Ипотека и недвижимость - Титульное страхование

В представленной статье рассматриваются особенности подбора торговых площадей (а также помещений под офисы продаж, сферы услуг и развлекательных заведений) для аренды в Москве. Приведенные в ней данные особенно полезны тем представителям малого бизнеса, которые не имеют в штате специалиста-маркетолога.

Данный рынок весьма разнообразен, его представляют и профессионалы, и дилетанты, причем последние встречаются как среди арендаторов и арендодателей, так и в числе риелторов.
Когда подыскивают помещение для торговли, его перспективность оценивают разными способами — от интуитивного подбора до сложнейших методик расчета и анализа многочисленных факторов. Например, известен опыт японских специалистов, изучающих содержимое мусорных баков в том районе, где собираются открывать новые магазины. Таким образом они выясняют, какие товары покупают местные жители.
Конечно, все зависит от самого арендатора. Примерный запрос начинающего коммерсанта на подбор необходимой площади выглядит так: небольшое недорогое помещение в хорошем месте. Эта установка изначально ошибочна, потому что подобные требования несовместимы: помещения, как правило, бывают либо недорогие, либо в хорошем месте. В данном случае потенциальный арендатор явно не обладает большим личным опытом и ставит во главу угла желание сэкономить, что редко способствует высоким прибылям от торговли.
Другой вариант — отечественные (часто сетевые) компании, открывающие уже не первый магазин. В них вероятнее всего работают и маркетологи, и специалисты, в обязанности которых входит подбор помещений, отвечающих конкретным требованиям. Уровень профессионализма сотрудников подобных фирм достаточно высок, однако, учитывая то, что отечественные сети периодически закрывают свои объекты, выбор не всегда попадает в яблочко. Причиной этого может быть отсутствие четких методик, неэффективный статистический анализ имеющихся точек продаж, использование метода проб и ошибок, а также мифы, подобные тому, что есть хорошие районы, и, если проживающие рядом люди обеспеченны, продажи будут высокими как бы плохо ни было расположено помещение.
Наиболее профессионально подбирают торговые площади специалисты, имеющие опыт работы по зарубежным стандартам или системе франчайзинга от иностранных фирм, в которых личные симпатии и мнения отдельных специалистов зачастую уступают решающую роль четким методикам расчета. Можно предположить, что компания, имеющая сотни магазинов по всему миру и проводящая статистические исследования, делает точные выводы о том, какое помещение себя окупит, а какое нет, вне зависимости от города. При этом учитывают ряд характеристик, имеющих значение при принятии решения. Например, наличие витрины увеличивает продажи при данном виде деятельности на столько-то процентов, из потока пешеходов в такой магазин зайдет столько-то процентов т. д. Но по какому бы принципу ни подбирали помещение, когда речь идет о Москве, нужно учитывать причины, в силу которых времени на это придется потратить больше, чем в любом другом городе. Одна из них заключается в том, что риелторы и собственники, предлагающие аренду, не предоставляют точной и адекватной информации о своих объектах. Единственное исключение — предложения ряда управляющих компаний, касающиеся площадей от 20 000 кв. м в торгово-развлекательных центрах. В этом случае арендодатели владеют большим количеством информации по предлагаемым объектам, включая данные исследований, а профессионально разработанная концепция таких центров гарантирует арендаторам высокую рентабельность вложений. Но, скажем, к торговым центрам, организованным на бывших заводских территориях, это относится в значительно меньшей степени.
Однако на рынке много предложений следующего типа: магазин такой-то площади в хорошем проходном и проездном месте. Сделав звонок по объявлению, можно получить информацию о цене, площади, наличии витрин, расстоянии от метро, удаленности от дороги. Но в ответ на вопрос, какая проходимость у магазина, владелец или риелтор начнет говорить нечто маловразумительное, приглашая приехать и посмотреть. Если учесть, что потенциальный арендатор магазина прорабатывает до 100 предложений в день, выезжать на осмотр по каждому адресу практически невозможно. Однако не только площадь и цена являются основными характеристиками магазина, но и прежде всего способность данного помещения самостоятельно обеспечить продажи. И важнейшие качества при этом вне зависимости от направления торговой деятельности — проходимость, транспортный поток и тип района. Проходимость — это число прошедших мимо торгового помещения пешеходов за определенный промежуток времени, причем на расстоянии не более 3–5 метров от входа, чтобы объект был хорошо виден. Если вход в магазин и витрины — в торце здания, то и проходимость считают у торца, а не у фасада, а если помещение расположено на втором этаже торгового центра — у его дверей на втором этаже, а не у общего входа в торговый центр. Методики расчета могут быть сколь угодно сложными, и зачастую они являются инструментом маркетологов. Но насколько проще было бы искать помещение, если бы собственники и риелторы использовали единый способ расчета проходимости, не отнимающий много времени.
