Ипотека и недвижимость - Цена квартиры сегодня и завтра

Постоянные разговоры о пузыре на рынке недвижимости привели к волнениям в стане аналитиков. Большинство из них уже гораздо сдержанее прогнозируют дальнейшие темпы роста цен. Некоторые эксперты уже заговорили о том, что квартиры могут подешеветь еще до конца этого года. Все должно решиться в ближайшие месяцы.

Рынок московской недвижимости прозрачным не является. Аналитики далеко не всегда могут опираться в своих исследованиях на реальные цифры, поэтому и прогнозы их часто бывают ошибочными. В начале 2003 года эксперты пророчили и сдержанный рост цен (около 15% в год), и его полную остановку, и падение стоимости квартир. В действительности цены за год выросли на 35-40%.

Аналитики ссылаются на внешние факторы, сыгравшие на повышение рынка недвижимости, - резкое падение курса доллара, повышение цен на нефть, отсутствие высокодоходных финансовых инструментов. "Рост цен на недвижимость - не что иное, как скрытая инфляция. Квартиры на вторичном рынке за прошлый год подорожали на 37% в рублях - все ужасаются. Но в то же время хлеб, например, тоже подорожал на 30%, и это никого не удивляет. Количество наличных денег у населения только за прошлый год выросло на 45%, а предложение недвижимости осталось на прежнем уровне. Увеличение цен на квартиры составляет всего 0.94% от роста объема денежной массы", - считает Андрей Бекетов, сертифицированный Российской гильдией риэлторов (РГР) аналитик рынка недвижимости.

Макроэкономические показатели работают на рост цен и сейчас. Но уверенных прогнозов дальнейшего роста цен все меньше. "Участники рынка сейчас предчувствуют возможность гроз и потрясений. И чем все это кончится - пока неизвестно", - говорит Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ". По мнению Константина Апрелева, вице-президента РГР, руководителя агентства "САВА", прошлогодний рост цен в 2004 году точно не сохранится и квартиры подорожают не более чем на 20-25%. Он сравнивает нынешнюю ситуацию с 1995 годом - тогда цены начали постепенно снижаться, немного подросли перед кризисом 1998 года и только потом последовало окончательное падение рынка, продолжавшееся два года.

Делать прогнозы исходя из внутренней ситуации на рынке недвижимости еще сложнее. Сейчас здесь имеется множество моментов, способных как повысить, так и понизить цены. Например, активное развитие ипотеки играет только на повышение. По мнению Стерника, такие схемы можно запускать только в регионах, где стоимость жилья практически не растет, а в Москве от кредитов ничего хорошего ждать не приходится. Правда, многое будет зависеть от ставок. В Прибалтике, где ипотечные кредиты стали выдавать под 4-6% годовых, цены на квартиры за прошлый год выросли сразу на 50-60%. России до таких ставок еще очень далеко, а при существующих условиях (в среднем 15% годовых в валюте) платежеспособный спрос увеличивается не слишком сильно.

Непонятна и ситуация с объемом предложения жилья, а также с монополизацией рынка. Многие аналитики не соглашаются с тем, что предложение сокращается. По мнению Апрелева, оно даже растет, да и срок экспозиции квартир сейчас слегка увеличивается, что может притормозить рост стоимости квартир. Ценовой сговор крупных девелоперов участники рынка категорически отрицают - во всяком случае, на стадии реализации жилья договориться никому не удается. Монополизация в использовании административного ресурса и получении доступа к земельным участкам действительно существует. Это тянет вверх цены на строительные площадки. Но сейчас, по словам Евгения Леонова, начальника отдела перспективных проектов департамента инвестиционных программ строительства Москвы, происходит серьезный передел столичного рынка, на который стараются пробиться федеральные структуры.

Пока в возможность резкого падения стоимости квартир верят немногие эксперты. Но то, что кризис в той или иной форме будет, они не скрывают. "Западный опыт показывает, что на рынке недвижимости есть 10-15-летние циклы роста и падения цен, совпадающие с общей экономической цикличностью. В 1998 году, например, кризис в недвижимости был не столько финансовым, сколько психологическим - люди стали бояться улучшать свои жилищные условия. Достаточно любого потрясения - социального, политического, мирового - чтобы подобное произошло и сейчас", - полагает Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга компании "Правовой центр жилья".

Единственным независимым аналитиком, не боящимся говорить о существенном снижении цен уже в этом году, оказался Андрей Сапожников. По его прогнозам, в январе 2005 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве будет составлять $1.2-1.4 тыс. (сейчас этот показатель составляет $1.7-1.8 тыс.). Сапожников основывает свои расчеты на ежемесячном наблюдении за ценами за период с 1990 по 2004 год. "Рынок недвижимости, как и любой другой, подвержен определенным математическим законам. Упасть он должен неминуемо. Когда именно, покажет поведение рынка в ближайшие несколько месяцев", - объясняет он.
Комментируя ситуацию на рынке недвижимости, вице-президент корпорации «Бест-недвижимость» Наталья Соломонова рассуждает о продолжающемся росте цен, объеме предложения и спроса, влиянии различных факторов на состояние рынка.

