Ипотека и недвижимость - Столица остановится в росте через 10 лет

Существует мнение, что москвичи в большинстве своем довольны тем, как развивается Москва. Об этом якобы свидетельствует то, что они в очередной раз на выборах мэра столицы проголосовали за Юрия Лужкова. Наверное, доля истины в этом утверждении есть. Особенно в его справедливость верят чиновники из московского правительства, которые считают, что раз жители одобрили политику градостроителей, надо ее продолжать и ни в коем случае не менять курс. А это значит в первую очередь давать дорогу застройщикам, потому как недвижимость для города – золотая жила. Москва продолжает расширять свою территорию, сносить старые гостиницы, планируя на их месте возвести современные отели, развлекательные и бизнес-центры, застраивает свободные участки многоэтажками, способными вместить как можно больше квартир. Кто от всего этого выигрывает – отдельный вопрос, но вид города, безусловно, меняется, и многим это нравится. Причем стоит отметить, что в основном это нравится тем, кого не тревожит «квартирный вопрос». Остальных активные темпы застройки только раздражают: большая часть людей не может себе позволить купить квартиру в столичных новостройках, и им остается только любоваться их внешним видом. Впрочем, эти люди всего лишь «Моська» для такого «слона», как политика реконструкции Москвы.

Градостроительные планы вовсю воплощаются в жизнь. Кажется, только вчера была дана команда снести гостиницу «Интурист», как вот уже разбирается «Москва», «Россия» и на очереди, как стало известно на прошлой неделе, гостиница «Спорт». Последняя, кстати, пустовала уже несколько лет. Видимо, чиновники наконец обратили внимание на то, что в гостинице уже давно никто не останавливается, а ее пространство в основном сдается в аренду всяким вьетнамским и иже с ними коммерсантам, устраивающим там свои барахолки. Как было сказано, на месте гостиницы будет установлен современный гостинично-развлекательный комплекс. Нельзя сказать, что Москва ощущает дефицит в таких центрах, однако, наверное, все лучше развивать отечественный гостиничный бизнес, нежели вьетнамский торговый. Другое дело, что контингент посетителей опять же изменится.

Благими намерениями объясняется и вывод промышленных предприятий за черту города – в Москве улучшают экологическую обстановку. Трудно сказать, насколько положительно это влияет на здоровье москвичей, ясно только что теперь Центральный, Северный и Северо-Западный округа могут застраиваться элитным жильем, основным требованием для постройки которых является экологическая составляющая. Реконструируемые после расселения квартиры из «ветхого жилого фонда» теперь также могут продаваться состоятельным жильцам, для которых важно, насколько «чистый воздух» их окружает. Прежние же хозяева расселяются в новые или старые, но довольно сильно удаленные от центра микрорайоны.

Кстати, строительство идет и в этих непрестижных районах. Здесь в основном строятся обычные многоэтажные дома, вселившись в которые новосел, как правило, должен будет сделать ремонт, стоимость которого обойдется ему приблизительно в ту же сумму, что и сама квартира.

Впрочем, Москва – город многогранный, и многоэтажки в нем очень разные. Особо выделяются, конечно, сталинские высотки. Как известно, одно время в дополнение к ним планировалось построить еще 60 таких же. Затем планируемое количество сократилось на порядок. И сейчас, по словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, их решено расположить вокруг «колец» столицы, в первую очередь четвертого транспортного. Проект каждого здания от 30 этажей и выше будет рассматриваться с точки зрения сочетаемости с общим архитектурным обликом окружающего района и города в целом, а также с точки зрения визуального восприятия панорамы центра Москвы с разных обзорных площадок. Мэрия продолжит радовать своих избирателей городскими пейзажами.
После этого особенно актуальной станет реконструкция и точечная застройка.
Количество свободных площадок под застройку стремительно сокращается.

Невооруженным глазом можно увидеть, что Москва растет, и рост этот очень активен. Улицы становятся недостаточно широкими для такого количества автомобилей, общественный транспорт не справляется с таким количеством людей. По разным оценкам, предел в расширении территории Москвы наступит через 7-10 лет. Пока же еще существуют резервы, считает генеральный директор концерна «Крост» Алексей Добашин. Уже завершено строительство района Митино, появились Куркино, Молжаниновка. Через 5–7 лет и они завершатся.

