Ипотека и недвижимость - Элита гостиничного типа

С 2000 года в Северном Измайлове снесено 23 пятиэтажки серий К-7 и 2-32. До конца первого квартала 2004 года под снос запланировано еще 8 домов тех же серий. "А через полтора года Северное Измайлово вы и не узнаете, - говорит глава управы Александр РОМАНОВ. - Район обновится на две трети. За последнее время вышло шесть постановлений правительства Москвы относительно реконструкции Северного Измайлова".

Вот что, рассказал о превращениях Северного Измайлова Александр Романов нашему корреспонденту.

Микрорайон 51-52. Его границы: Щелковское шоссе, Сиреневый бульвар, 13 и 15-я Парковые улицы.

Здесь, пожалуй, работы больше всего. На месте сносимых домов возводят высотные дома серии П-44Т, куда большей частью и переселяются жители Северного Измайлова. В один такой дом могут въехать жители трех пятиэтажек: новостройки 300-квартирные, а в пятиэтажке максимум 100 квартир.

Строит в Северном Измайлове ДСК-1, он же и инвестор строительства. Кроме муниципального, возводится жилье на продажу. В новостройках сразу создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ). На сегодня построено 8 домов - 6 ТСЖ и 2 муниципальных, все заселены. На подходе еще один дом.

Параллельно со сносом и отселением, заказчик строительства ТУКС-5 продумывает возможные варианты дальнейшего развития района. В микрорайоне 51-52 три детских сада - вполне достаточно. Магазинами он обеспечен, недалеко находятся поликлиника, аптека, опорный пункт милиции. А вот со школьными местами могут возникнуть проблемы. Поэтому к школе № 357 будет пристроен блок начальных классов. Решается проблема с гаражами и подземными паркингами. По 15-й Парковой, 41 и 41а, 13-й Парковой, 28, 28а будут построены два подземных гаража более чем на 600 машиномест.

Работы в микрорайоне 51-52 должны закончиться в 2007-2008 годах. Уже построено 150 тыс. кв. м новой жилой площади, а будет еще около 200 тыс. кв. м. Часть жителей Северного Измайлова при переселении не расстается с малой родиной, часть уезжает в другие районы, но в основном люди остаются в пределах округа. Поэтому в новостройки Северного Измайлова переедут жители из других районов ВАО. Управа помогает с устройством и на работу "переселенцев", и в садики и школы их детей.

Микрорайон 49. Его границы: 11 и 13-я Парковые улицы, внутриквартальный проезд, Щелковское шоссе.

Здесь будут снесены 35, 37, 74-е дома с корпусами по 13-й Парковой, 52, 54, 62, 60-е дома по 11-й Парковой. В ближайшие 2-3 месяца пройдет конкурс, который определит инвестора.

В Северном Измайлове появятся не только типовые дома, но и монолитные, построенные по индивидуальным проектам. В частности, это касается микрорайона 49, где будет снесено около 20 пятиэтажек, а построят около 200-250 тыс. кв. м нового жилья.

Микрорайон 47. Его границы - Щелковское шоссе, 11 и 9-я Парковые улицы и улица Константина Федина.

Постановления правительства Москвы по поводу его реконструкции пока нет, но исходно-разрешительная документация разрабатывается. Микрорайон довольно-таки тяжелый: рядом станция метро, автовокзал, множество торговых павильонов, старый жилищный фонд - дома здесь строили еще в 1958 году.

К предполагаемым работам подключились предприниматели, арендующие торговые площади по 9-й Парковой. Планируется снести все павильоны и палатки и на их месте построить современный торговый центр, который впишется в общую концепцию реконструкции микрорайона.

Микрорайон 41-42, ограниченный Щелковским шоссе, внутриквартальным проездом, 5 и 3-й Парковыми улицами.

Он частично будет реконструирован. Здесь снесут дома 54/1, 54/2 по 3-й Парковой, 57/1, 57/2 по 5-й Парковой, 28-й, 36/59 по Щелковскому шоссе. Руководители предприятий, расположенных в двух нежилых зданиях в этом микрорайоне - Сбербанка, продовольственного магазина и биллиардной, нашли общий язык со строителями. Старые здания снесут, взамен они получат нежилые помещения такой же или большей площади на первых этажах новостроек.

Примечательно, что в этом микрорайоне будет снесено всего шесть пятиэтажек площадью 22 тыс. кв. м, а на их месте построят два L-образных дома площадью 80 тыс. кв. м, из которых 8 тыс. кв. м будут нежилыми. То есть коэффициент "выхода" площади - более трех: вместо 22 - 72 тыс. кв. м. В микрорайоне реконструируют детский сад №248.

