Ипотека и недвижимость - Фонд недвижимости создан на пике

Если вы думаете, что продать квартиру - проще простого, то явно ошибаетесь. Подготовить и провести такую сделку - занятие не из легких, требующее знаний, опыта и, разумеется, времени. По крайней мере, следует понимать, чем предстоит заниматься на основных этапах подготовки к торговой операции (подробно об этом вы можете прочитать здесь). На последнем этапе описания основных фрагментов сделки стоит поговорить о значении договора и сборе необходимых документов.

Не стоит воспринимать сделку с недвижимостью как нечто невыполнимое

Внимание! Подписываем договор

Договор, заключаемый между продавцом и покупателем или же между продавцом и риэлтором (риэлторским агентством) - самый важный документ, предшествующий сделке. В нем содержится информация о предмете сделки (продаваемой квартире), продавце, покупателе, порядке и сроках осуществления сделки, ответственности сторон и многом другом, включая индивидуальные требования и особенности договаривающихся между собой сторон. Этот документ обязательно должен отражать последовательность действий по освобождению квартиры перед ее отчуждением (в результате продажи), а также последовательность передачи денежных средств от покупателя к продавцу. В некоторых случаях покупатель договаривается рассчитываться с продавцом в рассрочку. Такое возможно (хотя рискованно), но порядок перечисления денег должен быть четко изложен в договоре.

Если покупатель настаивает на передаче денег после регистрации договора, следует помнить, что регистрация займет, как минимум, месяц. Поэтому продавцу лучше настаивать на передаче денег (хотя бы 50% от всей суммы) сразу после подачи документов на государственную регистрацию.

Иногда покупатель настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора. Идя на такой шаг, продавец сильно рискует, ведь неизвестно, что произойдет к моменту получения денег. Чтобы не сталкиваться с такого рода проблемами следует, как писалось выше, четко отразить в договоре сроки передачи денежных средств и освобождения жилья.

Договор - это некий фундамент. В преддверии его подписания следует внимательнейшим образом изучить каждый пункт этого документа и ни в коем случае не подписывать его в случае непонимания или тем более несогласия хотя бы с одной строчкой или тем более формулировкой. Зачастую договора заключаются в простой письменной форме, при этом продавцы не придают должного значения этому документу или же стараются сэкономить на небольших расходах, связанных с юридической проверкой, нотариальным заверением Конечно, каждый волен самостоятельно заботиться о своем спокойствии. Но, нелишним будет предостеречь продавца-новичка: лучше подстраховаться! Предоставьте составление или проверку готового договора юристу, вместе с которым можно внести изменения или дополнения выгодные вам. Известно немало подводных камней или, что еще хуже, мошеннических выходок, из-за которых продавец терпит прямые финансовые убытки, не говоря уже о загубленных нервах! Например, при расчетах в рассрочку не учитывается инфляция, или при взаиморасчетах за банковскую ячейку платит только продавец, или в расчетах цена условной единицы берется по самому невыгодному курсу. И это лишь самые невинные примеры. А вот при заключении альтернативных сделок случаются более серьезные ситуации: и выписка в никуда, и обман при денежных расчетах, и многое другое.

Готовимся к сделке

После того, как продавец и покупатель нашли друг друга, начинается плотная работа по сбору всех документов. Продавцу следует иметь на руках следующие бумаги:

договор передачи и документ, подтверждающий право собственности;

в случае, если жилье продавалось, переходило по наследству, приобреталось в рассрочку, в том числе с помощью банковского займа (кредита), необходимо предоставить все правоустанавливающие документы, подтверждающие законность проводимых действий и права нынешнего владельца (например, справка ЖСК о выплаченном пае, договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, решения суда, справки из налоговой инспекции и пр.);

из РЭУ (бывшего ЖЭКа) или ДЕЗа берут копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по квартплате;

из паспортного стола - выписку из домовой книги;

из БТИ следует принести справку 11-А (действительна в течение одного месяца), поэтажный план с экспликацией (срок действия - в течение одного года);

для состоящих в браке - согласие супруга на проводимую сделку;

для всех членов семьи (сособственников) - согласие на проводимую сделку;

при наличии несовершеннолетних детей - разрешение на сделку органов опеки и попечительства;

если квартира отчуждалась после 01.03.06, следует иметь как подтверждение этому передаточный акт.

Это список основных документов. На практике их может быть намного больше. По публикациям в СМИ было насчитано более 20 документов, которые могут понадобиться продавцу жилья (то есть возможных правоустанавливающих документов на квартиру)! Конечно, многое зависит от вида жилья (коммунальное или отдельное), либо, как сейчас формулируют - числа лицевых счетов, истории квартиры (сколько раз она меняла собственника, сколько раз переходила по наследству и пр.), состава семьи, количества сособственников, а также постоянно зарегистрированных (как прежде говорилось прописанных) граждан и пр.

