Ипотека и недвижимость - В моде

«Элита» дорожает и расширяется…

Впрочем, рост интереса к элитной недвижимости – предмет для более тщательного изучения. Различные агентства по-разному оценивают ситуацию. Некоторые и вовсе отрицают повышение спроса на этом рынке. Другие утверждают, что рост все-таки есть. Так, газета «Время новостей» (4 ноября) публикует материал, в котором приводит следующее мнение специалиста: повышение спроса на дорогую недвижимость – «общая ситуация на рынке, которую не стоит связывать с какими-то субъективными причинами вроде падения курса доллара или политическими событиями». Главная причина этого – недостаточность предложений, связанная с ограниченностью количества свободных площадок для строительства. В ближайшее время «география» элитарной застройки расширится. Помимо так называемой «золотой мили» на Остоженке, это будет Арбат, Плющиха, Пресня, Замоскворечье и Китай-город, «т.е. те места, где еще остались перспективные для элитной застройки площадки», указывают «Ведомости» (4 ноября), в материале «Дешевле не будет».

Однако цены выросли не только на элитное жилье. Рост в сегменте новостроек в октябре составил 2-3% и, по прогнозам специалистов, в ближайшее время сохранится на этом уровне.

«Вторичка» готова «затормозить»

А вот журнал «Коммерсантъ-Деньги» (18 ноября) делает более оптимистичный для покупателей прогноз. Автор статьи «Новостройки вырвались вперед» отмечает, что форсированными темпами цены растут теперь только на новостройки. «На вторичном рынке цены не упали, но количество заявок на покупку и продажу почти сравнялось. Риэлторы считают, что уже к началу следующего года это приведет к полной остановке роста цен на квартиры в этом сегменте рынка», – пишет журнал.

Строители наживаются на покупателях?

Пока одни фиксируют темпы роста и делают прогнозы на будущее, другие пытаются разобраться, почему в городе с рекордными темпами строительства существует дефицит доступного жилья. Автор материала «Почему в Москве строится так много жилья» («Московская правда», 31 октября) одной из причин считает сложившуюся в России схема, согласно которой «строительная компания строит дом, распродает в нем квартиры, а сам дом передает на баланс ДЕЗу, т.е. городу. Себестоимость строительства 1 кв. м жилья составляет примерно $300, а продается покупателю он уже за $1000 – $1200, т.е. прибыльность такого бизнеса составляет порядка 200 – 300% на вложенный капитал. В реальной жизни все происходит следующим образом: застройщик, передавая дом ДЕЗу и избавляя себя от хлопот и затрат на его дальнейшее содержание и обслуживание, «фактически получает дополнительную прибыль за счет бюджета. Таким образом, строители получают сверхприбыли, чиновники – свою долю, а мы, жильцы, получаем полный пакет проблем ЖКХ.

Аренда жилья

Стабильный рост цен на жилье превращает его в хорошее средство для зарабатывания денег. В первую очередь, это касается сдачи жилой площади в аренду. Если в первой половине 2003 г. ситуация в этом сегменте была в общем-то стабильной, то, начиная с июля, цены начали повышаться. Вопрос, продолжится ли их рост прежними темпами в ближайшее время, остается открытым, однако журнал «Финанс» (21 ноября), ссылаясь на мнение аналитиков, указывает, что в последнее время увеличилось количество так называемых инвестиционных покупок жилья – «то есть с целью извлечения финансовой выгоды, а не ради улучшения жилищных условий» («Квадратные проценты: 66% годовых в валюте»).

На сегодняшний день аренда остается самым привычным и простым способом заработка. Стоимость аренды однокомнатных квартир за июль-октябрь в среднем подорожала на 16%, до $395 в месяц, двухкомнатных – на 13%, до $510, трехкомнатных – на 11%, до $620», что показывает реальные возможности в получении дохода. Однако есть и другие пути – взять ипотечный кредит в банке и приобрести квартиру с целью ее дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду или же инвестировать средства в строящееся жилье для его дальнейшей продажи после оформления документов на собственность. «Инвесторам … третьей группы будет выгодно вкладывать деньги в квадратные метры до тех пор, пока доходность их операций будет превышать процентные ставки по вкладам в надежных банках. «Ипотечникам» же нужно, чтобы доходность их операций превышала расходы по погашению и обслуживанию кредита», – отмечает издание.

