Ипотека и недвижимость - Офисов по-прежнему не хватает

Уже со следующего года, оформляя завещание, можно будет не волноваться за платежеспособность близких. Налоги, которые родным придется отдать за полученное наследство, будут резко снижены. При этом само наследство вырастет в цене - при расчете налога на наследство квартиры со временем начнут оценивать по рыночной стоимости. Но ближайших родственников эта новация скорее всего не коснется: для большинства из них налоги на наследство собираются отменить.

Освобождение близких родственников

Сегодня получение даже самого внушительного по сумме наследства - занятие не из легких. Большинству россиян приходится расставаться с крупными суммами, оформляя в собственность доставшееся от родственников имущество. Например, за завещанную бабушкой квартиру придется отдать от 5 до 10% от ее стоимости - при условии, что достанется она детям или супругу, то есть ближайшим родственникам. Если же на квартиру претендует внук, то предельная ставка налога может составить и 20%. Особенно трудно приходится тем, кто получает наследство от дальнего родственника: налог может составить 40%, то есть почти половину стоимости жилья.

Уже на следующей неделе Государственная дума должна принять новую главу Налогового кодекса, которая в корне изменит систему налогообложения наследства. Ближайшие родственники (теперь ими будут считаться дети, родители, внуки, бабушки, дедушки и супруги) скорее всего будут вообще освобождены от налога. Депутатам осталось лишь решить, кого именно и по какой схеме освобождать от налогов. Сейчас в Думе находится два варианта поправок - правительственный и депутатский.

Кто добрее к наследникам - чиновники или депутаты

Правительственный вариант предполагает, что наследство будет облагаться налогом по двум ставкам. Первая, для дальних родственников, составит 13%. По концепции Минфина, наследство будет классифицироваться как доход - то есть и налог должен быть равен подоходному (13%). Для близких родственников ставка составит 5% - столько же сегодня составляет минимальная ставка налога на наследование. Правда, Минфин предлагает при этом резко увеличить сумму необлагаемого налогом вычета - то есть суммы наследства, в пределах которой человек не должен платить налогов. Сегодня необлагаемый налогом вычет составляет 85 тыс. рублей. Минфин предлагает увеличить его до 20-25 млн. рублей. 5% налога придется заплатить только тем, кому в наследство достанется квартира стоимостью выше 710 тыс. долларов. Таким образом, налог заплатят только родственники богатых людей.

Депутатский вариант новой главы Налогового кодекса более радикальный. Ближайших родственников центристы решили не облагать налогом вовсе. А в качестве объектов налогообложения оставить только квартиры, землю и транспортные средства. Минфин предлагает к этому списку добавить ценные бумаги, вклады в уставной капитал предприятия и денежные средства на банковских счетах.

Рынок диктует ставки

При обоих вариантах поправок со временем наследство начнут оценивать исходя из его реальной рыночной стоимости. Сегодня сумма, указанная в справке из бюро технической инвентаризации, и реальная стоимость квартиры могут отличаться в несколько раз. Фактически ставка налога для дальних родственников, стремящихся получить наследство богатого дядюшки, снизится с 40 до 13%. Но им придется расстаться с более солидной суммой, чем сегодня. Новые правила будут выгодны лишь в том случае, если на квартиру внезапно скончавшегося родственника претендует сразу несколько человек. Сейчас при наличии нескольких наследников, настаивающих на делении стоимости квартиры на равные доли, жилплощадь оценят по справке БТИ. Нововведения позволят сделать этот процесс чуть более выгодным, чем сегодня.

"Придется пройти массу инстанций"

Разногласия между двумя точками зрения достигнут апогея в конце следующей недели: в понедельник бюджетный комитет Думы рекомендовал принять поправки, освобождающие близких родственников от налогов вне зависимости от размера имущества. "Супруги и близкие родственники не должны быть плательщиками этого налога вообще, - говорит депутат Андрей Макаров. - А если будет введен вычет в размере 20 млн. рублей, любому, получившему в наследство мизерную сумму, придется пройти массу инстанций для того, чтобы доказать, что эта сумма - меньше 20 млн.". Вместе с тем, по мнению депутата, взять побольше с людей побогаче не получится - их средства, как правило, грамотно распределены между офшорами. И вычет, предлагаемый правительством, их просто не коснется.

Правительство намерено добиваться принятия поправок в Думе уже в следующую среду. "Мы считаем неправильным применение нулевой ставки, - говорит замминистра финансов Сергей Шаталов. - 5%, которые мы предлагаем, - очень щадящая ставка". По его словам, такого льготного режима, как в России, нет больше нигде в мире. "В США налог на наследование составляет до 45%, в Италии, самой гуманной западной стране с точки зрения наследства, максимальная ставка составляет 28%", - говорит Сергей Шаталов.

А депутаты почти уверены, что победит вариант, предложенный ими. "Со стороны администрации президента жестких указаний нет, - сказал источник в "Единой России". - А на фракции мы уже проголосовали за поправки, не признающие налогоплательщиками близких родственников". К тому же депутаты считают, что разница между их предложениями и законопроектом правительства непринципиальна: налог на наследование почти не влияет на бюджет. Его собираемость составляет около 800 млн. рублей в год.

Минувшим летом на столичном рынке офисной недвижимости не было обычного застоя. Июль и август были отмечены заметной деловой активностью, которая еще усилилась в сентябре. Дефицит по-прежнему заметен во всех сегментах офисного рынка, но вскоре ситуация может измениться: аналитики прогнозируют стремительный рост предложения благодаря вводу в эксплуатацию ММДЦ “Москва-Сити” и ряда других проектов, что может затормозить рост арендных ставок или даже привести к их падению уже в будущем году.

