Ипотека и недвижимость - Элитное, но дешевое и ликвидное. недвижимость престижных кварталов германии

Далеко не каждый объект недвижимости оправдывает ожидания покупателей и потенциальных инвесторов. Только те, кто тщательно выбирает объект и строит планы с расчетом на будущее, могут рассчитывать на прибыль. Для этого нужно учитывать такой важный фактор, как месторасположение.

Для инвестора очень важно, чтобы приобретаемая недвижимость имела доходность с динамикой роста, не понижалась в цене и гарантированно могла сдаваться в аренду. Не все объекты на рынке удовлетворяют этим критериям: по некоторым заранее видно, что они будут приносить только постоянные проблемы. Поэтому потенциальному инвестору необходимо ответственно отнестись к выбору недвижимости мнимая привлекательность цены может обернуться значительными расходами в будущем.

По возможности объект должен удовлетворять следующим требованиям:

1. Он должен быть интересен для как можно большего круга арендаторов: маленькие квартирки подойдут студентам и одиноким людям, а снять просторные апартаменты класса люкс могут себе позволить только обеспеченные граждане. Кроме этого, надо учитывать свободу планировки: можно ли, к примеру, из одной комнаты сделать две и наоборот. Дополнительным положительным фактором является пригодность помещений для инвалидов и пожилых людей.

2. Местоположение следует выбирать с расчетом на будущее. Хорошо зарекомендовали себя районы, куда производятся вклады и где строят новое жилье крупные инвесторы. Это значит, что спрос в этих районах не сойдет на нет и через 20-30 лет.

3. Объект должен быть расположен в хорошем месте: как ближайшее окружение, так и населенный пункт должны соответствовать запросам покупателя и потенциальных арендаторов. Низкий экономический уровень или высокая безработица могут привести к несвоевременному освобождению площади.

4. Не последнюю роль играет и состояние здания. У объектов, требующих ремонта, расходы должны быть заранее просчитаны: старые обременения или скрытые недостатки постройки могут неожиданно отразиться на затратах. Если здесь есть сомнения, то следует обратиться к специалисту.

5. У объекта должна быть максимально удачная планировка: не приветствуются очень маленькие, нестандартные по форме и смежные комнаты. Инвесторам интересны те помещения, где планировка соответствует требованиям микрорайона или ее изменение возможно без дополнительных затрат.

6. Низкая стоимость коммунальных платежей. Хотя большую часть коммунальных услуг оплачивает арендатор, величина этих издержек непосредственно влияет на быстроту сдачи помещения в аренду, так как любого квартиросъемщика интересует общая стоимость помещения. Коммунальные расходы может повысить плохая теплоизоляция или устаревшая система отопления.

При приобретении недвижимости с целью сдачи в аренду стоит руководствоваться несложным правилом: если сам покупатель не захотел бы снять такой объект, то вряд ли кто-нибудь другой захочет это сделать. Нельзя забывать, что любая собственность требует регулярного ухода, ремонтных работ, в том числе повторного капитального ремонта в будущем. Объект должен всегда оставаться ликвидным, даже если какое-то время помещение будет пустовать.

Чтобы просчитать рентабельность покупки, надо обратить внимание на несколько факторов:
- соотношение стоимости и издержек на капитальный ремонт;
- расходы на финансирование;
- развитие арендной платы;
- налогообложение;
- постоянные расходы.

При покупке на вторичном рынке цена установлена заранее. Но даже в этом случае следует многое проверить: не требуются ли дополнительные расходы на содержание в скором времени, сухой ли подвал, не устарели ли системы отопления, проводка и окна, не придется ли делать косметический ремонт после выезда съемщика.

При строительстве нового объекта могут возникнуть непредвиденные траты. Поэтому еще до заключения договора не мешает выяснить, какие дополнительные расходы лягут на плечи покупателя: например, подключение дома к коммуникациям, внутренняя отделка, вывоз мусора, проведение электричества. В связи с этим описание всех работ, выдаваемое строительной фирмой, должно быть как можно более подробным. Очень важно знать, что термин под ключ не используется в законодательстве, и каждая компания понимает его по-своему.

Нельзя забывать и про расходы, которые сопутствуют каждой сделке по недвижимости: услуги нотариуса обходятся в среднем около 1,5% от стоимости объекта, налог на приобретение недвижимости и комиссионный сбор до 6%.

Изменение цен аренды

К каким последствиям для рынка недвижимости может привести снижение рождаемости в Германии, нельзя сказать с точностью на 100%, но уже сейчас можно сделать определенные выводы.

Ричард Хайманн, признанный эксперт по недвижимости, считает, что в больших городах инвесторы практически всегда выигрывают и могут рассчитывать на растущий доход в долгосрочной перспективе. Совсем по-другому выглядят шансы при покупке объекта в маленьком населенном пункте.

