Ипотека и недвижимость - Ипотечные кредиты выдадут по новой формуле

Будет освобождено около 2 га земли из 5,5 га, передала через пресс-службу исполнительный директор Игристых вин Ирина Белова. На освободившейся территории компания хочет построить гостиницу, бизнес-центр, дегустационный зал и музей предприятия. Инвестиции в перенос производства составят 75 млн руб. Подробности девелоперского проекта Белова сообщить отказалась.Правительство города 12 августа выделило Игристым винам участок на ул. Карпатской в 1,19 га, где компания должна за два года построить новое производство. За землю завод должен заплатить 26,8 млн руб. в городской бюджет. Кроме производства на этом участке Игристые вина планируют построить логистический центр для дистрибуции продукции в российские регионы.

По оценке исполнительного директора санкт-петербургского Клуба профессионалов алкогольного рынка Максима Черниговского, рентабельность производства вина около 20%. Директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец оценивает рентабельность гостиничных проектов в 15-17%, офисной недвижимости в 18-20%.

На 2 га можно возвести до 90 000 кв. м коммерческих площадей, считает Марковец. Суммарная площадь объектов может составить 80 000-100 000 кв. м, на это потребуется $200-250 млн инвестиций, оценивает руководитель отдела консалтинга Astera St. Petersburg Евгения Васильева. Место отличное набережная с видом на Смольный собор, говорит она. У этой территории пока плохая транспортная доступность, но ситуация исправится, когда будет построен Орловский тоннель, отмечает Марковец. Арсенальная и Свердловская набережные очень активно развиваются, рядом создается деловой квартал Полюстрово, добавляет Васильева. Здесь можно построить высококлассный бизнес-центр, а вот класс гостиницы вряд ли будет выше трех звезд, что не очень рентабельно для девелопера, полагает Марковец. Игристым винам сложно будет самим реализовать такой проект, а найти финансирование для девелоперских проектов сегодня проблематично, отмечает Васильева.

Потребление вина в Петербурге растет примерно на 8-10% в год, говорит Черниговский. У местных производителей объемы выпуска растут более высокими темпами: после исчезновения два года назад с прилавков молдавских вин их нишу заняли напитки местного производства, объясняет эксперт. Это укрепило финансовое положение заводов и сделало возможными инвестиции в новые производства, считает он. Черниговский отмечает, что у Игристых вин и без того сильные позиции на рынке продукция компании хорошо знакома петербуржцам, которые пока предпочитают ее игристым винам других производителей. По его оценке, для строительства завода, который бы соответствовал мощностям Игристых вин, необходимо около $50 млн.

Кроме того, рассказала Белова, в апреле Игристые вина подали заявку в городской Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ) с просьбой выделить компании 4,5 га земли в порту, где она планирует построить терминал для импорта виноматериалов мощностью 100 млн л в год. Этот объем позволит полностью обеспечить сырьем как собственное производство Игристых вин, так и все винные заводы Петербурга, утверждает Белова. Такая заявка поступала, подтвердил чиновник отдела промышленных территорий КЭРППиТ, отказавшись от подробных комментариев.

Черниговский полагает, что необходимость в терминале есть, но с таким объемом он сможет обеспечить только потребности Игристых вин.

Основной источник финансирования для банков, выдающих ипотечные кредиты, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) радикально меняет подход к выкупу закладных и ценообразованию по ипотеке. С 15 сентября условия выкупа будут зависеть от рыночной конъюнктуры, а кредитная ставка для каждого заемщика устанавливаться индивидуально. АИЖК фактически анонсирует сентябрьское повышение ставок по ипотечным кредитам, считают эксперты, что ознаменует конец эпохи дешевой ипотеки в России.

Вчера АИЖК на официальном сайте сообщило о ряде структурных изменений в порядке работы со своими партнерами, касающихся ценообразования по ипотечным кредитам и порядка их выкупа агентством у банков. Анализ этих данных показал, что за лаконичной формулировкой скрывается радикальная смена подхода АИЖК к рефинансированию ипотеки. Сейчас агентство выкупает кредиты по номиналу. При этом выкупу не подлежат кредиты свыше 1,5 млн рублей, если первоначальный взнос по ним был меньше 20% от стоимости жилья. Такие кредиты пользовались особым спросом населения и активно выдавались банками до кризиса.

