Ипотека и недвижимость - Россияне будут платить больше за свое имущество

Эксперты предсказывают инвестиционный бум на пока находящемся в зачаточном состоянии рынке складов.

Крупный игрок рынка недвижимости, агентство Penny Lane Realty прогнозирует в распространенном вчера аналитическом докладе бурный рост рынка складских помещений уже в ближайшем будущем. В настоящее время данный рынок пребывает в зачаточном состоянии: помещений международного класса очень мало, доходность от инвестиций в их строительство намного ниже, чем от инвестиций в строительство офисных либо административных зданий. Вместе с тем участники рынка полагают, что в скором времени инвесторы обратят свое внимание на этот сегмент рынка, в том числе и из-за падения доходности в других сегментах.

«Рынок складской недвижимости в настоящее время находится в том же состоянии, в каком рынок офисов находился в 1994–1995 гг., то есть в зачаточном, – сказал RBC daily начальник отдела по работе с собственниками компании ABN Realty Роман Чепцов. – Лишь единицы складов соответствуют международным стандартам». Penny Lane Realty называет количество складов, соответствующих международным стандартам: по данным компании, их площадь не превышает 300 тыс. кв. м. «Большая часть складских помещений сохранилась у нас еще с советских времен и представляет собой неприспособленные (по европейским меркам) для складирования помещения, – сказал RBC daily эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Олег Коломыцев. – Оценивая общий объем предложения приблизительно в 1,8 млн кв. м, необходимо признать, что не более 300 тыс. из них отвечают международным стандартам и еще около 350 тыс. представляют собою реконструированные складские или производственные здания советской постройки, техническое оснащение которых соответствует минимуму международных стандартов».

Соответствие склада международным стандартам подразумевает в первую очередь легкую транспортную доступность, то есть он должен располагаться вблизи хорошей подъездной дороги, по которой могли бы передвигаться большегрузные автомобили, а в идеале подразумевается наличие собственной железнодорожной ветки. Крометого, необходимо наличие коммуникаций и каналов связи, оборудования, позволяющего регулировать температурный режим и влажность, а также выровненный пол, потолки высотой 8–10 метров, возможность установки стеллажей и наличие офиса. Эксперты утверждают также, что склад международного уровня должен иметь профессиональный менеджмент, что подразумевает систему учета, круглосуточную охрану и логистику.

Все опрошенные RBC daily эксперты отмечают высокий уровень спроса на такие помещения. «На сегодняшний день свободные складские помещения в Москве и ближайшем Подмосковье практически отсутствуют, а вновь построенные заполняются арендаторами мгновенно, – утверждает Олег Коломыцев. – Найти качественный склад для аренды и покупки сегодня очень сложно. Производители и торговые компании выходят из положения, строя или реконструируя складские комплексы под собственные нужды, однако на рынке такие склады не представлены. Постепенно увеличивающийся спрос кратно превышает предложение, а инвестор только начинает освоение этого рынка. Таким образом, пока ниша остается практически свободной». Отсутствие интереса инвесторов к складской недвижимости эксперты объясняют низкой доходностью таких вложений и длительным сроком окупаемости. «Несмотря на тот факт, что строительство складов является менее затратным, чем строительство офисного центра, срок окупаемости на два года превышает срок окупаемости офисного здания и составляет в среднем 6–8 лет», – сказал RBC daily эксперт компании Stiles Ryabokobylko Андрей Подгорный.

Низкая доходность объясняется невысокими арендными ставками, которые составляют в среднем 140–180 долларов за квадратный метр в год. «Доход от эксплуатации складского помещения не сопоставим с доходом, которое способно приносить офисное или административное здание», – говорит Роман Чепцов. При этом эксперты отмечают падение арендных ставок, начавшееся уже в этом году, несмотря на ограниченное предложение и высокий спрос. «Падение арендных ставок связано с ожиданием выхода на рынок большого количества складских площадей в ближайшие годы, – считает Андрей Подгорный. – В этом году строится 300 тыс. кв. м складов международного класса, в следующем году ожидается еще больший объем. Поэтому многие арендаторы, которые имеют возможность подождать, ждут падения арендных ставок. В итоге получается, что склад, который еще пару месяцев назад можно было сдать за 160 долларов, сегодня сдается за 140».

