Ипотека и недвижимость - Ипотека бедным не по карману

Предлагаемый подход основан на методологии, изложенной в труде директора Центра организационного обучения факультета менеджмента Массачусетского технологического института Питера Сенджа (Peter Senge) «Пятая дисциплина» и подкреплен личным опытом автора статьи в семейном, личностном и бизнес-консультировании.

В основе методологии лежат утверждения о том, что между всеми явлениями существуют связи, что среди этих связей можно найти сильные (существенные) и слабые (несущественные), что связи бывают прямыми и обратными, положительными (усиливающими) и отрицательными (ослабляющими), и наконец, что эффекты этих связей могут быть немедленными и отсроченными. Понятно, что такая классификация связей условна, но в то же время очевидна ее полезность.

К примеру, на ее основе можно разработать (и это сделал П. Сендж) удобную графическую символику и составлять с ее помощью схемы процессов, происходящих на рынке. Такой подход гораздо функциональнее, чем словесные утверждения вроде: «Динамика цен на рынке жилой недвижимости напрямую зависит от цены барреля нефти». И риэлторы, одним из профессиональных навыков которых является составление финансовых схем сделок, оценят эту функциональность, как никто другой.

Согласно символике, разработанной Сенджем, связь обозначается стрелкой. На ее положительное или отрицательное качество указывают значки «+» и «-» рядом со стрелками, а задержка помечается двумя параллельными отрезками, прерывающими связь (это словесное изложение, кстати говоря, демонстрирует, насколько хороша наглядность и схематичность по сравнению со словесными изложениями).

Ниже предложена одна из возможных схем, объясняющих рост цен на свободные квартиры и предсказывающих замедление этого роста. Цифрами на схеме обозначены:

1. Рост цен на свободные квартиры.

2. Намерение хозяев свободных квартир продать их, когда цена существенно возрастет.

3. Сокращение предложения свободных квартир

4. Падение спроса на свободные квартиры.

5. Рост массы свободных денег на руках у потенциальных покупателей.

Как видно из схемы, рост цен на свободное жилье находится в «заколдованном круге» и тем самым склонен нарастать лавинообразно. Единственным регулирующим его процессом является связанное с ним снижение спроса, но само оно регулируется ростом свободной денежной массы на руках у потенциальных покупателей. В результате, тенденция к ограничению роста цен оказывается зарегулированной, и цены продолжают расти. Зная время задержки между элементами 1 и 4 схемы, можно прогнозировать сроки, спустя которые динамика роста цен снизится, а зная таковое между элементами 4 и 5, сроки, спустя которые она вновь начнет увеличиваться.

Автор статьи не претендует на глубокое знание рынка, но предлагаемый способ его анализа может оказаться любопытным как для аналитиков, так и для риэлторов.

Андрей БЕКЕТОВ, аналитик рынка недвижимости:

– Нормальная попытка создать очередную теорию технического анализа рынка недвижимости. Но проблема возникнет с коэффициентами влияния. Разберем один из пунктов.

5 – рост массы свободных денег на руках у потенциальных покупателей. Массу свободных денег можно рассчитать примерно так: объем денежной массы в стране, минус объем вкладов, минус стоимость акций, принадлежащих частным лицам, минус объем денег, находящихся на руках (в чулках и матрасах) населения, минус накопления населения на иные цели и еще пара-тройка минусов. Рассчитывая это ежемесячно, можно говорить о динамике изменения свободных денег на руках у населения. А где взять все эти данные?

Правительство осуществляет технический анализ экономики и прогнозирует, что рост инфляции в 2003 году составит около 12 процентов. Но хлеб в Москве за 9 месяцев 2003 года подорожал уже на 15 процентов. Вот вам и результаты прогноза экономистов высокого ранга (не нам и автору чета).

Не помню кто сказал: Можно сделать все что угодно, но технические трудности, возникающие на пути, иногда непреодолимы. Архимед тоже был готов перевернуть землю, если бы ему дали точку опоры.

Дмитрий ПОПОВ, аналитик компании «Домострой»:

Я увидел здесь схему, условно отражающую некоторые процессы и связь между ними, и текст, поясняющий схему. Не могу считать, что наглядность является подходом к прогнозированию. Также хочу заметить, что без пояснений схема теряет смысл: возможно, если вставить вместо цифр текст, будет нагляднее.

Пожалуй, этот подход можно использовать как одну из составных частей анализа любых процессов, служащего для наглядности и облегчения представления о взаимовлиянии процессов. Но и этого мало для собственно полноценного анализа. Кроме того, непонятно, чем именно эта схема (подход) лучше любой другой и какого практического результата можно достичь, используя данную методику.

Могу предположить, что если ввести в схему хотя бы десяток факторов, она перестанет быть наглядной и превратится в паутину, разобраться в которой будет весьма трудно. У меня сложилось впечатление, что практическое применение этого подхода будет неэффективно.

Владислав ЛУЦКОВ, аналитик компании «БЕСТ-Недвижимость»:

– В предложенной методике нет ничего нового. В основе – методология системного анализа, успешно применяемая многими аналитиками рынка недвижимости. Единственным достоинством является систематизация графического представления описания модели. Предложенная схема (в моем понимании модель), «объясняющая рост цен на квартиры и предсказывающая замедление этого роста», некорректна.

