Ипотека и недвижимость - В.ресин: цены на жилье в москве не изменятся

Что насторожило инвесторов в открытых конкурсах?

Проведение открытых торгов для России пока еще в новинку. Однако в настоящее время происходит переворотный момент – столичный комитет по организации и проведению конкурсов и аукционов (Тендерный комитет) активно внедряет этот способ распределения контрактов на рынке недвижимости. По замыслу руководителей Тендерного комитета, открытые конкурсы и аукционы должны сменить прежнюю практику распределения контрактов специальной комиссией и сделать более доступными возможности привлечения инвестиций.

Основным достоинством открытых аукционов основатели Тендерного комитета считают то, что они дают возможность выявить реальную стоимость объекта и продать его по максимальной цене. По словам руководителя комитета Геннадия Дягтева, в целом открытые торги должны стать экономически выгодными для города – инвесторы снимают с бюджета расходы на строительство объектов, выставленных на аукционе. В свою очередь город берет на себя все обязательства по выполнению условий конкурсной документации – по окончании аукциона победитель получает всю исходно-разрешительную документацию на строительство, распорядительный документ столичного правительства, а также зарегистрированный инвестиционный контракт.

На данный момент в график конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на строительство зданий в столице на 2004-2005 годы включено 266 объектов, в том числе 28 объектов жилого и 238 нежилого назначения.

Однако первый открытый аукцион на право инвестировать строительство высоток, в рамках программы “Новое кольцо России”, прошедший в июне, был признан несостоявшимся. На торги были выставлены высотные (свыше 30 этажей) многофункциональные комплексы административного и жилого назначения по трем адресам: Алтуфьевское ш., вл. 54 (площадь объекта 47 тыс. кв. м, стартовая цена , 7,2 млн. долл.), Семеновский пер., вл. 21(площадь здания до 30 тыс. кв. м, стартовая цена 5,2 млн.) и пр-д Серебрякова, вл. 11-13 (площадь 97 тыс. кв. м, стартовая цена лота 17,6 млн. долл.). “Шаг” аукциона был определен заранее и составил 100 тыс. долларов для всех трех объектов.

Из шести претендентов, подавших заявки на участие в аукционе, по словам руководителя квалификационного комитета аукциона, первого заместителя мэра в правительстве Москвы Юрий Росляка, пять не смогли предоставить необходимых гарантий своей платежеспособности и не имели трехлетнего опыта работы на столичном рынке. Каждый участник должен был предоставить также банковскую гарантию на то, что у него есть средства на данный объект. Причем за такую гарантию надо было заплатить немалые деньги в независимости от того, победит компания или нет. Многие инвесторы принесли так называемые комфортные письма о том, что в случае выигрыша банк дает гарантию выплатить положенные средства. В результате поставленное условие соблюдено не было.

Из всех рассмотренных участников, список которых в Тендерном комитете не разглашается, всем условиям комиссии отвечала лишь Корпорация “Строймонтаж”. “Мы стали единственной компанией, допущенной до участия в аукционе, – подтвердил Президент Коропорации Сергей Полонский, – У нас есть требуемый опыт работы на московском рынке, платежеспособность, строительная история, репутация. Понятно, что город не может доверить реализацию столь серьезного проекта фирмам-однодневкам, цель которых перепродать права на строительство”. Также в компании согласны с довольно жесткими квалификационными требованиями, которые были предъявлены к участникам. “Высотное здание – часть архитектурного наследия города, и строить его должна компания с именем и историей на рынке”, – обосновал свое мнение Сергей Полонский.

Посмотреть на ситуацию с другой стороны и задуматься, “где мы сделали не так, какие условия сегодня насторожили инвесторов” призвал первый заместитель мэра Владимир Ресин. Ведь на самом деле многие хорошо зарекомендовавшие себя на рынке недвижимости инвестиционные компании просто-напросто не принимали участия в торгах. Сами же опрошенные потенциальные инвесторы, которые предпочитают не называть своих имен, основной причиной неучастия в аукционе называют слишком жесткие требования со стороны города, в том числе и высокую стартовую цену лотов. К примеру, именно инвесторы должны были заниматься расселением домов на участке, перечислить городу стоимость трети квартир в новом доме или 40 % офисных площадей, а также предоставить пятую часть мест в подземных паркингах строящихся зданий.

“Мы положительно относимся к проведению открытых аукционов, так как считаем, что сделки должны быть прозрачными и честными, – подтверждает коммерческий директор крупнейшей инвестиционной компании “Авгур Эстейт” Виктор Козлов, – Проблема же несостоявшегося аукциона в том, что город предложил слишком высокие обременения по проектам. По нашему мнению, городские власти должны больше помогать инвесторам решать проблемы по освобождению площадки”.

По словам независимых экспертов, низкая активность конкурсантов объясняется также непривычными условиями прозрачности, которая пугает потенциальных покупателей. Еще не готовые к новым условиям фирмы сочли свое участие в аукционе бессмысленными, поскольку считали, что результаты уже известны и его проведение пустая формальность. Насторожило крупнейшие инвестиционные компании и то, что на первом этапе аукциона необходимо было предоставить практически гарантированные кредитные или собственные ресурсы в полном объеме.

