Ипотека и недвижимость - Бум или не бум?... бум!

Представленные ниже схемы приобретения жилья мы позволили себе отнести к разряду «оригинальных», или экзотических. Несмотря на то что они в настоящее время не распространены, в будущем, возможно, они будут представлять определенный интерес. Поэтому вам нелишне будет с ними ознакомиться.

Рента и пожизненное содержание
Из предложенных «оригинальных» схем этот вариант приобретения жилья получает все большее распространение. Обычно получателями ренты являются одинокие престарелые граждане, имеющие квартиру в собственности, а плательщиками — физические лица или организации, которые рассчитывают через какое-то время стать полноправными хозяевами таких квартир.
Вопросы ренты и пожизненного содержания с иждивением подробно рассмотрены в Гражданском кодексе РФ (глава 33). Наиболее распространены в настоящее время договоры пожизненной ренты. В соответствии с ними собственность на недвижимое имущество переходит к плательщику ренты, но имеет обременение в виде залога в пользу рентополучателя. Плательщик ренты обязан в соответствии с договором выплачивать рентополучателю денежные средства в размере не менее одного минимального размера оплаты труда в месяц в течение всего срока жизни рентополучателя.
Данная схема одинаково выгодна для обеих сторон: плательщик ренты приобретает квартиру по цене ниже рыночной, а рентополучатель имеет уход и заботу. Если плательщик ренты не будет выполнять условия договора (нарушит сроки платежей, потеряет платежеспособность и т. д.), рентополучатель может потребовать, чтобы плательщик досрочно выкупил ренту, то есть досрочно исполнил договор. Цена выкупа должна быть зафиксирована в договоре, иначе придется единовременно выплатить годовую сумму ренты. Поэтому очень важно в договоре пожизненной ренты предусмотреть максимальное количество деталей, оговорить все суммы и сроки платежей. Иначе есть риск понести существенные финансовые потери.

Паевые инвестиционные фонды (ПИФ)
Несмотря на то что такой вариант накопления средств на приобретение жилья достаточно полно прописан в законодательстве, развития он пока не получил.
Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом (и, следовательно, не платит корпоративных налогов). Это фонд, в который граждане и организации вкладывают денежные средства или имущество для того, чтобы его управляющая компания наиболее эффективно разместила вложенные средства и позволила пайщикам фонда получать доход. Все имущество фонда находится в общей долевой собственности пайщиков. Законом «Об инвестиционных фондах» предусмотрена специальная разновидность инвестиционных фондов для функционирования на рынке недвижимости — фонды недвижимости. Не менее 40 % средств таких фондов должно направляться на финансирование проектов в сфере недвижимости. Средства ПИФов хранятся на счетах в специализированном депозитарии и надежно защищены. Контроль за целевым использованием средств фондов осуществляет Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг (ФКЦБ).
Механизм действия фонда прост. Пайщики приобретают у управляющей компании паи фонда. После выкупа всех паев управляющая компания направляет полученные средства на финансирование деятельности в сфере недвижимости (разработку проектов, строительство, приобретение объектов недвижимости), покупает ценные бумаги и валюту. По завершении финансового года управляющая компания определяет размер дохода, который принесли вложения фонда в расчете на пай, и выкупает паи по текущей стоимости (номинал + доход). Поскольку инвестиционный пай является ценной бумагой, пайщик может досрочно реализовать его на бирже по рыночной стоимости.
Несмотря на трудности с организацией, фонды недвижимости имеют большой потенциал именно в качестве альтернативного варианта приобретения жилья. Они позволяют направлять средства пайщиков на строительство жилья, а пайщикам — постепенно накапливать средства для его оплаты.

Коммандитные товарищества
Коммандитные товарищества создаются для получения дополнительного источника финансирования строительства. В соответствии с Гражданским кодексом РФ в коммандитном товариществе присутствуют:
• полные товарищи — осуществляют предпринимательскую деятельность и отвечают по обязательствам товарищества своим имуществом.
• вкладчики (коммандисты) — не участвуют в предпринимательской деятельности, не могут оспорить решение полных товарищей (если не нарушаются их права) и несут риск убытков в пределах своего вклада. Вкладчики-коммандисты ограничены получением части прибыли, причитающейся на их долю в складочном капитале, и имеют возможность по окончании финансового года забрать свой вклад.
Если вы решите стать вкладчиком коммандитного товарищества, осуществляющего строительную деятельность, вы не только сможете в конце финансового года получить свою долю прибыли от деятельности товарищества, но и приобрести квартиру в домах, которые оно строит, на более выгодных условиях по сравнению со сторонними покупателями.

В следующей статье этой серии мы поможем вам определиться с тем, какая из схем приобретения жилья вам подойдет более всего. Вы сможете определить, как ваши доходы, активы и дополнительные преимущества могут повлиять на возможность покупки квартиры. Дата публикации — 3 мая 2004 года.
«На рынке недвижимости бум!» Тот, кто в последние полгода ни разу не встретил эту фразу, надо полагать, телевизор не смотрит, радио не слушает и в газеты не заглядывает. Вам же, уважаемые читатели журнала «Недвижимость цены», в общем и целом ситуация, конечно, известна.

