Ипотека и недвижимость - Правительство внесло в госдуму поправки к законопроекту "об эмиссионных ипотечных ценных бумагах"

Если говорить о пристрастиях соотечественников в отношении зарубежной недвижимости, то граждане РФ, прежде всего, отдают предпочтение Западной Европе. Эта тенденция устойчива и пока непоколебима. Как полагают эксперты, выбор продиктован достаточно гибким законодательством большинства европейских стран. Например, во многих из них можно не только купить жилье, вложить капиталы в бизнес и стать резидентом, но и претендовать на получение полноценного гражданства.

Сопутствующие расходы

Приобретая недвижимость за рубежом, покупатель должен знать, что помимо заявленной стоимости жилья его ожидают дополнительные расходы, связанные с оформлением сделки. В каждой стране эти суммы отличаются, и чаще всего, составляют около 10% стоимости покупки. Они складываются из нотариальных расходов, налога на покупку недвижимости, регистрационных сборов и комиссионных выплат риэлторам. Так, например, пусть вас не смущает высокий налог (19,6%) на приобретения жилья во Франции. Чаще всего эта сумма уже включена в общую стоимость объекта недвижимости. Несколько иная ситуация в Италии. Здесь преимущество у резидентов страны (не обязательно граждан). «Просто иностранец», не имеющий здесь своего дела, платит максимальную ставку – 20%, в то время как резидент, впервые приобретая жилье или коммерческую недвижимость, всего 4. Почувствуйте разницу!

Русские ривьеры

Самой большой популярностью среди соотечественников неизменно пользуется Французская Ривьера. Наиболее часто недвижимость на Лазурном берегу приобретают топ-менеджеры крупных компаний – финансовые и коммерческие директора, а также владельцы средних по размеру компаний. Преобладают покупатели двух возрастных категорий: старше 45 лет, т.е. профессионально и социально состоявшиеся граждане, и очень молодые, но уже умеющие зарабатывать. Цены здесь сильно разнятся. За 120 тыс. евро можно найти квартирку с одной спальней в престижном городке Антиб. А 44-метровая квартирка на верхнем этаже с террасой на крыше и захватывающим видом на Канны обойдется уже в 383 тыс. евро. Самая дорогая недвижимость в Сан-Тропе, Кап д'Антибе, Каннах и отдельных кварталах Ниццы, и, конечно же, на Кап Ферра. При этом любая недвижимость с видом на море существенно дороже. Самыми дорогими являются объекты, расположенные по первой и второй линиям Средиземноморского побережья, а также на холмах, с которых открывается живописный вид на окрестности.

Не менее популярен среди россиян и остров Сардиния. Сегодня его северный Изумрудный берег – самый престижный курорт Италии. Недвижимость в Сардинии стоит дорого, но в некоторых районах можно купить дом с садом у моря всего за 300 тыс. евро. Хотя роскошные особняки в Порто-Черво или Порто-Ротондо нередко оценивают восьмизначными цифрами.

Наиболее демократичная страна – Испания. По сравнению с Лазурным берегом стоимость жилья здесь ниже, проще процедура приобретения недвижимости и налогообложения. Невысокие цены стали причиной того, что жилье в Испании покупает не только высший класс, но и люди среднего класса. Самые дорогие предложения в Испании – виллы на побережье между Малагой и Гибралтаром, которое часто называют Испанской Ривьерой. Просторные квартиры в центре этой области, городе Марбелья, стоят от 300 тыс. евро, таунхаусы – от 400, а виллы – от 1 млн. Большой интерес россияне проявляют к недвижимости на Коста-Брава.

Что почем на берегах Темзы

Прежде чем сделать дорогостоящую покупку, желательно определиться: зачем она вам нужна. Для проживания семьи, занятий бизнесом, учебы детей и внуков? В этом случае взоры состоятельных россиян в последнее время все чаще устремляются в сторону Туманного Альбиона. Точнее на самые фешенебельные районы Лондона: Челси, Найтсбридж, Белгравию, Мэйфэир, а также Суррэй или Беркшир. Здесь можно купить квартиру, дом, будущий родовой замок – все, что пожелаете.

