Ипотека и недвижимость

В прошедшем году рост цен в сегменте элитного жилья составил 20%. Сегодня нижняя планка цены приблизилась к $3200 за кв. м, верхняя – к $11 000 за кв. м. Хотя спрос на дорогие квартиры по-прежнему превышает предложение, покупатели уже не готовы платить цену, которую сами риэлтеры называют «пиковой». Это говорит о том, что столичный рынок элитной недвижимости близок к стабилизации.

По прогнозам специалистов компании «Кирсанова Риэлти», в 2004 году рост цен на элитную недвижимость составит порядка 15% против 20% прошлого года. В 2003-м был преодолен психологический барьер цен на элитную недвижимость – $10 000 за кв. м в доме на Остоженке. По мнению Павла Здрадовского, председателя совета директоров компании Paul’s Yard, за последние три года высокие темпы роста цен на элитное жилье создали некий запас на несколько лет вперед, поэтому резких скачков в 2004 году ждать не стоит.

В этом году темпы роста цен в элитном секторе почти сравняются с темпами роста инфляции. Учитывая, что стоимость элитного жилья уже подошла к своим «пиковым» значениям, можно говорить о грядущей стабилизации цен. Некоторые эксперты рынка считают, что нижняя планка цены на элитное жилье остановится на отметке $3300 за кв. м. Вполне возможно, что именно замедление роста цен на элитные квартиры станет предвестником стабилизации на рынке недвижимости Москвы. Вслед за элитным жильем неизбежно снизится темп роста цен на квартиры бизнес-класса.

Консервативная элита

По словам Ульяны Алиевой, руководителя отдела продаж жилых помещений компании Blackwood, ожидать остановки роста цен на жилье следует не раньше конца 2005 года. Отдалить этот момент может только активно развивающаяся схема приобретения жилья в кредит. Однако ипотечные программы вряд ли коснутся элитной недвижимости. Стоимость эксклюзивных квартир доходит до $1 млн, и покупатели такого жилья не хотят платить высоких процентов за кредиты. Несмотря на прогнозы скептиков, людей, желающих единовременно купить жилье по $3000 – $11 000 за кв. м (а именно таков сегодня разброс цен на элитное жилье), не становится меньше.

В первую очередь специалисты компании Blackwood прогнозируют стабилизацию роста цен на жилые комплексы в районах Арбата и Кропоткинской. «Цены в этих районах уже достигли своего максимума, – считает Алиева. – В ближайшее время пользоваться спросом будет только действительно качественное элитное жилье в исключительных местах».

Риэлтеры отмечают, что рынок элитного жилья становится все более цивилизованным. По мнению Алиевой, застройщики начали правильно оценивать консультационные услуги риэлтерских компаний и понимают, что неправильное позиционирование дома неминуемо замедлит продажу квартир в нем. На рынке, который близок к стабилизации, очень важна быстрая реализация объектов, и явное преимущество имеют те проекты, в которых принимали участие профессиональные консультанты.

Квартира в котловане

Начало 2004 года ознаменовалось небольшим всплеском спроса на элитное жилье и как следствие ростом цен. По данным компании Penny Lane Realty, за последний месяц на первичном рынке цены на элитное жилье выросли в среднем на 2 – 3%, по отдельным объектам – до 5%. Квартиры в новостройках в районе Остоженки подорожали на 10%. Ульяна Алиева объясняет это обычным оживлением спроса после новогодних праздников. В первые месяцы 2004 года элитное жилье покупали как на первичном, так и на вторичном рынке. «Случалось так, что клиент приходил с желанием купить квартиру с отделкой, но дефицит предложения и очень высокие цены склоняли его в пользу первичного рынка, где цены более адекватны, и предложений существенно больше», – говорит Алиева. Вторичный рынок элитного жилья сложно назвать предсказуемым. Например, квартира в 1-м Смоленском пер. за 15 дней февраля подорожала на $100 тыс.

Вторичное жилье предпочитают покупать иностранцы. Условия приобретения первичного жилья не могут дать экспатам нужной гарантии. При покупке первичного жилья собственность на квартиру может быть оформлена только после завершения строительства здания, а при вложении денег заключается договор соинвестирования. Большинство иностранных граждан считают этот способ ненадежным и предпочитают покупать вторичное жилье, собственниками которого они становятся сразу после оформления сделки.

