Ипотека и недвижимость - Квартиру делим пополам

Специалисты понимают под “интеллектуальным зданием” не “дом с мозгами”, а профессиональную услугу, которая позволяет осуществить интеграцию и интеллектуализацию всей инженерно-информационной инфраструктуры проекта. В настоящее время в России наблюдается рост как интереса к рынку интегрированных систем, так и потенциала его участников.

“Не дай бог тебе сказать “интеллектуальный дом” или “умное здание”! – напутствовали коллеги перед походом на выставку “HI-TECH HOUSE-2003. УПРАВЛЕНИЕ, АВТОМАТИЗАЦИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ И ЖИЛЫХ ДОМОВ”. К Гостиному Двору, где компания “МИДЭКСПО” проводила вторую международную выставку, я подходила, твердя как мантру “дом – умный, здание – интеллектуальное”.

Выставка была ориентирована, в первую очередь, на специалистов: представителей девелоперских, строительных и проектно-инвестиционных компаний, архитекторов и дизайнеров, занимающихся элитными проектами жилых и корпоративных зданий и помещений, инсталляторов (установщиков) интегрированных электронных и инженерных систем, специалистов в области систем безопасности и видеонаблюдения, спутниковой связи, руководителей крупных предприятий, бизнес-центров, сетевых сервисных, торговых и развлекательных структур, страховых и управляющих компаний, межотраслевых холдингов, а также заинтересованных частных лиц.

“Умный дом” (это если имеется в виду жилье, или “интеллектуальное здание” – применительно к коммерческой недвижимости), как можно было понять на выставке, немыслим без систем управления и автоматики, а также интегрируемых подсистем, как то: системы освещения, бесперебойного энергоснабжения и энергосбережения, системы климат-контроля, отопления, безопасности и пожарной защиты. Для современных офисных зданий немаловажное значение имеют, кроме того, информационные системы (структурированные кабельные сети, локальные вычислительные сети, телевидение, телефония, Интернет), презентационные системы и системы видеоконференции, многозонные аудио/видео системы (мультирум), автоматические гаражные ворота, рольставни, лифтовое оборудование.

По большей части, эта крытая в недрах здания высокоинтеллектуальная начинка на взгляд неспециалиста не слишком интересна и привлекательна. Зато эффект дает вполне в духе “сказок о будущем”, в котором дом можно будет изменять и совершенствовать в соответствии с желаниями, потребностями и вкусами живущих в нем людей.

Дизайнеры работают с тем, что выносится на поверхность – выключатели в разных стилях (чтобы гармонировали с убранством комнаты), датчики термостатов и звуковых систем, элегантные детекторы, контролирующие все параметры дома, видеодомофоны и так далее.

Довольно исчерпывающе сформулировал впечатление от экспозиции Александр Гришин, президент Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости: “Высокие технологии при всей их полезности хороши еще и тем, что поднимают настроение”.

Хорошее настроение на выставке создавали огромные жидкокристаллические экраны домашних кинотеатров, демонстрирующих мультфильмы, подмаргивающие датчики и масса других двигающихся, светящихся, звучащих устройств, которыми “умный дом” общается с вами, реагируя на команды хозяина.

Конечно, для большинства из нас “умный дом” – довольно дорогая игрушка, доступная разве что покупателям элитных квартир и коттеджей. Однако расходы на эксплуатацию такого дома, благодаря системам водо-, тепло- и энергосбережения, в конечном итоге, может обходиться дешевле, чем расходы человека, живущего в доме не умном, а панельном крупнощелевом. Особенно, если учесть все возрастающие затраты на оплату услуг ЖКУ.

Любопытно, что в сфере коммерческой недвижимости именно дешевизна (относительно мировых цен) энергоносителей, а также относительно невысокая стоимость трудовых ресурсов замедляют внедрение новых технологий. Мешает также отсутствие нормативно-правовой базы. Многие нормы строительства и эксплуатации зданий устарели, что особенно заметно сегодня, когда на рынке реализуются крупномасштабные инвестиционные проекты по созданию высотных зданий.