Кстати, покупатели роскошного жилья в столице Великобритании автоматически становятся, образно говоря, членами мирового клуба миллионеров. Плата за вход в него начинается с кругленькой суммы. Квартира с одной спальней в респектабельном районе английской столицы обойдется не дешевле чем в 900 тыс. фунтов стерлингов. Средняя стоимость хорошего жилья с двумя спальнями (по московским меркам 3-комнатной квартиры площадью от 120 кв.м) колеблется на уровне 2,5 млн GBP, небольшого дома в викторианском стиле – от 15 млн GBP. Таунхаусы расходятся по ценам от 5 млн GBP.

Английское законодательство достаточно либерально. Оно не ограничивает возможности приобретения объектов недвижимости иностранцами. Нерезиденты обладают теми же правами, что и сами британцы. Более того, зарубежные покупатели освобождаются от уплаты налога на наследство и на прирост капитала, который для местных жителей составляет 40%. Размер ипотечного кредита для нерезидентов, приобретающих недвижимость в Англии, может доходить до 85% от общей стоимости объекта.

При покупке жилья в Великобритании представитель иностранного государства оплачивает НДС, составляющий 7,8% от стоимости сделки. Кроме того, государственную пошлину (порядка $1000) за регистрацию недвижимости в Палате жилой собственности. Примерно в 4% от стоимости объекта недвижимости обойдутся услуги риэлтора. Плюс услуги адвоката за оформление купчей и проверку чистоты сделки (от 3 до 5% от общей стоимости). Все документы для проведения сделки готовятся и регистрируются в течение месяца. Ежегодный налог на недвижимость в Англии составляет 1,5% от стоимости жилья.

Нерезиденты могут наведываться из-за рубежа в свои владения по обычной гостевой визе. Дело в том, что в отличие от других государств Европы, наличие в собственности недвижимости не дает иностранцам права ни на получение английского гражданства, ни на оформление постоянного вида на жительство.

Шале с видом на Альпы

В дорогой стране Швейцарии есть все: фантастические ландшафты, завидная инфраструктура, высокий уровень жизни и экономическая стабильность. Однако! До сих пор иностранцы имеют право приобретать в собственность только жилую недвижимость. И не там, где зарубежному инвестору нравится, а на строго определенных территориях. Главным образом, в горных районах.

Сегодня особенно пристальный интерес российских покупателей вызывают окрестности Женевского озера, Кранс Монтане, Гштаде и Вале. Все бы ничего. Но оказывается, что в этих местах можно стать собственником далеко не любой приглянувшейся недвижимости. В каждом городке-коммуне имеется в наличии список, в котором четко означены объекты, выставленные на продажу. В этом «реестре» для зарубежных инвесторов нет никаких магазинчиков, баров, курортных кафе, бензоколонок или хотя бы относительно скромных приютов на перевалах. Ничего для бизнеса!

Иностранцам разрешается лишь раз в жизни приобрести жилую недвижимость для себя и своей семьи. При этом сдавать хотя бы комнату в аренду в разгар курортного сезона строго-настрого запрещено. Мало того. Сначала источники ваших доходов проверят по всем правилам сыска, и только не усмотрев никаких признаков криминала, предоставят право на покупку жилья.

Получение вида на жительство в Швейцарии затруднено для всех приезжих. Ожидание счастливого мгновения может тянуться от 2 до 5 лет, потребует очень высоких финансовых издержек на адвокатские услуги без полной гарантии успешного завершения процедуры.

Тем не менее, не все так пессимистично. Нет правил без исключений. Власти курорта Анзер успешно внедряют в жизнь перспективный план по привлечению инвестиционных иностранных капиталовложений – в жилье, коммерческую недвижимость и другие объекты бизнеса. Такой подход качественно меняет общую ситуацию.

ФРГ: инвесторы приветствуются

Многих россиян в последние годы словно магнитом притягивает Германия. Давно известно, что инвестиции в здешнюю недвижимость – очень выгодный способ вложения капитала. Общие расходы на приобретение жилья, которое впоследствии будет сдаваться в аренду, слагаются из стоимости объекта, налога на приобретенную недвижимость (3,5% от ее цены), нотариальных выплат, расходов на регистрацию (1% от стоимости объекта) и маклерского вознаграждения (средняя ставка по стране 3-5%).

