Ипотека и недвижимость - Дума о доступном жилье

Новый жилой комплекс будет построен на улице Шаболовке на месте старейшего трамвайного депо. Привлекательный участок в центре города достался за $8,14 млн малоизвестной компании "Столица-Групп", а правительство Москвы предпочло не афишировать это решение.

Трамвайное депо им. Апакова было открыто в 1909 г. , его здания являются памятником промышленной архитектуры и истории. Сейчас трамвайный парк депо состоит из 180 вагонов и обслуживает 10 маршрутов, проходящих на юге, юго-западе и в центре столицы.

Судьбу трамвайного депо им. Апакова, расположенного на ул. Шаболовке (владение 7 - 9) , решило распоряжение мэра столицы N 607-РП от 7 апреля 2004 г. "Это так называемое распоряжение для внутреннего пользования, которые поступают лишь в несколько инстанций и не публикуются на сайте мэрии", - объяснил "Ведомостям" на условиях анонимности один из чиновников московского стройкомплекса. По его словам, так делается, если проект может вызвать широкий общественный резонанс. Так получилось и в этом случае - постановление раздобыл и опубликовал комитет "Москвичи за трамвай".

По документу одно из пяти столичных депо - им. Апакова - будет ликвидировано, а его территория (включая и трамвайный круг) пойдет под жилую застройку. Инвестором проекта стало ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица-Групп", которой - при условии перечисления в бюджет Москвы $8,14 млн (с рассрочкой на 1,5 года) - перейдут в собственность 100% площадей возведенного объекта. Инвестор освобожден от платы на развитие коммуникаций - "учитывая социальную значимость" проекта. Площадь самого участка и жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями в распоряжении не указана. Но участники строительного рынка предполагают, что в этом месте можно построить 60 000 - 90 000 кв. м жилья бизнес-класса инвестиционной стоимостью $90 - 135 млн.

Участки под новое строительство или дома под реконструкцию в Москве распределяют на конкурсах и аукционах, а вот инвесторы перебазирования предприятий (они, как правило, становятся и инвесторами строительства на освобожденной территории) назначаются городским правительством без конкурсных механизмов. В постановлении от 7 апреля указано, что "Столица-Групп" привлечена в качестве инвестора по представлению Комитета по городскому хозяйству Москвы. Сотрудники этого ведомства не смогли прокомментировать "Ведомостям" выбор инвестора.

Да и найти инвестора оказалось непросто. В Мосгортрансе, депо им. Апакова, пресс-службе московского стройкомплекса, Городской комиссии по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, префектуре Центрального округа и управе района Якиманка какую-либо информацию о "Столице-Групп" (включая ее адрес и координаты) "Ведомостям" предоставить отказались. По данным инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам N 10 по ЦАО г. Москвы, учредителями ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица-Групп" с уставным капиталом 10 000 руб. стали четыре человека - Дмитрий и Алексей Барзановы, Игорь Маркво и Галина Попова. Но контактный телефон, указанный в регистрационных документах, оказался номером посольства Испании в России.

По данным Московской регистрационной палаты за 2002 г. , Маркво и Дмитрий Барзанов значатся среди учредителей ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица". Ее гендиректор Игорь Маркво рассказывал ранее "Ведомостям" о проекте своей компании стоимостью $150 - 200 млн - это строительство 200 000 кв. м высокоэтажного жилья и 100 000 - 200 000 кв. м социальных объектов возле парка "Сокольники", на месте выводимого предприятия "Красный богатырь". Однако в прошлую пятницу Маркво заявил "Ведомостям", что с Барзановыми не знаком и никакого отношения к "Столице-Групп" не имеет. Разыскать остальных учредителей "Столицы-Групп" "Ведомостям" не удалось.

Район Шаболовки весьма привлекателен для застройки. Например, квартиры в жилых комплексах "Созвездие Капитал" недалеко от депо им. Апакова продаются по $2600 - 2800 за 1 кв. м, говорит пресс-секретарь компании "Капитал Груп". "Я взял бы там участок не за $8 млн, а за $80 млн", - сказал "Ведомостям" один из девелоперов, который традиционно строит жилье класса А в центре столицы. Впрочем, гендиректор еще одной девелоперской компании, работающей в этом же районе, предостерегает: "Может пойти волна протестов против вывода депо, а стоимость модернизации других депо может серьезно варьироваться - это уж как договоришься".

По распоряжению столичного правительства "Столице-Групп" предстоит модернизировать три депо - им. Русакова, им. Баумана и Октябрьское, куда переместятся трамваи из депо им. Апакова. Расходы на модернизацию в Мосгортрансе "Ведомостям" не назвали, а насчет трамвайного движения по ул. Шаболовке сообщили, что вопрос "сейчас решается".
Недавно в здании Госдумы состоялось совместное заседание Комиссии по вопросам формирования рынка доступного жилья, Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования и региональных участников рынка. Речь шла о программе «Доступное жилье».