«Вечерняя Москва» (11 ноября) предсказывает, что в ближайшее время рост арендных ставок сохранится, причем цены вырастут очень прилично. Ссылаясь на мнение экспертов, автор материала «Перезимовать в чужой квартире» пишет: «К зиме арендные ставки могут подняться еще процентов на 10-15. Так что тем, кто собирается снимать, надо торопиться». Рост с июля по октябрь он оценивает в 15-20 процентов.

Ипотека

Газета «Вечерняя Москва» (13 ноября) напомнила о том, что премьер-министр России Михаил Касьянов, выступая на заседании правительства, «удивился, почему так медленно развивается ипотека и почему банки или не дают кредитов на покупку жилья, или дают их мало и под кабальные условия».

«Ведомости» (24 ноября) опубликовали статью, которую можно рассматривать как ответ на этот вопрос. Впрочем, уже по заголовку видно, что газета не согласна с утверждением Касьянова. «Ипотека стала ближе к народу» – так назвали авторы свою статью, подзаголовок которой гласит, что «объем рынка (ипотечного кредитования) ежегодно удваивается». «Термин «ипотека» прочно вошел в обиход, все больше граждан берут в долг в банке на покупку жилья. Участники рынка ипотеки полны оптимизма – они уверены в его бурном росте». Перспективы действительно есть и весьма значительные. Аналитики предсказывают, что в течение нескольких лет сумма выданных кредитов может достичь двух миллиардов долларов, а общая перспектива рынка «оценивается в десятки миллиардов долларов».

Не случайно в ноябре на этот рынок вышли иностранные инвесторы – фонд «США-Россия». Его приход способен привести к дальнейшему снижению ставок, которые, как отмечают эксперты, хотя и значительно снизились за последние три года (с 36 до 10-18% в валюте), все же остаются значительным препятствием для желающих получить кредит.

Торговая недвижимость

Если проанализировать высказывания экспертов относительно торговой недвижимости, можно заметить, что существуют два полярных мнения. Согласно первому, новые торговые центры (ТЦ) Москве не нужны – рынок уже в достаточной степени насыщен и владельцам приходится снижать ставки, чтобы привлечь арендаторов. Другая сторона отмечает, что количество торговых «квадратов» в Первопрестольной все же не дотягивает до показателей столиц даже восточноевропейских государств, не говоря уже о западных.

Рынок дает свой ответ – в ноябре важным событием стал приход в Россию немецкой компании ЕСЕ Projektmanagement GmbH Co. KG – крупнейшего девелопера в Германии и одного из крупнейших в Европе. Уже к 2006 году немцы намерены открыть свой первый ТЦ. Как сообщил газете «Время новостей» (3 ноября) руководитель иностранного отдела ЕСЕ Штефан Кугель, в перспективе речь идет не только о Москве, но и о других городах-миллионерах.

А 21 ноября журнал «Финанс» опубликовал материал, согласно которому в последнее время торговой недвижимостью заинтересовались отечественные банки, хотя раньше это было прерогативой иностранцев. «В первую очередь интерес банков к новому виду бизнеса был вызван снижением уровня доходности по другим направлениям банковской деятельности», – утверждает издание. Если «в 2002 году доходность вложений в торговую недвижимость составляла 17-20% годовых в валюте, в этом году она снизилась до 15-18%», хотя есть и случаи с доходностью 30% в валюте и выше. «В то же время среднерыночные ставки по кредитам для юрлиц в валюте составляют 10-14 процентов».

Важен и тот факт, что другие виды недвижимости уже не представляют прежнего интереса. «Сегодня доходность инвестиций в жилую и офисную недвижимость снижается, тогда как дефицит торговых площадей, отвечающих международным стандартам, уже явился причиной бурного развития рынка торговых помещений», – указывает журнал.