Исследование рынка недвижимости, проведенное Deutsche Bank, показало, что спрос на жилье будет расти. Причин для этого несколько: увеличение продолжительности жизни, наплыв населения, большое число одиноких людей, рост размера жилой площади на одного человека. Предполагается, что количество домашних хозяйств к 2020 году достигнет своего пика, потом ожидается определенное снижение.

Для арендодателя это означает, что в ближайшие годы спрос на квартиры будет превышать предложение, что приведет к росту арендной платы. Однако это правило будет действовать не везде. Основываясь на результатах исследования, эксперты Deutsche Bank утверждают, что увеличение спроса будет наблюдаться в экономически сильных районах, постоянно предлагающих новые рабочие места. В слабых же регионах уровень населения будет сокращаться. Особые предложения по очень низкой цене могут через два десятка лет превратиться в руины, если здания находятся в неудобном месте и не соответствуют критериям рынка, потому что жить там просто не захотят.

Увеличение стоимости объектов

В последнее время недвижимость росла в цене: особенно это отразилось на участках под строительство. В будущем ситуация может выглядеть иначе: интенсивно расти продолжат лишь выгодно расположенные объекты.

На динамику цен на недвижимость в ближайшем будущем окажет влияние и кризис пенсионной системы в Германии. Молодое поколение немцев точно знает, что не будет получать пенсию от государства. Для них остаются два пути: или накопление средств на будущее путем одной из форм накопительного страхования, или вкладывание денег в недвижимость, что более надежно защищено от инфляции. Дом или квартира, взятые в кредит, окупаются за счет сдачи в аренду еще до наступления пенсионного возраста владельца. Поэтому можно быть уверенным в том, что этот вид капиталовложения с целью обеспечения старости станет очень популярным среди молодежи. А повышенный спрос всегда влияет на ценообразование. Пока что новое поколение еще не задумывается о старости, но через 5-10 лет молодые люди уже сделают свои выводы.

Налогообложение

Иностранные инвесторы также подвергаются немецкому налогообложению: налоги на прибыль с недвижимости платятся по месту нахождения объекта. При этом выплачиваемую сумму можно значительно сократить или даже свести к нулю, если списывать издержки на строительство и реконструкцию зданий (особенно выгодны в этом плане памятники архитектуры) или расходы по выплате процентов за кредит. Рекомендуется в каждом конкретном случае просчитать выгодность инвестиции с точки зрения налогообложения.

Текущие расходы

Каждое здание требует соответствующего ухода, и рано или поздно приходится задуматься о ремонте. Деньги на ремонт рекомендуется откладывать с самого начала. Сумма накопления зависит от вида недвижимости, ее возраста и состояния. Тот, кто покупает квартиру в многосемейном доме, должен руководствоваться решениями товарищества совладельцев.

Большую часть коммунальных расходов несут квартиросъемщики, но следует учитывать, что услуги по управлению домом, накопления на капитальные и косметический ремонт, банковские расходы, выплаты по кредиту всегда оплачивает собственник жилья.

К покупке недвижимости в Германии следует отнестись очень серьезно и обратить внимание отнюдь не только на цену тогда результат не заставит себя ждать.

Популярный немецкий журнал FOCUS проанализировал рынок недвижимости особо привлекательных для клиентов городов. С этой целью 13 редакций на протяжении нескольких месяцев проводили опрос на эту тему среди 800 маклеров в различных населенных пунктах Германии. Как показали исследования, самыми дорогими и одновременно самыми стабильными по цене регионами Германии являются Мюнхен, Кенигсштайн под Франкфуртом и район Штарнбергского озера. Но следует начать обзор со столицы страны.

Берлин

Берлин просыпается от спячки. Тяга к эксклюзивности, стремительно возросшая за последние годы, способствует подъему на местном рынке недвижимости. Особенно это заметно в центре города. После эйфории, вызванной падением Берлинской стены, и провала ряда строительных проектов немецкая столица, казалось, была на время парализована. Но постепенно жизнь налаживается.

Особое переплетение высокой и массовой культуры сделало Берлин негласным фаворитом среди представителей искусства, прессы и состоятельных людей. Берлин самая творческая столица Европы, полагает Райнер Борманн, шеф немецкого филиала компании Orco. Для многих видных людей иметь собственное жилье в Берлине (пентхаус или панельный дом) считается само собой разумеющимся.

