы число сделок по объектам категории Residence du Tourisme постоянно растет.

Почти своя квартира
Покупка жилья обычно предполагает, что мы приобретаем целый объект: дом, квартиру или, если речь идет о крупных инвесторах, многоквартирное здание либо гостиницу. Однако с недавнего времени у россиян появилась возможность покупать на зарубежных рынках и долю в объекте недвижимости. Такая схема называется fractional ownership и пока мало распространена даже на западных рынках, не говоря уже о России, где есть только штучные предложения.

Fractional ownership это покупка доли в доме, находящемся под управлением крупного гостиничного оператора. В частности, в Лондоне по такой схеме работает Marriot. Лондонский вариант сделки по схеме fractional выглядит следующим образом. Покупатель платит определенную сумму и становится совладельцем одной из квартир в доме, расположенном в одном из наиболее престижных и дорогих районов Лондона. Сумма взноса зависит от типа выбранной квартиры: в доме существует несколько вариантов разной площади и планировки. Так, чтобы стать совладельцем апартаментов с гостиной, спальней, ванной и даже маленькой кухней, покупатель платит $200 тыс. и подписывает контракт с оператором на 48 лет. С этого момента он получает право пользования квартирой на 35 дней в году. Остальное время эти объекты сдаются Marriot как обычные гостиничные номера класса люкс. Но для совладельца это не является проблемой, способной помешать воспользоваться своим правом. Просто перед тем, как ехать в Лондон, человеку нужно позвонить в Marriot и предупредить о своем приезде. Для него приготовят квартиру, а в аэропорту его будет ждать машина. Если случайно все апартаменты данной ценовой категории будут заняты, то совладельца fractional ownership поселят в более дорогом номере. В пределах оговоренных 35 дней он может предоставить свое право пользования квартирой друзьям или родственникам, приезжающим в Лондон. Если квартира потребуется совладельцу на большее, чем прописано в договоре, количество дней, то он может снять ее за 102 фунта стерлингов в сутки цена, за которую в Лондоне не поселишься ни в одной гостинице такого уровня (апартаменты в Marriot сдаются за 700 фунтов).

Все квартиры в доме, естественно, полностью меблированы и обеспечены всем необходимым для жизни. Отделка и дизайн выполнены на элитном уровне. Кроме того, становясь совладельцем подобного жилья, человек получает все же не гостиничный номер, а практически полноценную квартиру. Здесь он при желании может принимать гостей, проводить деловые встречи, переговоры. Правда, есть еще и годовая плата $5 тыс.

Подобный вариант вряд ли подойдет тем, кто планирует постоянно жить в Англии, но удобен тем людям, которым часто приходится бывать здесь в командировках. Люди, часто приезжая в один и тот же город, устают от гостиниц. Кроме того, проживая в отеле, человек часто вынужден проводить деловые встречи в холлах тех же отелей, кафе, проходных местах, а это не слишком-то удобно. И при этом покупать отдельную квартиру или дом, если человек не планирует сделать Лондон постоянным местом жительства, нецелесообразно, рассуждает председатель совета директоров Sesegar Investment Group Ирина Жарова-Райт. По делам бизнеса многие вынуждены ездить то в Лондон, то в Нью-Йорк, то в Париж. Везде покупать по квартире? Выйдет слишком дорого, и не у каждого есть такие деньги. А если воспользоваться системой fractional ownership, то человек сравнительно недорого обеспечит себе комфортное проживание во всех трех столицах. Совладельцу подобной квартиры не надо беспокоиться об ее обслуживании, о том, чтобы вызывать домработницу накануне приезда, или о том, где найти сантехника. Все эти хлопоты ложатся на управляющего. Если в какой-то год апартаменты вам не потребуются, вы можете их сдать на те же 35 дней и получить 50% полученной за это время прибыли.

Разумеется, система fractional ownership доступна по цене не каждому, но количество людей, кто может позволить ее себе, куда больше, чем число тех, кто способен купить в Англии собственное жилье.

Рынок недвижимости королевства Нидерланды в своем развитии отражает специфику борьбы человека с водной стихией. Дамбы, рукотворные острова, плавучие дома здесь не экзотика, а обычные реалии жизни. И этот опыт все более востребован в мире, которому грозит глобальное потепление.

