Ипотека и недвижимость - Урожай на крупные сделки

Темпы роста ипотечного кредитования по итогам 2007 года снизились более чем вдвое, банки продолжают испытывать трудности с рефинансированием ипотеки. При этом Банк России сообщает, что за 2007 год и первый квартал 2008 года ставки по ипотечным кредитам снизились на 1,1 и 0,2% соответственно. Аналитики считают данные о снижении не отражающими реальной ситуации на рынке, ожидая в 2008 году роста ставок по ипотеке на 1-2%.

В отчете, размещенном в пятницу на сайте Банка России, отмечается снижение темпов роста ипотечного кредитования в 2007 году в связи с нестабильной ситуацией на мировых рынках. Если за 2006 год объемы ипотечного кредитования в России выросли в 4,8 раза, то в 2007 году в 2,1 раза. Доля ипотечных кредитов в общем объеме розничных кредитов, по данным ЦБ, выросла до 15,6% (в 2006 году эта доля составляла 11,1%). Объем предоставленных ипотечных кредитов в 2007 году увеличился более чем вдвое на 111,1%, до 556,5 млрд руб. (263,6 млрд руб. в 2006 году).

Банк России констатировал, что рефинансирование ипотечных кредитов в первую очередь производится за счет средств банковского сектора (см. диаграмму). Доля рефинансирования ипотеки за счет банков увеличилась почти вдвое по сравнению с показателем 2006 года до 41,6%, а объем сделок возрос более чем в десять раз до 47,4 млрд руб. При этом задолженность по ипотеке выросла в 2,6 раза до 611,2 млрд руб. на начало года. На этом фоне регулятор выделил тенденцию превышения задолженности по ипотеке над объемом выдачи на 54,7 млрд руб. (9,8%). По мнению экспертов, это говорит о слабости отечественной ипотеки. До сих пор ипотека росла за счет банковской системы, однако этих средств не хватит для дальнейшего развития, считает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Как отметил ЦБ, в 2007 году число игроков на рынке ипотечного кредитования увеличилось по сравнению с 2006 годом на 17,9%, до 587, почти половина российских банков (45,3%) выдают ипотечные кредиты. При этом 66% всех ипотечных кредитов в первом квартале 2008 года выданы десятью крупнейшими игроками рынка. По прогнозу старшего аналитика Альфа-банка Наталии Орловой, количество игроков на рынке ипотеки в дальнейшем сократится. Большая часть ипотеки уже выдается крупнейшими игроками, располагающими достаточным количеством собственных средств, а в условиях повышения стоимости ресурсов эта тенденция усилится, отмечает госпожа Орлова.

Средневзвешенные ставки в 2007 году снизились на 1,1% по рублевым кредитам (78,7% от общего объема ипотеки) и составили 12,6%, в первом квартале текущего года ставки снизились еще на 0,2%, подсчитал Банк России.

Эти расчеты удивили аналитиков. В 2008 году лидеры рынка ВТБ 24, Альфа-банк, Собинбанк, Городской ипотечный банк, Уралсиб, Росевробанк и Банк Москвы ставки повышали. Все зависит от методики подсчета. Если взять ставки всех игроков рынка и вывести нечто среднее, то, действительно, можно говорить о снижении, отмечает старший аналитик ИК Антанта ПиоГлобал Максим Осадчий. Однако с учетом концентрации ипотечного портфеля и того, что основные игроки ставки только повышали, говорить о реальном снижении нельзя.

С учетом выявленных Банком России тенденций (трудности с рефинансированием ипотечных кредитов, увеличение доли ведущих игроков, замедление темпов роста ипотечного кредитования) ставки по ипотеке в 2008 году вырастут в среднем на 1-2%, резюмирует заместитель руководителя аналитического департамента ИК Совлинк Ольга Беленькая.

Высокий уровень активности в отношении инвестиционных контрактов на рынке коммерческой недвижимости проявляют сегодня и российские, и иностранные компании. Риски вложений падают, а доходность остается надежной. Во многом благодаря этому в 2002 году в данном секторе рынка недвижимости было заключено сразу несколько крупных сделок.

Доходность вложений в коммерческую недвижимость при инвестировании в готовые объекты сейчас составляет примерно 15-20% годовых. На несколько большую прибыль можно рассчитывать при вложении на начальных этапах строительства. Эксперты отмечают, что доходность сейчас несколько уменьшилась и приблизилась к западным нормам. Но это не отпугивает инвесторов. 2002 год оказался урожайным на знаковые контракты.

В ноябре стало известно о том, что здание на Тверском бульваре, раньше принадлежавшее Промстройбанку, переходит в собственность "Норильского никеля". Общая площадь помещений в двух покупаемых зданиях составляет более 20 тыс. кв. м; относящаяся к ним территория - около 1 га. Сумму сделки покупатель официально не раскрывает, но аналитики оценивают ее более чем в $40 млн - примерно по $2-2,2 тыс. за кв. м. Сделки такого уровня в Москве - редкость. Самое дорогое продаваемое здание бизнес-центра "Плотников плаза" выставлялось за $3,2 тыс. за кв. м, но его общая площадь была невелика.

Из самых известных крупных сделок по покупке коммерческой недвижимости в столице специалисты называют покупку в декабре прошлого года фондом Capital Investments бизнес-центра "Самсунг" примерно за $25 млн, а также продажу бизнес-центра "Дукат Плэйс II" площадью около 15 тыс. кв. м за $42 млн. В недалеком будущем перечень самых дорогих контрактов может быть пополнен. Сейчас Credit Suisse First Boston выставил на продажу свой офисный центр площадью около 10 тыс. кв. м на Гоголевском бульваре. Цена предложения - более $30 млн. Также предлагается купить за $28 млн аналогичное по площади здание Ericsson на улице 8 Марта.

Крупнейшей сделкой по аренде аналитики называют соглашение международной аудиторской и консалтинговой компании Ernst Young, группы компаний Forum Properties и Colliers International, заключенное в конце ноября. Ernst Young станет первым арендатором офисного комплекса класса А "Аврора Бизнес-Центр", расположенного на Садовнической улице. Ernst Young и Forum Properties заключили десятилетний договор аренды первой очереди комплекса площадью примерно 10 тыс. кв. м.

Столь масштабный с точки зрения площади и срока аренды договор заключен на московском рынке впервые. Интересно, что сделка состоялась за 8 месяцев до предполагаемой даты въезда Ernst Young в новое здание. "Сделка является очень важным достижением как для девелопера, так и для арендатора. "Аврора Бизнес-Центр" отвечает всем требованиям клиента благодаря удачному местоположению, эффективности планировок, продуманности инженерных решений", - говорит Олег Мышкин, руководитель департамента офисной недвижимости Colliers. Новое здание станет одним из самых удобных и привлекательных офисов в Москве, считает Джеральд Гэйдж, глава отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst Young.