Спрос на офисы в столице остается высоким. По данным компании Vesco Realty, в III квартале этого года уровень вакантных площадей класса А составил в столице лишь 3,7%, класса В — 5,2%. По данным Noble Gibbons/CB Richard Ellis, эти показатели составляют соответственно 4% и 10%, по данным Stiles Riabokobylko — 5,6% и 4,6%.

В последние годы в Москве строятся крупные офисные объекты, дающие рынку большие объемы площадей, но некоторые долго сдаются в аренду — по 2-3 квартала. Если в первом полугодии введено в строй 380 000 кв. м в классах А и В, то в III квартале — только 135 000 кв. м, поэтому объем сделок на рынке ниже, чем в начале года, и спрос остается неудовлетворенным. Как говорит Дмитрий Черный, ведущий аналитик компании Knight Frank, хотя разрыв между спросом и предложением начал сокращаться, все равно — стоит появиться новому зданию, как оно “мгновенно поглощается рынком”.

К вводу сейчас готовится много масштабных объектов, таких как первая фаза “Москва-Сити” (800 000 кв. м) и технопарк для малого бизнеса в Нагатинской пойме, на бывшей территории ЗИЛа (1 млн кв. м). В связи с этим ведущие консультанты ожидают, что предложение достигнет уровня, который стабилизирует цены. “Simens возводит здание на Ленинградском проспекте общей площадью 40 000 кв. м для своей штаб-квартиры. Это свидетельствует о возросшем уровне доверия зарубежных компаний к российскому рынку”, — отмечает Виктория Бекасова, консультант по исследованиям рынка компании Colliers International. Vesco Realty называет заметным объектом офисный центр на 1-й Брестской улице (девелопер Capital Group), центр “Красная роза” на улице Тимура Фрунзе, 11, а также считает значительной сделку покупки прав на офисно-торговый комплекс “Берлин Хаус” швейцарской группой MCTrustco. Крупными сделками, повлиявшими на рынок офисов класса А, специалисты Jones Lang LaSalle считают наем 8000 кв. м в здании на Дербеневской набережной, 7, компанией “Мобильные ТелеСистемы”, а “Седьмым континентом” — 10 000 кв. м на Летниковской улице, 16.

По данным Vesco Realty, объем предложения за последние девять месяцев вырос на 12-15%. В январе он составлял 3,1 млн кв. м, а к концу года дойдет до 3,7 млн кв. м. “В ближайшее время не стоит ожидать увеличения арендных ставок, — комментирует Николай Смирнов, директор департамента коммерческой недвижимости Vesco Realty, — и возможно их падение в 2005 г. на 4-5% ввиду высоких темпов роста предложения”.

Однако у части аналитиков возможность падения арендных ставок вызывает сомнения. “Объемы нового строительства и реконструкции в 2005 г. оцениваются в 500 000 кв. м, — говорит Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International. — Мы ожидаем бурного освоения новых территорий. При этом повысится спрос на покупку помещений, что может привести к дальнейшему росту цен продажи. Ставки аренды сохранятся на прежнем уровне. Объекты в центре будут пользоваться наибольшим спросом, что может привести к незначительному росту цен”.

Среди заметных тенденций — появление такого нового типа офисных объектов, как бизнес-парки: малоэтажных офисных комплексов, состоящих из разных по площади зданий и расположенных вблизи основных автомагистралей (например, “Крылатские Холмы”, технопарк на территории ЗИЛа, “Дербеневский”), которые, на взгляд консультантов, выгодны низким процентом потери свободных площадей для девелоперов и развитой инфраструктурой для арендаторов. Увеличивается количество офисных проектов категорий А и В+, реализуемых за пределами центра. Подходящими для офисов считаются территории поблизости от основных автомагистралей и Третьего кольца. Новыми районами деловой активности могут стать северо-запад и юго-запад столицы. Но Центральный округ и Замоскворечье по-прежнему лидируют по концентрации помещений класса А. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, в центре наиболее велико предложение офисов, в районе станций метро “Белорусская” и “Таганская”, и практически нет свободных в районах “Кропоткинской” и “Тверской”. Появилась альтернатива дешевым офисам категории С — это здания класса В, сдающиеся в отдаленных районах по ставкам, сравнимым с классом С, считает Ирина Герасимова из Noble Gibbons / CB Richard Ellis. Специалисты также отмечают общий качественный рост помещений класса В.

Заметный рост арендных ставок в III квартале в сегментах А и В наблюдался, по словам Николая Смирнова из Vesco Realty, в районе вокруг “Белорусской”. Вообще же в городе, по мнению многих участников рынка, ставки аренды в течение года существенно не изменялись. На офисы класса А они колеблются в пределах $570-750 за 1 кв. м в год (без НДС и операционных расходов), в классе В составляют $350-650, в классе С — до $350. Как сказали в Knight Frank, стало частым явлением приобретение в собственность офисов от 200 до 1000 кв. м и доля сделок купли-продажи на рынке увеличилась по сравнению с арендой. Стоимость 1 кв. м площади без учета НДС в офисах класса А составляет сейчас $2500-5000, в классе В — $1700-3300, в классе С — до $1500.

Специалисты Jones Lang LaSalle считают, что московский офисный рынок развивается весьма активно. Уже подводятся предварительные итоги года — общий объем сделок аренды и купли-продажи может составить 800 000-850 000 кв. м, тогда как в 2003 г. он достиг лишь 650 000 кв. м. По этому показателю год назад Москва заняла 3-е место в Европе после Парижа (1,708 млн кв. м) и Брюсселя (712 000 кв. м), в Лондоне было зафиксированы сделки с 567 000 кв. м.