С 15 сентября агентство будет выкупать все кредиты без исключения, но выкуп будет происходить по номиналу, с дисконтом или даже премией в зависимости от ставки, по которой заемщик обслуживает кредит. Если ставка при выдаче была установлена, например, на уровне 11%, а с момента выдачи кредита конъюнктура рынка изменилась в сторону повышения ставок, закладная будет выкуплена дешевле номинала, пояснила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. Если с момента выдачи кредита ставки на рынке снизились, продажа по номиналу перестает быть выгодной для банка, поэтому агентство будет платить ему премию.

Используя многовариантную схему выкупа у банков ипотечных кредитов, АИЖК намерено достичь сразу нескольких целей: компенсировать свои убытки от выкупа ссуд, выданных по нерыночным ставкам, а также позволить банкам освободить балансы в ситуации, когда другие рефинансирующие организации сокращают объемы выкупа ипотеки. По замыслу АИЖК в результате банки будут более оперативно реагировать на изменения рыночной конъюнктуры.

Одновременно с 15 сентября АИЖК делает свою продуктовую линейку фактически неограниченной. Сейчас в ней присутствует девять типовых продуктов: кредиты выдаются по девяти фиксированным ставкам в зависимости от того, в какой из трех диапазонов сроков кредитования и первоначального взноса попадает ссуда. С середины сентября агентство будет рассчитывать ставку не по типовым продуктам, а индивидуально по каждому заемщику на основании сложной формулы. В ней будет учитываться не только срок кредита и первоначальный взнос, но и другие факторы риска, например, сумма кредита и регион выдачи. Вместо перечня продуктов на сайте агентства появится калькулятор, который будет выдавать отдельную ставку каждому потенциальному заемщику. Таким образом, от типовых ипотечных продуктов АИЖК переходит к индивидуальным, чего до сих пор не делал ни один банк.

Опрошенные Ъ участники рынка единодушны: все предложенные АИЖК меры направлены на снижение числа невозвратов по кредитам, выкупленным агентством. Эта проблема стала особенно актуальной для АИЖК в течение последнего года: во многих регионах уровень просрочки превысил допустимые 5%, а в отдельных невозвраты зашкалили за 20%. Сначала АИЖК пыталось бороться с невозвратами, ужесточая отдельные элементы своих стандартов и отказываясь от выкупа высокорискованных кредитов, что создало проблемы у многих региональных партнеров агентства. Теперь агентство решило применить комплексный подход, фактически анонсировав скорое повышение ставок. Согласно новой формуле, по которой АИЖК будет определять ставки по ипотеке, с 15 сентября стоимость наиболее востребованных заемщиками ипотечных кредитов составит 16% в регионах и 17,5% в Москве, что на 2-3 процентных пункта выше ставок, действующих сейчас, подсчитал директор департамента продаж Русского ипотечного банка Алексей Дорош.

На заемщиках действия АИЖК отразятся негативно, уверены эксперты. Очевидно, реакцией на новый подход АИЖК к выкупу закладных от банков, работающих по стандартам агентства, станет повышение ставок, прогнозирует директор департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка Сергей Бессонов. Агентство, по стандартам которого выдано до 60% всех ипотечных кредитов в России (700 млрд руб. за 2007 год), до сих пор ставки не повышало: с 2002 года они устойчиво снижались. Однако теперь, когда стоимость финансирования для самого АИЖК выросла из-за мирового финансового кризиса, держать ставки на один-два процентных пункта ниже рынка агентство уже не может. В результате рынок в недалеком будущем лишится массовых предложений относительно дешевой ипотеки, считает предправления Атташебанка (будущий РЕСО-банк) Альберт Хисаметдинов.

При этом удорожание ипотеки не единственное негативное следствие действий АИЖК для заемщиков. Переход от типовых к индивидуальным ипотечным продуктам означает, что узнать окончательную ставку по кредиту заемщик сможет лишь после комплексной оценки банка, то есть фактически перед подписанием кредитного договора, рассуждает господин Хисаметдинов. Это сильно затруднит сравнение ипотечных продуктов разных банков и сделает выбор неоптимальным.