Ипотека и недвижимость - Минфин утвердил критерии допуска к средствам фонда жкх

С 15 сентября, как объявило вчера Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), будут изменены условия выкупа закладных. Теперь агентство будет устанавливать дисконт на кредиты первичных кредиторов, выданные под ставку меньшую, чем ставка рефинансирования АИЖК (с 15 сентября она составит 12,65%). Зато кредиты, выданные по более высоким ставкам, оно готово выкупать с премией. На рынке ожидают, что новые условия повлекут за собой еще больший рост ставок по ипотечным кредитам.

Выше только ставки

Новый подход к расчету комиссионных стимулирует первичных кредиторов выдавать кредиты с более высокими ставкой и первоначальным взносом, - рассуждает начальник отдела ипотечного кредитования Собинбанка Оксана Новикова.

При этом ипотечные кредиты и без изменений в политике АИЖК за последний год подорожали в среднем на 1-2%. На такие шаги банки вынуждены идти из-за невозможности заимствовать дешевые ресурсы за рубежом и трудностей с ликвидностью на внутреннем рынке.

То, что АИЖК оставило возможность рефинансирования ранее набранного портфеля кредитов с низкой процентной ставкой, но с учетом дисконта, сильно ударит по региональным операторам, отмечает Оксана Новикова.

Исходя из новых правил банкам, работающим по стандартам АИЖК, выдавать кредиты ниже 13% будет просто невыгодно.

Также в новых стандартах агентства появилось уточнение, что ставка устанавливается на момент выкупа у поставщика, а не на момент, когда тот выдал кредит своим заемщикам. Кроме того, определено различие между ставками выдачи ипотеки и ее рефинансирования.

По словам директора департамента коммуникаций АИЖК Анны Ярцевой, раньше партнеры, глядя на таблицу ставок агентства по продуктам, воспринимали их не как ставки рефинансирования, а как ставки выдачи кредитов. Последние изменения вносят однозначность трактовки: ставки, определяемые калькулятором агентства, показывают намерения АИЖК по рефинансированию кредитов, партнеры сами могут моделировать предлагаемый портфель так, чтобы он позволял им получать прибыль и сохранять конкурентность предложения, - поясняет она. По мнению начальника департамента розничных банковских продуктов МДМ-банка Ирины Коноплевой, в первую очередь эти изменения отразятся на партнерах

АИЖК, которые при определении процентных ставок будут вынуждены ориентироваться на размер базовой ставки, определенной АИЖК, и маржи. Маржа в свою очередь может зависеть от нескольких параметров, в том числе от срока кредитования, суммы кредита относительно залоговой стоимости объекта и самой стоимости залога, - уточняет она.

По ее словам, на банки, работающие по своим стандартам, это напрямую не повлияет. Однако у них появятся время и возможность оценить изменения и при необходимости скорректировать свои ставки, - добавляет Ирина Коноплева.

Договор на будущее

В новых правилах также оговорена возможность заключения с агентством форвардных контрактов на поставку закладных с горизонтом планирования до четырех месяцев. То есть банк-поставщик заключает договор, в котором оговорена ставка выкупа, а продать кредит агентству может в течение четырех месяцев. В условиях высокой волатильности рынка это выгодно, объясняют в АИЖК. Форвардные договоры с горизонтом планирования может заключить любой партнер, ограничения есть только по лимитам для данного региона, - объясняет Анна Ярцева. - Если в регионе высокий уровень кредитов с просроченной задолженностью (то есть выше 5%. - Газета), то лимиты для него устанавливаются на минимальном уровне. Если у партнера улучшается качество портфеля, то лимиты могут повышаться.

Одна из причин, объясняющих ужесточение правил игры со стороны АИЖК, - растущая просроченная задолженность у региональных операторов. За период с 1 июня по 1 июля средняя просрочка по портфелю АИЖК выросла с 5,18 до 5,53%. Наиболее сильно выросла за этот период просрочка в Республике Алтай (с 10,6 до 22,6%), в Республике Марий Эл (с 9,1 до 16,9%), Ставропольском крае (с 22,4 до 25,6%), Краснодарском крае (с 12,4 до 14,2%) и Читинской области (с 4,5 до 14,3%). Перестала быть благополучной и Москва: за месяц просрочка увеличилась с 2,2 до 7,1%. Впрочем, на рынке уже давно говорят о том, что АИЖК проводило слишком либеральную политику, а теперь пытается срочно исправить нездоровую ситуацию.