«НежилаЯ» Тверская

«Известия» (21 ноября) публикуют интервью с префектом Центрального административного округа Геннадием Дегтевым. Напомним, что в ноябре появилась информация, согласно которой 300 домов, расположенных на Тверской, Садовых и других улицах центра столицы, подлежат сносу и реконструкции. Беспокойство жителей данных домов вполне понятно. Территория, на которой они находятся, лакомый кусок для строителей офисов и коммерческой недвижимости. После того как с Тверской были выведены продуктовые магазины, вывоз жильцов выглядит вполне логичным очередным шагом заинтересованных в освобождении территорий в самом центре Москвы организаций и людей.

Г. Дегтев утверждает, что «нет никаких оснований предполагать, что планируется массовое отселение». «Обвинять нас в том, что мы стремимся переселить коренных москвичей на окраины, – несправедливо. Но всех оставить в центре сейчас невозможно. В 2003 году мы строим 104 тысячи квадратных метров, это 10 домов. А нужно 144 тысячи. Остальные 40 тысяч будем искать в других округах. Для сравнения: до 1999 года в ЦАО не построено ни одного муниципального дома, в 2001 году в центре осталось уже 40% переселенцев», – заявил префект.
Востребовано Третье кольцо

Офисный рынок в наибольшей степени зависит от макроэкономики. Благоприятные показатели российской экономики (рост ВВП, приток инвестиций, снижение налоговой нагрузки на предприятия и т. п.) привели к росту числа хозяйствующих субъектов, в том числе и иностранных, открывающих новые представительства в Москве.

Кроме того, многие компании расширяются, поэтому во второй половине года значительно увеличился спрос на большие площади. В основном арендаторы запрашивают у риэлторов площади от 500 до 1500 кв. м класса В в ценовом диапазоне от 350 до 450 долларов за кв. м в год.

Особенно популярны у таких арендаторов офисы, расположенные в пределах третьего транспортного кольца, причем без особого различия между административными округами. В предыдущие годы, к примеру, особым спросом у арендаторов пользовались Западный, Юго-Западный, реже – Северный округа столицы.

В отличие от прошлых лет основная часть бизнес-центров класса В строится не «с нуля», а приходит на рынок после реконструкции зданий. Связано это с тем, что в текущем году стало значительно сложнее и дороже получить землеоотвод у московского правительства. Еще одна причина – себестоимость метра в реконструированном здании не превышает 800 долларов, тогда как эта цифра при строительстве составляет 1-1,3 тыс. долларов.

До текущего года спрос и предложение были уравновешены. Но в последние полгода спрос на эти помещения превышает предложение примерно на 30%, площадей в сегменте офисов класса В не хватает. По мнению большинства операторов рынка, удовлетворить существующие запросы по аренде в данном классе помещений удастся не ранее середины 2005 года.

В одиночку

Во второй половине года большей популярностью стали пользоваться и особняки. Однако этот сегмент крайне ограничен в предложении. Основное число таких объектов сосредоточено в трех точках Москвы: на Китай-городе, на Чистых прудах и в Замоскворечье. За первые 10 месяцев этого года в данных районах было продано или впервые сдано в аренду 12-14 особняков, еще около 10 особняков было реализовано на иных районах Москвы. По итогам года на рынок выйдет не более 30 объектов.

Особняки классифицируются как офисные помещения класса А. Из-за дефицита предложения цена их аренды выше на 15-20%, чем офисов того же класса в бизнес-центрах. В среднем особняки сдавались во втором полугодии по 600-650 долларов за кв. метр в год.

Первый для первых

Такой же узкий сегмент рынка недвижимости – офисные помещения на первых этажах элитных жилых домов и в домах бизнес-класса. За год их сдается не более 6-10 тыс. кв. метров. Как отмечают риэлторы, они востребованы по следующим причинам: такие площади находятся в самом центре столицы, в престижных районах с развитой инфраструктурой; офисы имеют оригинальные планировочные решения, предоставляя, как правило, популярный на рынке метраж – от 100 до 300 кв. м; такие помещения предоставляют возможность круглосуточного ведения бизнеса, на что в некоторых офисных центрах есть ограничения.

Как правило, офисы на первых этажах занимают компании, связанные с торговлей, а также дизайн-бюро и адвокатские конторы. Стоимость аренды таких помещений составляет в среднем 500-520 долларов за кв. метр в год.

В моде – "узкие сегменты"