В качестве примера автор статьи предлагает ориентировочный расчет проходимости в рабочее время. Это удобно и разумно: рабочих дней пять, а выходных всего два, рабочие часы занимают значительную часть будней. Можно посчитать количество людей, проходящих мимо входа в помещение в течение пяти минут в период с 10 до 18 часов и умножить это число на 12. Таким образом мы получаем проходимость в час. Методика, конечно, имеет большую погрешность, но вполне доступна риелторам, собственникам и начинающим коммерсантам. При сравнении объектов по этому показателю разница (или ее отсутствие) становится очевидной.
Еще один важный фактор для оценки торгового помещения — транспортный поток. Это количество проезжающих мимо машин за определенный период времени. Критически значимо при его формировании наличие удобной парковки и видимость помещения с дороги (если между ним и дорогой лес или забор, то, даже будь это МКАД, вашему бизнесу данное обстоятельство ничем не поможет). Также важно, является ли шоссе односторонним, сколько полос движения. Считать машины можно, как и пешеходов, при этом учитывая работу светофоров (если они есть рядом), чтобы не оказалось, что вы сосчитали машины на перекрытой дороге или, напротив, как только загорелся зеленый свет. Интересны средние данные.
Третий необходимый критерий оценки — тип района, то есть основной тип зданий, характеризующий данный район (жилые, офисные, промышленные). При этом обязательно обращайте внимание на плотность застройки, этажность, время, когда была возведена основная часть домов, поскольку это важно для анализа контингента жителей (в хрущевках, как правило, обитают в основном пенсионеры, в новостройках — более активная часть населения). Значимыми факторами наряду с упомянутыми выше являются транспортная система (удаленность от станции метро, железнодорожной станции, автобусной остановки) и наличие рядом заведений, привлекающих посетителей (торговые центры, крупные учебные заведения и т. п.).
Было бы полезно, если бы собственники и риелторы, представляя торговые помещения на рынке недвижимости, вместо фраз «ну правда, это хорошее место» сообщали конкретные данные и реальные цифры. Однако в данный момент на просьбу рассчитать проходимость в течение пяти минут обычно отвечают отказом, а иной раз можно услышать и что-нибудь вроде: «Да вот еще, буду я стоять считать!» — но при этом риелтор хочет получить $8000 в качестве комиссии по сделке.
В результате в поисках подходящего помещения для магазина приходится часто ездить и уделять много внимания объектам, мало пригодным для торговли. Информация для собственников и риелторов: если магазин не отвечает запросам заказчика, сдать его в аренду не удастся — и не стоит впустую тратить свое и чужое время.
Основной спрос на рынке торговых помещений Москвы приходится на небольшие продуктовые, хозяйственные магазины и парикмахерские. Именно в этом секторе рынка редко пользуются дорогостоящими услугами профессиональных маркетологов. Пример, приведенный ниже, возможно, будет полезен потенциальным арендаторам.
Допустим, нужно подобрать помещение под небольшой продуктовый магазин в спальном районе. Практика показывает, что такие магазины посещают в основном жители окрестных домов, особенно те, кому он, что называется, по дороге (от станции метро, остановки другого общественного транспорта), и они ежедневно идут или едут мимо. Таким образом, имеет смысл проанализировать, проходят ли рядом с магазином часто используемые пешеходные пути и автомобильная дорога, рассчитать конкретную проходимость в цифрах и прикинуть, для скольких домов (с учетом их этажности) этот магазин ближайший. Также немаловажно исследование потребительских запросов: сколько эти люди тратят на продукты, по какому принципу выбирают торговую точку, где чаще всего делают покупки. Скажем, пенсионер, располагающий временем, но ограниченный в средствах, скорее сходит на ближайший оптовый рынок, а те, кто работает, вероятнее всего предпочтут, чтобы на необходимый шопинг можно было потратить как можно меньше времени и сил — и место выберут соответственно.
