Ипотека и недвижимость - Иметь или не иметь?

Многих граждан интересует вопрос так называемой расприватизации" (деприватизации) жилого помещения, то есть обратной передачи жилого помещения в собственность государства.

Возможно ли "расприватизировать" жилое помещение без судебного разбирательства?

20 мая 2002 года Федеральным законом Российской Федерации №55-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного в Российской Федерации"" в Закон Российской Федерации от 04 июля 1991 года №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" была внесена ст.9.1. в соответствии с которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. А соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Каков порядок передачи в собственность города Москвы свободных от обязательств жилых помещений, приватизированных гражданами? Какие документы необходимы для передачи жилого помещения в собственность города Москвы?

Граждане-собственники, желающие передать жилое помещение в собственность города Москвы, должны обратиться в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе и предоставить следующие документы:

1. Оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, свидетельство). В случае если указанные документы отсутствуют, а право на жилое помещение зарегистрировано Департаментом муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы до 31.01.98 г., предоставляется справка установленного образца;

2. Документ, подтверждающий отсутствие ограничений (обременений), выданный департаментом или учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в зависимости от времени приватизации;

3. Выписка из домовой книги (срок действия - два месяца) с момента заселения;

4. Копия финансового лицевого счета (срок действия - два месяца) для передачи комнат в квартирах коммунального заселения;

5. Поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений (срок действия - один год) на каждый объект отдельно;

6. Ксерокопии документов, удостоверяющих личность граждан, которые желают передать в собственность города приватизированное жилое помещение;

7. Разрешение органов опеки и попечительства, если в составе семьи имеются несовершеннолетние дети;

8. Квитанция об оплате регистрационного сбора.

Передача жилых помещений в собственность города осуществляется путем заключения договора передачи между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в лице заместителя руководителя - начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе или его заместителей и собственником (собственниками) данного жилого помещения. Договор передачи оформляется в двухмесячный срок со дня подачи заявления. Договор подлежит обязательной государственной регистрации.

А сохраняется ли право на повторную приватизацию у лиц, "расприватизировавших" жилое помещение?

В случае "расприватизации" право на повторную приватизацию этого и иных жилых помещений не возникает, если иное не установлено Федеральным законом.

Какие документы после регистрации договора передачи остаются у сторон?

Гражданину отдается зарегистрированный экземпляр договора передачи. Департаменту, помимо зарегистрированного экземпляра договора передачи, выдается свидетельство о государственной регистрации. На основании свидетельства вносится запись о принадлежности данного жилого помещения к собственности города. Выходит Распоряжение о заключении с гражданином (гражданами) договора социального найма и, в конечном итоге, заключается договор социального найма.
Перед уходом на каникулы депутаты Госдумы РФ активно обсуждали возможность возвращения к госконтролю над крупными сделками и расходами физических лиц.

Тема необходимости в соответствующем нормативном акте поднимается далеко не впервые - она волновала парламентариев и предыдущих созывов. К примеру, в феврале 1999 года депутаты приняли Федеральный закон "О государственном контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемым физическими лицами доходам". Данный документ предписывал взять под особый контроль лиц, приобретающих объекты ценой более 1000 МРОТ, а также осуществляющих сделки суммарной стоимостью от 3000 МРОТ. Впрочем, тогда ему так и не суждено было вступить в силу.

Генеральный директор Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Татьяна Никитина отмечает, что принятие подобного документа в нынешней ситуации может негативно сказаться на рынке недвижимости в целом и спровоцировать всплеск нарушений, связанных с сокрытием истинной стоимости объектов. А риэлторы по опыту прошлых лет обеспокоены перспективой возникновения ажиотажного спроса на жилье накануне принятия закона, что неизбежно приведет к новому росту цен.

Так как обсуждение данной темы еще не выносилось на официальные слушания и находится в стадии обсуждения, неизвестно, будет ли взят за основу текст прошлого закона или разработан принципиально новый его вариант. Депутаты планируют вернуться к этому вопросу и рассмотреть его более детально осенью.

