Ипотека и недвижимость - Социальная среда: кто ваш сосед?

На прошлой неделе на столичном рынке недвижимости произошло одно примечательное событие - странным образом вырос объем предложения. Как поясняют специалисты компании "Новый город", обратившие внимание на это событие, обычно в Москве одновременно продается 22-23 тысячи квартир, а сейчас - порядка 24 тысяч. То есть рост предложения составил около 5%. Это в среднем. А если брать дорогой сегмент, в котором жилая единица стоит от 400 тысяч долларов, то рост еще более заметен - 8%: вместо 1200-1300 таких объектов, единовременно экспонирующихся на рынке, на прошлой неделе предлагалось 1400.

Впрочем, заметно возросший объем предложения в целом на рынке никак пока не сказался. Цены растут прежними темпами. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ирн.RU), за прошлую неделю индекс стоимости жилья увеличился на 0,8%, что укладывается в средние значения. Не изменился и срок экспозиции квартир на рынке - просто не успел.

Если предложение наращивается быстрее, чем спрос (а ситуация выглядит именно так), значит, по закону рыночной экономики, цены должны пойти вниз или хотя бы замедлить свой рост. Поскольку рынок недвижимости сам по себе очень инертный, легко понять, почему это не произошло сразу. Следовательно, его реакции следует ожидать с недели - на неделю. Или все-таки не следует?

Объяснение выше описанному феномену лежит, вроде бы, на поверхности. "У собственников недвижимости (или, по крайней мере, некоторой их части) возникло ощущение, что цены достигли потолка, и они спешат зафиксировать прибыль", - дают свою оценку событиям в компании "Новый город". То есть то, что аналитики откладывали на следующий год, произошло уже сейчас.

В самом конце марта руководитель аналитического центра ирн.RU Олег Репченко попытался ответить на вопрос "Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?". По его расчетам, если в 2003 году доля инвестиционных приобретений жилья составляла порядка 30%, то в 2004 году она может достигнуть 40%. Это будет происходить на фоне весьма динамичного роста цен на квадратные метры. При этом Олег Репченко исходит из того, что дорожать жилье будет то тех пор, пока стоимость среднего квадратного метра в Москве не перевалит за 2000 долларов. Прогнозируя темп прироста цен на текущий год в пределах 20-25%, аналитик приходит к выводу, что очередной "миллениум" на рынке недвижимости наступит к середине 2005 года. "Учитывая инертность рынка недвижимости, рост цен будет сохраняться еще до конца 2005 года, в результате чего как раз на рубеже 2005-2006 годов произойдет превышение ценами критического уровня и заметное замедление темпов роста, - рисует картину будущего Олег Репченко. - Соответственно, именно на рубеже 2005-2006 годов возможно более легкое преодоление перехода от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложения, вызванного инвестиционными квартирами". Впрочем, однозначного ответа на поставленный им же самим вопрос - будет ли обвал? - аналитик не дает, но предупреждает: "Рост массы инвестиционных квартир заключает в себе реальную угрозу замедленного действия".

Сценарий понятен, но может быть, аналитики просчитались в датах и то, что должно было случиться "на рубеже 2005-2006 годов" - резкое увеличение предложение за счет фиксации прибыли инвесторами - происходит уже сегодня? С одной стороны, не совсем понятно, почему критическая отметка находится именно на уровне 2000 долларов за квадратный метр, а не, скажем, на 1600. С другой - тот же ирн.RU, рассчитывая индекс ценового ожидания, характеризующий среднемесячное изменение цен на жилье, определил его в 3,6-3,7%. То есть жилье дорожает несколько быстрее, чем прогнозировалось. Все это наталкивает на мысль о первых симптомах давно и многими предсказываемого кризиса на рынке недвижимости.

Но как это ни парадоксально, в происходящем можно усмотреть и совершенно иную суть - увеличение предложения предваряет очередной рывок рынка. Вот, что по этому поводу рассказал "Финмаркету" специалист одного из ведущих риэлторских агентств, пожелавший остаться не названным. "Рост предложения может означать все что угодно. Может - что инвесторы начали квартиры "сливать". Может - что благосостояние населения еще больше выросло, и все больше граждан продают для того, чтобы доложить денег и купить квартиру побольше, - рассуждает риэлтор. - То есть, хотя формально они и продают, но фактически покупают дополнительные метры. А это говорит не о том, что люди ожидают обвала рынка, а совсем об обратном. Чтобы действительно понять, что думают квартировладельцы, нужно знать цель продажи - получение денег или альтернативная сделка". А знание это по всему объему предложения или хотя бы по значительной его части недоступно никому.

