Ипотека и недвижимость - Лэп уйдут под землю

Минэкономразвития (МЭРТ) хочет изменить правила на рынке недвижимости. Источники «Ко» в министерстве сообщили, что МЭРТ готовит предложения по ликвидации ФГУП «Ростехинвентаризация», на которое недавно были перенесены функции муниципальных бюро технической инвентаризации (БТИ), и отдать право проводить инвентаризацию земли и строений в частные руки. Этот вопрос уже внесен в план деятельности министерства.

Основной функцией БТИ является составление документации и проведение оценки земельных участков и строений. При этом зачастую цены, фиксируемые БТИ, не имеют ничего общего с реальной рыночной стоимостью объектов, в результате подавляющее большинство сделок на рынке носит серый характер. В договоре цена собственности указывается «по БТИ», а реальная стоимость оплачивается наличными «под столом». В случае передачи функций БТИ частным компаниям ситуация изменится. Наиболее вероятно, что тарификация услуг новых компаний будет привязана к стоимости объектов, в этой ситуации им будет невыгодно занижать цену, сокращая собственные доходы.

Функции муниципальных БТИ были переданы ФГУП «Ростехинвентаризация» в сентябре 2003 года согласно поправкам, внесенным в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Озвучивший решение правительства первый заместитель главы Госстроя Николай Маслов объяснил эту акцию необходимостью создать единый реестр недвижимого имущества, подобный московскому земельному кадастру. Таких реестров до сих пор в регионах не было, – сведения о домах и строениях хранились в архивах муниципальных БТИ. Уже осенью вместо муниципальных БТИ в регионах должны были открыться филиалы новой структуры, но процедура регистрации прав на недвижимое имущество приносит хорошие прибыли, поэтому рутинной «передачи функций» не произошло. Более того, в некоторых регионах возникли конфликты. Например, в Липецке разгорелся скандал в связи с тем, что областные власти тут же попытались взять на себя функции Госстроя и передать активы «Липецкоблтехинвентаризации» в областной ГУП с аналогичным названием, то есть перевести ставшее федеральным имущество в областное.

МЭРТ считает, что все функции по оценке и инвентаризации недвижимого имущества надо отдать в частные руки, оставив государству лишь ведение единого федерального кадастра. Следовательно, инвентаризация недвижимости, которую сейчас пытаются проводить филиалы «Ростехинвентаризации», будет проводиться частными оценщиками по установленным государством тарифам. Причем учитывать предполагается не просто здания и сооружения, но и землю вместе с имеющимися на ней строениями.

Вопрос о том, кто будет допущен к инвентаризации помимо частных компаний, пока тоже находится в стадии обсуждения. Часть экспертов предлагает передать эти функции обратно муниципальным структурам. Однако известно, что муниципалитеты склонны завышать размер налогооблагаемой базы, для того чтобы получить больше налогов. Особенно актуальным это станет в том случае, если правительство все-таки отдаст налог на землю и имущество муниципалитетам. То есть налог будет платиться в муниципальный бюджет, а данные об объекте недвижимости станут передаваться в единый федеральный кадастр, главной целью которого является создание понятной системы учета, позволяющей быстро проводить сделки с недвижимостью. Держателем единого федерального кадастра должна стать Федеральная служба земельного кадастра.

По каким методикам будут работать «частные землемеры», «Ко» выяснить не удалось, но доподлинно известно, что разработка методики приведения инвентаризационных цен в соответствие с рыночными была поручена в свое время именно «Ростехинвентаризации».
Сегодня, по данным ГУП Мосгоргеотрест, Москва опутана одним миллионом 260 тысячами метров проводов напряжением от 6 до 500 кВт. Опоры, на которых стоят ЛЭП, а также технические зоны в общей сложности занимают порядка девяти тысяч гектаров драгоценных столичных земель. Действительно, когда эти линии проектировались и строились, мало кто задумывался, что через несколько лет в городе катастрофически будет не хватать земли. Поэтому площадки выделяли очень щедро. В результате эти линии проходят и по промзонам, и по жилым кварталам, и вдоль железных дорог, и рядом с транспортными магистралями.

Мало кто раньше, по всей видимости, задумывался и о том вреде, который может причинить окружающей среде и здоровью человека электромагнитное излучение, исходящее от ЛЭП. Зато нынешние москвичи, начитавшись и наслушавшись страшных историй, перекрывают даже магистрали, таким образом выражая свой протест. Как было недавно, например, в Митино. Правда, особого результата акция протеста не принесла. Район украсили новые мощные опоры, как будто специально поставленные, чтобы навести страх на и так уже напуганных местных жителей.

- Действительно, в результате работы линий электропередачи образуется остаточное излучение, - рассказал РГ директор по инженерному обеспечению ГУП Управление перспективных застроек Валерий Абрамушкин. - Не буду сейчас комментировать, насколько оно вредно. Однако существуют специальные санитарные зоны, которые отделяют ЛЭП от жилых кварталов и различных построек.