Закончился первый квартал 2004 года, наступил весенний сезон, а рост цен на недвижимость продолжается. На вопрос о том, типичное ли это явление для весны или общая тенденция последнего времени, можно ответить, что из года в год в конце февраля, марте и апреле традиционно повышается активность на рынке недвижимости, возрастают спрос и предложение. И при интенсивном увеличении цен на жилье, и при их стабилизации люди разъезжаются, съезжаются, обмениваются. В ближайшее время тенденция роста цен сохранится, и к основным причинам, которые отмечали аналитики (рост экономических показателей, мировых цен на нефть), прибавилась новая — нестабильность доллара. Именно поэтому люди, имеющие возможность пустить свободные средства в рост, не держат их на банковских счетах, а вкладывают в недвижимость. Прибыль для рантье здесь достаточно ощутимая — 3 % в месяц.
Себестоимость одного квадратного метра в Москве составляет в среднем $600-800, а средняя цена продажи — $1500-1600. Легко подсчитать прибыль. Но даже если представить маловероятное событие, а именно падение цен примерно на 30 %, то вложение средств в недвижимость все равно останется привлекательным для инвесторов, свои 20-30 % годовых они получат.
Что касается информации в аналитических статьях, где звучат прогнозы о дефолте недвижимости и разовом выбросе на рынок большого количества квартир, то разового — это как? В течение недели, месяца? Рынок вторичного жилья действительно будет постепенно пополняться за счет поступления новых квартир. Однако даже в случае их массового выброса нынешняя ситуация, когда на каждого продавца приходится пять покупателей, резко не изменится. Уравнять спрос и предложение в ближайшей перспективе не удастся. Цену диктует и будет диктовать продавец. Тем не менее положительный аспект для покупателей будет в том, что у них появится больше возможностей для выбора.
Сведения о том, что чуть ли не 60, а то и 90 % квартир в новых домах — это жилье, выкупленное частными инвесторами и фирмами, мягко говоря, не соответствуют истине. В действительности может быть 30 %, не больше, 90 % — это, конечно, преувеличение. Нереально, что в Москве за последние два-три года могло появиться столько «рантье от недвижимости». Все-таки большую часть квартир в новостройках люди приобретают для себя. Это могут быть покупатели из богатых нефтяных или северных регионов, которые пока работают там, а жить в столицу переедут потом. Это и вложения в обеспечение будущего детей или покупка квартир с целью сдачи их в аренду, то есть те долгосрочные инвестиции, которые не повлияют на уровень продаж в ближайшей перспективе.
Для перепродажи довольно часто выбирают самые ликвидные одно- и двухкомнатные квартиры. Однако ожидать, что при их массовой продаже (если это произойдет, что маловероятно) эта ниша будет обеспечена достаточным числом предложений, не следует. Спрос на такие квартиры настолько велик, что бояться перенасыщения вряд ли стоит. Если даже и будет пауза, то очень ненадолго. Мы пока еще находимся не на том уровне благополучия, чтобы в массе жить по формуле «комната на человека + еще одна». Если бы было так, то самым массовым товаром на рынке недвижимости были трех- и четырехкомнатные квартиры. В конце прошлого века проектировщики и закладывали 60 % «трешек», 30 % «двушек», 10 % «однушек». Теперь вернулись к примерно равному их числу. Это относится к массовой недорогой и среднего ценового диапазона застройке. На рынке элитного жилья ситуация другая.
На довольно часто задаваемый вопрос, что будет, если хоть и не массовый, но все же большой объем предложений поступит в продажу и морально устаревшие, с изношенными коммуникациями, маленькими кухнями квартиры в старых панельных домах не будут стоить столько же, сколько квартиры в домах новых серий, можно сказать следующее.
Конечно, потребительские качества современных квартир несравнимо лучше. Только и площадь их больше. Поэтому в абсолютных цифрах их стоимость будет выше. Ориентироваться покупателям нужно по цене одного квадратного метра. И сравнивать. В современных новостройках (не только на первичном, но и на вторичном рынке) есть дисплейные электросчетчики дневного и ночного режима, установлены счетчики воды (правда, пока еще не подключенные, но скоро и они заработают), позволяющие существенно экономить при оплате коммунальных услуг. Поэтому в недалеком будущем квартиры, сейчас находящиеся приблизительно в одной ценовой нише, будут дифференцированы по стоимости. Хотя старые дома часто более привлекательны в смысле транспортной доступности — ближе к станциям метро. Здесь уже решение за покупателем, что для него предпочтительнее. Безусловно, еще долго будет цениться жилье в находящихся в престижных районах кирпичных домах, которые принято называть цековскими, совминовскими.
Как действовать в сегодняшней ситуации желающим приобрести или продать жилье? Можно посоветовать самим глобально анализировать ситуацию, если есть силы и желание. Только следует помнить о том, что, чем дольше длится анализ, тем больше за это время вырастет цена. Риелторы ваши задачи решат гораздо быстрее. Тем более не следует тянуть, если жилищная проблема стоит остро, «здесь и сейчас». Нужно улучшить жилищные условия — продавать старую квартиру, добавлять и покупать более просторное жилье. Не хватает денег на доплату? На нужную сумму следует взять кредит, благо сейчас мы можем предложить достаточное количество кредитных схем, безопасных и надежных. Продавцам тоже вряд ли рационально ждать наивысшего ценового пика, он может не совпасть с моментом наивысшего спроса. Вопрос не стоит остро, есть возможность переждать? Тогда и заниматься жилищными делами можно без суеты, гонки, нервотрепки. Но нельзя бросать процесс, чтобы потом не сокрушаться, что упущен самый лучший вариант.