Несмотря на столь сложную ситуацию на этом рынке, эксперты полагают, что уже в ближайшем будущем интерес инвесторов к этому виду недвижимости возрастет. «Сейчас уровень спроса на качественные складские помещения в Москве составляет не менее 2,5 млн кв. м, – считает Олег Коломыцев. – Можно прогнозировать, что стабильный рост производства, развитие розничной торговли, проникновение на российский рынок крупных западных торговых сетей, появление отечественных компаний, нуждающихся в качественных складских комплексах, – все это приведет к тому, что уже в первой половине 2005 года спрос может достигнуть отметки в 3 млн кв. м». По мнению Романа Чепцова, рост спроса спровоцирует рост числа инвесторов, заинтересованных во вложениях в эту недвижимость. С другой стороны, исчерпание возможностей прибыльного вложения средств в торговую и офисную недвижимость заставит инвесторов обратиться к этому сегменту рынка. «Вкладывать средства в офисную или торговую недвижимость уже сейчас становится не очень интересно, поскольку доходность постепенно снижается из-за большого количества предложения», – считает Андрей Подгорный. Кроме того, интерес инвесторов к этому сектору будет обусловлен, по мнению г-на Подгорного, желанием диверсифицировать свои портфели. В определении сроков начала инвестиционного бума на рынке складской недвижимости эксперты расходятся в оценках – называются цифры от 2 до 5 лет.
Реформирование системы имущественных налогов чиновники начнут с налога на имущество граждан.

Вчера начальник управления ресурсных и имущественных налогов бывшего Министерства по налогам и сборам РФ Андрей Федоров отчитался о первых результатах работы ведомства по новому налогу на имущество организаций. В целом, по словам г-на Федорова, работа идет успешно, налоговики пишут методические рекомендации и готовят указания. Однако, скорее всего, в ближайшем будущем сотрудникам департамента предстоит освоить новый большой фронт работы. Напомним, что правительство давно предлагает заменить все три имущественных налога (на имущество физических лиц, граждан, а также земельный налог) единый налогом на недвижимость. Идея проста: объекты недвижимости будут оцениваться вместе с землей, на которой они расположены, ставка налога существенно снизится, зато имущество будет оцениваться не по балансовой (как сейчас имущество организаций) или данным БТИ (сейчас так оценивается стоимость имущества граждан), а по реальной рыночной цене. Вопрос упирается в систему оценки объектов недвижимости, причем хуже всего дело обстоит именно с имуществом организаций, по которым не существует достаточной наработанной практики их реальной оценки. Поэтому, вероятнее всего, «пионером» в реформировании системы имущественных налогов будет налог на имущество граждан.

Напомним, что с 1 января этого года вступила в силу глава 30 «Налог на имущество организаций» Налогового кодекса, которая кардинально изменила систему взимания этого налога. В новой главе налоговики существенно сократили налогооблагаемую базу. К примеру, с этого года организациям не нужно платить налог с готовой продукции, сырья, материалов и т.п. По оценке налоговиков, это значительная часть имущества многих предприятий, для некоторых отраслей деятельности – примерно 40% всех активов. Правда, сужение объекта налога повлияло на повышение его ставки с 2% до 2, 2%. Налог на имущество является региональным налогом, и вводить его в действие должен был каждый субъект федерации самостоятельно (раньше данный налог регулировался единым федеральным законом). Для того чтобы закон о налоге на имущество начал действовать, региональные власти должны были принять и опубликовать до 1 декабря 2003 года соответствующие местные документы. Правда, некоторые субъекты федерации выпустили такие документы слишком поздно, и до сих пор остается непонятным, будут ли они платить данный налог. «Отчетный период по этому налогу еще не наступил, поэтому пока не ясно, идут ли от этих субъектов поступления», – сказал Андрей Федоров.

Существенное сокращение налогооблагаемой базы по имущественному налогу сотрудники МНС компенсировали за счет отмены практически всех ранее действовавших льгот. Их должны были вводить местные власти специальными распоряжениями. Правда, по словам г-на Федорова, регионы не спешат поощрять своих налогоплательщиков такими «поблажками», полагая, что оставленных в федеральном законе льгот и так достаточно. «Вышла какая-то путаница, – посетовал Андрей Федоров, – по идее, именно федеральные льготы должны быть дополнением к региональным, а получилось наоборот». Впрочем, все эти трудности – мелочи по сравнению с теми, которые ждут налоговиков на следующем этапе реформирования имущественных налогов. Напомним, что изначально предполагалось, что переход к нынешнему налогу на имущество организаций – лишь первый шаг на пути объединения имущественных налогов, которые должны быть заменены единым налогом на недвижимость.