Именно этому ГУПу поручат стать техническим заказчиком в разработке среднесрочной программы комплексного развития территорий Москвы, занимаемых электроподстанциями, а также территорий, находящихся в зоне действия воздушных линий электропередачи. Концепция программы недавно обсуждалась на заседании столичного правительства и была поддержана мэром.

Будущим проектировщикам предстоит поистине колоссальная работа. Надо прежде всего определить, что кому принадлежит, и уже с собственниками вести переговоры о переносе. На территории Москвы непосредственно линии электропередачи и опоры принадлежат либо МОЭСК, либо ФСК ЕЭС России. Земли под опорами оформлены в долгосрочную аренду МОЭСК. А земли под линиями находятся уже в собственности города. Существуют еще прилегающие территории - санитарные и технические зоны.

- В России в настоящее время существует единственный распорядительный документ - правительственное постановление, определяющее, что такое техническая зона, и регламентирующее, что там вообще должно быть, - говорит Абрамушкин. - Это территории, специально отведенные для того, чтобы был свободный доступ для специалистов, обслуживающих лэп с целью ремонта и профилактики. По ним не могут проходить дороги, размещаться склады, гаражи, предприятия, оказывающие какие-либо услуги. На самом же деле правительственное постановление нарушается, как говорится, на каждом шагу. Что только сегодня под лэп не понастроено? Открытые автостоянки, автосервисы, заправки, мойки, очень много гаражных кооперативов. И везде есть владелец, который не просто самовольно занял землю, но и получил ее на определенных правах. Со всеми нужно разбираться. Выводить гаражные кооперативы. Они там построены давно, на законных основаниях.

Что же получит Москва, если проект будет реализован? Повысится безопасность самих лэп и подстанций. Сегодня провода и проводники электричества ничем не защищены. То есть мокнут под дождем и обрываются под тяжестью налипающего на них зимой снега. Естественно, под землей таких проблем не будет. К тому же исчезнет электромагнитное излучение. При переносе под землю питающих центров будет использоваться новое оборудование, более современное и надежное. Ну а высвобожденные территории, пойдут, соответственно, под застройку.

Кстати, первый проект по переносу ЛЭП в Москве уже существует - в Северо-Восточном округе. По словам префекта Ирины Рабер, пилотными районами, где начнется перекладка линий электропередачи, станут Алтуфьево, Бибирево, Южное и Северное Медведково. Там их будут убирать в подземное пространство. Для этого на большой глубине сделают бетонный тоннель наподобие тех, что используются в метро. Он способствует поглощению электромагнитных излучений. На освободившихся землях планируется построить офисы, три физкультурно-оздоровительных комплекса, два культурных объекта, школы. Гаражи на 10 тысяч машино-мест, которые сейчас находятся под ЛЭП, предлагается перенести ближе к МКАД, и дополнительно к ним будет построено подземных гаражей-стоянок на 10 тысяч машино-мест. Есть идея проложить и новую развязку, которая пойдет от Полярного проезда до МКАД через Алтуфьевское шоссе.

- Технологии перекладки ЛЭП могут использоваться разные, - поясняет Абрамушкин. - В зависимости от рельефа местности, геологических особенностей, проекта застройки той или иной территории. Провода могут быть пропущены в траншеи, уложены в коллекторы под дороги. Такой вариант предложили, кстати, Москве немецкие проектировщики. Их проект, который носит имя компании ШтрассенХауз, предполагает сделать многоуровневые эстакады. Поверху пройдет дорога, под ней - провода, а на самом первом уровне - магазины, паркинги, сервисные центры. Очень удобен для этого район МКАД, где можно делать участки-ответвления, полудублеры кольцевой автодороги. По ним хорошо объезжать наиболее загруженные участки. Идея, которую немцы предложили во время недавнего визита Юрия Лужкова в Берлин, очень понравилась мэру. А, например, в Лосином острове, хорошо знакомом москвичам природном заповеднике, сейчас также многократно перерезанном ЛЭП, на территории более чем в тысячу гектаров можно насадить новых деревьев.

То, что дело это нужное и полезное, никто не спорит. Вопрос за финансированием. Та же Ирина Рабер, которая предлагает свой округ в качестве полигона для опробования проекта, не скрывает, что потребуются колоссальные затраты. Это задача общая, и на ее решение должен работать и городской бюджет, и деньги частных инвесторов, - говорит префект. Какая им от этого польза? Девелоперы получат землю под строительство.

До конца этого года среднесрочная программа по переносу ЛЭП должна быть разработана и передана на обсуждение в правительство Москвы и гордуму. После ее утверждения, пояснили в управлении перспективных застроек, начнется детальное изучение всех территорий под лэп. Будут строиться детальные планы их перекладки, которые еще нужно будет увязать с генпланом Москвы, перспективным планом развития города до 2025 года и планами застроек префектур. Понятно, что рассчитана эта работа не на один год. Но в том, что ее выполнение вполне реально, в управлении перспективных застроек не сомневаются. Как ни крути, Москве нужны новые территории для развития.