Стало быть, чтобы объяснить феномен резко возросшего предложения, надо пождать несколько недель. Тогда станет ясно, что за ним кроется: случайность, явление или же тенденция.
Недвижимость. Дом может считаться элитным только если в нем живут люди одного социального круга. Пока в Москве нет районов для бедных и богатых. Однако процесс разделения идет полным ходом.

Эта реальная история произошла с одной милой супружеской парой, купившей старую мансарду в центре столицы. Счастливчики вложили немалые деньги в ремонт и приготовились жить в покое и достатке. При покупке они не учли один-единственный фактор - активную соседку-пенсионерку, привыкшую сушить в этой мансарде белье после стирки. Одним ужасным утром старушка пришла в чужую квартиру заняться привычным делом. Новые хозяева мансарды вежливо попросили ее "выйти вон" и даже предложили подарить стиральную машинку с сушкой. Но на этом конфликт себя не исчерпал. "Я здесь сушила и сушить буду, а машинка ваша мне не нужна", - упорствовала пенсионерка и подавала иски в суд. Неудивительно, что одним из решающих факторов при покупке жилья остаются благонадежные соседи одного социального круга.

"Золотая миля". Центральная часть столицы вблизи Остоженки, между Пречистенкой и Арбатом, уже давно стала самым престижным районом города. Риэлторы называют этот район "золотой милей". По словам специалистов строительных компаний, свободных территорий здесь крайне мало. К тому же действуют ограничения по этажности зданий. Зато по тихим старинным улицам не проходят крупные автомобильные потоки. "Для застройщиков немаловажно и то, что еще до начала строительного бума в районе Остоженки были заменены все коммуникации, - отмечает генеральный директор компании "Декра-люкс" Светлана Авакян. - Это значительно сокращает процесс согласования".

Как считают риэлторы, пока преждевременно говорить о наличии закрытых кварталов "только для богатых". Однако тенденция разделения Москвы на элитные и непрестижные районы существует. Помимо близости к центру, безопасности и единого социального окружения важное значение имеет экология. Чистый и престижный Западный округ привлекает гораздо больше обеспеченных людей, чем неблагоприятные восток и юго-восток столицы. Но элитное жилье характеризуется не только местоположением. Необходима "изюминка", - считает гендиректор группы компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов. - Дом должен обладать уникальными характеристиками, доступными только кругу избранных жильцов".

Престиж все дороже. Темпы роста стоимости элитных квартир в районе "золотой мили" превышают все разумные пределы. Так, по словам председателя совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Григория Куликова, если еще год назад максимальная цена за квадратный метр на Арбате составляла примерно $4000, то сегодня такова его минимальная стоимость. А верхнего предела для подобного жилья нет, считает гендиректор "Капитал Груп Маркетинг" Алексей Белоусов.

Свободных квартир в самых престижных районах немного. Если жилье полностью соответствует уникальным характеристикам, то его стоимость может достигать $12 тыс. за квадратный метр. Такой комплекс обязательно построен по проекту известного архитектора и расположен на берегу водохранилища, рядом со значимыми историческими и культурными объектами. "Необходимо, чтобы жилье отвечало всем требованиям к безопасности, качеству строительства, социальному кругу жильцов, инженерно-техническому оснащению, - рассказал Вячеслав Тимербулатов. - То есть, например, очень ценится система "умный дом".

Алексей Белоусов из "Капитал Груп Маркетинг" отмечает, что в компании есть деление на эксклюзивное жилье и обычное. К первому можно отнести элитный комплекс "Город яхт", который находится на Химкинском водохранилище и имеет причал со стоянками для яхт владельцев апартаментов. А в фешенебельном районе "Гранд-Паркъ" на Хорошевском шоссе в отличие от многочисленных жилых комплесов-городов с сотнями квартир в каждом подъезде будет не более 30-40 квартир, что позволит сохранить жильцам ощущение некоторой закрытости.