Следует помнить, что бизнес-иммигрантов (резидентов) в ФРГ нет. И все же сдача купленной недвижимость внаем при перепоручении этого дела авторитетной немецкой фирме позволяет получать не только приличный доход, но и вид на жительство практически любому нашему соотечественнику. Вся процедура легализации занимает от 1 года до 2 лет. Кому-то это удается еще быстрее. Можете не сомневаться: ваше терпение и усердная переписка с чиновниками будет должным образом вознаграждена.

В противном случае у российского гражданина почти нет шансов перебраться в ФРГ на постоянное проживание. Максимум, на что может рассчитывать наш соотечественник, это 2-6 месяцев для отдыха и устройства дел по годовой мультивизе. Или год по рабочей. Дело в том, что вид на жительство и уж тем более гражданство в Германии предоставляют в основном по национальным и политическим причинам: этническим немцам (категория Spataussiedler), иммигрантам еврейского происхождения (Kontingentfluchtling) и кандидатам в беженцы (Asylbewerber).

Решение о предоставлении политического убежища принимает суд. Доводы кандидата должны быть очень убедительными. Как показывает практика, в 90% случаев вердикт бывает отрицательным. Выход? Помоги стране своим капиталом, и она поможет тебе.

Перспективный восток

Тенденция последнего времени – повышение интереса к недвижимости в странах Восточной Европы. Связано это с тем, что, во-первых, недвижимость стоит здесь пока много меньше, чем в странах Евросоюза. Во-вторых, отличается высокими темпами роста стоимости – 15-20% в год, которые связаны с тем, что многие страны в ближайшие годы планируют войти в Евросоюз. А в-третьих, в этих странах быстро растет уровень инфраструктуры и сервиса. Привлекает и прекрасная экология. Очень популярно побережье Адриатического моря в Хорватии. Квадратный метр жилья здесь стоит всего 600-2000 евро. Просторный дом обойдется в 150-300 тыс. евро. Высший класс очень интересуется островами, цена которых тоже пока сравнительно невысока. Например, небольшой остров можно приобрести за 4 млн евро.

Россияне также по достоинству оценили перспективы приобретения недвижимости в Чехии. Очень привлекательная страна. Во всех отношениях. Если даже располагать деньгами только на одну московскую квартиру, то на эти средства легко не только купить жилье в Златой Праге, но и оплатить услуги местных юристов, а также покрыть расходы, связанные с переездом. При отсутствии криминального прошлого через пять лет проживания в Чехии можно претендовать на гражданство. Двухкомнатная квартира в чешской столице сегодня стоит от $30 тыс. Трехкомнатная – около $45 тыс. Стоимость жилья в Брно, Пльзене или курортных Карловых Варах на 40-50% ниже, чем в Праге. Услуги местных риэлторов, включая все пошлины, обходятся покупателю от 4 до 8% стоимости приобретаемой недвижимости. Расходы на содержание собственной квартиры составляют от $20 до $60 в месяц. Обладая приличными средствами, в Чехии можно стать владельцем чего угодно. Например, пивоваренного заводика. Или собственной деревни.

Не менее привлекательна (с точки зрения вложения средств) на европейском рынке недвижимости смотрится и Словакия. По сравнению с Чехией уровень жизни и деловой активности здесь ниже, зато и цены на жилье почти в два раза меньше московских, а уровень жизни несравненно выше, чем в России. Так, например, двухкомнатная квартира в Братиславе стоит $12-20 тыс., трехкомнатная – около $25 тыс., коттедж или полноценный дом в пригороде – от $40 до $100 тыс. По нашим меркам – практически копейки! Граждане РФ, открыв свое дело в Словакии, могут сразу же получить и вид на постоянно жительство в этой уютной и тихой европейской стране.

Возвращение в Прибалтику

Литва – самая близкая к Москве республика, являющаяся членом Евросоюза. Т.к. россияне в числе прочих иностранцев могут приобретать здесь любые объекты недвижимости кроме земельных наделов, они не преминули этим воспользоваться. Тем более что владение жильем в Литве позволяет сразу получить постоянную мультивизу.