Но, по мнению президента компании “Экопрог” Виталия Гинзбурга, рост инвестиционной привлекательности Москвы и России способствует, в частности, тому, что при осуществлении все большего числа строительных проектов требуется задействовать современные технологии.

Аслан Кипов, руководитель отдела исследований и консалтинга Colliers International, также отметил повышение интереса девелоперов к интеллектуальным зданиям и энергосберегающим технологиям. “Можно прогнозировать рост спроса на интеллектуальные здания, хотя это и удорожает стоимость аренды”, – сказал он.

По данным ведущих мировых производителей оборудования для интеллектуальных зданий, которые В.Гинзбург привел на форуме в рамках выставки, объемы этого рынка составляют десятки миллиардов долларов. Что касается объемов российского рынка, то они разными экспертами оцениваются по-разному. Одна из цифр – 180 млн. долларов, что составляет 10% от имеющегося у нас потенциала. Исходя из собственного опыта в компании “Экопрог” считают, что цена интеллектуализации составляет от 0,7 до 1,5-1,7% от стоимости строительства.

Само “интеллектуальное здание” В.Гинзбург определил как совокупность функций интегрированной оптимизированной инфраструктуры. По его мнению, спрос на эту услугу есть и он будет расти под давлением таких факторов, как требования к энергосбережению, к снижению совокупных затрат при реализации крупных проектов, к обеспечению безопасности и комфорта, надежности зданий и сооружений.

При этом важно, считает В.Гинзбург, чтобы в одном здании соблюдался баланс между инженерными системами и информационными технологиями (собственно “мозгами”, управляющими инженерией). “Интеллект” здания формируется аналогично функции человеческого мозга: интеграцией инженерных систем и систем телекоммуникаций закладывается способность аккумулировать информацию, анализировать ситуацию, выдавать управляющее воздействие.

В то же время компания Stack Group совместно с компанией “Статус” при поддержке аналитического центра ирн.RU объявили о выходе на рынок первого в Москве и России коммерческого офисного центра (бизнес-центр на Большой Академической улице), построенного по технологии Hi-tech house, которая, по словам руководителя ирн.RU Олега Репченко, существенно отличается от концепции “умного дома” именно тем, что делает акцент не на управление инженерными системами здания, а на совмещение офисов с усиленной телекоммуникационной инфраструктурой и собственным дата-центром.

“Исследования рынка показали: даже IT-арендаторам сложные системы управления зданием, как правило, не нужны, и большинство из них не готово доплачивать за излишний “интеллект” дома. Из всей сложной начинки интеллектуального здания им действительно необходимы только телекоммуникации”, – говорит Сергей Лысаков, генеральный директор компании Stack Group.

В здании имеется серверная на 100 компьютерных стоек, оснащенная автоматической системой управления, контролирующей автономные системы кондиционирования и пожаротушения, систему бесперебойного электроснабжения с резервным дизельным генератором, а также особый режим доступа в помещение.

Цена аренды в Hi-tec house – всего $300-350 за 1 кв. м в год, по словам создателей, стала возможной благодаря отказу от излишней “интеллектуальности” здания и оптимальному выбору места (в районе метро “Войковская”).
– Изначально это была пятикомнатная квартира с одной кухней, небольшим гостевым раздельным и одним объединенным санузлом. Комнаты были небольшие, незначимые, а ванная слишком маленькая. У нас было много вариантов перепланировки, и итоговый вариант, который мы утвердили, интересен тем, что кухня расположена в бывшей зоне холла (квартира находится на втором этаже, над нежилыми помещениями).

Прежде всего, мы изменили траекторию движения. Коридор как ручей разделяем на две стороны: одна сторона общественная, другая – частная. Движемся в общественную сторону. Объединение бывшего холла и гостиной дало зону, в которой теперь есть кухня, разделенная раздвижными перегородками, гостиная и столовая. Наш выигрыш при этом – отдельное помещение столовой, которая, с одной стороны, включена в габарит гостиной, а с другой стороны, имеет свою, отдельную функциональную зону. Если посчитать, получается, что рабочая площадь кухни не очень велика – 13,6 кв. метра. Если прибавить столовую, получится более 20 кв. метров.