Как проанализировать проходимость? Следует сделать подсчеты несколько раз: утром, днем, вечером, в будни и выходные дни (всего порядка десяти цифр), чтобы приблизительно определить число проходящих за сутки и процент посещающих продуктовый магазин. Приглядитесь повнимательнее к какому-нибудь магазину, подобному тому, который вы планируете арендовать, по расположению, площади и типу торговли (через прилавок или по системе самообслуживания) и посчитайте, сколько человек из потока идущих мимо зашли внутрь. Допустим, этот показатель составил 5 %. Таким образом нетрудно предположить, на какое количество посетителей вы можете рассчитывать. Однако если где-то поблизости расположен еще один магазин (ваш конкурент), логично уменьшить эту цифру вдвое, то есть разделить число потенциальных покупателей на количество торговых точек одного профиля.
Имея опыт работы в продуктовом магазине, можно определить, какую сумму человек тратит в среднем за одно посещение — «средний чек». Если постараться, это легко выяснить, даже просто зайдя в такого рода магазин и понаблюдав за покупателями (нужно учитывать, что в магазинах самообслуживания человек, как правило, оставляет больше денег, чем при торговле через прилавок). Например, получилось, что к вам могут зайти 125 человек в день и в среднем посетитель тратит 100 рублей. Теперь прикинем потенциальную выручку, исходя из фактора проходимости: количество человек в день умножаем на 30 и на средний чек. В данном случае итог составит 375 000 рублей.
Сразу следует оговориться, что это теоретический пример использования фактора проходимости, а не способ решения всех проблем при выборе магазина. Необходимо исследовать и другие критерии, так как проходимость не единственная важная для продуктового магазина характеристика. Однако разработав систему значимых факторов и способов их оценки, можно объективно сравнить между собой предлагаемые в аренду помещения. При этом способы оценки должны быть быстрыми и простыми, потому что помещение будет сдано в течение нескольких дней, и может оказаться, что торговую площадь, идеальную для вашего бизнеса, арендовал кто-то другой.
Если вы проанализировали перспективность места до того, как арендовали магазин, то и на вопрос, стоит ли игра свеч, вы ответите еще до того, как вложите деньги.
Начинающие бизнесмены любят говорить о том, что дела можно вести хорошо и плохо, и при равных условиях выручка у одного магазина может быть больше, чем у другого. Но перед тем как выбирать помещение, задумайтесь: имеет ли смысл прикладывать усилия хороших специалистов к плохой торговой точке?
Надеемся, что опыт, отраженный в данной статье, поможет вам составить объективное представление об эффективном подборе помещения, сэкономить время и силы и сделать ваш бизнес в торговле или сфере услуг более прибыльным.
В 2004 году рынку недвижимости в нашей стране исполняется четырнадцать лет — немалый срок, в течение которого происходили закономерные изменения и преобразования, обусловившие становление качественно новых отношений в данной сфере. За это время неоднократно менялась нормативно-правовая база.
В 1994 году законодательно были защищены права несовершеннолетних, в 1996 году вступил в силу новый Гражданский кодекс РФ, в 1998 принят Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Совершенствование законодательства и постепенная ликвидация пробелов способствуют юридически грамотному ведению бизнеса в сфере недвижимости. За четырнадцать лет риелторам удалось создать контролируемый цивилизованный рынок. Их перестали считать лишь посредниками и приняли как полноправных и профессиональных участников рынка. Спектр и качество риелторских услуг заметно возросли. Но все ли так хорошо? Могут ли добросовестные покупатели недвижимости чувствовать себя спокойно? Насколько профессионализм риелторов и других участников рынка способен защитить их собственность от возможных правопритязаний после совершения сделки? На примере рынка вторичного жилья посмотрим, как развивался за эти годы механизм защиты прав собственности.