Небольшой коттедж можно приобрести за $40-80 тыс. Двухкомнатную квартиру в Каунасе (втором по величине городе) купить за $15 тыс. А вот стоимость 1 кв.м в Вильнюсе колеблется в пределах от $400 до $980. Нотариальный сбор при покупке недвижимости составляет 2% от стоимости объекта. Правда, в республике очень дороги коммунальные услуги. В зимнее время ежемесячные расходы на содержание жилья могут достигать $70-150 в зависимости от размеров квартиры.

Латвия и Эстония пока практически закрыты для зарубежных частных покупателей недвижимости. Обычные европейские схемы вроде открытия своего бизнеса здесь все еще не работают. Или «работают не так». Например, по латвийскому законодательству фирма, имеющая в своем уставном капитале более 49% иностранного капитала, приобретать недвижимость не может.
Правительство внесло в Госдуму поправки к законопроекту "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах". Теперь депутаты имеют два варианта поправок к принятому в первом чтении осенью прошлого года закону - думский, поддерживаемый Банком России и лоббирующий интересы банков, и правительственный, подготовленный Федеральной комиссией по ценным бумагам (ФКЦБ).

Пока фондовики и банкиры сражаются за право эмитировать эти ценные бумаги, в стране сформировалась альтернатива в виде небанковского варианта развития ипотеки. Но законодательно эта альтернатива пока не обеспечена - законы о стройсберкассах и о гарантиях гражданам, инвестирующим в строительство, даже не внесены в Госдуму.

Ровно месяц назад президент Владимир Путин в очередной раз рекомендовал запустить механизм ипотеки. Борьба за перспективный ипотечный рынок между ФКЦБ (которую поддерживает федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию - АИЖК) и ЦБ обострилась в связи с намеченным на апрель обсуждением во втором чтении законопроекта "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах". (Этот закон - последняя брешь в федеральной нормативной базе, создаваемой для развития в России американской модели ипотеки, которая в отличие от, условно говоря, немецкой модели предусматривает подключение к ипотеке фондового рынка для финансирования будущих кредитов.) Вчера на парламентских слушаниях, посвященных законодательным проблемам развития ипотеки, зампред ЦБ Георгий Лунтовский прямо заявил, что "лишать банки права участия в выпуске и продаже ипотечных бумаг нельзя". На предыдущих слушаниях (две недели назад) первый зампред ЦБ Андрей Козлов уточнил условия участия банков в выпуске ипотечных бумаг: "Нужно, чтобы не менее 60% активов банка занимала ипотека. Только в этом случае банк может эмитировать долгосрочные облигации".

Центробанк поддерживают комиссия по ипотеке Госдумы, Ассоциация российских банков, Дельтабанк и банк "Московское ипотечное агентство". По мнению главы думской комиссии по ипотеке Ивана Грачева, принятие правительственного варианта поправок "будет означать монополизацию рынка единственной существующей на данный момент структурой - АИЖК".

Суть правительственных поправок заключается в том, чтобы из числа эмитентов ипотечных ценных бумаг убрать все финансовые институты, кроме специализированных проектных организаций (СПК) - компаний, которые, как сказал нашей газете представитель АИЖК, будут иметь нулевые балансы (у них даже не будет имущества) и могут быть учреждены в том числе и банками.

Между тем давно существует в России и небанковский путь развития ипотеки, который, впрочем, также не обеспечен законодательно. По мнению сотрудника Института экономики РАН Владислава Южелевского, напрасно не учитывается такая возможность обеспечения конституционного права граждан на жилье, как кооперативы, когда люди сами объединяются и без помощи банков строят и приобретают жилье, накопив сбережения в строительно-сберегательных кассах (ССК -немецкая модель ипотеки). Однако для большего доверия к этой модели необходимы государственные гарантии вкладов в ССК. Взамен, по словам ученого, "экономика России через пять лет получит рост 2,5-3,5% в год".

Между тем, по словам депутата Грачева, законы "О стройсберкассах" и "О защите прав и интересов граждан, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья" упорно блокируются чиновниками, проходя неоднократные согласования не по сути, а в мелочах.