Ипотека и недвижимость - Аренда недвижимости стала убыточной для столичного бюджета

Правительство Москвы подвело итоги работы департаментов имущества и земельных ресурсов в минувшем году.

Общая сумма имущественно-земельных доходов, администрированных этими ведомствами, составила почти 32 миллиарда рублей. Это на 48,4 процента больше, чем в 2002 году. Основной объем поступлений дали арендная плата за землю (почти 21 млрд. руб.), средства от продажи нежилых помещений и прав аренды земельных участков, направляемые на погашение дефицита бюджета (более 8 млрд. руб.), дивиденды (623 миллиона руб.) и отчисления части чистой прибыли государственных унитарных предприятий (более 231 млн. руб.). Почти 578 млн. руб. - на 13 процентов больше, чем в 2002 г. - перечислены в федеральный бюджет.

За минувший год специалисты Департамента имущества оформили в собственность города и передали в эксплуатацию более 37 тысяч объектов инженерно-коммунального назначения на сумму свыше 700 миллиардов рублей. Принят в собственность города почти 61 процент акций аэропорта "Внуково" стоимостью почти 2 млрд. руб. Департамент земельных ресурсов совместно с НИиПИ Генплана Москвы и акционерным обществом "Городской кадастр" провел государственную кадастровую оценку московских земель. Оформлены около 11 тыс. правоустанавливающих документов на землю. Из них более 10 тыс. - договоры аренды, свыше 700 - планы земельных участков. С июля минувшего года департаменты "приступили к поэтапному переходу к работе в режиме "одного окна". Сейчас через "одно окно" оформляются права аренды и безвозмездного пользования, а также вторичные сделки с правом аренды земли, проводятся приватизация и уточнение состава имущественных комплексов приватизированных предприятий, ведется подготовка кадастровых планов и кадастровой информации, рассчитывается стоимость права на заключение договора аренды земельного участка.

Параллельно совершенствовалась нормативно-правовая база. Московская городская Дума приняла закон "О землепользовании и застройке". Правительство Москвы издало постановления "О предоставлении земельных участков в собственность гражданам" и "О ходе выполнения работ по формированию перечней земельных участков, изымаемых из оборота, ограниченных в обороте и обременяемых сервитутами". Подготовлены и утверждены новые редакции методики расчета арендной платы за пользование находящимися в собственности города объектами нежилого фонда и примерного договора их аренды. Определен порядок создания, реорганизации, приватизации и ликвидации московских государственных учреждений, унитарных и казенных предприятий, разграничены полномочия городских органов исполнительной власти по управлению этими структурами.

Вместе с тем, как отметили участники прошедшего во вторник заседания правительства Москвы, Департаменту имущества не удалось "в полной мере" решить целый ряд важных задач: сформировать реестр городской собственности, провести ревизию предприятий-должников по арендной плате за нежилые помещения, а также списать задолженность, признанную безнадежной к взысканию в случаях банкротства предприятий или ликвидации их в судебном порядке. Из-за того что многие арендаторы нежилых помещений не платили по договорам, городской бюджет потерял более 2 миллиардов рублей. В работе Департамента земельных ресурсов также есть "отдельные недостатки", которые руководству этого ведомства были поставлены на вид.

"В целях дальнейшего совершенствования управления имуществом города Москвы" этим ведомствам было предписано незамедлительно решить целый ряд задач. Во-первых, создать и вести базу данных, включающую принадлежащие городу объекты недвижимости, государственные унитарные предприятия и акции, инвестиционные контракты, права аренды, хозяйственного ведения, оперативного и доверительного управления, а также безвозмездного пользования. Во-вторых, работу "одного окна" необходимо "ввести" "в полном объеме" и "по всем направлениям" - только тогда оно имеет смысл. И наконец, в-третьих, радикально изменить нынешнюю систему арендных отношений, породившую жирную прослойку "рантье" - предприятий, организаций и учреждений, живущих тем, что арендуют городскую недвижимость в льготном режиме и сдают ее в субаренду по рыночным расценкам.

О "рантье" было сказано особенно много. "На городском имуществе зарабатывают все кому не лень, - заявил руководитель Департамента имущества Владимир Силкин. - Даже рядом с нашим департаментом сидят деятели, которые, арендуя городскую недвижимость по льготным расценкам - по 60 - 70 долларов за квадратный метр, пересдают ее коммерческим структурам уже по 300 долл. А в доме № 21 на Новом Арбате площади пересдаются по 700 с лишним долл."

Площади в этой высотке сдает в аренду акционерное общество "Обновление Арбата". За последние три года уже третий раз меняется руководство этого АО. Но настоящий хозяин в доме так и не появился. Здание ветшает. Давно вышла из строя единая система кондиционирования, унылый вид имеют помпезные некогда коридоры.

По мнению участников заседания, вновь вводимые в хозяйственный оборот и высвобождающиеся нежилые помещения следует сдавать в аренду только на открытых аукционах. Их необходимо страховать, причем "по усовершенствованной схеме". С недобросовестными арендаторами пора прекращать миндальничать. С ними надлежит расторгать договоры "в судебном порядке".

Подводя итоги обсуждения, мэр Москвы Юрий Лужков отметил исключительную важность вопроса. "Выполнение заданий по сбору средств любой ценой нас не устраивает, - заявил он. - Здесь объемные показатели достигнуты не в результате эффективной работы с арендаторами, а за счет продажи городского имущества". Вместе с тем первые шаги нового руководства Департамента имущества обещают, что "мы получим лучшие результаты".