В отличие от иностранцев российские покупатели с большой охотой покупают элитное жилье на нулевом этапе строительства и даже раньше. По словам Алены Бригадновой, менеджера отдела городской недвижимости компании Soho Realty, если в 2004 году на стадии строительства приобреталось около 25% дорогих квартир, то сейчас почти 50%. Покупая квартиру на раннем этапе строительства, можно получить скидку, рассрочку или выбрать квартиру получше. Например, несмотря на то что дом 7 в Пожарском переулке планируют достроить в первом квартале 2005 года, в продаже осталось всего несколько квартир на верхних этажах.

Продажи настоящего и будущего

Основные адреса самой дорогой в Москве недвижимости остаются прежними. Этот год обещает быть удачным для Патриарших прудов, Плющихи, Замоскворечья, Арбата. Если титул «золотая миля» по праву принадлежит Остоженке, то вышеперечисленные районы вполне могут побороться за право называться «серебряными» или «бронзовыми».

Специалисты компании Paul’s Yard считают, что с точки зрения перспективности строительства элитного жилья Плющиха занимает одно из первых мест. Уже сейчас здесь реализовано несколько достаточно удачных проектов, которые позволяют сохранить принцип «адекватности окружения». Например, «Венский дом», расположенный в 1-м Неопалимовском пер., «Три тополя» в 1-м Труженикове пер., жилой комплекс «Саввинское подворье» во 2-м Труженикове пер. Основными местами застройки района Плющихи являются площадки в непосредственной близости от Новодевичьего монастыря и вдоль Саввинской набережной.

Тем не менее по темпам строительства Плющиха все же несколько отстает от района Патриарших. Из новых объектов на Плющихе сейчас возводятся только два жилых комплекса: во 2-м Тружениковом и 2-м Вражском переулках. Строительство завершится в третьем квартале 2004 года. Цены в этих домах колеблются от $4200 до $5500 за кв. м.

В районе Патриарших прудов в 2003 году началось строительство сразу четырех новых зданий. Квартал на Патриарших включает дома «Сад Лабиринт», «Патриархальный особняк», «Московская эклектика», «Солидный». По мнению Алены Бригадновой, можно говорить о возрождении Патриарших как района элитной застройки. Массовая, а не точечная застройка в районе Б. и М. Козихинских и Палашевского переулков объясняет достаточно высокие цены в домах на начальной стадии строительства. Цены на жилье в районе Патриарших приближаются к ценам Остоженки. «В ближайшие лет пять район Патриарших будет пытаться составить конкуренцию Остоженке», – считает Алена Бригаднова. Сейчас на Патриарших можно приобрести дорогие квартиры по адресам Б. Палашевский пер., д. 1/14 и М. Козихинский пер., д. 7 – 9.

Среди других заповедных мест элитной стройки – Замоскворечье. Квартиры в домах, расположенных в квадрате Софийская набережная – ул. Ордынка (Б. Толмачевский пер. – ул. Б. Полянка) на порядок дороже, чем в остальной части района. Цены на квартиры в строящихся домах на Полянке, во 2-м Казачьем и Лаврушинском переулках колеблются от $4500 до $7500 за кв. м.

Через несколько лет Замоскворечье может оказаться лидером среди самых дорогих районов Москвы. Это произойдет благодаря уникальному проекту холдинга «Капитал Груп». Многофункциональный элитный комплекс «Русский авангард» из пяти башен, каждая из которых выполнена в стиле известных русских художников-авангардистов – Кандинского, Родченко, Поповой, Малевича и Экстер, планируется возвести рядом с новым зданием Третьяковской галереи на Якиманке. «Капитал Груп» намерен инвестировать в строительство $175 млн, а цена квадратного метра ориентировочно составит $10 000.

С такой же суммы будет начинаться стоимость апартаментов в первых небоскребах «Москва-Сити». По словам Павла Здрадовского, самыми популярными станут пентхаусы на последних этажах высоток. По оценкам специалистов компании Paul’s Yard, такие квартиры найдут своих владельцев еще до появления официального заявления о возможности их приобретения. «Например, в Paul’s Yard еще полгода назад обращался клиент, который был готов заплатить более $3500 за квадратный метр сейчас, чтобы через пять лет получить пентхаус на 75-м этаже», – говорит Здрадовский.