Привлекает внимание роскошь центральной части города: почти все квартиры в Beisheim-Center на Potsdamerplatz, негласно считающейся вотчиной богатых, уже распроданы. В районе Tiergarten еще можно приобрести некоторое количество апартаментов (от 150 м²), спроектированных английским архитектором Дэвидом Чипперфилдом. Если, конечно, не пугают цены: квадратный метр в квартире под ключ с паркетом из натурального дерева и ванной из натурального камня стоит €10 тыс. и выше. Наши клиенты отлично знают, что даже недвижимость высокого качества в Берлине по сравнению с другими столицами мира продается по весьма привлекательным ценам, говорит маклер Дирк Цабель. По сравнению с Лондоном или Парижем цены на жилье в Берлине достаточно низкие.

Почти полностью распродана недвижимость и в элитных кварталах Gendarmenmarkt, Scheunenviertel, Hackescher Markt. Там можно только снять жилье в аренду.

Недостаток высококачественного жилья в Берлине пытается восполнить люксембургская компания Orco, планирующая постройку жилого комплекса класса люкс Fehrbelliner Höfe с собственным спа-центром. При этом фасад здания не будет выглядеть роскошным. Наши клиенты окунутся в атмосферу лондонского квартала Notting Hill 15-летней давности, сообщает менеджер по продажам Orco Андреас Штайнбауэр. На сегодняшний день двухкомнатная квартира здесь стоит от €3400/ кв.м, а пентхаус площадью 530 кв.м полностью оценивается в €5 млн.

Рост спроса на недвижимость положительно сказывается и на бывшем центре Западного Берлина Шарлоттенбурге. Когда-то знаменитый район недалеко от центральной улицы Курфюрстендамм после объединения Германии превратился в мало кому интересный жилой квартал. С недавних пор ситуация изменилась: даже самые маленькие переулки в районе Курфюрстендамм стали пользоваться большим спросом у покупателей недвижимости. Особо престижным считается Grunewald. Прежде всего Курфюрстендамм популярен среди состоятельных людей из Восточной Европы, которые легко могут позволить себе виллу стоимостью €1,5-3 млн.

Жилой район Prenzlauer Berg раньше считался рабочим кварталом: сейчас же покупка недвижимости здесь входит в моду. Особая атмосфера в 90-х годах привлекла сюда большое число любителей всего нестандартного. Современная квартира на вторичном рынке стоит здесь порядка €2,2-3 тыс./ кв.м.

Довольно оптимистично развивается ситуация и в районах Friedrichshain и Kreuzberg. Чтобы приостановить поток состоятельных жителей, стремящихся поселиться где-нибудь в пригороде, подальше от городской суеты, правительство Берлина дало зеленый свет на постройку небольших элитных квартир в центре столицы. Особым спросом пользуются частные городские дома, так называемые таунхаусы. 60 таких домов строится в настоящее время в районе парка в Friedrichshain, 50 в центре города и 300 в Prenzlauer Berg. Те, кто непременно хочет ощущать атмосферу пульсирующего города и кому жилье в таких районах, как Steglitz, Dahlem или Zehlendorf не по карману, находят неплохую альтернативу в таунхаусах. Хотя стоят они не так уж дешево: от €4 тыс. за кв.м.

Потсдам

Растущий спрос на недвижимость в соседнем с Берлином Потсдаме привел к росту цен на жилье в этом некогда провинциальном, а теперь набирающем обороты городе. Жилье здесь зачастую даже дороже, чем в Берлине. Близость как к столице, так и к природе способствует тому, что сюда переселяется большое число молодых семей.

По словам Р.Шеффнера, главного аналитика маклерского бюро Aengevelt в Дюссельдорфе, Потсдам сейчас развивается более быстрыми темпами, нежели Берлин не в последнюю очередь благодаря тому, что здесь охотно покупают виллы знаменитости из мира моды и средств массовой информации. Этот фактор отчетливо отражается и на росте цен на недвижимость в регионе. Озера Потсдама притягивают не только звезд, но и просто очень состоятельную публику. Как сообщает маклер Гюнтер Фишер, виллы на берегу озера можно приобрести за €2,5 млн и выше. Но надо иметь в виду, что недвижимость в районе Berliner Vorstadt, известном своими эксклюзивными домами, фактически распродана.

Элитными в Потсдаме считаются центр города, районы Nauener Vorstadt, Neubabelsberg, Glienicke с престижным кварталом Arkadien (сейчас здесь продаются две последние квартиры по цене €600 тыс.). Но настоящий шедевр, вилла Kampffmeyer площадью 900 кв. м с земельным участком в 8 тыс. кв. м (стоимость €6,5 млн), еще ждет своего покупателя.

Число предлагаемых объектов недвижимости растет, однако спрос опережает предложение. Поэтому специалисты прогнозируют неуклонное повышение цен на жилье в этом регионе. Люди охотно вкладывают свои деньги в Потсдам, сообщает представитель одной из маклерских фирм.