Институт финансовых гарантий для защиты прав добросовестных приобретателей в той или иной форме существует во всех зарубежных странах. Условно можно выделить две основные категории: государственные гарантии (которые реализуют из средств фонда, формируемого путем взимания дополнительного регистрационного сбора) и страховые гарантии частных страховых компаний. Таким образом, даже в развитых государствах есть проблемы и риски, связанные с правом собственности, но зарубежные потребители научились решать их с помощью механизма страхования.
В России только с 1993 года стали делать попытки страхования имущества не по классическому набору рисков (от пожара, наводнения, стихийных бедствий и т. д.), а по риску его утраты вследствие прекращения права собственности по решению суда.
В 1998 году первые отечественные компании получили лицензии на страхование риска утраты права собственности как на особый отдельный вид страхования. В период обязательного лицензирования риелторской деятельности получило широкое распространение страхование профессиональной ответственности риелтора, однако из-за отсутствия закона, регламентирующего стандарты работы такого специалиста и пределы его ответственности, оно не обеспечивает защиты прав добросовестных приобретателей. По крайней мере, за несколько лет, кажется, не было случаев, когда риелтор был признан ответственным за ущерб, причиненный покупателю в результате расторжения сделки. Пожары и стихийные бедствия — явления привычные и всем понятные, вероятность их наступления и оценка риска известны большинству страхователей. Тарифная политика здесь основана на фундаментальной статистической базе в среде, где работают законы математики, а вот что такое потеря права собственности по решению суда, как часто она бывает, какие факторы и в какой степени влияют на вероятность страховых случаев — к сожалению, чаще всего неизвестно не только потребителю, но и самим страховщикам. Поэтому лишь немногие из последних активно развивают программы по страхованию рисков утраты права собственности. Некоторые осуществляют страхование по неполному пакету рисков, и практически никто в должной мере не прилагает активных усилий для планомерного массового продвижения данного продукта.
Сегодня к титульному страхованию прибегают только наиболее осведомленные участники рынка, которые в силу сложившейся практики и внутренних стандартов вынуждены оценивать и минимизировать свои риски. Например, так поступают банки при работе по ипотечным программам, когда они выступают инициаторами страхования недвижимости с целью снижения кредитных рисков.
Увеличение количества сделок, незавершенность приватизации, недостатки законодательства позволяют считать рынок недвижимости достаточно рискованным. Поэтому необходимы не только механизмы защиты сделок и противодействия мошенничеству, но и способы возмещения ущерба, причиненного участникам. Исследования, проведенные Агентством массовых страховых коммуникаций (АМСКОМ) по заказу страховой компании «Зенит» показало, что эксперты, знакомые с титульным страхованием, признают его действенным средством предоставления гарантий клиентам. Как механизм возмещения ущерба страхование имеет ряд преимуществ по сравнению с альтернативными предложениями — это признают и риелторы, и нотариусы. В последнее время на рынке недвижимости подобные гарантии начинают оказывать некоторые крупные риелторские компании. Однако согласно результатам исследований недостаток опыта по формированию специальных резервов делает данную услугу в настоящее время пока достаточно дорогой. Хотя сам факт подобных попыток говорит о признании явной необходимости и большой значимости титульного страхования, а также позволяет надеяться на его востребованность и перспективу развития.
На вторичном рынке жилья в нашей стране стопроцентную чистоту предыдущих сделок нередко обеспечить бывает проблематично. К тому же инфраструктура обмена информацией между риелторами в отношении случаев мошенничества недостаточно развита. В этой ситуации все более востребованным и гарантированным законодательным способом защиты становится титульное страхование.
Актуальность защиты прав добросовестных приобретателей жилья заставляет обращать внимание на данную проблему и Правительство РФ. По данным исследования, проведенного по заказу СО «Зенит», ежегодно 2 % от общего числа сделок (а это в абсолютном выражении тысячи) признают недействительными, а суммарный ущерб составляет десятки миллионов долларов.
До конца 2004 года должен быть утвержден пакет законов, обеспечивающий развитие системы обеспечения квартирами россиян, создание базы для ипотеки, увеличение гарантий и минимизацию налоговых нагрузок при приобретении жилой недвижимости. В этих законах четко прослеживается попытка создания институтов защиты интересов собственников.
