Ипотека и недвижимость - Дргуие города: недвижимость, миграция, работа

После долгих лет неравной борьбы с неплательщиками квартплаты представители коммунальных служб получили наконец право в судебном порядке выселять недобросовестных квартиросъемщиков. В минувшую пятницу парламентарии приняли представленную правительством поправку в закон «Об основах федеральной жилищной политики». Новая поправка касается тех, кто в течение полугода не платит за жилье. Правда, депутаты Госдумы защитили права неплательщиков, гарантировав им предоставление другого жилья, «отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития».

За принятие этой поправки проголосовали 248 депутатов при необходимых 226 голосах. Представители левых фракций, как водится, не согласились с жесткими мерами по отношению к неплательщикам, подав 201 голос «против». Позицию коммунистов и аграриев вряд ли можно назвать осмысленной, поскольку, как напомнил перед голосованием представитель правительства в Госдуме Андрей Логинов, Гражданский и Жилищный кодексы РФ все равно предусматривают выселение неплательщиков без предоставления им жилья. Напомним, что три года назад депутаты Госдумы набрали лишь 115 голосов в поддержку правительственной поправки в Жилищный кодекс РСФСР, предлагавшей переселение злостных неплательщиков в общежития.

Впрочем, до сих пор в России за долги людей на улицу массово не выселяли. Хотя региональные власти периодически пытались воздействовать на должников с помощью показательных выселений. Самый громкий случай, связанный с наказанием злостных неплательщиков, произошел 23 января этого года в Саратове. Дело, которое рассматривалось в Ленинском районном суде Саратова, касалось семьи квартиросъемщиков Лапшиных, чьи долги по квартплате и за коммунальные услуги достигли внушительной по меркам провинции суммы в 17 тысяч 314 рублей. Суд постановил предоставить семье из четырех человек двухкомнатную муниципальную квартиру в том же районе, выселив из неоплаченной четырехкомнатной. При этом местные власти поспешили заявить, что речь не идет о кампании по выселению неплательщиков, которых в области довольно много. Чиновники рассчитывали, что громкое судебное дело заставит остальных недобросовестных квартиросъемщиков регулярно оплачивать свое жилье.

До недавнего времени работники ЖКХ были практически беспомощны при взыскании долгов с неплательщиков и зачастую шли на отчаянные меры. Например, полтора года назад в Благовещенске, где к тому времени долги городскому коммунальному хозяйству превысили 100 млн рублей, стали отключать должникам свет и воду. А в квартирах, где проживали особенно злостные неплательщики, даже стали срезать радиаторы центрального отопления.

Законодательное нововведение позволяет жителям муниципальных квартир чувствовать себя относительно спокойно, а вот тем, кто приобретает квартиру в кредит и не сможет за нее своевременно рассчитаться, придется заметно хуже. Существующее законодательство гарантирует им временное переселение в муниципальный резервный фонд, однако переселенцы будут ограничены в праве на приватизацию такого жилья и его обмен.
Рыба ищет где глубже, а человек — где лучше. Это известная истина. Но где же лучше? До недавнего времени считалось, что лучше — в Москве. Выше уровень жизни, больше возможностей, интересней досуг. Но жизнь не стоит на месте. Различные службы, проводящие социологические опросы, отмечают рост благосостояния в регионах, спроса на качественное жилье и повышение интереса москвичей к небольшим городам. Принимая во внимание тот факт, что рынок региональной недвижимости привлекателен меньшими затратами на строительство и прогнозируемым спросом (застройщиков немного, они практически вне конкуренции), многие московские фирмы начали осваивать регионы. Поскольку значительная часть местных жителей готова поменять свое старое жилье на квартиры в современных новых домах, удачные проекты распродаются еще на начальных этапах строительства.

