Ипотека и недвижимость - Недвижимость замерла:но цена квартир, выставленных на продажу, не уменьшается

Новый Закон об ипотечных бумагах позволит банкирам давать деньги в долг под десять процентов годовых.

Ипотечные ценные бумаги позволят удешевить займы. Банки станут выдавать людям рублевые жилищные кредиты со ставкой ниже десяти процентов годовых. Об этом вчера заявил вице-премьер Владимир Яковлев.

Он считает, что не менее шести процентов семей или около 2,5 млн. домохозяйств в состоянии приобрести жилье с помощью ипотечных кредитов. Люди согласны вносить первоначальный взнос в размере 30 процентов от стоимости квартиры, брать кредиты и отдавать деньги на протяжении 20 лет. Однако они не хотят брать в долг под 15 процентов годовых и выше. Удешевить кредиты смогут жилищные облигации, которые узаконил ноябрьский Закон об ипотечных ценных бумагах. При этом Владимир Яковлев сообщил, что в развитие этого закона Центробанк разрабатывает ряд нормативов, которые ужесточают требования к эмитентам этих бумаг. Тем не менее вице-премьер считает, что те банки, которые активно занимаются жилищным кредитованием, будут им соответствовать.

Между тем жилищным кредитованием занимаются около 150 банков, однако крупных игроков на этом рынке всего 13. Именно им, скорее всего, и позволят выпускать ценные бумаги. Их не сможет приобрести обычный гражданин. Продаваться они будут специализированным участникам на фондовом рынке. Специалисты считают, что из бумаг, эмиссию которых разрешает закон, скорее всего, будут выпускаться облигации, обеспеченные ипотечным покрытием. Бумаги, которые названы ипотечными сертификатами участия, на рынке вряд ли пойдут. Обращение их сформулировано сложно, возникает немало вопросов.

Правда, вице-премьер Владимир Яковлев сообщил, что закон еще будет дорабатываться, поскольку ряд его требований не соответствует реалиям рынка. В частности, он не согласен с позицией ФКЦБ, который настаивает на том, чтобы предоставлять право эмиссии специализированным компаниям. Хотя в свет закон появился максимально либеральным: такое право предоставлено всем, кто захочет, однако вряд ли каждый, кто пожелает выйти на рынок ипотечных ценных бумаг, станет весомым участником рынка. С этой позицией вице-премьера согласны и независимые эксперты. Они считают, что ни размер активов, ни уровень профессионализма сотрудников, ни объем ответственности новоявленных компаний даже рядом не стоят с банками. Банки "есть и будут" основными эмитентами жилищных бумаг. Поэтому эксперты не сомневаются, что уже со следующего года банкиры активно начнут заниматься формированием ипотечных портфелей.

Вообще-то банки занимаются ипотекой давно. Однако функционировали они до сих пор на этом рынке без ценных бумаг. Появление бумаг, по замыслу разработчиков закона, активизирует банкиров. Поскольку от продажи бумаг банки получат дополнительные средства, измеряемые миллионами, а то и миллиардами рублей. В этом случае банк, предоставивший ипотечный кредит, получает возможность досрочно вернуть часть или всю сумму выданного кредита, который можно употребить как новый ипотечный кредит. Таким образом, повышается ликвидность банковских активов и появляется возможность обеспечить деньгами большее количество граждан.

Между тем помимо ипотечного кредитования остро стоит проблема кредитования самих строителей. Председатель Госстроя Николай Кошман считает, что, если сейчас банкиров не заинтересовать в этом, ипотечное кредитование ни к чему другому, кроме как к росту цен на жилье, не приведет. Ведь, как известно, рост цен на квадратные метры прямо пропорционален спросу.

Судя по всему, требуемая привлекательность будет найдена к концу года. Николай Кошман сообщил, что к концу декабря регионы представят стратегию развития местной строительной отрасли. У банкиров появится возможность вложить деньги в быстровозвратную отрасль строительных материалов.
Стагнацию этого рынка эксперты пророчили уже давно, а в начале этого лета покупатели замерли в ожидании, пока цены рухнут.

Но пока этого не произошло. Пик кризиса недвижимости прогнозируют уже на осень - пору, когда обычно рынок, напротив, активизируется. Оптимисты же ждут падения цен и вовсе до 30 процентов.

На самом деле застой на столичном рынке недвижимости, вызванный падением курса доллара и сокращением ипотечного кредитования, вынудил продавцов подумать о скидках. Самой популярной скидкой на жилье в этом сезоне стали 10 процентов. Кстати, в июне ровно на эти же 10 процентов на рынке новостроек по сравнению с предыдущим месяцем уменьшился спрос. Как отмечает Росстат, темпы роста строительства новых домов в стране резко замедлились. За первое полугодие в России сдали 21,7 миллиона квадратных метров жилья, что всего на 2,9 процента больше, чем за тот же период 2007 года. В Москве за пять месяцев они снизились на 40 процентов и соответственно число предложений квартир сократилось.

Отметим, что за первое полугодие квадратные метры в Москве подорожали почти на треть, а вот доходы населения не поспевают за неподъемными ценами. По данным Росстата, реальные располагаемые денежные доходы населения в январе-июне увеличились на 8 процентов. По данным минэкономразвития за первые четыре месяца этого года, Москва была в списке регионов, доходы жителей которых снизились. И хотя зарплата в столице номинально растет, за инфляцией уровень жизни не поспевает. Эксперты подсчитали, что средняя зарплата столичного жителя составляет около 31 тысячи рублей и на нее москвич может купить лишь 0,225 кв. м. Для сравнения: в Европе стоимость квадратного метра равна ежемесячному заработку.

На фоне продолжающегося кризиса на рынке недвижимости США и Великобритании журнал Forbes рекомендует покупать недвижимость в столицах именно этих стран. По оценке журнала, недвижимость Нью-Йорка - это наиболее выгодный в мире инструмент для инвестиций. Спад инвестиционной активности в США из-за замедления роста экономики и слабый доллар делают мегаполис очень привлекательным для долгосрочных вложений в самые дорогие офисные здания в центре Манхэттена. Далее в порядке убывания расположены рынки недвижимости Лондона, Вашингтона, Парижа, Шанхая, Токио, Сингапура, Мюнхена, Сиднея и Гонконга. Примечательно, что в этом списке Forbes Москва не фигурирует.

В то же время в США ужесточающиеся условия кредитования оставляют многих потенциальных покупателей за бортом рынка, тем самым препятствуя возрождению последнего. Большинство ипотечных банков перед лицом кредитного кризиса требуют от своих клиентов минимум 5 процентов авансового платежа.

Снижение спроса на недвижимость в Великобритании может привести к снижению цен на 20 процентов, и уже в ближайшие два года. Уже зафиксирован спад на 10 процентов по сравнению с показателями годичной давности, что, как сообщает Halifax, составляет почти 20 тысяч евро.

А вот Австралию инвесторы считают наиболее привлекательной из развитых стран. Рынок недвижимости Сиднея, Канберры и Мельбурна продолжает показывать уверенный рост (1,5-3 процента в месяц без учета инфляции) на фоне мирового обвала цен на жилье.

Рынок ипотечного жилищного кредитования в России в период с 2004 по 2007 год вырос с 665,3 миллиона долларов в рублевом эквиваленте до 22,7 миллиарда долларов - такую оценку высказали эксперты международного рейтингового агентства Moodys Investors Service.

По мнению аналитиков агентства, такой весьма заметный рост рынка ипотечного кредитования России связан с изменениями в российском законодательстве.