Такое положение вещей, как бум, решительных людей побуждает действовать: покупатели стремятся покупать, продавцы готовы продавать, а мошенники (тоже, конечно, люди решительные) активизируют свои усилия в поисках нетрудовых доходов. Оно и понятно: бум, вынуждая действовать смело, вовлекает людей и обстоятельства в свой стремительный поток, не дает возможности остановиться и осмотреться, а значит, заставляет некоторых поступать необдуманно. И становятся эти некоторые, рассчитывающие сделаться полноправными участниками рынка недвижимости, прозаическими жертвами мошенничества.
Всем нам, читавшим в детстве рассказы О. Генри и знакомым с товарищем Бендером, известно, что мошенники неглупые и изобретательные люди. Трудно, но все-таки можно вообразить, что жертва блистательного и парадоксального мошенничества испытает чувства, похожие на восхищение и невольное уважение к своему обидчику. Но так же трудно предположить, что возникнет уважение к себе, любимому, когда ты («как дурак, как последний лох!») попадаешь в широко расставленные сети преступников и злодеев, а тем более становишься жертвой обстоятельств, о которых не знал, которые не мог предусмотреть и о существовании которых даже не догадывался!
О таких событиях в жизни не рассказывают даже близким друзьям. Их и как преступления-то нельзя классифицировать. Но они были, есть и будут, помнить о них должен каждый, решивший ступить на светлую дорогу к счастью, проходящую через рынок недвижимости.
Не будем говорить о новостройках: истории о реализации 16-го этажа в 14-этажном доме и о неоднократных переуступках прав на одну и ту же квартиру нескольким желающим у всех на устах, однако и путь, позволяющий данные проблемы обойти, широко известен: грамотно выбирайте продавца. В этом случае вам ничто, кроме несоблюдения сроков строительства, а также затягивания сроков регистрации и подключения к сетям, не грозит. Ну разве что, переступив порог долгожданной квартиры, вы удивитесь низкому качеству строительства и отсутствию в квартире чего бы то ни было, кроме стен.
То ли дело на рынке вторичного жилья, того самого, в котором мы с вами живем, радуясь и отчаиваясь, достигая и утрачивая, стремясь и всегда оставаясь в двух-трех шагах от абсолютного счастья. По большому счету, если у вас остается надежда, вы уже счастливчик. Постараемся подсказать, как вовремя заметить знак «Опасный участок пути».
Вас обязательно должны насторожить:

низкая цена и явная готовность продавца на дальнейшие уступки в цене ради быстроты оформления сделки;
продажа квартиры по доверенности, особенно в тех случаях, когда тем же лицом квартира была приватизирована, а доверенность выдана нотариусом, работающим вне Москвы;
продажа квартиры по дубликатам документов;
отказ участников сделки предоставить вам ксерокопии своих паспортов и отсутствие у них иных телефонов, кроме мобильного;
выезд владельцев после продажи в отдаленную местность;
отсутствие у хозяев знакомых среди соседей;
заключение правоустанавливающего документа на отчуждаемую квартиру в простой письменной форме и отсутствие заверения его у нотариуса;
смерть владельца через короткое время после оформления завещания на дальнего родственника или знакомого;
неоднократная перепродажа квартиры спустя короткое время после ее приобретения;
снижение цены или отказ маклера от комиссионных, активное предложение дополнительных услуг, например бесплатного переезда;
однозначное требование о проведении сделки только у «своего» нотариуса и через «своих» регистраторов;
настойчивое желание продавца указать в договоре купли-продажи инвентаризационную (по справке БТИ) стоимость квартиры.
Само по себе наличие подобных обстоятельств ни о чем страшном не свидетельствует. Например, желание продать жилплощадь по справке БТИ означает, что продавец, владеющий собственностью в течение менее пяти лет, намерен уменьшить свою налогооблагаемую базу, что тоже, конечно, преступление, но по отношению к государству, а не к покупателю, и факт наличия его (преступления) еще надо доказать. Но чтобы во всем разо-браться, чтобы принять решение осмотрительно и со знанием дела, не советуем отправляться в путь без надежного и опытного спутника, особенно если вы делаете это в первый (и, может быть, единственный) раз в жизни. Вам ведь не приходило в голову впервые сесть за руль автомобиля без инструктора по вождению? Конечно, там на карту поставлена жизнь, а здесь — только деньги, нервы и надежды на грядущее счастье... Но ведь и это дорогого стоит, правда?

При подготовке публикации использованы
«Рекомендации от 1-го отдела ОРЧ № 7 по линии БЭП ГУВД
Санкт-Петербурга и Ленинградской области».