Наибольшая концентрация элитных домов по-прежнему в районе Остоженки. Стоимость квадратного метра в новом доме по 2-му Обыденскому пер. доходит до $11 000. В 2005 году будет завершено строительство элитных особняков в Коробейниковом и Пожарском переулках. Специалисты компании Penny Lane Realty среди новых элитных объектов выделяют новый семиэтажный дом класса De-luxe по адресу ул. Арбат, 18, и дом «Кутузов» на Кутузовском проспекте, д. 11.

Компания «Квартал» продолжает строительство дома класса люкс и middle-класса по ул. Удальцова, 23-1 и 25-1. В наступившем году компания приступает к возведению шестой пары домов: класса люкс по Ленинскому проспекту, 94-1, и middle-класса по ул. Удальцова, 17-1. В самое ближайшее время начнутся массовые продажи на объекте по адресу: ул. Староволынская, д. 3. Строительство элитного комплекса из семи зданий в рамках одного проекта уже началось.

Реанимация старой элиты

На сегодняшний момент свободных площадок для строительства в центре города практически не осталось. Вывод промышленных предприятий и снос ветхого фонда по программе «капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки Москвы на 2004 – 2006 годы» начнется не раньше 2005 года. Больше всего промышленных зон, запланированных к ликвидации в 2004 – 2006 годах, расположено в районе Замоскворечья, а также Болотного острова, Тверской и Чистых прудов. Так, согласно распоряжению правительства Москвы в Замоскворечье должно быть снесено 14 объектов, в районе Тверской-Сухаревской – 15, в районе Патриарших – 12. В ожидании больших участков застройщики возводят одиночные элитные объекты, в том числе реконструируют старые дома.

В настоящий момент реконструируется дом на М. Бронной. Он превратится в семиэтажный клубный дом на шесть квартир площадью 181 – 200 кв. м. Полностью изменит свой облик старомосковский особняк барочного стиля в Хлебном пер. Здесь будет четыре квартиры – по одной на этаже. Фундаментальное старинное здание оснастят совершенной инженерией. На первом этаже расположится офис, на последнем – небольшой пентхаус. Оба объекта выйдут на рынок в конце 2004 года.
Престиж и дефицит определяют цены на земельные участки для коттеджного строительства в ближнем Подмосковье

Подмосковная земля сегодня дорожает так же стремительно, как и столичное жилье. Самым быстрорастущим в цене и ходовым товаром теперь считаются подготовленные для индивидуального жилищного строительства участки в радиусе 40–50 км от Москвы. За 2003 год розничные цены на них выросли в два раза. По мнению специалистов, такая тенденция сохранится и в 2004 году.

Выгодные хлопоты

Продавать гражданам землю, уже готовую для строительства домов, очень выгодно. Девелоперы постепенно отходят от продажи «полуфабрикатов» (бывших сельхозугодий, промышленных зон и складских территорий без коммуникаций) и переориентируются на торговлю, выражаясь их же языком, участками под застройку. Облагороженный участок в несколько гектаров с подведенными газом, водой и электричеством при продаже в розницу «подрастает» в цене даже не в два, а в 3–4 раза.

Правда, подготовка земли – дело довольно хлопотное и затратное. Вначале девелоперской или инвестиционной кампании надо изменить целевое назначение территории и перевести ее из разряда сельскохозяйственной или рекреационной в категорию, предназначенную под индивидуальную жилищную застройку. Стоимость такого перевода колеблется от 400 до 1000 долларов за сотку, в зависимости от направления и качества земли, от размера участка и сроков его реализации. Следующий этап – разработка и согласование генерального плана застройки, получение технической документации на подведение коммуникаций – требует тоже немало времени, сил и средств. В среднем за работу архитекторов и за многочисленные согласования для объекта площадью в 10 га придется выложить порядка 30 тыс. долларов. И, наконец, последнее: подготовка участков под строительство коттеджей и подведение к каждому из них газа, света и водопровода. Здесь цены зависят от очень многих факторов, и на этом этапе инвестиции могут превысить все предполагавшиеся ранее затраты. Так, 1 км трубы газопровода с газораспределительным оборудованием и разводкой на 10 участков будет стоить около 60 тыс. долларов. Примерно такого же порядка цены на электричество и воду.

