Ипотека и недвижимость - Московские правила игры в вывод

Юридическая чистота договора аренды зданий и помещений позволяет всем участникам процесса не бояться за свой бизнес.

Итак, вы выбрали здание или помещение, которое хотели бы арендовать под офис? и вам предлагают заключить договор аренды. Поскольку арендодатель обеспечивает важнейшее для ведения вашего бизнеса условие – офис, то перед подписанием договора аренды необходимо тщательно провести Due Diligence (юридическую проверку документов) в отношении наличия у арендодателя прав сдавать данное помещение в аренду, а также убедиться в том, что ваш контрагент имеет опыт и возможность оказывать вам при необходимости дополнительные к услуги (по эксплуатации здания, охране, уборке и т.п.).

Юридический запрос
В целях проведения Due Diligence рекомендуем вам запросить у вашего будущего арендодателя следующие документы:

корпоративную документацию - устав, учредительный договор, свидетельство государственной регистрации юридического лица и т.д.;
финансовую документацию - бухгалтерские балансы за последние три месяца, действующие договоры займа и кредита;
решения и разрешения государственных органов в отношении договора аренды, если таковые требуются в соответствии с Уставом арендодателя и/или законом. Следует также проверить, является ли для арендодателя договор аренды крупной сделкой, необходимо ли получение предварительного разрешения из Министерства по антимонопольной политике Российской Федерации.
Отсутствие необходимых решений государственных органов для арендодателя является основанием для признания сделки недействительной. Договор аренды может быть признан недействительным также по иску либо арендодателя (общества), либо его акционера/участника.

Служебное расследование
Основным правоустанавливающим документом на здание и помещение в нем является свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданное учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – «Учреждение по регистрации прав»). Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – «Закон о государственной регистрации») государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. Такое зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Однако данные о правах на здание или сооружение, наличии или отсутствии обременений, указанные в свидетельстве о государственной регистрации с момента первоначальной выдачи такого свидетельства до момента заключения договора аренды, могут устареть и, соответственно, не соответствовать действительности. Поэтому непосредственно перед заключением договора аренды рекомендуем запросить у арендодателя или получить самостоятельно выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которая выдается учреждением юстиции по регистрации прав. В соответствии со статьей 7 Закона о государственной регистрации такая выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированного права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта недвижимости. Для получения выписки достаточно знать точный адрес здания, которое вы хотите арендовать. В соответствии с Законом о государственной регистрации прав срок получения выписки составляет пять рабочих дней с момента подачи запроса в учреждение юстиции по регистрации прав.

Следует отметить, что, проводя юридическую проверку вышеуказанных документов арендодателя, следует обратить особое внимание на документы, подтверждающие его правомочия сдавать в аренду здание или помещения в нем. В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи в аренду имущества принадлежит собственнику такого имущества, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным или муниципальным имуществом. Отсутствие у вашего контрагента надлежащих правомочий влечет признание договора аренды недействительным.

Перед размещением
После того как вы проверили все необходимые документы, убедились в том, что ваш контрагент по договору имеет право сдавать здание или помещение в нем, на которые имеются соответствующие правоустанавливающие документы, вам предлагают подписать либо предварительный договор аренды, либо сам договор аренды.

Предварительный договор аренды представляет собой обязательство сторон заключить основной договор аренды в будущем на условиях, предусмотренных таким предварительным договором (статья 429 ГК РФ). В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, поскольку не является сделкой с недвижимостью, т.к. предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора аренды.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и вправе требовать возмещения причиненных таким уклонением убытков.

Предварительный договор аренды должен содержать существенные условия основного договора аренды, и в случае их отсутствия считается незаключенным.

Существенными условиями договора аренды являются следующие параметры. Предмет договора, т.е. договор аренды, должен содержать данные, позволяющие определенно установить, какое здание/помещение в нем сдается в аренду, идентифицирующие его. Такая идентификация требует наличия соответствующих документов технической инвентаризации (выписка из технического паспорта БТИ, поэтажного плана, экспликации). В случае аренды здания - и плана земельного участка, на котором оно расположено.

Размер арендной платы. Следует обратить внимание, что установленная в договоре аренды здания/помещения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Отсутствие вышеуказанных существенных условий влечет признание договора аренды незаключенным.

Дайте срок
Согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение условия о письменной форме договора влечет признания договора аренды здания/помещения недействительным.