Какие символы Нидерландов (государства, значимой, но не основной частью которого является Голландия) всегда на слуху? Тюльпаны, парусники, ветряные мельницы, деревянные сабо, островерхие дома высотой в 4 5 этажей, но шириной всего в два-три окна, многотысячные стоянки велосипедов, кофе-шопы Список можно продолжать, но все это составляющие пестрой мозаики, покоящейся на некоей связующей основе. Взаимоотношения человека и водной стихии веками формируют стиль, атрибуты и философию жизни этой самобытной страны.

Рукотворная земля

Именно вода в первую очередь визитная карточка Нидерландов. Она занимает более 18% площади королевства, она растворена в воздухе в виде постоянной облачной завесы (в году здесь менее 40 ясных дней). Она повсюду узенькие каналы и широкие реки, гладь озер и морской прибой. Нидерланды невозможно представить без системы каналов, дающих большинству домов, стоящих на их берегах, в итоге непосредственный, хотя порой и сложносочиненный, выход к морю.

Земля гордость Нидерландов и свидетельство величайших человеческих достижений, поскольку Нидерланды единственная страна, площадь которой постоянно увеличивается начиная с XIII века. Итог землеустроения впечатляет более половины территории лежит ниже уровня моря, но прирастает тысячами гектаров ежегодно.

Опыт Нидерландов в создании рукотворных земель сегодня востребован во всем мире. Именно он и его применение в различных странах стали главной темой 59-го ежегодного Конгресса FIABCI (Международной федерации специалистов по недвижимости) Вода. Угрозы, возможности, перспективы. Мероприятие открывал член парламента провинции Южная Голландия и главный консультант нидерландского министерства транспорта, общественных работ и управления водными ресурсами с символичной фамилией Waterman. Рональд Ватерман особо подчеркнул роль сбалансированного подхода к развитию прибрежных зон с целью преобразования водной глади в твердь земную. Знания и умения нидерландских специалистов в этом направлении в настоящее время востребованы в 34 странах. Так, 18% территории Сингапура создано не без их помощи. Россия не исключение. Петербург исторически обречен на адаптацию к отечественной действительности опыта с детства любимой его основателем Голландии. А теперь и Остров Федерация близ Сочи возводится в Черном море с помощью голландских консультантов.

Сам Амстердам более не стоит на море. С 1927 года в Нидерландах началось осуществление проекта по перекрытию залива Зейдер-Зее. Дамба длиной около 30 километров пересекла его, отрезав от морской стихии. В последующие годы воды залива полностью опреснились, образовав озеро Эйсселмер прекрасный резерв для дальнейшего развития территории страны.

Намыть или осушить?

Земля нидерландская прирастает за счет двух основных инженерных решений: намыва и осушения. Выбор между ними диктуется совокупностью экономических, экологических и иных факторов.

Намыв это достаточно локальная мера, когда есть необходимость в развитии территории некоего конкретного города, расположенного на берегу большого водоема. Так, напротив Амстердама находится постоянно растущая группа островов район Ijburg, связанный со столицей подземным (а точнее подозерным) туннелем протяженностью около двух километров и несколькими мостами. Каждый год здесь на новых рукотворных землях возникают жилые кварталы. Муниципалитет командует парадом земля принадлежит государству и застраивается им же (впрочем, никто не брезгует и средствами инвесторов). А далее дома и квартиры продаются желающим (по цене от 2,7 до 4 тысяч евро за кв. м) или сдаются в долгосрочную аренду (от тридцатиметровых студий для студентов по 300 евро до пентхаусов, ежемесячная плата за которые исчисляется тысячами). Есть здесь и социальные жилые комплексы, где семья иммигрантов может арендовать целый таун-хауз всего за 500 евро в месяц. Социальная сбалансированность тоже важный принцип, обеспечивающий отсутствие общественной напряженности и высокую лояльность общества.

Альтернатива намыву, известная уже восемь веков, осушение огромных площадей благодаря возведению протяженных дамб, откачиванию воды мощными насосами (ранее этот процесс осуществлялся с помощью знаменитых ветряных мельниц) и организации системы ирригации. Процесс продолжается в течение нескольких лет, зато в результате появляется сразу огромный кусок полноценной территории. Например, в 35 километрах от Амстердама расположен район Almere площадью около 25 тысяч гектаров, создание которого началось в 1975 году, а заселение соответственно, несколькими годами позже. Almere обладает достаточным пространством для сельхозугодий (около 40% территории), парков и, естественно, многочисленных и разнообразных жилых кварталов, являющих собою удивительную гармонию живописности и функциональности. Так, в лучших голландских традициях прямо на берегах каналов возводятся 2 3 этажные дома (площадью 150 200 метров и стоимостью около 300 400 тысяч евро). А к каждому из таких домов бесплатное приложение в виде небольшого участка и возможности оборудовать собственный причал.