Поэтому в ряде случаев выгоднее поручить подготовку к сделке, включая сбор и проверку (очень важный момент!) документов риэлторскому агентству. Если, уже с самого начала очевидно, что документов понадобиться много, лучше самим не мучиться. Где взять время на походы по кабинетам и стояние в очередях!? К тому же, ряд документов нужно получить в течение короткого срока, иначе они теряют свою актуальность. А у нас ведь за просто так простейшую справку быстро не напечатают, приходится, либо неофициально стимулировать ускоренную работу машинисток, либо иметь свои каналы Вот такая малоприятная, прозаическая картина! Понятно, что у риэлторов имеется определенный опыт по ускоренному получению требуемых для сделки документов в различных инстанциях и в некоторых случаях стоимость этого опыта для продавца жилья обходится дешевле, нежели самостоятельное хождение по различным организациям Но при этом, следует помнить, что риэлтор вряд ли будет заниматься только сбором необходимых справок. Это ему не выгодно. Как правило, риэлтор (риэлторская фирма) занимается полностью подготовкой к сделке, либо ее юридическим сопровождением. При этом его услуги составляют в среднем 4-5% от стоимости от суммы сделки.

Несмотря на всю сложность сделок с жилой недвижимостью, не стоит воспринимать их как нечто невозможное или невыполнимое без помощи риэлторов и юристов. У каждого продавца своя ситуация, свои финансовые запросы Собираясь осуществить сделку на рынке городского жилья, следует здраво оценить собственные возможности и в случае нехватки времени или сил на самостоятельную подготовку к сделке (особенно это касается новичков), а также в целях подстраховки от нежелательных финансовых потерь или сопутствующих проблем, обратиться за помощью к профессионалу.

Группа компаний ПИК, традиционно специализирующаяся на строительстве панельного жилья, учредила фонд прямых инвестиций PIK Capital Partners объемом $500 млн для вложений в рынки офисной и торговой недвижимости. ПИК выбрал самое подходящее время для создания фонда - он сможет работать с максимальной доходностью, потому что некрупным девелоперам все сложнее привлекать финансирование: банки сокращают лимиты на строителей, а западные фонды осторожничают.

ГК ПИК создала фонд недвижимости PIK Capital Partners (PIK CP), первоначальный объем которого составит $500 млн с перспективой дальнейшего увеличения до $1 млрд, рассказал Ъ один из девелоперов. Представитель ГК ПИК Наталья Коновалова подтвердила факт создания PIK CP, но от подробных комментариев воздержалась. О планах ПИК создать фонд прямых инвестиций в недвижимость упоминается и в отчете группы за 2007 год.

Фонд сформирован за счет части прибыли компании, полученной от продажи готовых объектов, и частных инвесторов, утверждает один из инвестбанкиров, общавшийся с представителями PIK CP. Согласно отчетности группы, в 2007 году ее чистая прибыль достигла $700 млн. Доля самой компании в фонде будет значительной, говорит собеседник Ъ в банке, не уточнив конкретные показатели.

По его данным, фонд намерен инвестировать в основном в офисы и торговые центры, строящиеся не аффиллированными с ПИКом компаниями. Максимальная сумма инвестиций в каждый проект составит $50 млн, при этом фонду должно отходить не менее 25% построенных площадей.

ГК ПИК создана в 1994 году. Земельный банк позволяет построить 14,2 млн кв. м жилья. Кирилл Писарев и Юрий Жуков, по данным на 1 июля, контролировали соответственно 41,9% и 40,9% акций ОАО Группа компаний ПИК. Еще 17,2% находятся в свободном обращении. Капитализация вчера на LSE $10,46 млрд. Выручка в 2007 году $2,7 млрд, EBITDA $939 млн.

По подсчетам коммерческого директора Capital Group Алексея Белоусова, заявленный размер фонда в $1 млрд позволит PIK CP инвестировать в строительство около 500 тыс. кв. м различной недвижимости, что составляет чуть более 7% девелоперского портфеля всей группы. ПИК традиционно строил панельное жилье, и создание фонда, который инвестирует в строительство офисов и торгцентров, означает обкатку крупномасштабного выхода группы в новые сегменты рынка, считает аналитик АнтантаПиоглобал Андрей Верхоланцев. Он напоминает, что группа уже пообещала инвесторам начать диверсификацию портфеля проектов. Первым шагом к этому стала покупка за $250 млн, по оценкам экспертов, 50% плюс 1 акция компании Storm Properties, владеющей правами на строительство 250 тыс. кв. м офисов в Москве (см. Ъ от 4 сентября 2007 года). Кроме того прошедшей зимой ПИК продала 25% в проекте по строительству 1 млн кв. м жилья в Мытищах сингапурскому фонду GIC Real Estate (см. Ъ от 22 января). Сумма сделки составила $233 млн, которые группа пообещала направить на новые проекты.

Впрочем, инвестирование через фонд позволит ПИКу заработать больше, чем на традиционном для группы девелопменте, убежден управляющий директор фонда Da Vinci Capital Management Евгений Фетисов. По его словам, доходность девелоперских проектов в среднем составляет 25%, в то время как фонды недвижимости закладывают минимальную прибыльность проектов на уровне 30%. Такая ситуация может привести к тому, что привлечение средств через инвестфонд может обойтись девелоперу дороже, чем банковские кредиты, считает господин Фетисов. Сейчас кредиты для застройщиков подорожали с 12-13% до 20% годовых, соглашается Алексей Белоусов. Но при этом, по его словам, требование к выдаче средств у банков выше, чем у фондов.

До сих пор в российскую недвижимость инвестировали в основном западные фонды, но в последнее время активизировались и российские инвесторы. Помимо PIK CP российскую прописку имеет созданная экс-владельцем розничных сетей Пятерочка и Карусель Андреем Рогачевым инвесткомпания Terra On, которая планирует инвестировать до $4 млрд в девелоперские проекты в России.