Риелторы утверждают, что подготовка земли под строительство и коммуникации обходится от 1 тыс. долларов за сотку. В эту сумму входит стандартный подготовительный набор: чистка земли от леса или ее выравнивание (если это бывшее поле), подведение всех магистральных коммуникаций и их разводка на участки. Цена вопроса напрямую зависит от близости коммуникаций: чем дальше земельный участок от линии электропередачи или от водопровода ближайшего поселка, тем дороже обойдутся свет и вода инвестору. Кому-то удается облагородить землю, да еще обнести ее забором и поставить пункт охраны за 800 долларов, а кто-то не уложится и в полторы тысячи за сотку.

В итоге дополнительные вложения компании в участок могут составить от 1 до 3 тыс. долларов за сотку. Но хлопоты и затраты окупятся сполна, так как спрос на землю, готовую под застройку юридически и фактически, пока превышает предложение.

Алексей ГУСЕВ, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty:
– Покупка земли в коттеджном поселке гораздо выгоднее, чем в деревне или дачном товариществе. Во-первых, к участку уже подведены все коммуникации: газ, водопровод, канализация, электричество и телефон с московским номером. А во-вторых, одновременно с землей покупается и подряд на строительство коттеджа. Кроме того, территория всех поселков в будущем благоустраивается, в них предполагаются круглосуточная охрана, эксплуатационно-коммунальные и бытовые службы.

Цена престижа

Разброс цен на такие земли в ближнем Подмосковье (не больше 40–50 км от столицы) впечатляет: от 1 до 50 тыс. долларов. Основные критерии, влияющие на стоимость, – местоположение участка, уровень развития инфраструктуры, наличие коммуникаций, качество земель, близость водоемов и леса. Но окончательная цена зависит от удаленности объекта от МКАД и престижности направления. Самые дорогие земли – в 15–30 км от Москвы, а престижность зависит от исторически сложившихся географических предпочтений покупателей. Всегда в цене были запад и север; юг и восток богатые люди традиционно не жаловали.

Светлана КОНДАЧКОВА, начальник отдела загородной недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН):
–Участки предлагаются по разным направлениям в разных объемах. Самым престижным, а потому и самым дорогим было и остается Рублево-Успенское направление. Но свободной земли там уже нет. Участки на Рублевке сегодня бывают очень редко, и цены на них могут доходить до 40–50 тыс. долларов за сотку. А вот на Ново-Рижском шоссе практически ежемесячно предлагаются на продажу достаточно большие участки. Свободных земель здесь еще много, и стоимость, по которой они в конечном итоге продаются в розницу, значительно ниже. Хотя цены тоже растут быстрыми темпами. Еще 2–3 года назад стоимость одной сотки «новорижской» земли с подведенными коммуникациями составляла всего 2–2,5 тыс. долларов, а теперь земля раскупается по цене от 4 до 14 тыс. долларов. Новая Рига – вообще одно из самых перспективных направлений. Привлекательность экологически чистых и живописных тамошних мест увеличивает скоростная шестиполосная трасса, по которой практически без пробок даже в часы «пик» можно домчаться до своего загородного дома на берегу Истры или Москвы-реки за 30–40 минут. Некоторые эксперты уже сейчас утверждают, что со временем новорижские коттеджи будут лидерами продаж. Хотя альтернативой Рублевке Ново-Рижское шоссе вряд ли станет. Пока там преобладают коттеджные поселки класса С – для покупателей, что называется, без претензий. Элитарного класса А здесь нет вообще, класс В представлен единичными экземплярами. Есть и другие отрицательные моменты: шум от трассы, распространяющийся на два с лишним километра вокруг, отсутствие развязок и второстепенных дорог. Гораздо хуже, чем на Рублевке, здесь пока обстоят дела с коммуникациями и объектами инфраструктуры. Другим динамично развивающимся в настоящее время направлением является Калужское шоссе, где средняя цена за сотку составляет 3,5–3,8 тыс. долларов. Инвестиционно привлекательными девелоперы считают Пятницкое и Дмитровское шоссе. В розницу участки здесь расходятся от 2 до 4,5 тыс. долларов за сотку. По-прежнему популярны у покупателей земли вдоль Киевского, Ярославского и Осташковского шоссе. Хотя цены здесь нельзя назвать совсем низкими: от 3 до 7,6 тыс. долларов.

Золотые сотки