Государство обещает компенсировать гражданам принесенные убытки из федерального бюджета, но только в том случае, если ущерб был причинен в результате ошибок при регистрации. При этом устанавливают лимит ответственности в 1 млн. руб. Таким образом, часть I Гражданского кодекса РФ никто не отменяет, все основания признания сделки недействительной остаются в силе и, соответственно, вероятность остаться без купленной квартиры по-прежнему существует.
Поскольку необходимо время на принятие соответствующих законов, подзаконных актов, выработку правоприменительных механизмов, формирование источников финансирования, титульное страхование в настоящее время может быть признано надежной системой защиты потребителя. Тем не менее показатели проведенных исследований говорят сами за себя: сейчас на рынке недвижимости страхуют лишь менее 2 % всех сделок. В числе причин, объясняющих недостаточную популярность данного продукта, специалисты, проводившие исследование, называют следующие.
1. На рынке страховых услуг чрезвычайно мало компаний, развивающих титульное страхование. Многие, не ожидая скорой отдачи, применяют его для внутреннего пользования. Некоторые, проявляя осторожность, осуществляют страхование по неполному пакету рисков и лишь немногие работают на перспективу, вкладывая в его развитие значительные средства.
2. Из-за особенностей российской экономики отечественный страховой бизнес пока находится в процессе становления, поэтому у граждан еще не сформировалась должная страховая культура.
3. Существенной причиной неразвитости титульного страхования можно считать периодические катаклизмы в банковском секторе, которые так или иначе дестабилизируют экономику и подрывают доверие граждан.
4. Недостаточная популярность титульного страхования вызвана и тем, что, к сожалению, отсутствуют официальная статистика и информация о судебной практике с точным количеством прецедентов, которые бы позволили потребителям оценить свои риски. В настоящее время подобные сведения можно получить лишь из неофициальных источников, которые не всегда способны отразить объективную картину происходящего. Страхование по своей сути — это защита и гарантия, а многие граждане даже не знают, чего им стоит опасаться, и не в состоянии принять необходимые меры для предотвращения потери своего имущества.
5. И наконец, результаты опросов показали, что сами профессионалы рынка недвижимости — риелторы порой не имеют полного представления о титульном страховании. Многие считают страховщиков своими конкурентами.
Некоторые риелторы не понимают, что проверка юридической чистоты квартиры, оказание услуг по сбору документов и проведению сделки, экспертиза — это их работа и страховщики никоим образом не стремятся создавать конкуренцию агентствам недвижимости в оказании этих услуг. Функция страховщика конкретна. Он предоставляет финансовую гарантию, оценивая степень риска по информации, полученной от риелтора. А добросовестный риелтор, проведя экспертизу, как правило, ставит клиента в известность обо всех возможных рисках и сомнительных моментах в истории квартиры, но вот спрогнозировать вероятность их наступления, а тем более предотвратить их или защитить клиента от этих рисков, он, к сожалению, в состоянии не всегда. Программы титульного страхования как раз и направлены на защиту от тех обстоятельств, которые либо неизвестны на момент проведения проверки, либо проверить их невозможно, либо вероятность наступления их последствий сложно спрогнозировать.
Проводя сравнение с зарубежной практикой, можно признать, что до полной защиты имущественных интересов всех собственников недвижимости нам еще далеко. Однако результаты исследований и анкетирований отражают действительно положительные тенденции. Например, руководители риелторских компаний рассматривают возможность сотрудничества по продвижению титульного страхования как способа повышения конкурентоспособности своих организаций. Так, 66 % считают, что это положительно скажется на имидже возглавляемых ими фирм, поскольку клиентам удобно получать полный набор услуг, еще 20 % подчеркнули, что система гарантий является позитивным фактором для клиентов, 85 % руководителей полагают перспективным включение титульного страхования в услугу риелтора, — и это при том, что 60 % не знакомы с условиями конкретных страховых программ. Более половины опрошенных нотариусов (56 %) считают титульное страхование механизмом достаточной гарантии чистоты сделки в части защиты имущественных интересов: оно снижает риск наступления последствий их ошибки при нотариальном заверении такой сделки.
Можно сделать вывод, что в обозримом будущем титульное страхование станет распространенной цивилизованной возможностью реализации полной финансовой гарантии для собственников недвижимости, а его развитие будет способствовать стабильности и надежности операций в этой сфере.