Московские строительные компании работают уже во многих городах Средней полосы России и начинают обращать свое внимание на дальние регионы. Развернуто строительство или разрабатываются проекты новостроек в Воронеже, Рязани, Тамбове, Ярославле, Курске, Туле, Рыбинске, Иванове, Калуге, Калининграде и других городах. В 2003 году в регионах было построено около 285 тыс. кв. м жилья.
Перспективы рынка недвижимости зависят не только от роста благосостояния жителей регионов, но и от наметившейся тенденции к миграции из Москвы в региональные центры и небольшие города.
Кто они, реальные и потенциальные мигранты из Москвы?
Нередко люди средних лет, придерживающиеся активной жизненной позиции, имеющие профессиональные наработки и стартовый капитал, четко знающие, чем хотят заниматься, открывают в провинции свой бизнес. В мегаполисе начать собственное дело непросто (большие первоначальные затраты, высокая конкуренция, дорогая рабочая сила), в провинции — легче, да и на рынке еще есть свободные ниши. Некоторые оставляют семью в столице, а сами отправляются в регион создавать свой бизнес, проводя жизнь между домом в Москве и работой в другом городе. Вообще сейчас регионы предоставляют больше возможностей для реализации амбиций и планов.
Нередко различные организации и фирмы в регионах приглашают столичных специалистов и менеджеров среднего и высокого уровня. Большинство предприятий, производящих реальный продукт (промышленность, энергетика и т. д.) находятся в регионах. Сейчас многие производства возрождаются, на них приходят новые, современно мыслящие руководители, которые охотно берут на работу высококвалифицированных специалистов из крупных городов и готовы обеспечить им соответствующий социальный пакет и достойную зарплату.
У хорошего менеджера среднего звена в крупной московской фирме не много шансов занять более высокую позицию, так как рядом работают еще несколько специалистов подобного уровня. Зато в провинции у него есть возможность продвинуться по карьерной лестнице гораздо быстрее. Кроме того, к его мнению станут прислушиваться. Даже если зарплата в сумме окажется не больше московской, он займет на социальной лестнице ступеньку значительно выше, чем прежде. В столице обилие дорогих машин на улицах создает у человека ощущение, что он беднее многих. Житель провинции с тем же уровнем доходов чувствует себя намного комфортнее. Если, проживая в Москве, вы не имеете высокооплачиваемой должности и прописаны в коммуналке, то у вас мало шансов из нее выбраться. В маленьком же городе вы можете стать обладателем очень приличной квартиры. А если московское жилье сдавать, а в провинции — снимать, то из-за большой разницы в стоимости аренды останутся еще и свободные деньги.
В небольшие города переезжают пенсионеры (им хочется тишины, покоя, свежего воздуха) и люди, предпочитающие нематериальные ценности (здоровье, возможность уделять детям больше времени или побыть наедине с собой).
Конечно, несмотря на наметившиеся тенденции, уровень жизни в столице выше, чем в регионах. Поэтому нередко специалисты, поработав в других городах и приобретя столь важный для дальнейшего продвижения по карьерной лестнице опыт, возвращаются в Москву. Она привлекает большим рынком труда, высокими зарплатами и разнообразием возможностей.
Что касается миграции в Москву, то итоги исследований дали неожиданный результат. За последние пять лет число приехавших жить в столицу меньше, чем покинувших ее.
Среди стремящегося в Москву активного населения можно отметить следующие категории:

студенты и молодежь, желающие заработать и сделать карьеру, но не имеющие такой возможности в родном городе или поселке;
провинциальные бизнесмены, успешно работающие в регионе и желающие попробовать свои силы на столичном рынке, манящем высокими оборотами и разнообразием возможностей;
люди творческих или просто редких профессий, которые не могут успешно реализовать свои способности из-за отсутствия спроса на подобную деятельность в родном городе.
Таким образом, стремление столичных фирм осваивать регионы имеет под собой определенную почву. Московские строители, у которых значительный опыт возведения домов всех категорий, предлагают жителям других городов разнообразные услуги: применение инвестиционных программ, новых технологий, использование строительных мощностей.
Какое жилье строят московские строительные фирмы в российских городах? Каковы цены на недвижимость в регионах?
С осени 2002 года Инвестиционная компания «МГСН» успешно инвестирует проекты по строительству жилых домов в Воронеже. Как отдельная реализационная структура этой компании работает Воронежская городская служба недвижимости. Спектр представленных 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир весьма широк: это и наиболее востребованные у покупателей квартиры общей площадью от 39 до 78 кв. м в кирпичных домах, имеющих восемь-десять этажей, и более комфортное жилье площадью от 48 до 140 кв. м в кирпичных домах средней этажности (до семи этажей). Осенью 2003 года заложен первый кирпичный ширококорпусный дом серии И-1723, которая хорошо зарекомендовала себя в Подмосковье и Москве.
Общая площадь квартир, строящихся в настоящее время с участием МГСН, составляет около 35 тыс. кв. м, из них более 13,5 тыс. кв. м сдают в 2004 году, остальные — в 2005-м.
Площадки, на которых возводят дома, расположены в разных частях Воронежа и привлекательны для жителей с различными географическими пристрастиями. Реализуют квартиры по рыночным ценам, которые по сравнению с ценами московского региона достаточно умеренные. Кроме того, предоставляется возможность покупки жилья в рассрочку до окончания строительства дома, а также с использованием ипотечного кредита на несколько лет. Доступные многим жителям Воронежа условия приобретения квартир, а также хорошие темпы строительства, поддерживаемые планомерным финансированием проектов московскими инвесторами, способствуют тому, что жилье начинают покупать уже на этапе закладки фундамента здания.
Стоимость одного квадратного метра в строящихся домах составляет от 7,5 до 10 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от местоположения дома и типа квартиры.
Московская корпорация «СХолдинг» возводит в Ярославле современный жилой квартал «Московская слобода» из домов новой серии С220 (наружные стены — кирпич, отсутствие межпанельных швов, энергосберегающие технологии). В микрорайоне будут построены объекты инфраструктуры, предприятия торговли, паркинги, детские площадки. Для желающих приобрести жилье в этом квартале «СХолдинг» разрабатывает ипотечные схемы кредитования. Выкупив мощности завода «Ярбетон» и внедрив новую зарубежную технологию, корпорация организовала в Ярославле производство компонентов, из которых состоят дома серии С220.
Не обделена вниманием столичных строителей и Калининградская область. Здесь по всему побережью Балтийского моря возводят гостиничные комплексы, элитные коттеджные поселки. Высококлассное жилье в Калининградской области у моря можно приобрести у корпорации «Мосбалтинвест» по цене около 550 долл. за 1 кв. м.
Московские инвесторы активно осваивают курортные черноморские районы. Так, компания «Декра» строит несколько элитных домов в городе Сочи. Правда, цена за 1 кв. м доходит до 850 долл. Но шикарные квартиры недалеко от моря окупятся в любом случае. Поток отдыхающих в сезон пока значительный. Да и самому пожить в собственной квартире у моря приятно! Столичная компания «Траст-Холдинг СК» также ведет строительство жилого комплекса в Сочи.

Возведением жилья в регионах занимаются и другие московские фирмы.
Широко представлены города России, в которых строительство или разработку проектов ведет Финансовая корпорация «Социальная инициатива». Вот некоторые из них: Тула, Обнинск, Нижний Новгород, Тверь, Орел, Новосибирск, Кисловодск.
У строительства в регионах большое будущее. В отличие от столицы, где строительные площадки ценятся на вес золота, в регионах — масса возможностей и огромный рынок. Правда, покупательская способность зачастую ограничена невысоким уровнем заработной платы, но вероятность получения банковского кредита может увеличить спрос на жилье среди местного населения. У крупных строительных и ипотечных компаний, имеющих опыт работы в мегаполисах, есть все шансы преуспеть на региональном рынке. Тем, кто хочет приобрести жилье в провинции, стоит поторопиться — как только в этом сегменте начнется активная деятельность, цены возрастут. Так что не упускайте свой шанс.

В целом наметившийся интерес крупных застройщиков к российской провинции — явление позитивное в первую очередь для местных жителей, у которых появится возможность приобрести качественную квартиру. Жителям мегаполисов, по тем или иным причинам желающим купить жилье в регионе, уже есть из чего выбирать. Начать новую жизнь в новой квартире никогда не поздно!