Второй выигрыш, если повернуть от входа направо, – большая ванная комната (13,3 кв. м). В бывшем помещении ванной мы устроили гардеробную комнату.

Кабинет

В кабинете мы решили сделать стеклянные двери от потолка до пола. При этом лоджия остается холодной. Ее утепление – индивидуальный выбор каждого. Рекомендуем тем, кто проходит БТИ, воспользоваться нашим решением – не переводить отопительную батарею на лоджию. Мы решаем проблему за счет теплого пола. При этом не затрагиваем стояк.

В кабинете разместили не только встроенную аппаратуру, но и книги, а также виннариум, холодильник, в котором поддерживается определенный температурный режим.

Кухня

Кухонный фартук мы сделали весьма недорого и интересно, из матового стекла, большие плоскости которого с обратной стороны монтируются красивыми декоративными болтами. Получается гигиеничная конструкция, более выигрышная, чем плитка. На матовом стекле почти незаметно ни стыков, ни пятен.

Детская

Детские комнаты – спальня и игровая – совмещены между собой и расположены рядом со спальней взрослых. Мы думали о том, чтобы двум девочкам (3 и 7 лет), которые будут тут жить, было комфортно. В результате, мы имеем незахламленную спальню и весьма большую игровую комнату, которая к тому же является и рабочей, потому что здесь есть два места для занятий.

Детская спальня решена в более спокойных тонах. Здесь минимум мебели, только то, что необходимо для сна. В детской спальне отсутствует телевизор. Мы сделали тут вторую гардеробную комнату, а помещение санузла превратили в помещение детской ванной комнаты 5,6 кв.метров.

Спальня

Спальня решена в минималистских традициях. Темный тон кровати гармонирует со светлым фоном пола. Стенка за кроватью с фрагментами с декоративно окрашенными фрагментами усиливает ее основной ракурс. Мы воспользовались еще одной особенностью этой квартиры: на балкон можно выходить и из спальни, и из детской.

Гостиная

В квартире использована система “мульти-ром”, “продвинутого” домашнего кинотеатра с пятиканальным звуком, который располагается в гостиной. При входе в квартиру имеется панель, чтобы при желании сразу выбрать себе звуковое сопровождение. В спальне, в детских, в ванной, в гостиной, в кухне и в кабинете – независимое музыкальное сопровождение, Видеоизображение распределено на спальню, детскую, гостиную и кабинет. Несмотря на то, что центральный кинотеатр расположен в гостиной, сама гостиная максимально освобождена. В кабинете отведено специальное место, где максимально собрана вся аппаратура - это одна из наших задач.

Для этого в гостиной мы нарастили часть стены, сделали висящий в воздухе прямоугольник, который подсвечен по всему периметру. Он имеет толщину порядка 12 см, и в него встроен плазменный экран телевизора, колонки. По этому прямоугольнику скользит экран для проектора домашнего кинотеатра. Этот момент мы подчеркиваем декоративным окрашиванием.

Для просмотра с проектором необходимо достаточно сильное затемнение, поэтому вдоль стены мы разместили тяжелые металлизированные шторы – второй декоративный акцент гостиной.

Еще одно декоративное решение мы сделали в зоне столовой. Декоративная перегородка, комбинация дерева и стекла, которая плавно выходит над потолком, является еще и потолочной консолью, которая освещает всю столовую зону.

Квартиру мы старались украшать разнообразными подсветками, для того чтобы хозяевам не приходилось слишком тратиться на центральный свет. Обильно подсвечивая стены при помощи неоновых ламп, мы выделяем декоративные зоны и подчеркиваем цветовую игру. Нам кажется это гораздо более интересным, чем одна мощная люстра под потолком. Мы активно работаем с неоновым освещением, которое используется в наружной рекламе в качестве подсветок.