Договор аренды сроком более года подлежит обязательной государственной регистрации в учреждении юстиции по регистрации прав. В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды считается заключенным с момента государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация договора аренды имеет решающее значение для признания договора аренды заключенным.

Государственной регистрации подлежит не только сам договор аренды, но и последующие изменения и/или дополнения к такому договору, а также договор субаренды и уступки прав и обязанностей по договору аренды.

Передача здания/помещения производится по передаточному акту (документы о передаче здания/помещения), который подписывается обеими сторонами. Подписание сторонами указанного документа является доказательством надлежащего исполнения обязательства арендодателя по передаче, а арендатора по приему здания/помещения. Уклонение же от подписания передаточного акта/документа о передаче признается отказом арендодателя/арендатора от исполнения своей обязанности по передаче/приемке здания/помещения.
В отсутствии внятных законов реформирование промышленных предприятий так и будет проходить по «серым схемам».

Обсуждение правил игры в наиважнейшем для Москвы секторе вывода промышленных предприятий и всех связанных с этим выводом вопросов продолжается. В прошлых номерах «MD. Business» опубликованы мнения представителей Мосгордумы и известной строительной корпорации «Баркли». Наш сегодняшний респондент – вице-президент «Системы Галс» Андрей Закревский, которому был задан стандартный пакет вопросов.

- Если говорить именно о правилах игры в этом секторе рынка, то они действительно не совсем понятны, и тому есть, на мой взгляд, несколько объективных причин. Один из американских экономистов справедливо сказал, что нормальные правила существуют там, где их все знают, в школе проходят, и, главное, все готовы их исполнять. Согласитесь, у нас на рынке ситуация сегодня несколько иная. Возьмем для примера строительство и пресловутый «вход в площадку». Существует действующее законодательство, совершенно определенная процедура, четкий регламент. Процедура, согласен, невероятно громоздкая и далеко не оптимальная, и инвесторы, требующие ее упрощения, совершенно правы, и сегодня идут уже весьма серьезные подвижки в этом направлении. Речь о другом. Если даже вам лично законы не нравятся – это не повод для того, чтобы их не соблюдать, и при этом оправдывать себя тем, что законы-де плохи. Это – путь в никуда.

- А насколько сложно проходить эту процедуру?

- Сложно. Но у компании «Система-Галс», безусловно, есть свои преимущества, и они выражаются вовсе не в том, что у нас какие-то «особые» отношения с правительством Москвы. Никаких «особых» отношений нет. Просто мы на рынке уже более десяти лет, процедуру эту проходили не один десяток раз и, естественно, выработали свое ноу-хау. Еще существенный момент: даже самый добросовестный инвестор может не рассчитать своих сил и подвести партнера, в данном случае – не выполнить свои обязательства перед Городом (правительством города – ред.). С нами подобных проблем быть не может, и не потому, что мы никогда не ошибаемся, а потому, что мы – часть крупнейшей корпорации «АФК Система», и за нами стоит ее финансовая мощь. Поэтому партнер знает, что обязательства свои мы выполним в любом случае, и это наши задачи существенно упрощает.

Теперь о предприятиях. Конечно, я согласен с позицией Мосгордумы: недружественному поглощению нужно ставить заслоны. Но есть и оборотная сторона медали, о которой вспоминают гораздо реже: а какие именно предприятия поглощают? Я не знаю ни одного сильного «раскрученного» предприятия с правильной экономической политикой, с грамотным руководством, на которое пришли бы рейдеры и его поглотили. Основная беда в том, что в Москве огромное количество предприятий, «лежащих на боку». И лежат они так не год и не два (в конце концов, от кризисов никто не застрахован), а лежат десятилетия, получают какие-то непонятные дотации, платят работникам мизерную зарплату, да и ту задерживают, платят минимальные налоги, живут тем, что сдают кому-то в аренду часть производственных площадей, и никому до этого нет дела. Здесь, я считаю, необходима корректировка федерального законодательства. Нельзя позволять уже «мертвому» предприятию существовать бесконечно долго.

- Как вы относитесь к созданию Единой комиссии по конкурсам, которую возглавил Г. Дегтев?

- Безусловно, положительно. Есть надежда на выработку единых правил игры.

- Какими вы видите эти правила?