"Одновременно я хочу заявить о том, что каких-либо революций, каких-либо радикально изламывающих сложившуюся систему имущественно-земельных отношений мер мы осуществлять не будем", - добавил Юрий Лужков. Институт льготной аренды на системной основе будет сохранен в полном соответствии с требованиями антимонопольного законодательства. Если же кто-то пожелает сдавать городскую недвижимость в субаренду по рыночным ценам, со всеми льготами ему придется распрощаться. "Все ясно, прозрачно и логично", - резюмировал мэр.

Отдельно Юрий Лужков остановился на проблеме скупки столичных промышленных предприятий. В последнее время этот процесс идет безудержно. "Мы считаем, что за счет того, что цены на землю в городе стали рыночными, к ней появляется нездоровый и необъективный интерес", - сказал он.

Заводы и фабрики стараются захватить для того, чтобы "постепенно или сразу прихлопнуть их деятельность, выбросить людей на улицу, а на освобожденных территориях построить недвижимость, приносящую быструю прибыль". "Мы категорически против такой политики и сумеем остановить этот процесс", - заявил Юрий Лужков. "Здесь должны быть соблюдены интересы не только города, но и государства в целом", - добавил он.

Уже в ближайшем будущем город откажется от "несущественных долей" в уставных капиталах акционерных обществ. Под "несущественными" подразумеваются пакеты, не позволяющие оказывать серьезное влияние на принятие решений. "Вместе с тем эти доли не должны быть проданы за бесценок", - предостерег членов правительства Юрий Лужков.

Подводя итоги, мэр Москвы отметил, что несмотря на "существенные недостатки" проделанная департаментами работа "имеет результаты". Разработчикам проекта постановления даны десять дней на доработку. К майским праздникам документ должен быть утвержден.
Столичный мэр Юрий Лужков намерен бороться с рантье, которые живут на доходы от принадлежащих городу нежилых помещений. Арендаторы, имеющие права на льготы по оплате помещений, сдают их в субаренду - в результате в прошлом году город недополучил порядка 2 млрд. рублей. В ближайшее время предприятия, которые сдают недвижимость в субаренду, лишатся льгот.

Получаются своеобразные ножницы

Столичный департамент имущества отчитался перед правительством Москвы по итогам работы в 2003 году. Общие показатели получились вполне удовлетворительными: доходы составили 31,6 млрд. рублей, что почти в 1,5 раза больше, чем в 2002 году. В федеральную казну было перечислено 577,9 млн. рублей. В собственность города было оформлено свыше 37 тысяч объектов инженерно-коммунального назначения. Однако решить главные проблемы, и прежде всего поднять собираемость арендных платежей, так и не удалось.

Последние три года количество нежилых помещений, переданных в аренду, неуклонно снижается: в текущем году в аренду сдано 8,3 млн. кв. м (это на 300 тысяч меньше, чем в 2002 году). При этом бюджетное задание по сбору арендной платы каждый год увеличивается - в 2004 году власти намерены получить свыше 20 млрд. рублей.

На сегодняшний день рыночные ставки аренды нежилых помещений класса B и C составляют 300-400 долларов за кв. м в год. Сопоставимые по уровню муниципальные помещения сдаются по 70 долларов за кв. м, а с учетом льгот - по 50 долларов за кв. м в год.

По словам руководителя департамента Владимира Силкина, за последние четыре года в столице в 4 раза увеличился объем различных льгот, предоставляемых организациям и предприятиям по арендной плате за принадлежащие городу нежилые помещения.

В сложившихся условиях город недополучил 2 млрд. рублей от аренды, задолженность льготных категорий арендаторов составила 400 млн. рублей. План первого квартала текущего года удалось выполнить всего на 69%.

Необходимо постепенно переводить большинство предприятий на рыночную арендную ставку, поскольку льготников слишком много, - заявили ГАЗЕТЕ в департаменте имущества города Москвы.

Получаются своеобразные ножницы, когда, с одной стороны, повышается арендная плата, а с другой - увеличивается число льготников, - пояснил Силкин.

Рантье процветают

При этом многие льготники идут на различные ухищрения, нанося городу ущерб. Владимир Силкин отметил, что в Москве сложился целый класс своеобразных рантье, которые, получая от города нежилые помещения по льготной арендной ставке, затем сдают их в субаренду по коммерческим ценам. Руководитель департамента имущества предложил: Необходимо передавать нежилые помещения только через процедуру аукционов, на которых победитель определялся бы по максимальной ставке, предложенной за помещения. Надо также запретить сдачу в субаренду нежилых помещений, полученных от города по льготным ставкам.

Выслушав подчиненных, Юрий Лужков подытожил: Льготы для почти 30 процентов арендаторов столицы, предоставляемые в соответствии с антимонопольным законодательством, будут сохранены. Льготы являются тем инструментом, который позволяет осуществлять поддержку тем отраслям, которые мы считаем приоритетными для города.

Однако мэр пригрозил, что если организации, получившие от города нежилые помещения по льготной арендной ставке, будут сдавать их в субаренду по коммерческим расценкам, то они будут лишаться льгот по арендной плате.

У ГУПов заберут излишки

Еще одним больным вопросом для столичных властей остаются государственные унитарные предприятия (ГУП), которые занимают порядка 10 млн. кв. м нежилых помещений на территории Москвы. По словам Владимира Силкина, в 2003 году прибыль от деятельности ГУПов составила лишь 230 млн. рублей, или 0,00005 копейки на один рубль активов, принадлежащих в настоящее время городским ГУПам. Руководитель департамента имущества добавил, что в настоящее время принято решение о сохранении в городе 808 различных ГУПов, 218 будет ликвидировано, еще 69 реорганизуют, остальные 204 приватизируют.

Вместе с тем городские власти проведут инвентаризацию используемых ГУПами площадей. Если будет выявлено, что они используются неэффективно, то город заберет их себе. Владимир Силкин также высказался за введение для ГУПов рыночных ставок по арендной плате.