Ипотека и недвижимость - Николай шитов: не должно быть профанации идеи ипотеки</a>

Если по каким-либо обстоятельствам вы не можете лично участвовать в сделке или другим образом представлять свои интересы, то действовать можно через представителя. Для этого необходимо выдать ему доверенность.

В соответствии с ГК РФ доверенность — это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Данный документ подтверждает наличие у представителя прав действовать от чужого имени, определяет условия и границы их реализации. Доверенность является односторонней сделкой. Согласие представителя на ее выдачу не требуется.
В зависимости от характера и объема полномочий различают три вида доверенности. Генеральную доверенность выдают для управления и распоряжения имуществом, совершения всех возможных сделок; специальную — для совершения однообразных действий, однородных сделок; разовую— на совершение какой-то определенной сделки или определенных действий.
Доверенность составляют в письменной форме, указывая следующие необходимые реквизиты: дату составления, реквизиты представителя и представляемого (Ф. И. О., дата рождения, место жительства, паспортные данные и т. д.), существо полномочий, срок доверенности.
Для доверенности предусмотрены простая письменная и нотариальная формы. Нотариальное удостоверение документа необходимо в двух случаях: во-первых, когда доверенность предполагает совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ); во-вторых, когда ее выдают в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК РФ).
Согласно закону к нотариально удостоверенным приравнивают следующие документы:

доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариуса, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами этих частей, соединений, учреждений или заведений;

доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками соответствующего места лишения свободы;

доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа соцзащиты.
Некоторые доверенности могут быть удостоверены организацией по месту работы, учебы или жительства гражданина. Их выдают на совершение таких широко распространенных действий, как получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий, стипендий, вкладов граждан в банках, получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной.
Не требуется удостоверять у нотариуса доверенность, которую выдают от имени юридического лица. Она должна быть подписана руководителем или иным лицом, уполномоченным на это учредительными документами, а также скреплена печатью данной организации. В соответствии с Законом о бухгалтерском учете документы, которыми оформляют хозяйственные операции с денежными средствами, также подписываются главным бухгалтером или уполномоченными ими лицами.
Особого внимания заслуживает форма доверенности на совершение сделок в простой письменной форме. Формально доверенность на подписание договора, для которого не требуется нотариального удостоверения, может быть составлена в простой письменной форме. Но чтобы не создавать себе лишних проблем, лучше составить доверенность у нотариуса. Как показывает практика, доверенности, составленные гражданами, принимают не всегда и с большой неохотой.
Полномочия представителя не могут быть бессрочными, поэтому доверенность выдают на определенный срок, который не может быть более трех лет. Если в доверенности не указан срок, она сохраняет силу в течение года с момента выдачи. Если же в документе не указана дата выдачи, то такая доверенность ничтожна.
Представитель обязан лично выполнить действия, на которые он уполномочен. Но существует возможность передоверить эти полномочия другому лицу. Во-первых, это возможно, если такое право предусмотрено в доверенности или разрешено в другой форме. Во-вторых, если это необходимо для охраны интересов выдавшего доверенность. На первоначального представителя возлагается обязанность известить доверителя о произведенном передоверии и сообщить всю информацию о лице, которому переданы полномочия. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Это не касается случаев, когда доверенность была удостоверена организацией по месту учебы, работы, места жительства или администрацией лечебного учреждения. Срок действия документа, выданного в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой он выдан.
Помимо истечения срока доверенность прекращает свое действие в следующих случаях:

отмены доверенности лицом, ее выдавшим;

отказа лица, которому выдана доверенность;

прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;

смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
В случае отмены доверенности лицо, которое ее выдало, обязано известить об этом представителя, а также третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случае ее прекращения в связи с прекращением юридического лица (правопреемники реорганизованного юридического лица), смертью доверителя (наследники умершего гражданина), недееспособностью доверителя (опекун), ограничением дееспособности доверителя (попечитель).
А если представитель исполняет свои полномочия, не зная, что доверенность прекратила действие? Как быть? В таком случае права и обязанности, возникшие в результате действий представителя до того, как он узнал или должен был узнать о прекращении доверенности, сохраняют силу для доверителя и его правопреемников в отношении третьих лиц. Но данное правило не распространяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Прекращенную доверенность следует возвратить лицу, ее выдавшему, чтобы предотвратить дальнейшее неправомерное использование документа.

По некоторым оценкам, сегодня ипотечные кредиты выдают порядка 170 российских банков. Однако тех, что занимаются исключительно жилищным кредитованием, единицы. В марте официально заявил о своем открытии новый специализированный банк - Городской ипотечный. Его учредили инвестиционная компания Тройка Диалог и Росгосстрах, а возглавил Николай Шитов, покинувший в прошлом году пост президента DeltaCredit банка. Уставный капитал нового банка равен 40 млн. долларов, для выдачи кредитов он использует собственные средства. О том, что представляет собой вновь открывшийся банк и каким быть рынку ипотеки в будущем, наш разговор с Николаем Шитовым.

- Осенью в одном из интервью вы говорили о том, что рынка ипотеки в России пока нет. Сейчас, спустя полгода, с появлением на рынке новых игроков, можно ли считать этот рынок сложившимся?

- Первичный рынок ипотеки уже сложился, но в целом говорить о полноценном ипотечном рынке в России можно будет тогда, когда появится вторичный рынок. Я имею в виду рынок ипотечных ценных бумаг. А его как такового пока нет. Для рынка ведь важно не только количество игроков, но также его ликвидность и глубина. Как только появятся значительные объемы эмиссии, осуществятся первые транши по секьюритизации ипотечных пулов, в этот момент рынок ипотеки в целом можно будет считать сложившимся.