- Прогнозы давать не берусь, ибо комиссия столкнется с серьезнейшими проблемами. У каждого предприятия есть хозяин. Как мы все знаем, раздел имущества в Москве еще не закончен, и это создает неизбежные «белые пятна». Но даже с теми объектами, с которыми, казалось бы, все понятно, ситуация не проще. Раздел имущества произошел примерно пополам: самый неприятный вариант. Нет единого хозяина, который определил бы эти правила, отслеживал бы их выполнение и нес ответственность. А все прекрасно знают, что позиции федералов и Москвы по ряду ключевых вопросов не совпадают. Поэтому, повторяюсь, прогнозов не даю, могу только высказать свое личное мнение.

Сейчас полным ходом идет обследование московских предприятий. У каждого есть хозяин, и если, скажем, хозяин – Москва, как субъект Российской Федерации, то только она должна решать его судьбу – оставить на месте, ликвидировать или куда-то перевести. И обязана учесть при этом все социальные аспекты – для этого мы власть и выбираем. Если Москва принимает решение оставить его на месте – вопросов нет. Если его решено ликвидировать – значит освобождается площадка, и она должна быть выставлена на открытый конкурс. Если речь идет о переводе, или, так сказать, о «самореформировании» - здесь дело уже более тонкое, поскольку к этому, как правило, привлекается сторонний инвестор. Предположим, некое ГУП приняло решение самореформироваться, понимая, что на данном месте ему не удержаться, само нашло инвестора и обратилось к Городу с совершенно конкретным предложением: инвестор предприятие грамотно переведет, а на освободившейся площадке построит, к примеру, жилой дом, ну и, может быть, что-то доплатит Городу. Никакой конкуренции. Такая игра отнюдь не поддерживает интересы Города, а поддерживает интересы совершенно конкретных чиновников и инвесторов. ГУП, извините, не частная контора, это государственное унитарное предприятие.

- Но, тем не менее, окончательное решение принимает Город…

- Безусловно. Но никакой конкуренции я здесь не вижу, а именно она делает экономику здоровой. Если освобождающаяся площадка действительно очень привлекательна, то ее при таком подходе выиграет тот, кто вовремя подсуетится, а это уже не конкуренция, это уже мышиные бега, и совершенно понятно, кто эти бега выиграет – это будет самая толстая мышь. А конкретно: или это будет очень крупная компания, не имеющая ограничений по финансам, или это будет компания, имеющая мощный административный ресурс. Такой подход я правильным не считаю, ибо в результате мы получим «дохлый» рынок и проиграем в итоге все.

Разумеется, тут нельзя руководствоваться только тем, кто больше денег даст. Инвестор должен вывести предприятие грамотно, то есть так, чтобы оно реально не пострадало и продолжило развитие на новом месте. В ряде случаев это очень непросто, это нужно уметь делать. И этот факт комиссия должна учитывать еще на стадии формирования условий конкурса. Но сам конкурс все равно должен проводиться максимально открыто, прозрачно, и на равных для всех участников условиях.

- Согласно Земельному кодексу, с 1 января 2006 года предприятие и земля, на которой оно стоит, станут единым объектом. Сегодня идут бурные споры, по какой, собственно, цене предприятия эту землю будут выкупать. Ваши прогнозы?

- Прогнозов нет по причинам, упомянутым мною выше. Мнения законодателей здесь расходятся, и порой весьма кардинально. Поэтому опять-таки выскажу свое личное мнение. Я безусловный противник разрабатывающейся сегодня системы коэффициентов. Подход должен быть избирательным и очень гибким. С федеральными социально значимыми предприятиями все очевидно: они и так принадлежат РФ, земля под ними – тоже, а выкупать землю у себя самого, по меньшей мере, странно. Нормально работающим предприятиям, которые выкупили аренду, нужно передать землю безвозмездно, как это, впрочем, и планировалось раньше – нельзя два раза платить за одно и то же. Но опять-таки, прогнозов не даю – власти могут принять и иное решение. Что касается остальных предприятий – с каждым необходимо разбираться конкретно. Если, к примеру, Город решит, что для него это предприятие нужно и значимо (здесь должны учитываться все факторы, ну, к примеру, в Москве должно ежедневно выпекаться определенное количество хлеба), то разумно выставить более низкую цену, если же никто в этом предприятии не заинтересован, кроме самого предприятия, значит, земля под ним должна оцениваться независимыми экспертами, как это делается во всем мире, и работать нужно уже с рыночной стоимостью. Согласно Земельному кодексу – выбор за предприятием: либо выкуп, либо аренда.

Вообще, для подавляющего большинства случаев моя позиция – это максимально свободный рынок, открытая цивилизованная конкуренция. Я считаю, сегодня – это единственный способ оздоровить российскую экономику.