Ипотека и недвижимость - Чем опасны вложения в столичную недвижимость

Cтоличный рынок элитной недвижимости ежегодно пополняется новыми объектами, большинство из которых становятся украшением города и придают ему индивидуальность. Квартиры в элитных домах постоянно растут в цене и считаются хорошим вложением средств.

Перед столичными архитекторами никто не ставил задачи проектировать районы для элитарной публики. Такие поселения формировались стихийно, и только в последние годы на карте города обозначились четкие границы «богатых» кварталов. Один из самых престижных на Остоженке получил название «Золотая миля». Интересно, что до начала 90-х годов это был городок Метростроя. Множество мелких заводиков и фабрик в окружении домов барачного типа стали хорошей строительной площадкой, а близость Кремля и других исторических реликвий — незаменимой рекламной «аурой». В настоящее время на небольшой территории сосредоточено максимальное количество элитных новостроек, причем успех продажам обеспечивает не оригинальность проектов, а сугубо территориальный фактор.
Постепенно в элитные превращаются такие районы Центрального административного округа, как Якиманка, Хамовники, Арбат, Замоскворечье, Тверской, Китай-город. Немного меньше элитного жилья строится в районах Пресненский и Мещанский. Аутсайдерами по элитному жилищному строительству в ЦАО являются районы Красносельский и Таганский. За пределами Садового кольца элитные объекты возведены на Фрунзенской набережной и прилегающих к ней улицах, в Сокольниках, в районах Щукино, Мосфильмовский, проспект Вернадского и др. Для строительства элитных объектов в первую очередь рассматриваются престижные городские территории: каким бы роскошным ни был возведенный дом, скажем, в районе Капотни, элитным он никогда не станет.

Элитный дом сегодня
За последние пять лет понятие «элитный дом» претерпело серьезные изменения. Раньше к элитным объектам относили чуть ли не каждый жилой дом, возводимый по индивидуальному проекту. Сегодня брокеры, специализирующиеся на продажах самого дорогого в городе жилья, разработали критерии, соответствие которым позволяет отнести тот или иной объект к элите. Самые высокие требования предъявляются к объектам класса de luxe. Это дом, который не только расположен на территории ЦАО, но в одном из самых престижных районов этого округа. Это малоквартирный особняк, имеющий свою парковку и огороженную охраняемую территорию.
Высокие требования предъявляются к инженерному оснащению дома, высочайшему качеству ремонта общественных зон, профессиональному управлению, охране и многому другому. В домах класса de luxe не приветствуется наличие объектов придомовой инфраструктуры. Свободные помещения на первых этажах занимают службы сервиса, эксплуатации или их отводят под общественные зоны для приема гостей.
Дом, рассчитанный более чем на 40 квартир, автоматически попадает в класс А. Причем в архитектурно-планировочном и инженерном решении он может совсем не уступать дому класса de luxe. Сегодня ведется много споров в отношении позиционирования тех или иных строений как элитных класса А. Большинство консультантов по элитной недвижимости склоняются к тому, что дом, претендующий на такую высокую планку, должен находиться только на территории ЦАО, однако чем меньше в центре города остается земли под новое строительство, тем лояльнее становится подход.
Самая многочисленная база предложений относится к элитным объектам класса В. В данном случае позиционирование объекта не увязывается с территориальным фактором, количеством этажей, квартир и даже обязательным наличием подземного паркинга и своей огороженной территории. Один из основных критериев — это хороший проект, качественная (но недорогая) инженерия, приличная отделка мест общего пользования, наличие охраны и парковки.
Как правило, в домах класса В первые этажи отводятся под размещение объектов инфраструктуры. Это могут быть различные открытые для посетителей, не проживающих в доме, фитнес-центры, салоны красоты, рестораны, магазины, клиники и пр.
Самые роскошные квартиры в элитных домах — пентхаусы. Причем располагаются они, как правило, в домах классов А и В (реже в малоэтажных de luxe), так как главным условием таких квартир являются их видовые характеристики.
Цены на элитную недвижимость в столице очень высоки. Это объясняется большими затратами на строительство эксклюзивного жилья, жесткими условиями тендера в центре Москвы и ограниченным земельным ресурсом (где можно построить элитные дома и обеспечить им хорошие продажи).
В элитном секторе жилья неудачных проектов так же много, как и удачных. Достоянием гласности стала судьба продаж жилого комплекса класса В, возведенного ЗАО «Тема» по адресу: Можайское шоссе, д. 2. Дом неординарной архитектуры возводил шведский концерн «Сканска», и качество строительства было на высоте. Однако продажи квартир шли плохо, неоднократно цены снижались. Причина: застройщик просчитался, выбрав для строительства хорошего дома неудачную площадку на пересечении столичных магистралей.
Одним из самых часто встречающихся «дефектов» являются плохие видовые характеристики, когда из окон квартиры стоимостью миллион долларов приходится любоваться проезжей частью оживленного шоссе (дом «Помидор» на Ленинградском проспекте), стенами завода (на Зубовском бульваре) или соседними полуразвалившимися домами коммунального заселения.
Цена на жилплощадь в элитном доме тесно связана со всеми его характеристиками. Сегодня самое дорогое жилье находится в районе Остоженки. К примеру, в 1-м Зачатьевском пер., вл. 8/9 (класс А) цена на квартиры площадью 170–269 кв. м достигла $1,575–2,286 млн.
Астрономически высокие цены на жилье — сегодня удел не только престижной «Золотой мили». Так, в жилом комплексе Park House около станции метро «Краснопресненская» квартиры выставлены на продажу за $987,4 тыс.–3,420 млн. Жилплощадь в элитных домах класса В зависит как от места их расположения, так и от потребительских характеристик. К примеру, в доме на ул. Зоологической, вл. 26 (станция метро «Краснопресненская»), 1 кв. м обойдется от $3 тыс. до 3,9 тыс., на ул. Б. Остроумовской, вл. 19–21 («Сокольники»), — $2–2,5 тыс., в жилом комплексе «Корона Эйр» («Проспект Вернадского») $1,5–1,76 тыс. и там же в высотном доме «Вертикаль» — $1,68–2,16 тыс.