Риэлторы позиционируют как элитные и просто качественные жилые комплексы бизнес-класса в благоприятных экологически чистых округах. Интересная современная архитектура, развитая инфраструктура внутри дома и хорошая панорама из окна - этого достаточно, чтобы жилье предлагали покупателю как элитное. Если пообещать клиенту, что его соседями будут владельцы собственного бизнеса, топ-менеджеры и высокопоставленные чиновники, цена за квадратный метр еще возрастет. Тем не менее не стоит рассчитывать на то, что в огромном жилом комплексе вы найдете "однородную социальную среду". Ее там просто не может быть - по вполне определенным причинам.

Куплю дом с соседями. Обычно в жилом комплексе большое количество квартир - более двухсот, отмечает Светлана Авакян. "Конечно, вы можете узнать, кто ваши соседи по лестничной клетке. Но собрать сведения о людях, живущих в другом подъезде или двумя этажами выше, достаточно проблематично".

А ведь не исключено, что именно эти граждане устроят пожар, потоп или каждый день будут приходить к вам за щепоткой соли. Другое дело - клубный дом, которых в Москве пока немного. Он предполагает камерную атмосферу и небольшое количество соседей - максимум 15-20 человек. К наиболее известным клубным домам относятся "Времена года" в Старомонетном переулке, "Агаларов-хаус" на улице Климашкина, "Московская династия" в Плотниковом переулке и некоторые другие.

Жилье в таких зданиях особенно востребовано звездами эстрады, популярными политиками и известными бизнесменами, стремящимися укрыться от чрезмерного внимания окружающих. Услуги, которые предоставляются жильцам, действительно можно назвать уникальными. Например, в "Агаларов-хаус" жильцу предложат бесплатный континентальный завтрак, а охранник донесет сумку до квартиры. Еще клубный дом - это фитнес-центр с бассейном, превосходная архитектура и паркинг.

Такое жилье обычно широко не рекламируется. Как отмечает гендиректор "Капитал Груп Маркетинг", хороший эксклюзивный товар не нуждается в массовой рекламе: он продается по принципу "закрытой клубной системы". При реализации квартир в этих престижных зданиях происходит негласный отбор будущих жильцов. Жилье здесь продается из первых рук, без посредников. В дальнейшем такие здания обслуживаются непосредственно застройщиком. "С каждым годом покупатели придают все большее значение будущим соседям, - рассказывает Светлана Авакян. - Высокий уровень благосостояния - важная, но не единственная составляющая социальной однородности. Сам факт покупки квартиры в клубном доме - декларация о намерениях. Покупатель хочет жить в новом доме долго и счастливо, не ущемляя интересов своих соседей".

"Вторичная" элита. Найти престижное жилище можно и на "вторичке". Правда, для этого придется постараться: по словам Светланы Авакян, его совсем немного - примерно 15-20% от общего количества престижного жилья, предлагаемого на рынке. Зато его продают в состоянии "под ключ", с качественным ремонтом и полностью подготовленным для проживания. А Вячеслав Тимербулатов считает, что шансы найти элитную квартиру на вторичном рынке даже выше. В этом случае вы сами сможете еще на этапе принятия решения познакомиться с соседями, оценить общее состояние дома и прилегающей территории. "Однако в данной ситуации вы тоже можете стать объектом повышенного внимания со стороны жильцов", - предостерегает Вячеслав Тимербулатов.

Если ваши требования выше, чем соседство с людьми одного с вами достатка, риэлторы рекомендуют покупать жилье у застройщика, который реализует квартиры самостоятельно. У него и можно будет поинтересоваться информацией о будущих соседях. Стоит также обратить внимание на дома с минимальным разбросом цен и небольшим количеством квартир в доме. Вячеслав Тимербулатов отмечает, что по его опыту покупателей интересуют не точный список фамилий, а социальное положение и сфера деятельности будущих соседей. Риэлторское агентство также может предоставить информацию о людях, которые будут жить с вами в одном доме. Однако полностью сведения вам никто не откроет. Так, покупателю могут сообщить, что его соседом станет топ-менеджер крупной нефтяной компании. Однако точный список жильцов можно получить только после покупки квартиры.