Однако банкиры скептически оценивают инициативу агентства. Самым важным моментом изменений является то, что раньше АИЖК заключали рамочное соглашение с двухгодичным графиком выкупа и корректировкой ежеквартально. Теперь же по договорам срок сокращен до нескольких месяцев, и в любой момент АИЖК может отказаться пролонгировать договор, - объясняет Оксана Новикова.

У крупнейших российских банков появится еще один источник пополнения ликвидности. Минфин утвердил критерии допуска банков к аукционам госкорпорации Фонд содействия развитию ЖКХ, которая планирует разместить на депозитах 180 млрд руб. Госкорпорация готова предоставить банкам средства под 10% годовых, что заставляет банкиров говорить о новом повышении ставок по кредитам.

Минфин утвердил критерии банков, на депозиты и депозитные сертификаты которых можно размещать временно свободные средства госкорпорации Фонд содействия реформированию ЖКХ. Приказ от 31 июля 2008 года N 32н был опубликован вчера и вступит в силу через десять дней. Таким образом, уже в понедельник, 25 августа, госкорпорация сможет начать размещение средств на банковские депозиты на регулярной основе в форме открытых электронных биржевых аукционов на Санкт-Петербургской валютной бирже.

Согласно приказу Минфина, банки должны соответствовать ряду критериев: помимо лицензии ЦБ РФ на осуществление банковских операций рейтинг банка не может быть ниже уровня ВВ- по классификации Fitch или Standard Poor`s, либо Ba3 по классификации Moody`s. Собственный капитал банка должен составлять не менее 5 млрд руб.

Как пояснил Ъ директор департамента размещения временно свободных средств госкорпорации Олег Рурин, 50 млрд руб. предполагается разместить сроком на один год, остальная сумма будет размещаться на меньшие сроки. Решение о ставках, по которым банкам будут предложены средства, в фонде ЖКХ пока не принято, однако, по словам господина Рурина, ориентиром станет ставка MosPrime. Вчера сроком на один месяц она составляла 6,79%, на три месяца 7,43%, на шесть месяцев 7,48%. Реально ставки будут несколько выше индикатора, а средства сроком на один год обойдутся банкам точно дороже 10%. Размещать деньги мы будем на рыночных условиях: на дешевые средства банки рассчитывать не должны, предупреждает господин Рурин.

По словам главного экономиста Альфа-банка Наталии Орловой, требования, предъявляемые фондом ЖКХ к банкам, аналогичны тем, которые предъявляет банкам Минфин при проведении аукционов на размещение бюджетных средств (см. вчерашний Ъ). Это дает основания предполагать, что основными претендентами на деньги госкорпорации будут 20-25 банков, полагает госпожа Орлова. По данным журнала Коммерсантъ-Деньги, на 1 апреля собственный капитал выше 5 млрд руб. имели 49 банков.

Эксперты называют ставки, по которым банкам будут предложены временно свободные средства ЖКХ, высокими, но адекватными. Деньги продолжают дорожать. При этом спрос на кредиты огромный, внутреннего фондирования по-прежнему нет, и в перспективе на год ситуация вряд ли улучшится, отмечает госпожа Орлова. По ее мнению, в этих условиях банки сочтут предложение фонда ЖКХ привлекательным. С ней согласен и глава аналитического департамента Ренессанс Капитала Алексей Моисеев. Он напоминает, что даже в июне, когда ситуация с ликвидностью была стабильнее, чем сейчас, госкорпорация Роснанотех разместила на депозитах 130 млрд руб. по средневзвешенной процентной ставке 10,2% годовых. Преимущество госсредств для банков очевидно: госкорпорации не требуют залога, и ради такой возможности банки готовы переплачивать, поясняет господин Моисеев.

Однако сами банкиры считают, что уровень процентных ставок, предложенный госкорпорацией, находится на верхней границе стоимости средств, привлекаемых крупнейшими банками России. Фондирование по таким ставкам будет востребовано банками, имеющими на данный момент проблемы со среднесрочной ликвидностью, считает старший вице-президент Транскредитбанка Павел Голенков. В случае если данные средства будут привлекаться с целью расширения активных операций, это приведет к повышению уровня кредитных ставок в целом.