Микрорайон 39-40 ограничен 3-й Парковой, Щелковским шоссе и Щелковским проездом.

Здесь в 2000 году были построены три новых высотных дома (Щелковское шоссе, 26, корпуса 1, 2, 3), за которыми находятся теплицы. Теплицам найдено новое место, а на освобожденных землях собираются возвести пять новых жилых домов серии П-44Т площадью порядка 170 тыс. кв. м, два паркинга на 600-700 машиномест (один уже есть), детский сад, школу, большой торговый центр с парковкой на кровле здания и под землей.

Чтобы было удобно

Безусловно, в Северном Измайлове будут создаваться центры по работе с детьми, пенсионерами, ветеранами, инвалидами. Управа предложила по всему району у новых домов с торцевой стороны, где нет окон, возводить одно- двухэтажные пристройки. Вот вам и магазины "шаговой доступности" прямо у дома.

Все новостройки оборудованы приборами учета на входе и выходе, счетчики на горячую и холодную воду установлены в каждой квартире. В самой ближайшей перспективе люди смогут оплачивать услуги по фактическому потреблению. Обновляются коммуникации, взамен старых чугунных и стальных укладываются пластиковые трубы, строятся новые красивые, "умные" центральные тепловые пункты с уникальной автоматикой. В управе очень довольны тем, как работает ГУП "Теплоремонтналадка".

Внутренняя разводка в новых домах выполнена качественно, электрическая часть предусматривает современные нагрузки, вместо стекол ставятся стеклопакеты отечественного производства. Претензии по качеству строительства, если и есть, то минимальные: дверная ручка болтается или плинтус плохо прибит. Так что в ближайшие 10-15 лет дома не потребуют какого-либо серьезного ремонта.

В этом году будет проведена реконструкция Сиреневого сада, излюбленного места отдыха жителей Северного Измайлова. Там появятся искусственная речка с мостиками, несколько фонтанов. Посадят новую селекционную сирень. Работы ведет ГУП "Мосзеленхоз" под пристальным вниманием главного архитектора Москвы Александра Кузьмина и его заместителя Игоря Воскресенского.

Управа предложила (а город поддержал) построить на территории, прилегающей к МКАДу, большой торговый центр "Метро". Ко Дню города торговый центр должен быть готов. Близ него будет сделана большая парковка. Обслуживать центр будет жителей Северного Измайлова, Гольянова и поселка Восточного. Подъездные пути есть и от кольцевой дороги, и от 16-й Парковой.
Минимальные цены на аренду жилья в Москве начинаются сегодня от $150 (комнаты в коммуналках) и $300 (маленькие однокомнатные квартиры на окраине). Но это – самая нижняя граница, а более-менее приличную квартиру можно снять от $700 в месяц. В этом случае снимающий вправе рассчитывать на чистоту, определенный уровень комфорта и – что самое главное – хороший район. Такой, где не страшно выйти вечером на улицу. Максимальные же цены доходят до $15–18 тыс.

На своем месте

Цена квартиры, да и любого другого объекта недвижимости, всегда складывается из двух параметров: характеристик самого объекта (размеры, отделка и т.д.) и места, где он расположен. С местоположения и начнем.

Самыми лучшими на сегодня районами Москвы являются те, что расположены в западной половине Центра внутри Садового кольца. Особенно престижны и дороги улицы Остоженка, Арбат, окрестности Патриарших прудов. Заметно хуже будет восточная половина Центра (здесь сильно отравляет жизнь соседство с самыми шумными и грязными в Москве вокзалами – Курским, Павелецким и тремя на Комсомольской площади), а также окрестности Ленинградского проспекта (до Сокола), Кутузовского проспекта (целиком) и все юго-западное направление (вплоть до метро «Юго-Западная). Весьма неплохо смотрятся окрестности проспекта Мира от Садового кольца до «Рижской» – много зелени, современные дома, хорошие магистрали. С некоторой натяжкой в число престижных можно включить Хорошевское шоссе до Серебряного Бора – там сейчас появляется новая застройка, хотя процесс этот только начинается. Все остальные районы – увы, «спальные», и жизнь там отравляет не столько удаленность от Центра и отсутствие дорогих магазинов, сколько соседство с типовыми многоэтажками, где обитает пролетариат.

Такие разные типажи

Теперь о параметрах самого жилья. Как говорит Елена Железнова, руководитель отдела аренды компании «Новый город», все квартиры уровня «выше среднего» можно разделить на четыре группы: «типовые», «повышенной комфортности», «высокого качества» и «эксклюзивные».