Прислушавшись к мнениям потенциальных инвесторов, организаторы торгов изменили некоторые требования к участникам, в частности смягчили требования по банковской гарантии. Теперь вместо них соискатели могут представлять лишь свои письменные обязательства наличия финансовых ресурсов или гарантии их привлечения. Сроки реализации контракта увеличены с 3 до 4 лет, а стартовая цена лотов уменьшена в среднем на 10 процентов. Так, стоимость здания на Алтуфьевском шоссе была снижена до 6,5 млн. долл, на Семеновском пер. – до ,7 млн., в проезде Серебрякова – до 15,8 миллионов долл. Кроме того, теперь в конкурсе помимо московских компаний смогут принять участие региональные и иностранные застройщики, имеющие трехлетний опыт работы со сложными зданиями.

Следующий открытый аукцион по подбору инвесторов для проектирования и строительства трех высоток состоится 19 августа. Организаторы аукциона – Тендерный Комитет и управляющая компания по программе “Новое кольцо Москвы” – предполагают, что новые условия привлекут большее количество инвесторов. Таким образом, примерно через месяц мы узнаем, совпадут ли ожидания организаторов конкурса с возможностями потенциальных участников.
В ближайшем будущем значительных изменений цен на жилье в Москве не предвидится, заявил в эфире радиостанции "Эхо Москвы" руководитель комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции г.Москвы Владимир Ресин.
При этом он отметил, что московские строители не будут в связи с недавним кризисом банковской системы пересматривать планы реконструкции и строительства жилья в столице. Так же В.Ресин не подтвердил слухов о якобы предстоящем падении цен на жилье, но подчеркнул, что темпы роста строительства жилья высокие и составляют в этом году 5 млн кв. м.

Напомним, что в связи с банковским кризисом рост цен на московское жилье остановился. Продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию. Однако для перелома тренда на рынке недвижимости есть и другие причины - например, переизбыток предложения по крупным проектам и уменьшение спроса. Ситуация на рынке жилья сейчас довольно тревожная, писали недавно "Финансовые известия". Рост цен приостановился впервые за довольно долгое время, и участники рынка растерялись. Они всеми силами стараются убедить потребителей в том, что остановка - всего лишь краткосрочная реакция на нестабильность в банковской сфере и традиционный летний спад деловой активности, так что с осени квартиры непременно снова начнут дорожать. Но возобновления роста цен может и не произойти. Некоторые тревожные симптомы на рынке столичной недвижимости появились еще задолго до начала банковского кризиса.

По данным экспертов, в апреле-июне этого года многие компании столкнулись со снижением темпов продаж по сравнению с аналогичным периодом 2003 года. Спрос и предложение по Москве и Подмосковью подошли к точке равновесия благодаря интенсивному росту цен, существенно опережающему увеличение накоплений в последние годы. Под давлением высоких цен сократился платежеспособный спрос, что и определило снижение темпов продаж.

В отличие от прошлых лет, когда на московский рынок выходили в основном большие объемы дешевого жилья (Марьинский парк, Южное Бутово и т.д.), сейчас столица застраивается домами бизнес-класса. Платежеспособный спрос на такие объекты на порядок меньше, чем на районы массовой застройки. Тем не менее, в бизнес-сегменте немало крупных проектов, поэтому в продажу одновременно поступают сотни тысяч квадратных метров довольно дорогого жилья. Имеющийся на него спрос обычно реализуется в первые полгода продаж, и около 30-40% построенных объемов рискуют остаться просто пустыми. Аналитики уже отмечают переизбыток предложения по отдельным крупным проектам.

Многие потенциальные покупатели сейчас занимают выжидательную позицию. Высоколиквидных дешевых квартир в столице очень мало. Основная масса жилья на первичном рынке - это квартиры больших площадей, не пользующиеся большим спросом. Поэтому существенную долю в структуре предложения сейчас занимают медленно продающиеся объекты. Объектов, 50% квартир в которых продается еще до начала монтажа дома, сейчас становится все меньше.

Индекс доходности московского жилья также продолжает падать. Сейчас он составляет около 7 единиц от доходности по банковским депозитам (то есть доходность по жилью в 7 раз выше), в то время как в апреле индекс был выше 8.

Цены на вторичном рынке недвижимости в начале июля немного пошли вниз. Аналитики полагают, что в оставшееся до конца лета время эта тенденция может усилиться. По мнению аналитиков, вторичный рынок, где основными игроками являются физические лица, наиболее подвержен психологическому давлению, и паника здесь возникает гораздо быстрее. Снижение цены в первую очередь может коснуться самого некачественного жилья - "хрущевок" и "панелек" образца 70-80-х годов. Такие дома никак не могут являться объектом для инвестиций, и сейчас они существенно переоценены.

Кроме того, среди основных тенденций сектора жилой недвижимости специалисты отмечают выход большого количества новостроек за пределы МКАД. Многие застройщики переходят в ближнее Подмосковье, где потенциальные объемы пока еще достаточно велики. В Подмосковье постепенно перетекает и спрос, поскольку качество новых домов там не уступает московским новостройкам, а цены на квартиры как минимум на 30% ниже столичных. Если еще в прошлом году областное жилье занимало в структуре продаж риэлторских компаний всего 10-15%, то теперь эта цифра выросла почти до 50%.

Сегмент элитной жилой недвижимости Москвы находится в более стабильном положении. Уровень цен здесь находится в диапазоне $4-10 тыс. за кв.м, причем высшая планка не является предельной. В мае и июне этого года аналитики не заметили особого роста цен в элитном сегменте, но связывается это только с сезонным фактором.