Иван Грачев, председатель "Партии развития предпринимательства", председатель Национального совета оценщиков России:

- В целом к данному законопроекту у меня отношение негативное. Основная причина - скверная налоговая система у нас в стране. Более половины оборота идет мимо казны. Налоговый кодекс не может быть исправлен насильно. Предприниматели поставлены в жесткие условия: если работать "по-белому" - вылетишь в трубу. Предприниматели не могут в полном объеме показывать свои доходы.

Если же начать все это отслеживать, то пойдут огромные потоки информации, которые просто невозможно переработать. Следовательно, надзорным органам придется действовать избирательно. А это очень плохо и не имеет ничего общего с демократическими принципами. Таким образом, в настоящее время у нас этот закон просто не сможет работать эффективно. Мы стремимся к тому, чтобы люди легализировали свои доходы, и на этом основании можно было бы построить разумную налоговую систему. А контроль над крупными сделками и расходами физических лиц (приблизительная пороговая сумма - 3 млн. рублей) станет дополнительным оружием, которое можно использовать против отдельных лиц. Таким образом, на мой взгляд, данный законопроект не приблизит, а, наоборот, удалит нас от цели.

Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":

-- Попытка ввести в действие подобный закон - не первая, а кажется, уже третья. Первые две провалились. Основная проблема заключается в том, что тот порог в 100 тысяч долларов, который заявлен в законе, сейчас уже не может считаться крупной покупкой. На сегодняшний день, это стоимость обычной московской квартиры. В результате получится, что некие надзорные органы станут обладателями огромного объема информации и вряд ли справятся с задачей ее грамотной обработки.

Впрочем, данная идея заслуживает внимания, так как подобный контроль существует во многих странах мира. Но, к примеру, в США его обеспечивает огромный аппарат чиновников. А у нас это благое намерение реализовать будет гораздо сложнее. Обидно и то, что в последнее время начала прослеживаться положительная тенденция - увеличение доли квартир, продаваемых по полной стоимости, а с введением этого закона мы снова рискуем загнать ее в "тень". Пострадают как обычные покупатели, так и альтернативщики.

Начинание это я оцениваю как хорошее, но не стоит торопиться вводить его в действие. Надо все как следует взвесить. Изменений спроса-предложения я не прогнозирую, однако определенный процент продавцов-покупателей наверняка озаботится возможностью уменьшения реальной суммы в документах.

Ирина Радченко, академик Международной Академии ипотеки и недвижимости (МАИН), вице-президент Международной Ассоциации Ипотечных Фондов (МАИФ), генеральный директор агентства недвижимости "ЛАУРЕЛ":

- Количество сделок с указанием реальной стоимости квартиры на данный момент в столице, по официальным данным, составляет всего 14 процентов. А когда у нас появится подобный закон (кстати, его достаточно легко обойти, так как существует закон о свободе договора, по которому можно указывать любую сумму), их станет еще меньше. Сейчас только продавцы заинтересованы в снижении стоимости покупок, покупателю же в большинстве случаев все равно (реальную сумму необходимо указывать только при приобретении жилья в ипотеку). А в случае принятия закона о контроле за крупными расходами продавец и покупатель фактически окажутся в сговоре. Таким образом, 100% сделок будут проходить по мистическим цифрам, и рынок станет более "серым".

Так что ничего хорошего от этого закона я не ожидаю. Он негативно повлияет на рынок - произойдет отток клиентов к черным маклерам, так как серьезные фирмы ведут учет, статистику договоров, указывают реальные цифры. Появление такого закона вызовет повышение и без того уже завышенных цен. Для рынка это станет большим откатом назад. Думаю, что инициаторы данной идеи преследуют не экономические, а чисто политические цели. Мы обязательно обсудим эту тему в рамках осенней сессии Международного ипотечного клуба.

Вадим Васильев, руководитель PR-отдела корпорации "МИАН":

- Попытки государства взять под контроль крупные финансовые сделки уже предпринимались не так давно, и результат мы все знаем. Сам факт появления подобного закона вызовет нездоровый ажиотаж среди потенциальных покупателей квадратных метров, и отложенные покупки очень быстро превратятся в реальные сделки, что неизбежно повлечет рост цен на недвижимость. Стоит помнить и о другой стороне вопроса: нашим согражданам вряд ли захочется вновь оказаться под "пристальным взглядом", и данная ситуация неминуемо скажется на отношении к власти в целом.