Мюнхен

Можно ли дешево купить квартиру в Мюнхене? По мнению многих клиентов, например, из Лондона или Рима, цены на недвижимость в столице Баварии весьма умеренные. У себя на родине им пришлось бы платить €20 тыс. /кв. м за квартиру в престижном районе. В Мюнхене же они могут купить ее всего за €10 тыс. /кв. м в самых дорогих районах: Alt-Bogenhausen, Herzogpark, Nymphenburg, Altstadt, Lehel. Однако для людей скромного достатка Мюнхен один из наиболее дорогих городов, и в ближайшие 10-15 лет изменений здесь не предвидится. Стоимость участков растет стремительными темпами, опережая затраты на строительство. Это прежде всего касается элитных кварталов, где уже практически нет свободных земельных участков.

Традиционно пользуются спросом старые кварталы в районе Alt-Bogenhausen. Но квартиры продаются здесь нечасто: многие ждут годами и платят потом астрономические суммы. Иногда продаются даже квартиры с неистекшим сроком аренды, утверждает проектный инженер фирмы Südhausbau Михаель Оффхаус. Квартиры площадью более 200 кв.м в элитных районах (близ Английского парка, между Prinzregentenplatz и Shakespeareplatz). предлагают по цене €2-4 млн. Некоторые инвесторы покупают здесь дома, чтобы после соответствующей реконструкции поделить их на квартиры и продать по баснословной стоимости.

На берегу реки Изар лежит другой элитный район Herzogpark. Он более зеленый и современный, хоть и расположен дальше от центра. Ввиду того, что Herzogpark активно застраивается, здесь еще можно найти горячие предложения. Правда, рассчитывать надо на высокие цены, хотя инфраструктура пока оставляет желать лучшего.

Квартал Nymphenburg, известный своими замком и парком, также пользуется повышенным спросом. Только очень терпеливый покупатель может расчитывать на удачу. Квартиры предлагаются, в основном, в районе новостроек Nymphenburg Süd, где цены доходят до 5000 €/м².

К числу элитных относится и район Lehel, густозаселенный, вплотную прилегающий к центру. Он далеко не самый зеленый и тихий, но пользуется огромной популярностью. Многие мечтают приобрести здесь жилье, однако квадратный метр обходится до €10 тыс./ кв.м.

В районе Haidhausen время от времени предлагаются участки и отреставрированные по высшему классу квартиры стоимостью €5-6 тыс./кв. м.

Привлекательны и предложения в районах Isarvorstadt и Maxvorstadt в непосредственной близости от центра города. Элитные новые квартиры здесь стоят более €1 млн, не новое, но качественное жилье обойдется не менее чем €5 тыс./кв.м.

Особенно высокие цены на недвижимость в Schwabing, рядом с Kaiserplatz и Английским парком, хотя на севере района уже появляются доступные предложения. Новые жилые массивы возникают в столице Баварии недалеко от главного вокзала в Arnulfpark и Hirschpark (€4 тыс./кв. м).

Регион вокруг озера Starnberger See

Те, кто мечтает о спокойной комфортной жизни вне города, могут поселиться в восточных пригородах Мюнхена Aschheim и Vaterstetten или на побережье озер к югу от баварской столицы, самое известное из которых Starnberger See. Туристы любят Штарнберг, многие мечтают там жить. Но мечты не всегда оказывается просто осуществить, так как цены на недвижимость постоянно растут.

Многие земельные участки выставляются на аукционе в интернете и продаются за миллионы. Вилла с участком на берегу озера может спокойно стоить €10-13 млн. Что касается квартир, то здесь предложение превышает спрос. Эксперты утверждают, что при покупке квартиры в удаленных от озера частях города можно даже получить скидки около 10 %. Еще больший импульс должен придать Штарнбергу новый аэропорт для частных самолетов, который будет построен в скором времени.

Лежащий на восточном берегу озера городок Берг не испытывает наплыва туристов. Наверное, поэтому здесь охотно селятся знаменитости. Только в старых кварталах восточная части города недвижимость доступна по цене для простых граждан. Большое преимущество Берга отсутствие пробок на дорогах и тихая размеренная жизнь. К тому же в городе имеется интернациональная школа.

Западный же берег представлен шикарными виллами в городах Пекинг, Фельдафинг и Тутцинг. В местечке Поссенхофен предлагаются элегантные квартиры в настоящем замке. В среднем на 30% дешевле обходится жилье на озере Ammersee. Стоимость застроенного участка на берегу составляет €4 тыс./ кв.м. Недвижимость в этом регионе дорожает быстрыми темпами, так как все стремятся приобрести жилье с видом на озеро или Альпы.