Типовые. Цены на это жилье находятся в диапазоне от $700 до $2500 в месяц. Расположены они, как правило, в обычных типовых домах – допустимы и сталинские кирпичные, и застройка 1960–70-х гг., и современные панельки. Единственное исключение – хрущевки, поскольку требуемый уровень комфорта предусматривает наличие в доме лифта и мусоропровода.

В квартирах этой ценовой группы обязательно должен быть сделан ремонт – без особых изысков, но отделка новая, все чисто. Мебель – не обязательно, но непременно требуется кухонный гарнитур, а также бытовая техника: стиральная машина, телевизор. Если всего этого нет, квартира неминуемо переходит в более дешевую категорию. Также предполагается, что если снимающий пожелает, хозяин может купить ему что-нибудь из предметов обстановки.

Что касается разницы в ценах, то здесь она определяется прежде всего размерами квартиры. Минимально – $700–1000 – стоят однокомнатные квартиры площадью примерно 40 кв.м, $1000–1500 – двухкомнатные.

Максимальные цены – на 100-метровые квартиры, трех- и четырехкомнатные.

Повышенная комфортность. Арендная плата на квартиры этой категории – $2500–4000 в месяц. Дома здесь практически такие же, как и в предыдущем случае, но заметно выше уровень ремонта – он должен быть качественным, с перестилкой полов, заменой сантехники, дверей и окон. Практически это новая квартира, сделанная специально под арендатора – пусть и в старом доме. Кухонный гарнитур опять-таки обязательно, а вот вся остальная мебель встречается значительно реже. Цена здесь такова, что хозяин, скорее всего, приобретет для арендатора всю обстановку, и с учетом его вкусов и запросов.

Вообще, в этой категории снимающий может рассчитывать на исполнение многих своих пожеланий. Для него могут поставить спутниковую антенну, провести выделенный канал Интернета. Может быть даже сделан ремонт в подъезде и посажен консьерж – если вдруг его там еще нет. Еще очень желателен (но на этом уровне цены еще не обязателен) огороженный дворик, где сидит вооруженный охранник. Он будет лишь фиксировать, кто въезжает и выезжает, а не охранять лично жильца. Но все же это хоть какие-то зачатки безопасности.

Высокое качество. Цены здесь – $4–7 тыс. Главное в этой категории – безопасность и комфорт. Они достигаются за счет наличия у дома огороженной территории с вооруженной охраной у входа. Еще один ключевой элемент – подземный гараж. Это не только удобно, но и безопасно, поскольку жителю не нужно идти к машине по улице. Последнее требование автоматически означает, что здание будет современной постройки (даже в самых лучших сталинских и брежневских домах подземных гаражей нет, и никакой реконструкцией создать их невозможно). В исключительных случаях, когда дом расположен в самых лучших центральных районах, где земля безумно дорога, допускается парковка на улице, внутри огороженного дворика.

Разницу цен определяет опять-таки метраж: $4 тыс. стоят самые маленькие (в этой категории они от 100 кв.м) двухкомнатные квартиры. Большие – и, соответственно, самые дорогие – могут доходить до 400–500 кв.м.

Эксклюзив. Уровень цен – $7–15 тыс. в месяц. Такие апартаменты (слово «квартира» уже звучит как-то недостаточно гордо) можно назвать представительским классом – здесь уже можно проводить приемы. Гостиные площадью не менее 60 кв.м, 3–4 санузла. Квартира должна быть не просто отделана и меблирована, но иметь индивидуальный дизайн, позволяющий выделить ее из числа прочих. Мебель – тоже эксклюзивная, красное дерево и т.д.

Жилье это может располагаться только в по-настоящему престижном здании. Собственная котельная, система кондиционирования и воздухоочистки – такой дом может существовать автономно, и если где-то на магистральных сетях произошла авария, жильцы этого и не заметят. Внутри обязательна инфраструктура – магазин, кафе, спортзал. Сервис на уровне: например, можно выставить за дверь квартиры пакет с грязным бельем – на следующий день его положат на то же место, только выстиранным и выглаженным. Парковка не только из расчета не менее двух машиномест на каждую квартиру, но и гостевые места – чтобы удобно было не только жителям, но и их гостям.