Тенденции на рынке элитного жилья
Скоро появится несколько объектов класса А, которые, безусловно, сыграют свою роль в ценообразовании на рынке в целом. В середине месяца начнется строительство клубного дома класса de luxe по адресу: ул. Полянка, д. 2. Сегодня цены установлены на отметке $4–7 тыс. за 1 кв. м, но скоро ожидается значительный рост. Легко проследить динамику роста цен на другом объекте, расположенном по адресу: Тружеников переулок, вл. 2. В настоящее время на этапе котлована нижний порог цены составляет $4,1 тыс. за 1 кв. м, в то время как год назад на этапе начала разработки проектной документации — $2,5 тыс. за 1 кв. м. За последний месяц повысилась цена в доме по адресу: Коробейников переулок, вл. 1/2. Нижняя планка цены выросла с $5,2 тыс. до 6 тыс. за 1 кв. м. Еще одно повышение цен было в клубном особняке по адресу: Хлыновский тупик, д. 4. Перед новым годом цена на этом объекте подскочила с $3,5 тыс. до $4 тыс. за 1 кв. м.
Выходит на рынок жилой комплекс по адресу: ул. Староволынская, вл. 11. По словам руководителя пресс-службы компании «Проминдустрия АГ» Алексея Хайкова, заказчиком объекта выступает Управление делами президента РФ. Проект разработан «Архитектурным бюро Остоженка», подрядчик — компания Strabag. Стоимость 1 кв. м составляет $2,57–8 тыс. Интересно, что дом по сути является первым на рынке элитной недвижимости, который продается девелоперской компанией самостоятельно.
Стоит отметить, что сегодня уже сформировался рынок пентхаусов, который развивается более высокими темпами, чем рынок квартир. По мнению специалистов, самый удачный пентхаус — в новом клубном особняке «Дворянское гнездо» в Б. Левшинском переулке, д. 11. Его отличительной особенностью является архитектурное решение — две просторные террасы с французскими балконами. Из панорамной круглой гостиной, имеющей эффект второго света, за счет стеклянной куполообразной крыши открывается прекрасный вид на переулки Старого Арбата. Общая площадь пентхауса составляет 500 кв. м. Вторичный рынок может похвастаться предложением по адресу: ул. Пречистенка, д. 40. Двухэтажный пентхаус с зимним садом на плоской кровле, полностью занимающий 9–10-е этажи и не имеющий общих стен с соседями. За счет этого образовался уникальный для современных зданий световой периметр: в квартире 21 окно. Площадь квартиры — 360 кв. м, зимнего сада — 80 кв. м.
В число районов, которые специалисты называют перспективными, попала Плющиха. Тут создана вся необходимая инфраструктура, которая позволяет развиваться строительству ускоренными темпами. Уже сейчас здесь реализовано несколько достаточно удачных проектов, которые позволяют сохранить принцип «адекватности окружения», что выгодно отличает Плющиху от близлежащих Хамовников. Основными местами застройки являются площадки в непосредственной близости от Новодевичьего монастыря и вдоль Саввинской набережной.