- А когда вы прогнозируете активность рынка ценных бумаг и, кстати, начало инвестирования средств в эти бумаги пенсионными фондами?

- Не раньше 2005 года. Эта дата звучала и на недавнем заседании Госдумы, где обсуждались поправки к федеральным законам, касающиеся ипотечного кредитования. Сейчас рынка нет по двум причинам: во-первых, нет должного законодательного обеспечения и, во-вторых, нет эмитентов, у которых сформированы крупные пулы ипотечных кредитов, готовые к секъюритизации.

Что касается пенсионных фондов, то во всех странах мира они вкладывают деньги в ипотечные ценные бумаги. Такая форма инвестирования приносит значительные доходы при минимальных финансовых рисках. Российские пенсионные фонды пока не работают с такими финансовыми инструментами, поскольку в России нет рынка ипотечных ценных бумаг. Ведь для фондов важно, насколько правильно будут структурированы эти бумаги как со стороны эмитента, так и со стороны законодательного пространства. Кроме того, нельзя забывать, что у нас все еще велик уровень инфляции. Если он будет превышать доходность по ипотечным ценным бумагам, то пенсионные деньги не будут инвестироваться в этот рынок. Но по мере того как появятся серьезные эмитенты и снизится уровень инфляции, ПФ будут рассматривать возможность выхода на ипотечный фондовый рынок.

- Сейчас и государство, и банки ратуют за развитие ипотеки, но скептики говорят о том, что как только ипотека станет массовым явлением, увеличится спрос на жилье, и цены резко станут расти. Вы согласны с этим утверждением?

- Концептуально оно верно, но в нашем случае неприменимо. Понятно, что дополнительная денежная масса влияет на увеличение спроса, но на сегодня в объемы первичного и вторичного рынка недвижимости Москвы и Московской области, по оценкам экспертов, составляют до 4 млрд. долларов, а рынок ипотеки при этом - всего 250-300 млн. долларов. Цифры несопоставимы, и такая толика вряд ли сможет сдвинуть огромный рынок.

- Расскажите о тех кредитных продуктах, которые предлагает Городской ипотечный банк.

- Сегодня мы предлагаем три кредитных продукта. "Классика" - кредит под залог недвижимости, приобретаемой на вторичном рынке. Он выдается в долларах США сроком на 10 лет по ставке 10,5% годовых или сроком на 20 лет - под 11,5%. "Классика плюс" - кредит на потребительские нужды, например, на ремонт квартир, под залог имеющегося жилья. Здесь ставка от 14% сроком на 10 лет. И третий продукт - кредит на покупку, завершение строительства или ремонт коттеджа. Он может быть расположен как в Москве, так и в Подмосковье. Ставка 12-16% годовых, срок 10 или 20 лет. Минимальная сумма кредита по всем трем программам - 20 тысяч долларов, максимальная - 500 тысяч долларов.

- Вы можете нарисовать портрет заемщика вашего банка?

- Это люди в возрасте от 25 до 40 лет с доходами от 500 до 1500 долларов. 80% заемщиков - руководители малого и среднего бизнеса, менеджеры компаний. Я бы назвал их self-made, формирующийся средний класс. Они покупают в основном качественное жилье экономкласса.

- Скажите, Городской ипотечный банк планирует работать по программам других банков или государственных ипотечных агентств?

- Это возможно, в первую очередь, с АИЖК. Причем не только в Москве, но и в регионах. Сейчас наши эксперты прорабатывают договора о совместном сотрудничестве. Если мы обо всем договоримся, у нас появятся кредитные продукты АИЖК. Естественно, останутся и те продукты, что мы предлагаем сейчас. По мере возникновения спроса будем вводить новые ипотечные программы, поскольку мы специализированный ипотечный банк и стремимся соответствовать потребностям наших клиентов.

- Эти программы будут чем-то принципиально отличаться от программ других банков?

- Уже сейчас такой кредит, как "Классика плюс" не предлагается ни одним банком. Во многих банках можно взять кредит на ремонт квартиры, но под залог существующей недвижимости кредиты предоставляет только Городской ипотечный банк.

- Насколько известно, в течение 2004 года ваш банк планирует открыть филиалы в пяти регионах России. Что это будут за города?

- Мы сейчас проводим анализ 10 городов с населением более миллиона человек. Анализируем макроэкономику регионов, в которых они находятся. В ближайшее время расставим приоритеты, определим первоочередные города. В течение этого года действительно планируем открыть точки продаж в четырех-пяти городах России. Возможно, это будет осуществлено на базе филиалов Россгостраха.

- Но сегодня, как известно, в регионах потребители не готовы брать кредиты на коммерческих условиях, там больше развивается социальная ипотека. Вы не боитесь отсутствия спроса?

- По моему мнению, законодатели и руководители регионов сейчас приходят к пониманию того, что невозможно всем людям создать одинаковые условия на получение жилья, раздав льготные субсидии. Социальные субсидии должны выдаваться строго определенной категории людей, чтобы никто из чиновников не мог решать на свое усмотрение, имеет человек право на субсидию или нет. Социальные субсидии не исключают жилищную ипотеку. К примеру, субсидии могли бы быть первоначальным взносом за квартиру. Например, государство дает человеку, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, средства, необходимые для первоначального взноса, а затем он идет в банк и берет кредит на коммерческих условиях. Еще возможно частичное финансирование процентной ставки по кредиту со стороны государства. В некоторых странах это работает, но банкам это технологически сложнее оформить, что может привести к повышению процентной ставки.

Я думаю, развитие социальной поддержки только в таком ключе будет благом для рынка. Нельзя раздавать дотации всем подряд, это убивает рынок. Таким образом мы залезаем в карман бюджета, а фактически и в наш карман как налогоплательщиков. На мой взгляд, тогда происходит профанация самой идеи ипотеки.