В отличие от активно рекламируемых как «элитные» многоэтажных домов-муравейников, настоящие элитные не кричат о себе. Купить квартиру там невозможно, просто обладая необходимой суммой денег, – есть такое понятие как «фейс-контроль», т.е. застройщик проверяет, соответствует ли статус покупателя его требованиям. Человека с сомнительной репутацией, способного создать проблемы другим жителям, в такой дом не пустят. Соответственно, если квартира здесь вдруг по каким-то причинам сдается, к выбору арендатора отнесутся с такой же строгостью. Просто придя с улицы – даже с возможностью платить $10 тыс. в месяц – снять квартиру там нельзя.

Такие квартиры снимают президенты крупных компаний – и наших, и иностранных. Апартаменты может арендовать директор представительства крупного западного банка. Есть прецедент, когда арендатором был посол солидной европейской страны – по каким-то своим причинам он не хотел жить в посольстве. Сама должность единична – и квартира для такого человека тоже уникальна.

Правила съема

Процедура съема дорогой квартиры – это весьма сложное мероприятие, где рациональные факторы (готовность снимающего заплатить определенную сумму) тесно переплетены с такими материями, как психология. Владельцев жилья можно понять – они отдают в руки абсолютно незнакомого человека имущество стоимостью многие сотни тысяч и даже миллионы долларов и хотят быть уверены, что с квартирой ничего не случится. Бывали случаи, когда арендодатели из двух потенциальных клиентов выбирали того, кто соглашался заплатить меньше (иногда даже на $1,5-2 тысячи), но почему-то им больше «глянулся». А совсем подозрительному человеку могут даже отказаться показывать квартиру. Многие владельцы выставляют различные условия к проживающим: кто-то хочет строго семью с детьми (чтобы люди были спокойные и не устраивали шумных вечеринок), другие категорически против детей (разрисуют обои); есть те, кто требует только иностранцев, кто-то не хочет животных… В таких ситуациях ни в коем случае не следует обманывать хозяина: обнаружив нечто «запрещенное» в квартире, он может просто выгнать квартиранта, не возвращая уже заплаченных денег.

С другой стороны, в желании понравиться арендодателю не следует переходить грани разумного – вполне возможно, что он согласится снизить цену; подразумевая это, не стоит ходить по квартире и громко ею восторгаться. Торг – дело распространенное, тем более что во многих категориях дорогого жилья спрос сегодня значительно ниже предложения. В целом на готовность хозяина торговаться в первую очередь влияет то, сколько времени квартира «висит». Если больше нескольких месяцев, то шансы на снижение цены велики. Также положительно влияет (но не на всех арендодателей) готовность дать предоплату сразу за несколько месяцев вперед. Еще хороший резерв – сказать, что на лето вы уедете в загородный коттедж. Многие хозяева квартир, чтобы не потерять клиента, соглашаются снизить цену на летние месяцы процентов на 20–30. Но если обнаружится, что вы все-таки живете (застанут в квартире, и электросчетчик выдаст) – см. предыдущий абзац.

А вот к такой финансовой инициативе как регистрация договора аренды в госорганах (с последующей уплатой налогов) владельцы жилья относятся, как правило, резко отрицательно: по статистике, лишь 20% из них соглашаются поделиться доходами с Родиной. Поэтому если квартиру снимает своему сотруднику фирма (и платит за нее по ведомости), часто приходится повышать сумму оплаты как раз на эти самые 13%.

Как не «развестись»

Что касается возможности различных обманов и «киданий», то дорогой рынок заметно чище дешевого, где весьма распространены такие «фокусы», как съем квартиры и последующая ее сдача по поддельным документам сразу 15 желающим с получением с каждого предоплаты за полгода. Но совсем исключить такого варианта нельзя, поэтому лучше действовать с помощью надежного риэлтора. Рынок дорогих квартир достаточно узкий, и специалисты знают большинство предложений. Стоят услуги риэлтора одну месячную оплату. Если поторговаться, то можно иногда снизить эту сумму до 80 и даже 50%. Но такая экономия имеет и обратную сторону: некоторые риэлторские фирмы ввели гарантийные сертификаты, по которым несут ответственность в течение трех месяцев с момента заселения. Если в этот период владелец квартиры без законных оснований выгонит жильца, компания вернет ему и комиссию, и те деньги, которые заплачены владельцу квартиры. Но только при условии, что комиссия была 100%. А на усеченные комиссионные, как и на любой товар со скидкой, гарантия не распространяется.

А самый главный совет – это не пытаться обмануть рынок. Как отмечает Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», цены растут, а многие потенциальные арендаторы никак не могут психологически перестроиться на них. И если вдруг появляется за $1000 квартира, которая по всем параметрам должна бы стоить $3 тыс. – это повод не обрадоваться, а насторожиться. Скорее всего, это не только оптический, но и фактический обман…