Константин Ковалев
Управляющий партнер компании Blackwood:
— В 2004 году существует большой потенциал для дальнейшего роста цен на элитную недвижимость. Рост цен будет обусловлен как достаточно высоким неудовлетворенным спросом, так и ограниченным количеством новых площадей под застройку в ЦАО. Кроме того, продолжится рост «верхней планки» цен из-за постоянного улучшения качества новых домов. Наиболее вероятный рост в среднем по районам, если учитывать цены на новые дома, составит более 20–25% в год. Самым высоким спросом по-прежнему будут пользоваться дома наивысшего класса, несмотря на то что именно в этом сегменте рынка будет наиболее заметное увеличение стоимости.

Михаил Маликов
Генеральный директор компании «Авгур Эстейт»:
— Сейчас на московском рынке элитной недвижимости наблюдается жесточайшая конкуренция. Разрабатываются проекты, которые лежали «под сукном» много лет, реконструируются самые сложные объекты. Все спешат — стараются успеть продать в период «бума», который мы наблюдаем сейчас. В результате часто объявляются продажи, когда застройщик еще не вышел на площадку. Так, на мой взгляд, продаваться элитное жилье не должно.
Должна произойти стабилизация рынка: Москва не может застраиваться бесконечно. Но при этом будет продолжать расти разрыв в цене между типовым и элитным жильем. Если еще совсем недавно было непонятно, где заканчивается «бизнес» и начинается «элита», то сейчас эта разница стала более ощутимой. В центре уже декларируются проекты стоимостью $15 тыс. за 1 кв. м, а на окраинах жилье продается по $1–2 тыс. Представить себе такие разрывы 5–7 лет назад было невозможно. Я считаю, что увеличится разделение Москвы на районы в зависимости от уровня доходов жителей.
В последнее время все больше квартир в новостройках приобретается с инвестиционными целями. Однако попытка продать еще не построенную квартиру порождает риски, которые сводят на нет привлекательность такого рода инвестиций.

Риски новостройки
Когда вы покупаете квартиру в новостройке, в обмен на вполне реальные собственные деньги вы получаете набор мало что значащих бумаг. Чаще всего это договор "о долевом участии в финансировании строительства" или "об инвестировании в строительство" и несколько приложений к нему. По этому договору после завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и внесения его в государственный реестр недвижимого имущества вы получите квартиру.
Взаимоотношения между инвестором и застройщиком строятся по модели договора простого товарищества. Это означает, что вместе с застройщиком вы солидарно отвечаете за строительство. И если на стадии строительства у застройщика возникнут финансовые трудности, возможно, для завершения стройки соинвесторам придется скинуться дополнительно.
Договор, предлагаемый застройщиками, составлен так, что у покупателя строящегося жилья почти нет никаких прав. И в первую очередь нет права ссылаться на закон "О защите прав потребителей", который грозит жесткими санкциями подрядчикам за несоблюдение сроков или качества выполняемых работ.
Что характерно, содержание договоров совершенно не зависит от застройщиков. Поэтому если вы рассматриваете такой контракт в качестве некоей ценной бумаги, то юридические риски примерно одинаковы, независимо от того, подписываете ли вы такой договор с одной из структур ДИПСа, застройщиком элитной недвижимости, или с одним из СМУ, занимающихся массовой застройкой. Что касается реального риска умышленных действий по неисполнению договора, то здесь инвесторам приходится опираться на свои субъективные представления о репутации застройщика, например, на основе данных, давно ли он работает на рынке, каково его финансовое положение, сдавал ли он новостройки раньше и какие проблемы возникали у тех, кто купил квартиры на его предыдущих объектах.
Наиболее часто встречающейся проблемой до последнего времени была продажа одной и той же квартиры сразу нескольким покупателям. Дело в том, что застройщик, как правило, поручает реализацию квартир сразу нескольким риэлтерским фирмам. И вполне может случиться, что одну и ту же квартиру одновременно продадут две фирмы. Для того чтобы избежать подобной ситуации, застройщик обычно ведет реестр продаваемых квартир. Обычно сначала заключается договор об инвестировании, а затем в течение оговоренного в нем срока вносятся деньги. Если к моменту внесения денежных средств оказывается, что квартира продана дважды, одному из покупателей предлагается другая. Однако эта схема работает в случае должного документооборота у добросовестного застройщика. От недобросовестных или неаккуратных строителей призвана защищать так называемая учетная регистрация.
Законодательством регистрации сделок со строящимся жильем не предусмотрена. Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает регистрацию сделок только с имуществом, внесенным в единый государственный реестр. Непостроенный дом и квартиры в нем в реестре, понятное дело, не числятся. Раньше инвестиционные договоры нигде официально не регистрировались. Однако с ноября 1997 года распоряжением мэра Москвы введена "учетная регистрация" инвестиционных договоров. Аналогичная система действует и в Московской области.
В Москве функция учетной регистрации возложена на департамент жилищной политики и жилищного фонда (ДЖП) Москвы, в Подмосковье – на министерство строительного комплекса Московской области. Перед подписанием договора неплохо выяснить в этих органах, не зарегистрирован ли там договор на тот же объект.
Учитывая, что учетная регистрация не предусмотрена федеральным законодательством, отсутствие такой регистрации вовсе не означает, что сделка незаконна. Однако наличие регистрации гарантирует, что московские власти по крайней мере осведомлены о договорных отношениях между покупателем строящейся квартиры и застройщиком и гарантируют, что на данную квартиру есть только один претендент.
Если застройщик уклоняется от регистрации сделки, это наводит на размышления. Еще более глубокие раздумья возникнут и у человека, которому вы решите переуступить права на непостроенную квартиру через некоторое время.