Для реализации этой программы уже подготовлено 28 законопроектов, без принятия которых, по мнению профессиональных участников рынка, решение жилищной проблемы в России осуществить невозможно. Вот некоторые из них: «О кредитных историях», «О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в РФ», «Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и «Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан», новые редакции Жилищного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ, а также ряд изменений в Гражданский, Гражданско-процессуальный, Налоговый и Бюджетный кодексы, в законы РФ «О плате за землю», «Об организации страхового дела», «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной пошлине», «О защите прав потребителей» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева все подготовленные законопроекты разделила на пять блоков.
Первый блок законопроектов позволяет точно определить претендентов на бесплатное жилье, то есть действительно малоимущих и не способных ни при каких условиях самостоятельно решить свою жилищную проблему.
Второй блок увеличивает права залогодержателей, уменьшает вмешательства органов опеки и попечительства, исключает ипотечные ценные бумаги из так называемой конкурсной массы при банкротстве кредитной организации, ограничивает права членов семьи бывшего собственника.
Третий должен обеспечить рост предложения на рынке жилья.
Четвертый отменяет обязательное нотариальное заверение договоров об ипотечном кредитовании, защищает интересы граждан — инвесторов строительства жилья, а также добросовестных приобретателей недвижимости.
Пятый блок стимулирует участников рынка на создание более прозрачных схем работы и предоставляет налоговые льготы для инвесторов. В рамках этого блока законопроектов планируется создание кредитного бюро, где будут хранить кредитные истории граждан, и института страхования ипотечных рисков, который позволит снизить размер первоначального взноса при получении кредита.
Если судить по размаху законотворчества, наше государство решило всерьез заняться решением квартирного вопроса россиян. Эту мысль подтвердил вице-спикер Госдумы, председатель Комиссии по вопросам формирования рынка доступного жилья Георгий Боос. Он сообщил, что в самое ближайшее время в России будет сформировано три вида жилья:
1. Жилье социального найма. Это бесплатное жилье для действительно малоимущих. Огромные очереди на улучшение жилищных условий будут существенно сокращены за счет тех, кто не попадет под определение «малоимущий».
2. Жилье коммерческого найма, или так называемые доходные дома. Проще говоря, это некий жилой фонд для сдачи в аренду. В Госдуме полагают, что им будут пользоваться граждане, «желающие цивилизованным образом решить свою жилищную проблему». В частности, молодожены и люди, прибывшие в тот или иной регион на временную работу.
3. Собственное жилье граждан. Это жилье, которое граждане будут приобретать по различным схемам, в том числе и с помощью накопительных вкладов в стройсберкассы и механизмов ипотечного кредитования.
Поскольку вице-спикер в последнюю очередь упомянул собственно покупку жилья, то можно сделать вывод о приоритетности развития в стране жилищного кредитования. Иначе откуда у заместителя председателя комитета Совета Федерации по финансовому рынку и денежному обращению Игоря Провкина уверенность в том, что «в России граждане перестали бояться долговых обязательств»?
Стоит отметить, что все участники совещания представляли собой клуб единомышленников, в светлом жилищном будущем ни у кого не было сомнений. Только уточнения. Так, генеральный директор АИЖК Александр Семеняка подчеркнул, что «для такой огромной страны, как Россия, единые нормативы трудноприменимы, нужны региональные программы доступного жилья». Особое внимание он уделил необходимости развития рынка цивилизованного найма жилья, так как «именно в этой области скрыты огромные резервы». Первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Владимир Гасяк предостерег участников заседания от излишней торопливости. По его мнению, «число сделок с недвижимостью может резко увеличиться, а связанные с этим организации не имеют ни соответствующей оснащенности, ни людей». Однако обеспокоенность не омрачает главного события. Его озвучил заместитель генерального директора ММВБ Валерий Петров: «2005 год может стать в России годом начала реального функционирования рынка ипотечных ценных бумаг».
Как известно, всякая группа единомышленников образует фронт, который борется за счастье народное. Осталось определить против кого. Похоже, Г. Боос знает: он заявил, что есть лоббистские силы, которые не хотят принятия этих законопроектов. По его словам, против принятия законопроектов могут выступать, в частности, нотариусы, которые в настоящий момент с каждой сделки с недвижимостью имеют 1,5%.
По итогам заседания было принято обращение региональных участников ипотечного рынка к депутатам Государственной Думы и членам Совета Федерации РФ, в котором выражается просьба «ускорить принятие пакета законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья». Со своей стороны, региональные участники ипотечного рынка при реализации региональных программ улучшения жилищных условий россиян обязались «незамедлительно начать применять принятые законодательные нормы на практике».

Иван Грачев
Президент Международной академии ипотеки:
— В общий пакет входят два законопроекта: «О внесении изменений в закон «О защите прав потребителей» в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья», а также «Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан».
Первый хорош, но заслуживает отдельного закона, а не поправок. Второй — не только не полезный, но и вредный закон. Он не обеспечивает защиту граждан, которые вовлечены в различные накопительные схемы. Наоборот, он легализует все эти формы, вводит в заблуждение граждан, которые будут думать, что эта норма вполне регулируется и никаких рисков быть не может. По сути, эти схемы являются жилищными пирамидами, то есть могут работать только за счет расширения количества участников. Новый законопроект фактически дает возможность для создания полубанковских структур, привлекающих деньги населения и имеющих право размещать собранные средства на депозиты, покупать ценные бумаги. При этом на них не распространяются ограничения и контроль, обязательные для кредитных организаций. У нас в стране из-за того, что налоговая система не позволяет нормально собирать деньги, образовались гибридные организации, которые уходят от налогообложения. Если мы хотим работать на уровне мировых стандартов, надо принимать закон о строительно-сберегательных кассах (ССК).

Владимир Талавер
Вице-президент КБ «Инвестиционный Промэнергобанк»:
— Представители нашего банка принимали участие в совещании в Государственной Думе, где обсуждались законопроекты, посвященные формированию рынка доступного жилья. Особо хотелось бы сказать о необходимости законодательного обеспечения «классической» (банковской) ипотеки. Такая форма кредитования предоставляет необходимые гарантии на длительные сроки. Поскольку ипотечные кредиты рассчитаны, как правило, на десять и более лет, они принципиально отличаются от краткосрочного потребительского кредитования, различных рассрочек, инвестиционных схем. Ведь банк для работы с физическими лицами обязан получить соответствующую лицензию Центрального Банка РФ, делать отчисления в резервные фонды, соблюдать нормативы, регулярно предоставлять финансовую отчетность надзорным органам.