Вторичное жилье – это тот сегмент рынка недвижимости, который в большей степени подчиняется рыночным законам. Это рынок продавца и покупателя, поэтому цена в большей степени зависит от соотношения спрос – предложение. С предложением все понятно, мы имеем множество вариантов мониторинга по «вторичке». Что же со спросом? А именно с платежеспособным спросом, т.к. многочисленные социологические исследования спроса на рынке жилья говорят о том, что каждая третья семья хочет улучшить свои жилищные условия. Именно здесь появляются «цена на нефть», «курс доллара» и некоторые другие условия, влияющие на состояние рынка.

Модель прогнозирования развития рынка недвижимости (в данном случае вторичного жилья) – это многофакторная модель, в которой необходимо определить наиболее существенные факторы (не более трех) и определить закономерности.

Олег РЕПЧЕНКО, аналитик рынка недвижимости:

– Мне кажется, этот подход нарушает один из основных принципов, в которые я верю – форма не может заменить содержание.
Чем ниже заработки и уровень доходов в регионе, тем выше ставки по ипотечному кредитованию. Как отмечается в материалах о текущих тенденциях в сфере ипотечного кредитования, опубликованных на днях Центробанком, в целом по стране наблюдается значительная дифференциация средневзвешенных процентных ставок в зависимости от уровня зажиточности населения. В результате, если кредит в иностранной валюте в Ямало-Ненецком автономном округе можно получить под 6,5% годовых, то в Новгородской области, где заработки населения в три раза ниже, ставка достигает 12,2% в год.

По замыслам властей, со временем ипотека должна стать одним из основных механизмов решения жилищной проблемы. На государственном уровне поддержка развития ипотеки осуществляется в первую очередь в рамках реализации федеральной целевой программы Жилище на 2002 2010 годы. Одна из ее подпрограмм предполагает предоставление единовременной безвозмездной и безвозвратной субсидии на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Однако реальное число граждан, которые могут воспользоваться господдержкой при взятии ипотечного кредита, остается крайне незначительным. Несмотря на незначительное снижение средних ставок по ипотечному кредиту, они остаются достаточно высокими и сегодня в рублях достигают 12 13%, а в долларах 10 11%, тогда как наиболее распространенным условием кредитования остается внесение первоначального взноса 20 30% стоимости жилья.

Сочетание этих условий с низким платежеспособным уровнем населения и быстрым подорожанием жилья делает ипотеку доступной не более чем для 5 10% населения.

При этом в масштабах страны выявляется еще одна негативная тенденция: чем ниже уровень жизни и доходов в регионе, тем выше там ставки по ипотеке. Так, ЦБ отмечает значительную дифференциацию средневзвешенных процентных ставок в зависимости от региона, в котором находился заемщик, от 11,4% в Ямало-Ненецком автономном округе (ЯНАО) до 13,8% в Костромской области по рублевым кредитам и от 6,5% в том же ЯНАО до 12,2% в Новгородской области по кредитам в иностранной валюте. При этом, согласно информации Росстата, среднемесячная номинальная заработная плата в апреле 2008 года составила в Костромской и Новгородской областях всего 10,6 и 13,0 тыс. рублей, тогда как в Ямало-Ненецком автономном округе среднестатистический работник в среднем получил за этот месяц 41 тыс. рублей.

Но разница наблюдается даже внутри одного региона. В более зажиточных Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах, где заработки в апреле составляли 34 и 41 тыс. рублей соответственно, в первом квартале 2008 года минимальные средние ставки по кредитам в рублях равнялись 11,7% и 11,4%, тогда как на юге Тюменской области, где заработки традиционно ниже, уже 12,3%.

Уровень ставок и доходы населения это хотя и опосредованно, но достаточно связанные вещи, считает независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. По словам эксперта, механизм формирования этой дифференциации носит следующий характер: в богатых регионах банки, как правило, богаче, и они стараются сделать уровень ставок ниже, чтобы привлечь клиентов, которые тем не менее охотно идут к ним за кредитами. А в бедных регионах, где и сами кредитные структуры победнее, они выставляют средние ставки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитования (АИЖК) или чуть выше, чтобы еще больше не снижать уровень своих доходов. Где сам кредит ниже, там и выручка банка ниже, поэтому в таких регионах банкиры менее охотно идут на снижение процентов, чтобы ее не снижать, отмечает Стерник.

Естественно, что в тех регионах, где заработки высоки, выше и цены на жилье, что влияет на увеличение объема выданных кредитов. Поэтому, как считает эксперт, при анализе оборотов рынка более информативным является учет не только объема кредитов, но и количества ипотечных сделок.

Уровень ставок зависит от того, какие банки представлены в регионе и какую ипотечную политику они проводят, считает гендиректор компании RRG Денис Колокольников. По его словам, наиболее важный аспект для банка это кредитоспособность заемщика, которая в том же Ханты-Мансийске, например, выше, а также характер предоставляемого жилья. Он также отмечает, что при формировании уровня ставок существенную роль играет политика региональных властей, которые могут предоставлять своим жителям льготные программы кредитования, компенсируя банкам часть издержек. Последнее обстоятельство тем более важно, что из-за кризиса ликвидности некоторые банки перестали вовсе выдавать кредиты, а другие делают это более взвешенно, тогда как спрос на выданные кредиты, как отмечает Колокольников, не уменьшается.