Благодаря современным технологиям созданные земли, пригодные для проживания, относительно недороги квадратный метр обходится от 40 до 250 евро в зависимости от совокупности составляющих проекта. И это намного дешевле приобретения интересных с точки зрения инвестиций существующих участков под застройку в Нидерландах таковые всегда в дефиците.

Особенности национального домостроения

Архитектура Нидерландов и Амстердама в первую очередь исторически отражает две тенденции: дефицит земли и ее ненадежность. Отсюда знаменитые сплошные ряды узких, подпирающих друг друга домов, нависающих над каналами, с очень неширокими набережными или же вообще без таковых. Крошечные крутые винтовые лестницы внутри строения едва позволяют передвигаться людям, а любые объемные грузы доставляются прямо через окна с помощью лебедки, перекинутой через крюк, украшающий навершие фасада. Многие дома нависают в буквальном смысле этого слова заметив, что стена здания, к которому вы приближаетесь, пытается по крутизне наклона поспорить с Пизанской башней, не стоит замедлять ход. Строение вовсе не планирует рухнуть вам на голову. Это следствие борьбы за внутреннюю кубатуру хотя бы на верхних этажах, сохраняющее столь рисковый первоначальный облик уже много веков.

Все дома в Нидерландах, и маленькие и большие, построены на сваях, прочно держащих некрепкие грунты. Эта технология была подсмотрена Петром Великим и впервые реализована в России при возведении новой столицы. Благодаря историческому визиту двадцатипятилетнего царя в 1697 году в страну, язык которой он учил и культуру которой впитывал издалека еще в подростковом возрасте, наш город был вскоре основан в уголке огромной империи, наиболее похожем на Голландию по климату и рельефу (включая широкую, но мелкую, как и Зейдер-Зее, Маркизову лужу). Первая любовь как говорится, без комментариев

Современная многоэтажная архитектура Нидерландов несет в себе бережно сохраненную историческую стилистику старых зданий. Особенно показательным в этом отношении является новый центр Гааги второго по значению года в королевстве, пристанища нидерландского парламента. Конечно, попадаются местами и ряды железобетонных коробов без затей в конструкции и силуэте но тогда жизнелюбивые жители Страны тюльпанов хотя бы за счет цветового решения фасадов стараются не допустить скучного облика. И порой до такой степени, что один из районов в окрестностях столицы носит гордое название Радуга, полностью оправдывая его своей многоцветностью.

Домики в маленьких прибрежных городках и рыбацких деревушках не меняют свой исторический облик уже много веков правда, вместо деревянной обшивки верхней части фасадов теперь широко применяется сайдинг, а под слоем облицовочного кирпича зачастую скрывается пенобетон.

Что касается последней модной исторической тенденции это возрождение соломенной крыши. Крыша, вручную плетенная из тростника, обходится владельцу гораздо дороже черепичной (100 120 евро за м кв.) плюс приносит дополнительный коэффициент на страховку от возгораний, зато сразу переводит его дом в разряд особо респектабельных.

Мой дом мой остров

В Амстердаме очень узкие улицы, зато полсотни протяженных, достаточно широких каналов, через которые перекинуто около 1 200 мостов. Все они разводные, дабы иметь возможность в любой момент пропускать суда. Подъемный механизм с противовесом (организованный по тому же принципу, что и колодезный журавль) не изменился за века. А на каналах человек отвоевывает себе пространство для жизни. Знаменитые дома на воде иногда просто списанные баржи, приспособленные под жилье, но часто специальные плавучие дома, построенные на полых внутри бетонных платформах-поплавках. Те, кто регистрируется и платит муниципалитету за стоянку, имеют в таком доме все блага цивилизации воду, газ, электричество.

Правда, местные жители утверждают, что законопослушных вододомовладельцев едва ли не меньше половины, остальные решают проблему просто: при первом же шухере снимаются с якоря и причаливают на соседнем канале. В последние годы строительство плавучих домов поставлено на поток. Причем разновидностей две дрейфующие и всплывающие. Первые сразу размещаются на воде, вторые могут находиться на суше, но в случае наводнения всплывать вверх до 5,5 метра: они нанизаны на колонны соответствующей высоты, и все коммуникации имеют гибкую подводку. Обходится такая движимая недвижимость дешевле капитальной постройки на берегу 1 1,5 тысячи евро за метр жилой площади, а удовольствие, которое получает их владелец от подобного образа жизни, переоценить невозможно.