Как пояснил RBC daily член комитета Госдумы по бюджету и налогам Ильдар Габдрахманов, в действующей налоговой системе существуют три имущественных налога: налог на имущество физических лиц, организаций и земельный налог. «В большинстве стран мира все эти налоги заменены одним либо двумя налогами, так как невозможно оценивать объект недвижимости без учета стоимости земельного участка, на котором он расположен, – подчеркивает г-н Габдрахманов. – В перспективе нам необходимо сделать то же самое – ввести два налога на недвижимость: местный и региональный. Региональный налог на недвижимость должен заменить налог на имущество организаций и земельные отчисления, а местный налог – на имущество физических лиц и земельные платежи». Основная проблема введения такой системы налогообложения имущества – отсутствие механизмов оценки имущества, причем самая сложная ситуация, по мнению Ильдара Габдрахманова, сложилась именно с собственностью организаций. «На данный момент имущество организаций оценивается по балансовой стоимости, – поясняет RBC daily финансовый директор ОАО «Дуплет-М» Андрей Хайдук. – Балансовая стоимость имущества формируется в соответствии с положениями по бухгалтерскому учету (ПБУ). У многих наших фондоемких предприятий имущество было приобретено довольно давно, и их балансовая стоимость, если только оно тщательно не переоценивалось, намного ниже, чем их текущая рыночная. Ставка налога на имущество составляет 2,2% в год от балансовой стоимости имущество. Таким образом, чем ниже балансовая стоимость, тем ниже налог. Это заставляет многих отказаться от переоценки стоимости имущество до рыночной».

Сложившуюся ситуацию осознают и депутаты, которые подчеркивают, что на данном этапе организовать систему учета имущества предприятий по рыночной стоимости слишком сложно. В связи с этим в качестве первого шага г-н Габдрахманов предлагает ввести местный налог, которым предполагается облагать имущественные объекты жилого назначения. «С точки зрения первого шага введение местного налога на недвижимость наиболее рационально, так как сделки по купле-продаже жилых объектов (домов, квартир, дач и т.д.) постоянно ведутся, чего нельзя сказать о предприятиях, – говорит Ильдар Габдрахманов. – Что же касается регионального налога на недвижимость, которым должны облагаться объекты промышленного назначения, возникает опять же вопрос: как произвести оценку их рыночной стоимости? Мы понимаем, что на данном этапе это сделать крайне сложно. Дело в том, что практики регулярной продажи таких объектов нет, поэтому на сегодняшний день мы этой перспективы четконе видим. Требуется решить массу вопросов, прежде чем перейти на применение этого налога». Ставку местного налога чиновники предлагают кардинально снизить (если сегодня ставка по имуществу физических лиц достигает 2%, то в будущем она должна колебаться в диапазоне от 0,1 до 1%), и при этом ввести механизм налоговых вычетов.

Финансисты по-разному оценивают перспективы перехода к рыночной стоимости оценки имущества. «Имущество, как правило, рассматривается банками в качестве обеспечения под выдаваемые кредиты, – говорит Андрей Хайдук. – И размер кредита, и ставка по нему в значительной степени зависят от стоимости залога. Правда, следует сказать, что нередко банки или потенциальные заемщики прибегают к услугам оценщиков, чтобы определить реальную стоимость закладываемого имущества. Второй момент состоит в том, что возможная переоценка имущества в большую сторону приведет к соответствующему увеличению капитала компании, что может быть очень привлекательно в инвестиционном смысле – увеличится стоимость акций и капитализация компании». Однако бухгалтеры серьезно опасаются, что с введением налога на недвижимость имущественные платежи могут сильно возрасти. «Не стоит впадать в особую эйфорию по поводу введения этой системы, – сказала RBC daily руководитель департамента бухгалтерского учета и аудита КА «Форум» Людмила Фомичева. – После того, как налоговики создадут земельные кадастры и заставят бухгалтеров учитывать недвижимость по ее рыночной стоимости, имущественные платежи из незначительных отчислений могут превратиться в серьезную расходную статью для предприятий».