По словам Алексея Добашина, очевидно, что после того, как дальнейшее расширение станет невозможным, актуальность обретет реконструкция, в частности, домов так называемых «несносимых» серий. Лет через семь она, видимо, будет одним из основных источников заработков генеральных подрядчиков. Второе направление, которое будет осваиваться после окончания расширения города, – это точечная застройка. Здесь имеются в виду дома высотой порядка 40 этажей. По прогнозу Алексея Добашина, «на этом направлении будет очень жесткая конкуренция между генподрядчиками в битве за заказчика». Стоит отметить, что «Крост» в основном строит дома в районах сложившейся застройки. Пять лет назад компания начала применять принципы строительства жилых домов для переселения жителей в «шаговой доступности», максимум – в пределах округа. «Сначала это было необычно. Мы строим монолит, каждый дом индивидуальный, сложный. Когда строишь новый дом рядом с тем, который будешь сносить, на глазах у будущих жителей – это особая ответственность, необходимо большое внимание к людям. В частности, мы предоставляем транспорт каждой семье, что значительно ускоряет переселение», – говорит Алексей Добашин.

По его словам, сейчас в «Кросте» разрабатывается больше 5 проектов кварталов с общей строительной площадью больше 2 миллионов кв.м. Это кварталы в Хорошево-Мневниках, в Северо-Западном округе Москвы. По словам Алексея Добашина, очень важно при проектировании жилых домов учитывать планировку нежилых помещений, предусматривая их в каждом проекте. «Мы тщательно продумываем их использование, чтобы во вновь построенные районы пришел бизнес, чтобы там появились необходимые жителям магазины, чтобы был представлен весь спектр услуг. Как только накопится критическая масса услуг и магазинов, туда переедут и офисы. Необходимо, чтобы большой и малый бизнес переехал в округа, за третье транспортное кольцо, тогда и нецентральных районы станут престижными для проживания, тогда люди из центра Москвы, может быть, захотят переехать в более спокойные и зеленые места – в Строгино, на Иваньковское шоссе», – говорит руководитель «Кроста».

С тем, что проблема пробок и отсутствия необходимых транспортных развязок особенно актуальна в перенаселенной, постоянно растущей Москве, согласны и в «ДОН-Строе». В пресс-службе компании отметили, что при проектировке новых районов «ДОН-Строй» особенно тщательно продумывает создание инфраструктуры, в том числе дорог и удобных подъездов к дому. Кроме того, когда дело касается районов уже сложившейся застройки, в компании считают особенно важным проводить комплексную реконструкцию. Так, например, в районе Щукино «ДОН-Строй» и элитную и муниципальную застройку ведет в едином ключе. «Это позволяет создать совершенно новое лицо района, предусмотреть новые объекты инфраструктуры, как, например, торговый центр «Алые паруса» в доме на Авиационной, 66, решить проблему дорожных развязок», отметили в пресс-службе. В настоящее же время компания завершает строительство нового – самого большого в Москве (общей площадью более 60 тысяч кв. м.) – муниципального дома на Авиационной, 59-61. «Здесь нашими силами полностью заменяются подземные коммуникации. Таким образом повышается статус района в целом», – сказали «НГ» в «ДОН-Строе».

Перспективность реконструкции уже застроенных районов очевидна. В настоящее же время, пока еще существуют территории для расширения города, застройщики огромное внимание уделяют созданию и обустройству новых микрорайонов. Расстановка предпочтений среди компаний недвижимости более-менее понятна. Как же ведет себя потребительский спрос? Как сказала «НГ» генеральный директор «Главмосстрой-Маркетинг» Анна Чижова, на этот вопрос нельзя ответить однозначно: «С одной стороны, налицо преимущества точечной застройки в уже освоенных районах, так как в этом случае решенными являются вопросы озеленения, благоустройства и обеспечения объектами социальной инфраструктуры. В то же время, если речь идет о расположении дома в соседстве с ветхими жилыми строениями, более привлекательным окажется вариант приобретения новостройки в новом районе». Высок также спрос на жилье, появляющееся на рынке в результате модернизации ветхих зданий в историческом центре Москвы. Кстати, как говорит Анна Чижова, такого рода модернизация стала особенно актуальной в последнее время, когда внимание столичных властей к архитектуре города усилилось и основным требованием стало сохранение историко-культурного облика столицы.

«В результате восстановления ветхих строений появляются новые жилые дома, которые выводятся на рынок в качестве объектов так называемого класса «de-luxe». Спрос на такое жилье действительно достаточно высок, что обусловлено традиционной престижностью центральных районов столицы, а также уникальностью архитектурных решений самих зданий. Другим фактором, повышающим привлекательность такого рода предложений, является малоквартирность модернизированных домов, что отвечает требованиям элитарной потребительской аудитории», – говорит Анна Чижова. По ее словам, себестоимость реконструкции таких зданий, как правило, значительно превышает расходы на возведение дома «с нуля». Кроме того, в рамках уже заданных параметров значительно сложнее реализовать наиболее оптимальные планировочные решения, и это усложняет процесс проектирования квартир. Тем не менее устойчивый спрос на элитную недвижимость обеспечивает высокий уровень рентабельности таких проектов и гарантирует привлекательность вложений для частных инвесторов, отмечает Анна Чижова.