Черный рынок
Теоретически покупатель строящегося жилья может переуступить свое право требования на квартиру третьему лицу. Однако если приобретение уже существующего объекта недвижимости само по себе достаточно сложная и рискованная операция, то риски покупателя непостроенной квартиры вообще не поддаются анализу.
Предположим, вы решили купить квартиру в строящемся доме у другого инвестора. В таком случае вам приходится учитывать не только риски неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по сделке, но и риск, что представленные вам документы – обычная подделка. Для того чтобы снизить хотя бы вторую составляющую рисков, необходимо провести серьезную юридическую экспертизу документов "продавца". Лучше всего, если эту экспертизу сделает юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью.
Если на представленном договоре есть штамп о его учетной регистрации, необходимо обратиться в ДЖП для проверки представленных сведений. Третьи лица могут получить информацию с согласия участников зарегистрированного договора, то есть застройщика и первоначального покупателя.
Сделка обязательно должна оформляться с участием застройщика. Дело в том, что в данном случае речь не идет о классической уступке прав требования. На приобретателя прав на квартиру в новостройке возлагаются и определенные обязанности, в частности, обязанность принять квартиру по акту. А уступка прав и обязанностей по двусторонне обязывающему договору требует согласия всех сторон по первоначальной сделке.
Безусловно, большинство застройщиков в конце концов выполняют свои обязательства. И не все продавцы непостроенных квартир являются мошенниками. Поэтому возможные риски пока с лихвой перекрываются привлекательностью таких квартир как объекта инвестиций. Однако уже сейчас цены на квартиры, существующие только в проектных чертежах, близки к ценам на аналогичные квартиры на вторичном рынке.

Страхи вторичного рынка
Главной проблемой вторичного рынка остаются возможные иски о виндикации – истребовании квартир из незаконного владения. Однако после знаменитого постановления Конституционного суда, запрещающего изъятие имущества у добросовестных приобретателей за исключением специально оговоренных в законе случаев, проводить проверку юридической чистоты квартиры стало гораздо проще. Как следует из разъяснений КС, даже если когда-либо квартира была продана с нарушением законного порядка, но по воле собственника, а конечным добросовестным приобретателем имущество приобретено на возмездной основе, то изъять его невозможно.
Существует еще одна проблема, пока мы живем по старому Жилищному кодексу, по которому право на жилище фактически определяется по прописке, а не исходя из прав собственника. Предположим, предыдущий владелец незаконно выписал из квартиры своего родственника. Если этот родственник докажет свое право на проживание по суду, он может быть вселен в квартиру, которой вы теперь владеете. Чаще всего правом проживания в чужой квартире пытаются воспользоваться лица, отбывшие наказание в виде лишения свободы,– по закону они имеют право вселиться в жилое помещение, в котором проживали до заключения.
К этим традиционным рискам, с которыми риэлтеры и юристы уже успели справиться, недавно прибавились риски выдуманные. Потенциальных покупателей квартир взбудоражил слух, что грядет изменение порядка регистрации сделок. В частности, будущих собственников беспокоило предположение, что свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество будет выдаваться не на специальном защищенном от подделок бланке, а распечатываться на обычной бумаге. Пока это всего лишь слухи. В агентствах недвижимости "Инком" и МИЭЛЬ Ъ подтвердили, что покупателям квартир по-прежнему выдают свидетельства на обычных зеленых бланках образца 2000 года. В Москомрегистрации также крайне удивились звонку Ъ и подтвердили, что порядок регистрации сделок не изменялся и о предполагаемых изменениях им ничего не известно.
По мнению юриста риэлтерской компании МИЭЛЬ Ольги Вагнер, ничего страшного при этом не произойдет. Ведь покупатель вправе принять непосредственное участие в регистрации сделки, присутствовать при подаче документов в Москомрегистрацию и лично получить зарегистрированный договор и свидетельство.
Похоже, стремительный рост цен на недвижимость пугает участников рынка, и этот страх порождает слухи. К счастью, это пока преждевременные страхи.